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廣西壯族自治區(qū)柳州市柳南區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）南民初（二）字第496號

原告王某某，男。

原告周某某，女。

二原告共同委托代理人鐘俊，廣西景耀律師事務(wù)所律師。

二原告共同委托代理人廖偉權(quán)，廣西景耀律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告張某某，男。

委托代理人張帆，廣西典哲律師事務(wù)所律師。

委托代理人王琳，廣西典哲律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告柳南區(qū)某某村生產(chǎn)五隊。

代表人曾某某，該隊隊長。

委托代理人朱雪梅，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

委托代理人李俊，廣西眾維律師事務(wù)所實習(xí)律師。

原告王某某、周某某訴被告張某某、柳南區(qū)某某村生產(chǎn)五隊（以下簡稱某某五隊）租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月24日受理后，依法組成由審判員何銀興擔(dān)任審判長，人民陪審員韋曉英和人民陪審員胡忠玉參加的合議庭，于2014年11月6日公開開庭審理了本案。書記員胡蘭蘭擔(dān)任記錄。原告王某某、周某某及其共同的委托代理人鐘俊、廖偉權(quán)，被告張某某的委托代理人張帆、王琳，被告某某五隊的委托代理人朱雪梅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某、周某某共同訴稱：被告張某某于2012年10月28日與被告某某五隊簽訂租賃合同約定將位于柳州市柳南區(qū)某某村三區(qū)權(quán)屬某某五隊的6間門面出租給張某某改造、經(jīng)營和管理。之后，被告張某某又于2012年12月18日與原告簽訂協(xié)議書約定將其中1間門面轉(zhuǎn)租給原告使用并由原告委托張某某對該門面進行改造施工，原告對此向張某某支付了相應(yīng)改造門面所需的資金。2014年3月14日，原告承租的門面被有關(guān)行政主管部門進行了實際拆除。原告認為，兩被告在訂立合同的過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實和虛假情況，故雙方簽訂的《門面改造協(xié)議書》應(yīng)屬無效，兩被告該違背誠實信用原則的行為致使原告遭受了損失。為維護自身合法權(quán)益，原告特向法院提起訴訟，請求判令：1、兩被告向原告返還門面建筑費119625元（79.75平方米／層×3層×500元／平方米=119625元）、前期費用10000元，租金6875元、裝修費20382元，以上合計156882元；2、兩被告賠償原告利息損失3828.78元［6.55%（中國人民銀行存款利率）÷365天×136天（自2014年3月16日暫計算至2014年7月15日止）×156882元=3828.78元］；3、本案的訴訟費由被告承擔(dān)。

原告王某某、周某某對其陳述事實在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、居住證明（柳州市柳南區(qū)某某村民委員會出具）復(fù)印件1份；

2、原告王某某、周某某的居住證復(fù)印件各1份。

證據(jù)1－2共同證明兩原告自2014年起一直租住在某某村***號房屋的事實。

3、門面改造協(xié)議書復(fù)印件1份；

4、租賃合同1份。

證據(jù)3－4共同證明：（1）原告與被告張某某簽訂的門面改造協(xié)議書是被告張某某與被告某某五隊簽訂租賃合同的延續(xù)，故原告與張某某雙方之間實際是租賃合同關(guān)系；（2）被告張某某與被告某某五隊于其簽訂的租賃合同中亦有約定張某某應(yīng)辦理門面的報建規(guī)劃手續(xù)，某某五隊應(yīng)予協(xié)助并且該租賃合同約定的期限是18年，原告亦是基于該18年的租賃期限才同意投入大筆資金對原門面進行改造的。

5、收條（張某某出具）復(fù)印件1份，證明原告投入的門面改造費用金額，該費用已由原告實際支付給被告張某某。

6、裝修材料及人工費明細單復(fù)印件1份，證明原告改造門面投入的裝修費用明細以及該門面的具體裝修的時間與入住時間。

7、柳州晚報（2014年3月31日）第10版復(fù)印件1份，證明本案所涉的門面已經(jīng)被行政主管部門實際拆除的事實。

被告張某某辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告對本案所涉的門面進行改造后已實際租用達半年之久，因此原告訴請我方退還租金等請求沒有依據(jù)。

被告張某某為其辯解當庭提交的證據(jù)有：1、柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局關(guān)于門面拆除的公告及通知書合計10份，證明本案所涉的門面已由張某某交付原告進行實際的租賃使用，現(xiàn)該門面已被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局拆除，亦即致使原告遭受損失的是柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局而并非張某某。

被告某某五隊辯稱：不同意原告的訴訟請求。我方并非《門面改造協(xié)議書》的合同主體，故我方與本案沒有關(guān)系，并且在我方與被告張某某簽訂的《租賃合同》中亦約定在租賃期內(nèi)不得變更租賃主體。

被告某某五隊為其辯解在舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，對于原告王某某、周某某共同提交的證據(jù)1－2，被告張某某對該證據(jù)的真實性無異議，被告某某五隊對該證據(jù)的真實性不予認可；對證據(jù)3，被告張某某對該證據(jù)的真實性無異議，被告某某五隊認為對該證據(jù)的真實性無法核實；對證據(jù)4，被告張某某、某某五隊對該證據(jù)的真實性均無異議；對證據(jù)5，被告張某某對該證據(jù)的真實性無異議，被告某某五隊對該證據(jù)的真實性不予認可；對證據(jù)6，被告張某某、某某五隊對該證據(jù)的真實性均不予認可；對證據(jù)7，被告張某某、某某五隊對該證據(jù)的真實性均無異議。

對于被告張某某提交的證據(jù)1，原告王某某、周某某及被告某某五隊對該證據(jù)的真實性均無異議，但原告王某某、周某某同時表示不同意被告張某某對該證據(jù)之證明目的。

對以上當事人對真實性均無異議的證據(jù)本院予以確認。對于原告王某某、周某某共同提交的證據(jù)1－2，雖該證據(jù)均系復(fù)印件，但因其可與兩原告的居民身份證記載的身份信息相印證，故本院認為被告某某五隊在未能提交相反證據(jù)否定下對該證據(jù)的真實性應(yīng)予認可；對于證據(jù)3，因該《門面改造協(xié)議書》的締約雙方系原告王某某、周某某與被告張某某，該雙方對該《門面改造協(xié)議書》之真實性均無異議，故本院認為被告某某五隊在未能提交相反證據(jù)否定下對該證據(jù)的真實性應(yīng)予認可；對證據(jù)5，該證據(jù)系張某某收到原告王某某交付的相關(guān)款項136500元后出具相應(yīng)的收條憑據(jù)，因原告及被告張某某對該收條之真實性均無異議，故本院認為被告某某五隊在未能提交相反證據(jù)否定下對該證據(jù)的真實性應(yīng)予認可；對于證據(jù)6，因該證據(jù)系復(fù)印件卻無原件核實并且亦無其他相關(guān)的付款憑證相佐證，另“經(jīng)收人付新民”于庭審時亦未到庭作證，故本院對該證據(jù)之真實性不予認可。

綜合全案證據(jù)，本院確認以下法律事實：2012年12月17日，被告某某五隊（甲方）與被告張某某（乙方）共同簽訂《租賃合同》，其中該合同第一條約定：甲方把位于（柳州市柳南區(qū)）某某三區(qū)權(quán)屬甲方的6間門面（357平方米）及商店（340平方米）出租給乙方改造、經(jīng)營和管理，并且該第一層改造后所有的門面和房屋歸甲方所有；第二條約定：由乙方自行設(shè)計、自籌資金，將甲方原有的6間門面（357平方米）及商店（340平方米）改造成磚混結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上加建二層以上的磚混結(jié)構(gòu)房屋，所需費用由乙方全額支付，乙方改造竣工后須由甲方驗收。在改造的過程中，乙方應(yīng)做好安全防范措施，如發(fā)生任何意外、事故均有乙方負全責(zé)，與甲方無關(guān)；第三條約定：“乙方需辦理該門面、商店報建、規(guī)劃手續(xù)，甲方應(yīng)協(xié)助辦理，所需費用由乙方全額支付。施工期內(nèi)，如遇有關(guān)部門來干預(yù)或拆除，所造成的一切損失，由乙方自理，與甲方無關(guān)”；第五條約定：租賃期限為18年，自2013年1月1日起至2030年12月31日止；第六條約定：“租金交付：（1）2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金為人民幣六萬元整（￥60000元）；……”；第七條約定：“每年的3月15日前須交清當年上半年租金，9月15日前須交清當年下半年租金。……”；第九條約定：“……（2）租賃期內(nèi)，乙方不得以任何理由、任何條件改變租賃主體；……”；雙方除此之外還對其他事項進行了約定。之后，被告張某某（甲方）為籌集改造資金于2012年12月18日與原告王某某、周某某（乙方）共同簽訂《門面改造協(xié)議書》約定乙方自愿自籌資金交由甲方負責(zé)施工改建甲方與被告某某五隊于2012年12月17日簽訂《租賃合同》項下約定租賃及改建（擴建）的租賃物，其中該協(xié)議書第三條約定：“承包價：按每層實際天面平方米計算，每平方米為伍佰元正”；第四條約定：“房屋結(jié)構(gòu)為框架、磚混結(jié)構(gòu)（門、窗、裝修、水電、油煙柜、水池不在承包范圍內(nèi)）”；第六條約定：“付款方式：1、該門面協(xié)議簽訂后，乙方向甲方交納門面前期費用金每間壹萬元整給甲方，甲方今后不得以任何理由和方式向乙方索取費用；2、乙方另付給甲方預(yù)付工程款每間貳萬元整，以后甲方每倒制完一層樓面，乙方按總工程的70%付給甲方工程款。全部完工后，雙方驗收合格10天內(nèi)付清全部工程款項”；第七條約定：“租金交付方式：本協(xié)議簽訂后，乙方按甲方與村里簽訂租約合同的租金價位，每個季度向甲方交納一次，再由甲方交到村委，水電費按村委要求收取，甲方不得以任何理由和方式亂提高乙方租金及水電費”；雙方除此之外還對其他事項進行了約定。2014年1月28日，原告王某某依約向被告張某某交付136500元，張某某當天收款后出具相應(yīng)的書面收條，該收條內(nèi)容為：“今收到王某某門面建筑費、招待費、租金共計壹拾叁萬陸仟伍佰元整（￥136500.00元）”。2014年1月，柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局決定對柳南區(qū)磨灘路三區(qū)一帶未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑或者簡易工棚實施強制拆除，其中本案所涉的租賃房屋經(jīng)柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局調(diào)查與核實后確定屬于強制拆除的違章建筑之列，對此柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局對本案的該租賃房屋于2014年3月30日進行了實際的強制拆除。

另查明，被告張某某并未將其與兩原告簽訂《門面改造協(xié)議書》將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)由兩原告進行改造、租用的事實通知被告某某五隊。在本案審理的過程中，兩原告與被告張某某共同確認本案所涉的租賃房屋改造（擴建）完成于2013年9月，后原告搬至該房屋內(nèi)居住直至該房屋被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強制拆除前的2014年3月，并且其雙方還共同確認王某某于2014年1月28日交付給張某某合計136500元的款項實際包括以下三部分的費用，亦即原告于2013年5月至2014年3月期間租賃該門面房屋的租金合計6875元、投入門面改造的前期費用10000元、門面改造費（建筑費）119625元。

本院認為，原告王某某、周某某與被告張某某于2012年12月18日簽訂的《門面改造協(xié)議書》是原告王某某、周某某基于租用的目的自愿投入資金改造（擴建）租賃房屋，并且在該協(xié)議中亦對該房屋的租金交付方式有約定，另原告王某某、周某某亦實際向被告張某某交付了其租用期間的房屋租金，故原告王某某、周某某與被告張某某之間形成的法律關(guān)系實際是租賃合同關(guān)系，因此本案適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。根據(jù)庭審查明，被告張某某將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)租原告王某某、周某某進行改造（擴建）與使用并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦因該原因最終被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局確定為違章建筑予以了強制拆除，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。……”之規(guī)定，故原告王某某、周某某與被告張某某上述簽訂的《門面改造協(xié)議書》應(yīng)屬無效。

關(guān)于返還租金之訴請。本案中，原告王某某、周某某與被告張某某共同確認原告于2014年1月28日向其交付的租金6875元系2013年5月至2014年3月期間發(fā)生的租金，因原告與被告張某某簽訂《門面改造協(xié)議書》后于2013年5月至2014年3月已實際占用本案所涉的房屋并相繼進行了改造（擴建）與使用，被告張某某亦以此為由表示不同意退還該租金6875元，由此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持”之規(guī)定，故原告訴請返還租金6875元于法無據(jù)，本院對此不予支持。

關(guān)于返還門面改造前期費用、建筑費（門面改造費）以及賠償裝修費之訴請。本案中，被告張某某明知本案所涉的房屋并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證卻將該房屋轉(zhuǎn)租給原告王某某、周某某進行改造（擴建）與使用，故被告張某某對此有過錯，而原告王某某、周某某亦明知本案所涉的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證卻仍然租用后投入資金進行相應(yīng)的改造（擴建），故原告王某某、周某某對此亦有過錯，本院結(jié)合案件事實認為原告王某某、周某某與被告張某某在本案的過錯程度相當，由此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條“承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)”之規(guī)定，本院酌定對本案所涉的房屋因被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強制拆除所受投入的改造費用損失分別由原告王某某、周某某與被告張某某各承擔(dān)50%的責(zé)任。根據(jù)庭審查明，原告王某某、周某某已于2014年1月28日向被告張某某支付門面改造的前期費用10000元及門面改造費（建筑費）119625元并進行了實際的改造（擴建），故被告張某某在本案所涉的房屋被強制拆除后應(yīng)向原告返還投入門面改造的前期費用5000元（10000×50%=5000元），門面改造費（建筑費）59812.5元（119625×50%=59812.5元）。至于被告某某五隊，因被告某某五隊與原告王某某、周某某之間并不存在直接的租賃合同關(guān)系，并且被告某某五隊此前對于被告張某某又將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)租給原告進行改造（擴建）與使用并不知情，故被告某某五隊在本案中對上述款項不負給付責(zé)任。此外，對于原告訴請賠償?shù)难b修費用，因原告據(jù)此提交的裝修材料及人工費明細單系復(fù)印件卻無原件核實，并且原告對此亦未能提交其他相關(guān)的付款憑證相佐證，另對原告主張支出裝修費20382元之“經(jīng)收人付新民”于庭審時亦未到庭作證，故本院對該證據(jù)裝修材料及人工費明細單不予采信，由此原告主張賠償裝修費20382元于法無據(jù)，應(yīng)由原告自行承擔(dān)舉證不能之不利后果。

關(guān)于支付利息損失之訴請。如上所述，因原告王某某、周某某對本案所涉房屋因被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強制拆除所受投入的改造費用損失亦有過錯，故其訴請賠償返還該投入改造費用之利息損失于法無據(jù)，本院對此不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款、第十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某向原告王某某、周某某返還投入門面改造的前期費用5000元、建筑費（門面改造費）59812.5元，以上合計人民幣64812.5元。

二、駁回原告王某某、周某某的其他訴訟請求。

案件受理費3514元（原告已預(yù)交），由原告王某某、周某某共同負擔(dān)2097元，被告張某某負擔(dān)1417元。

上述債務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。逾期則應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決規(guī)定的履行期限的最后一日起二年內(nèi)，向本院申請強制執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院或柳州市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提交副本，上訴于柳州市中級人民法院，并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費（數(shù)額視當事人提出的上訴請求數(shù)額確定，收款單位：廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院，賬號：20-118701040004709，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行柳南支行潭中分理處）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　何銀興

人民陪審員　　韋曉英

人民陪審員　　胡忠玉

二〇一五年一月十六日

書　記　員　　胡蘭蘭

租賃合同糾紛