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廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）深寶法民三初字第323號

原告歐陽某某，男，漢族，l9**年*月*日出生。

原告易某甲，女，漢族，l9**年*月*日出生。

以上兩原告共同委托代理人黃佳興，廣東廣和律師事務(wù)所律師。

以上兩原告共同委托代理人付永光，廣東廣和律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告葉某某，男，漢族，l9**年*月*日出生。

委托代理人蔡偉，廣東開野律師事務(wù)所律師。

委托代理人吳文莉，廣東開野律師事務(wù)所律師。

第三人某某地產(chǎn)代理（深圳）有限公司。

法定代表人賴某某，董事長。

委托代理人楊某甲，女，漢族，19**年*月*日出生，系該公司員工。

原告歐陽某某、易某甲與被告葉某某、第三人某某地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（下簡稱某某地產(chǎn)）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告歐陽某某、易某甲及其委托代理人黃佳興、付永光，被告委托代理人蔡偉、吳文莉，第三人委托代理人楊某甲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告歐陽某某與原告易某甲系夫妻關(guān)系，為解決新婚后一家人的住房問題，與被告達(dá)成合意，于2013年2月23日簽訂《二手房買賣合同》，以人民幣1，160，000元的價(jià)格，購買被告所有的位于廣東省深圳市寶安區(qū)龍華風(fēng)和日麗**棟**的房產(chǎn)。合同簽訂后，原告按照合同約定，支付了購房定金和交房押金，并向中國銀行股份有限公司深圳龍華支行辦理了個(gè)人二手住房公積金組合貸款等手續(xù)，并支付了相應(yīng)款項(xiàng)。但被告卻在贖樓之后向原告及中介公司明確表示不愿意繼續(xù)履行合同，原告無奈之下只得與被告協(xié)商讓其繼續(xù)履行合同并按照合同承擔(dān)違約責(zé)任，但遭到被告明確拒絕。兩原告當(dāng)時(shí)以為婚后房子的事情能確定下來，才在辦理該房產(chǎn)買賣手續(xù)的期間登記結(jié)婚的，能否取得該房產(chǎn)對原告及原告的家庭具有重大且特殊的意義，被告的違約行為，給原告造成了經(jīng)濟(jì)壓力和精神負(fù)擔(dān)。綜上，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令：1、被告繼續(xù)履行合同；2、被告向兩原告支付合同違約金人民幣200，000元；3、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。在第二次庭審前，原告變更其全部訴訟請求如下：1、解除二手房買賣合同；2、被告向兩原告支付合同違約金人民幣200，000元，并返還已收取的定金人民幣35，000元；3、被告向兩原告支付監(jiān)管賬號中人民幣313，000元的利息（從2013年6月14日起至取出之日止）；4、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

被告答辯稱，1、被告在簽訂合同以后，一直積極履行合同所約定的義務(wù)，被告并沒有拒絕履行合同。原告僅僅提供了一份錄音證據(jù)證明被告存在違約行為，在錄音證據(jù)中被告并沒有表示拒絕履行合同，而且單獨(dú)的錄音證據(jù)在沒有其他證據(jù)予以佐證的情況下也不能作為定案證據(jù)。2、原告訴求違約金高達(dá)人民幣200，000元，但是原告未能提供任何證據(jù)，包括評估報(bào)告等來證明其損失的大小，原告主張的違約金過高。3、資金監(jiān)管涉及原、被告及銀行三方的法律關(guān)系，在銀行沒有作為案件當(dāng)事人的情況下，該項(xiàng)訴求法院不應(yīng)當(dāng)處理，且原告在已經(jīng)主張了違約金的情況下，不應(yīng)再主張監(jiān)管資金的利息。綜上所述，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

第三人稱，被告向原告出售涉案物業(yè)，并就合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款、付款方式、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等條件進(jìn)行約定，第三人在本次交易中已妥善履行了第三方的居間義務(wù)。根據(jù)三方簽署的資金托管協(xié)議，仍有托管的人民幣5，000元定金在第三人處，第三人將根據(jù)法院或原、被告指定的收款人予以放款。

經(jīng)審理查明：2013年2月23日，原、被告簽訂了一份《二手房買賣合同》，合同相關(guān)內(nèi)容約定如下：1、被告將其所有的位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)梅隴路風(fēng)和日麗花園**棟**號房屋（房產(chǎn)證號：深房地字××號）轉(zhuǎn)讓給兩原告，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為人民幣1，160，000元；2、原告在簽訂本合同當(dāng)日向被告支付定金人民幣10，000元，原告在簽訂本合同之日起5日內(nèi)（含當(dāng)日）再向被告支付定金人民幣20，000元。雙方在合同的備注條款中又對定金進(jìn)行了如下修改：定金為人民幣35，000元，其中定金人民幣5，000元由原告直接支付給被告；3、原告應(yīng)于2013年3月18日前支付首期房款，并向按揭銀行提交按揭貸款申請的相關(guān)資料，被告應(yīng)配合提交所需賣方資料及相關(guān)文件并簽署按揭銀行要求的法律文件；4、在原告按照合同約定將樓款一次性支付至原、被告指定的第三方監(jiān)管賬號或取得銀行貸款承諾函，且被告已經(jīng)取得房地產(chǎn)證原件（產(chǎn)權(quán)無抵押、無查封）之日起三個(gè)工作日內(nèi)，原、被告須簽署《深圳市二手房買賣合同》，并辦理遞件過戶手續(xù)；5、如被告逾期履行義務(wù)超過五日，原告可以解除合同并要求被告支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十的違約金承擔(dān)違約責(zé)任或雙倍返還原告已經(jīng)支付的定金。

原、被告于2013年2月23日與第三人簽訂了《資金托管協(xié)議》，約定部分定金托管在第三人處。原、被告于2013年3月11日與中國銀行股份有限公司深圳龍華支行簽訂了《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》，約定原、被告將房產(chǎn)交易資金人民幣313，000元委托中國銀行股份有限公司深圳龍華支行托管。3月12日，原告將人民幣313，000元打入雙方指定的監(jiān)管賬戶。3月26日，中國銀行股份有限公司深圳龍華支行出具《個(gè)人二手房住房公積金組合貸款承諾書》，承諾分別向原告發(fā)放公積金貸款人民幣407，000元和商業(yè)貸款人民幣405，000元，該承諾書有效期為三個(gè)月，到期后承諾人有權(quán)終止履行承諾。被告主張其于3月27日辦理了贖樓手續(xù)，并于當(dāng)日拿到了房產(chǎn)證原件，原告和第三人主張對于被告辦理贖樓手續(xù)和拿到房產(chǎn)證原件的時(shí)間不清楚。

原告主張被告拿到房產(chǎn)證原件后，拒不辦理遞件過戶手續(xù)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故主張解除合同并要求被告按轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十向其支付違約金。

另查，1、原、被告及第三人在庭審中均確認(rèn)：原、被告約定的定金為人民幣35，000元，其中原告直接交付給被告人民幣5，000元，交由第三人托管的定金為人民幣30，000元。第三人已經(jīng)將由其托管的定金人民幣25，000元支付給被告，還有定金人民幣5，000元在第三人處保管。2、被告主張其并沒有拒絕辦理過戶遞件手續(xù)，而是一直在等待原告和第三人通知；第三人主張本來約定拿到房產(chǎn)證原件的當(dāng)天辦理過戶遞件手續(xù)，但是被告拿到房產(chǎn)證之后就直接走了，并明確表示不愿意再交易，之后第三人多次與被告溝通，均遭到被告的拒絕。3、被告在庭審中表明，如果原告不撤訴，就不同意繼續(xù)履行合同。4、原告將訴訟請求變更為請求解除《二手房買賣合同》后，本院2013年7月16日將原告的變更訴訟請求申請書送達(dá)給被告。

以上事實(shí)，有二手房買賣合同、房地產(chǎn)證、資金托管協(xié)議、二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議、個(gè)人二手房住房公積金組合貸款承諾書、收款收據(jù)、交易資金委托監(jiān)管業(yè)務(wù)收款收據(jù)、深圳市個(gè)人住房公積金貸款審批通知書等證據(jù)和庭審筆錄予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，本案屬于房地產(chǎn)買賣合同糾紛，原、被告簽訂《二手房買賣合同》后，應(yīng)當(dāng)依法全面履行合同約定的義務(wù)。本案中，原告已經(jīng)按照合同約定履行了支付定金、辦理資金監(jiān)管、支付首期款等相關(guān)義務(wù)，且中國銀行股份有限公司深圳龍華支行也于3月26日出具了《個(gè)人二手房住房公積金組合貸款承諾書》，承諾分別向原告發(fā)放公積金貸款人民幣407，000元和商業(yè)貸款人民幣405，000元，被告亦主張其于3月27日已經(jīng)拿到房產(chǎn)證原件。按照雙方簽訂的《二手房買賣合同》約定，在原告按照合同約定將樓款一次性支付至原、被告指定的第三方監(jiān)管賬號或取得銀行貸款承諾函，且被告已經(jīng)取得房產(chǎn)證原件（產(chǎn)權(quán)無抵押、無查封）之日起三個(gè)工作日內(nèi)，原、被告需簽署《深圳市二手房買賣合同》，并辦理遞件過戶手續(xù)。被告作為房產(chǎn)證原件的取得人，應(yīng)當(dāng)在取得房產(chǎn)證之時(shí)及時(shí)告知原告，并主動與原告簽署《深圳市二手房買賣合同》并共同辦理遞件過戶手續(xù)，在無充分有效證據(jù)證明被告履行了告知以及進(jìn)行了進(jìn)一步的履行行為的情況下，結(jié)合庭審中查明的事實(shí)、第三人的相關(guān)主張，以及社會經(jīng)濟(jì)生活的客觀規(guī)律，本院認(rèn)定被告未按合同約定履行相關(guān)義務(wù)，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故原告有權(quán)根據(jù)合同約定主張解除合同并要求被告支付違約金。關(guān)于合同的解除時(shí)間，原、被告簽訂的《二手房買賣合同》應(yīng)當(dāng)自原告向被告主張解除合同之日，即本院2013年7月16日將原告的變更訴訟請求申請書送達(dá)至被告之日解除。關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)，原告訴請應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定按轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十支付違約金，被告主張違約金過高，綜合考慮本案案情，本院認(rèn)為合同約定的違約金數(shù)額過高，故酌情調(diào)整為被告應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之十支付違約金，即被告應(yīng)當(dāng)向兩原告支付違約金人民幣116，000元（1，160，000×10%），原告的超額訴訟請求，本院不予支持。

因違約金同時(shí)均有懲罰性和補(bǔ)償性的功能，且被告的違約行為至今造成的原告支付監(jiān)管資金的利息損失數(shù)額尚在本院支持的違約金數(shù)額范圍內(nèi)，故原告主張被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告支付監(jiān)管資金產(chǎn)生的實(shí)際利息損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告主張的支付監(jiān)管資金產(chǎn)生的預(yù)期利息損失部分，應(yīng)在實(shí)際損失發(fā)生時(shí)，另循法律途徑解決。

原、被告及第三人在庭審中均確認(rèn)：原、被告約定的定金為人民幣35，000元，其中原告直接交付給被告人民幣5，000元，交由第三人托管的定金為人民幣30，000元。第三人已經(jīng)將由其托管的定金人民幣25，000元支付給被告，還有定金人民幣5，000元在第三人處保管。涉案合同解除后，被告和第三人應(yīng)當(dāng)將定金返還給原告，故被告應(yīng)當(dāng)向兩原告返還定金人民幣30，000元，第三人應(yīng)當(dāng)向兩原告返還定金人民幣5，000元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告歐陽某某、易某甲與被告葉某某于2013年2月23日簽訂的《二手房買賣合同》已經(jīng)于2013年7月16日解除；

二、被告葉某某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告歐陽某某、易某甲支付違約金人民幣116，000元、返還定金人民幣30，000元；

三、第三人某某地產(chǎn)代理（深圳）有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告歐陽某某、易某甲返還定金人民幣5，000元；

四、駁回原告歐陽某某、易某甲的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)人民幣17，040元，因原告變更訴訟請求，受理費(fèi)變更為人民幣4，825元，由被告負(fù)擔(dān)人民幣3，320元，由兩原告負(fù)擔(dān)人民幣1，505元，受理費(fèi)原告已預(yù)交。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。

審　判　長　　楊　瑩

人民陪審員　　朱永紅

人民陪審員　　利慶君

二〇一三年八月十六日

書　記　員　　李婷霞

書　記　員　　李玉婷

房屋買賣合同糾紛