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廣西壯族自治區(qū)梧州市長洲區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）長民初字第464號(hào)

原告李某某。

委托代理人唐業(yè)光，廣西益遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。

被告劉某甲。

被告劉某乙。

委托代理人周某。

原告李某某與被告劉某甲建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法適用簡易程序，后經(jīng)被告劉某甲申請(qǐng)追加被告劉某乙為本案被告參加訴訟，于2015年6月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人唐業(yè)光，被告劉某甲，被告劉某乙及其委托代理人周某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱，2014年8月29日和2014年9月15日，原告與被告劉某甲分別口頭訂立梧州市獅臥山南側(cè)回建地75#地塊、花園地和74#地塊國有土地使用權(quán)買賣合同，約定75#地塊每平方5000元，花園地每平方1500元，74#地塊每平方5200元。原告分別于口頭訂立合同當(dāng)天向被告支付75#地塊、花園地購地款210000元和74#地塊購地款50000元給被告劉某甲，被告出具收款收據(jù)。2014年12月27日，原告又基于被告的請(qǐng)求向其支付購地款130000元，被告又出具收款收據(jù)給原告。但被告在收到原告支付的390000元后，不能把該國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，也不能把被告自稱擁有的梧州市獅臥山南側(cè)回建地75#地塊、花園地和74#地塊國有土地使用權(quán)的憑證交給原告查看。原告在被告無法證實(shí)其擁有地塊使用權(quán)的情況下，與其進(jìn)行協(xié)商，要求被告退回其收取的390000元購地款，但被告以種種理由推托。原告無奈，惟訴至法院，請(qǐng)求依法撤銷原告與被告訂立的梧州市獅臥山南側(cè)回建地74#、75#土地及花園地國有土地使用權(quán)買賣合同，判令被告返還購地款390000元，賠償原告自2014年8月29日起至全部履行還款時(shí)止的利息損失（利息按中國人民銀行1-3年貸款利率6.15%的四倍計(jì)算）。

被告劉某甲、劉某乙共同辯稱，無任何證據(jù)證明原告和被告簽訂履行合同有法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)撤銷的情形。原告為使用被告的土地進(jìn)行了一系列的調(diào)查了解，清楚土地是集體土地，按規(guī)劃安排建房后才能統(tǒng)一辦證，然后支付使用補(bǔ)償款。原告明知被告擁有土地使用權(quán)卻說被告不能拿出使用土地憑證是歪曲事實(shí)。原告明知新興村第六經(jīng)濟(jì)合作社獅臥山南側(cè)回建地是集體土地，卻稱土地為國有土地，是企圖將集體土地誤解為國有土地請(qǐng)求撤銷合同。被告認(rèn)為合同不可撤銷但可解除，原告繼續(xù)履行已支付大部分款的75#土地合同，解除74#土地合同。被告認(rèn)為，其依法取得土地，可自建房出租或給他人有償使用，沒有違反法律規(guī)定，土地使用證也是依法建房結(jié)束后統(tǒng)一辦理，雖然目前土地使用證只能寫被拆遷人姓名，證件一般由實(shí)際使用人保管，但不影響使用。國家對(duì)農(nóng)民利用農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展資源的力度在變革，今天不能辦證明天或就能辦，因此懇請(qǐng)法院駁回原告撤銷合同的請(qǐng)求。原告不支付全部款項(xiàng)并起訴要求撤銷合同表示不履行合同是違約，原告違約卻讓守約方賠償損失無法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告要求被告賠償損失的訴訟請(qǐng)求。被告劉某乙是劉某甲父親，劉某乙才是獅臥山南側(cè)74#、75#回建地的權(quán)利人，劉某甲受父親劉某乙委托代辦理及收款390000元，款項(xiàng)不是劉某甲占有和使用，因此劉某甲不承擔(dān)退還390000元的責(zé)任，劉某乙愿意承擔(dān)還款及相關(guān)全部責(zé)任。

經(jīng)審理查明，被告劉某乙與被告劉某甲、劉某丙系父子關(guān)系。劉某乙、劉某丙原有房屋坐落于梧州市新興二路沖腰巷，在新興村第六經(jīng)濟(jì)合作集體土地上。2010年，劉某乙、劉某丙的上述房屋被拆遷重新安置。2013年7月10日，梧州市長洲區(qū)新興村第六經(jīng)濟(jì)合作社獅臥山南側(cè)回建用地工程項(xiàng)目部與劉某乙簽訂一份《回建宅基地使用合同》，將獅臥山南側(cè)安置回建集體土地中的A區(qū)75號(hào)面積80平方米的宅基地以360000元的價(jià)格出讓給劉某乙使用。2013年8月17日，梧州市長洲區(qū)新興村第六經(jīng)濟(jì)合作社獅臥山南側(cè)回建用地工程項(xiàng)目部再次與劉某乙簽訂另一份《回建宅基地使用合同》，將上述安置回建集體土地中的A區(qū)74號(hào)面積80平方米的宅基地以384000元的價(jià)格出讓給劉某乙使用。

2014年8月29日、2014年9月15日，被告劉某甲受其父劉某乙委托與原告李某某口頭訂立合同，約定將梧州市獅臥山南側(cè)回建地75#地塊和74#地塊有償轉(zhuǎn)讓給原告使用。其中，約定75#地塊每平方5000元，花園地每平方1500元，74#地塊每平方5200元。訂立口頭合同后，被告劉某甲代收原告支付的75#地塊購地款210000元和74#地塊購地款50000元。同年12月27日，被告劉某甲再次代收原告支付的購地款130000元。上述原告共支付購地款390000元。

本案在審理中，原告李某某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，本院于2015年5月4日作出（2015）長民初字第464號(hào)民事裁定書，裁定查封被告劉某甲所有的梧州市新興二路*號(hào)第*幢*單元*房，同時(shí)查封保全擔(dān)保物屬李社光所有的梧州市新興二路*號(hào)第*幢*單元*房和屬李裕挺、龔崇玲所有的梧州市新興二路*號(hào)*單元*房。

上述事實(shí)，有原告提供的收據(jù)，被告提供的地上建（構(gòu)）筑物、附著物拆除協(xié)議書、委托書、回建宅基地使用合同等證據(jù)材料及當(dāng)事人的陳述在卷佐證，并經(jīng)開庭審理質(zhì)證和本院審查，可以采信。

本院認(rèn)為，在審理以土地使用權(quán)為標(biāo)的物土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中，無論當(dāng)事人是請(qǐng)求撤銷、解除合同還是確認(rèn)合同無效，都應(yīng)審查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容是否違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如果合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且具備合同有效的實(shí)質(zhì)要件，則應(yīng)認(rèn)定合同有效，而后對(duì)撤銷或解除合同進(jìn)行審理；如果合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則合同自始無效，而撤銷或解除合同是以合同有效為前提的，在合同無效的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷或解除無效合同則沒有法律依據(jù)。在本案中，原、被告間雖未簽訂書面的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但當(dāng)事人對(duì)集體土地使用權(quán)買賣關(guān)系發(fā)生在原、被告之間且雙方訂立了口頭合同并無爭(zhēng)議。被告劉某乙系劉某甲的父親，也是根據(jù)《回建宅基地使用合同》取得獅臥山南側(cè)回建用地74#、75#宅基地使用權(quán)的主體，劉某甲系根據(jù)劉某乙的委托與原告訂立合同，劉某乙對(duì)此也予以認(rèn)可，故合同關(guān)系產(chǎn)生在原告李某某與被告劉某乙之間。本案主要爭(zhēng)議在于，原、被告間集體土地使用權(quán)買賣關(guān)系的效力。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條和第六十三條規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。本案所涉土地的性質(zhì)為安置回建宅基地，被告并非該集體土地權(quán)利人的村民或集體組織成員，故原、被告之間的集體土地使用權(quán)買賣關(guān)系因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”之規(guī)定，無效合同自始無效。故原、被告間集體土地使用權(quán)買賣的口頭合同對(duì)雙方均沒有法律約束力，原告起訴請(qǐng)求撤銷其與被告訂立的梧州市獅臥山南側(cè)回建用地74#、75#土地使用權(quán)買賣合同沒有法律依據(jù)，依法不予支持。根據(jù)無效合同的處理原則，因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。故被告劉某乙已收取的390000元土地轉(zhuǎn)讓款，應(yīng)當(dāng)返還給原告。

原告作為合同一方當(dāng)事人，在受讓土地使用權(quán)這種涉及重大財(cái)產(chǎn)處分事項(xiàng)的活動(dòng)中，對(duì)于合同標(biāo)的物土地的權(quán)屬和性質(zhì)，有審慎審查義務(wù)。關(guān)于獅臥山南側(cè)回建用地的土地性質(zhì)和權(quán)屬，原告可以通過相關(guān)查詢知曉，但其未盡到充分的審查義務(wù)，故原告對(duì)于合同無效導(dǎo)致合同無法履行亦存在一定責(zé)任，其損失應(yīng)當(dāng)由自己承擔(dān)。因此，原告訴請(qǐng)被告賠償自2014年8月29日起至全部履行還款時(shí)止的利息損失，無法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告劉某乙簽訂的梧州市獅臥山南側(cè)回建用地74#、75#宅基地使用權(quán)買賣合同無效；

二、被告劉某乙于本判決生效之日起十日內(nèi)返還390000元給原告李某某；

三、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)7250元，減半收取3625元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2470元，合計(jì)6095元，由原告李某某負(fù)擔(dān)3047.50元，被告劉某乙負(fù)擔(dān)3047.50元。

如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)梧州市中級(jí)人民法院。

審判員　　呂曉雯

二〇一五年六月十六日

書記員　　麥富棋

用地使用權(quán)合同糾紛