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廣東省東莞市中級人民法院

民事判決書

（2015）東中法民一終字第782號

上訴人（原審原告）：惠州市某某旅游地產開發(fā)有限公司，住所地：廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館。

法定代表人：鄭某某，該公司執(zhí)行董事。

委托代理人：詹映峰，北京德恒（深圳）律師事務所律師。

委托代理人：張燕君，北京德恒（深圳）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：陳甲某，男。

委托代理人：句禮洋，廣東華文律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：陳乙某，男。

被上訴人（原審被告）：鄧某某，女。

上訴人惠州市某某旅游地產開發(fā)有限公司（以下簡稱為某某公司）因與被上訴人陳甲某、鄧某某、陳乙某案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服廣東省東莞市第一人民法院（2014）東一法龍民一初字第375號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

某某公司因本案于2014年11月20日向原審法院提起訴訟，請求法院確認惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館B3XXXX01號房產為某某公司所有，解除對涉案房產的查封措施，停止對涉案房產的強制執(zhí)行。

原審法院經審理查明，陳乙某、鄧某某是夫妻關系。鄧某某于2012年3月27日與某某公司簽訂一份《商品房買賣合同》及其補充協議，約定鄧某某向某某公司購買位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館B3XXXX01的房屋，雙方還就《商品房買賣合同》辦理預告登記。

《商品房買賣合同》及其補充協議簽訂后，鄧某某與某某銀行股份有限公司石龍支行簽訂了《樓宇按揭抵押貸款合同》，雙方約定鄧某某向某某銀行股份有限公司石龍支行貸款1640000元用于購買案涉房屋，某某公司對上述貸款債務承擔連帶保證責任。同日，陳乙某與某某銀行股份有限公司石龍支行簽訂《保證合同》，為鄧某某的上述貸款債務承擔連帶責任保證。簽訂上述貸款合同后，某某公司確認已于2012年5月收齊案涉房屋的售樓款。后某某公司于2012年7月16日通過郵遞方式通知鄧某某在2012年8月30日收樓，鄧某某承認收到收樓通知，但未曾前往辦理收樓手續(xù)。

而原審法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人陳甲某與被執(zhí)行人陳乙某、鄧某某過程中，已于2013年8月依法查封了上述房產。

之后，由于鄧某某累計多期貸款本息未按時足額支付，某某銀行股份有限公司石龍支行向原審法院起訴。原審法院作出（2013）東一法民一初字第8721號民事判決書，判決解除某某銀行股份有限公司石龍支行與鄧某某簽訂的《樓宇按揭抵押貸款合同》、與陳乙某簽訂的《保證合同》；鄧某某應向某某銀行股份有限公司石龍支行償還貸款本金1595029.08元及利息、罰息和律師費；某某公司、陳乙某對鄧某某的上述債務承擔連帶清償責任。之后，由于鄧某某未向某某銀行股份有限公司石龍支行償還上述貸款本息，某某公司承擔連帶責任，于2014年7月向某某銀行股份有限公司石龍支行清償1770619.37元。

現某某公司以案涉房產屬其所有為由，向原審法院提出執(zhí)行異議，原審法院于2014年10月31日作出（2014）東一法執(zhí)外異字第39號執(zhí)行裁定書，駁回某某公司的異議請求。某某公司不服該裁定，在法定期限內向原審法院提起本案訴訟。

另查，某某公司曾向廣東省博羅縣人民法院提起解除案涉《商品房買賣合同》及其補充協議的訴訟，博羅縣人民法院于2014年11月13日作出（2014）惠博法灣民初字第137號民事判決書，判決解除某某公司與鄧某某于2012年3月27日簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議等。該判決已于2014年12月6日生效。

另，某某公司曾就案涉房產于2012年6月15日辦理了大確權。

原審法院認定上述事實的證據有：《商品房買賣合同》及其補充協議、（2014）東一法執(zhí)外異字第39號執(zhí)行裁定書、商品房屋產權權屬證明書、（2014）惠博法灣民初字第137號民事判決書及生效證明、博羅縣房地產權預告登記查檔結果以及原審庭審筆錄等。

原審法院認為，本案的爭議焦點在于：在原審法院查封了案涉房屋后，某某公司才訴請解除《商品房買賣合同》并得到法院準許，案涉房屋是否必然歸某某公司所有。下面圍繞該爭議焦點分析如下：

首先，某某公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》已經過房產管理部門的預告登記，預告登記查檔結果明確載明案涉商品房是登記在鄧某某名下，經過合法的公示，鄧某某對房屋產權的請求權應當具有對抗第三人的效力。

其次，鄧某某與某某公司簽訂了《商品房買賣合同》后已通過某某銀行股份有限公司石龍支行為案涉商品房辦理了銀行按揭貸款手續(xù)。某某銀行股份有限公司石龍支行為該房發(fā)放貸款之日，某某公司已經收齊該房的全部房款，后由于鄧某某未按時向銀行支付按揭貸款導致某某公司向銀行承擔連帶保證責任，屬于某某公司替代某某銀行股份有限公司石龍支行享有其對鄧某某的債權。

再次，雖然某某公司訴請解除合同是某某公司作為合同當事人的權利。但當原審法院查封案涉商品房后，在未依法解除查封前，該查封就具有排他的法律效力，任何權利都不能對抗這種司法公權。因此，雖然某某公司訴請解除《商品房買賣合同》并得到法院準許，但案涉商品房因已被查封不可直接返還給某某公司，也就是說案涉房屋仍屬于鄧某某所有。就案涉房屋返還不能對某某公司所造成的損失，某某公司可另案主張折價賠償。

綜上所述，對某某公司的訴請，因沒有法律和事實依據，原審法院不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十五條的規(guī)定，判決駁回某某公司的訴訟請求。原審案件受理費25640.09元，由某某公司負擔。

某某公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、原審在認定涉案房屋所有權時，存在嚴重的邏輯錯誤。首先，原審混淆了物權與預告登記的效力。雖鄧某某與某某公司簽署《商品房買賣合同》并進行了預告登記，但預告登記的效力并不等同于物權，預告登記具有臨時性、債權性、從屬性?！吨腥A人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”由此可知，臨時性是指預告登記權利人必須在自能夠進行不動產登記之日起三個月內辦理正式登記，否則失效。債權性指的是預告登記擔保的對象是債權請求權，而非物權或物權請求權。從屬性指的是預告登記效力取決于被擔保的債權請求權的效力。債權請求權基于買賣雙方簽署的《房屋買賣合同》，現《房屋買賣合同》已由廣東省博羅縣人民法院（2014）惠博法灣民初字第137號民事判決判令解除，預告登記因合同解除而失效，且案涉房屋早于2012年6月15日經房產登記部門確權，登記在某某公司名下，故鄧某某對涉案房屋不存在任何債權或物權權利。二、原審法院以涉案房屋已被法院在先查封從而認定房屋所有權屬于鄧某某，是錯誤的。首先，原審法院沒有經過論證就認為案涉房屋產權屬于鄧某某所有。事實上，案涉房屋仍登記在某某公司名下，且并未交付鄧某某，這已經生效裁定書和判決書所確認。其次，法院的查封措施是限制第三方在未經允許的情況下對不動產進行物權登記變更，而不能擴大理解為只要經過法院查封就必然在生效判決后有權對查封物進行處置。根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十八條的規(guī)定，原審法院應當解除案涉房屋的查封措施。再次，從原審法院的執(zhí)行行為看，原審法院既認為鄧某某支付的購房款應屬于鄧某某所有，又以預告登記房產已被查封即認定房產屬于鄧某某所有，其行為自相矛盾，程序違法。三、涉案房屋的產權自始至終歸某某公司所有，原審法院應解除對案涉房屋的查封措施，停止對案涉房屋的強制執(zhí)行。首先，因鄧某某未能依約向東莞銀行石龍支行還款付息而導致某某公司承擔保證責任，致使《商品房買賣合同》的目的不能實現。依照《最高人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定及《商品房買賣合同》及《補充協議》的約定，某某公司享有合同解除權。其次，《商品房買賣合同》已由廣東省博羅縣人民法院（2014）惠博法灣民初字第137號民事判決判令解除，合同解除后，某某公司負有向鄧某某退還相應購房款的義務，而鄧某某則有配合解除《商品房買賣合同》備案及注銷預告登記的義務。再次，由于在（2013）東一法民一初字第8721號民事判決中，某某公司代鄧某某向東莞銀行石龍支行償還了貸款本息，則某某公司對鄧某某享有債權。又因合同解除后，某某公司有義務向鄧某某返還購房款，故某某公司于2014年12月9日向鄧某某、陳乙某送達了《債務抵消通知書》，鄧某某、陳乙某表示沒有異議，并同意在案涉房產解除查封后辦理《商品房買賣合同》備案解除和預告登記注銷，然后某某公司向鄧某某、陳乙某返還剩余購房款284144.16元；若不配合解除房屋的解除查封，則不予免除違約金100000元，某某公司僅需返還184144.16元。最后，依照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十八條第二款的規(guī)定，第三人解除合同后，已采取的查封措施應當解除，但人民法院可依據申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。原審法院執(zhí)行局于2015年1月13日才向某某公司送達（2013）東一法執(zhí)字第7011號《協助執(zhí)行通知書》，而在2014年12月9日，某某公司已依法與鄧某某、陳乙某對互負債務進行了抵消，故陳甲某僅有權對剩余購房款184144.16元申請法院強制執(zhí)行，無權就不屬于鄧某某所有的涉案房屋要求強制執(zhí)行。因此，某某公司請求本院改判確認惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館B3XXXX01號房產為某某公司所有，原審法院應解除對涉案房屋的查封措施，停止對案涉房屋的強制執(zhí)行。

陳甲某答辯稱：原審判決認定事實清楚，證據充分，程序合法，應予以維持。第一，某某公司和鄧某某簽訂《商品房買賣合同》后，鄧某某向銀行申請貸款，并支付了全部貸款。某某公司也將房屋交付給鄧某某，合同已履行完畢，鄧某某已實際占有房屋。原審法院曾向博羅縣房產局發(fā)函查詢，房產局已出具材料證明案涉房屋的所有權登記在鄧某某名下。第二，某某公司幫鄧某某償還按揭款后，某某公司對鄧某某享有一般債權，但對案涉房屋不具有物權。某某公司明知其與鄧某某的合同已履行完畢，卻向博羅法院起訴要求解除《商品房買賣合同》，以達到其優(yōu)先得到債權的目的，其行為對陳甲某是不公平的。最后，案涉房屋已被原審法院查封，在該查封未被解除前，具有排他性，某某公司不應就案涉房屋主張權利。

鄧某某、陳乙某沒有在法定期間內向本院提交書面的答辯意見。

本院經審理查明，對原審查明的事實，本院予以確認。

本院認為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，本案應當審查某某公司對執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的權益。

《中華人民共和國物權法》第十六條第一款規(guī)定：“不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。”根據某某公司提交的由博羅縣房產管理局出具的《商品房屋產權權屬證明書》顯示，案涉房屋的權屬人為某某公司。某某公司與鄧某某就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，且雙方就案涉房屋辦理了預告登記手續(xù)，故本案應審查案涉預告登記是否具有物權效力。

本院認為，預告登記是指保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，預告登記作為一種請求權具有排他性，具有物權效力，但預告登記在本質上屬于請求權。依照《中華人民共和國物權法》第二十條第二款的規(guī)定，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內為申請登記的，預告登記失效。依照該條文的規(guī)定，當預告登記失效時，預告登記權利人此后的請求權不再享有物權效力。

本案中，案涉房產的預告登記的債權基礎是某某公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議，但該《商品房買賣合同》及補充協議經博羅縣人民法院審理并作出（2014）惠博法灣民初字第137號民事判決予以解除，即預告登記的債權基礎已被消滅，故依照《中華人民共和國物權法》第二十條第二款的規(guī)定，案涉預告登記已失效。盡管案涉預告登記的失效時間發(fā)生在案涉房產被查封之后，但查封之時案涉房產一直登記在某某公司名下，故原審法院繼續(xù)查封案涉房產沒有相應的法律依據，某某公司請求解除對案涉房屋的查封措施，本院予以支持。

綜上，某某公司的上訴請求成立，本院予以支持。原審判決查明事實清楚，但適用法律有誤，導致處理結果錯誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十九條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條的規(guī)定及前述援引法律條文的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷廣東省東莞市第一人民法院（2014）東一法龍民一初字第375號民事判決。

二、確認惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館B3XXXX01號房產為惠州市某某旅游地產開發(fā)有限公司所有。

三、停止對惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)里波水村興業(yè)大道東側某某公館B3XXXX01號房產的執(zhí)行。

四、駁回惠州市某某旅游地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

本案審理過程中，預交了本案二審訴訟費用的當事人惠州市某某旅游地產開發(fā)有限公司表示，其同意敗訴方當事人直接向其支付本案訴訟費用。根據《訴訟費用交納辦法》第二十九條及最高人民法院《關于適用﹤訴訟費用繳納辦法﹥的通知》（法發(fā)（2007）16號）的規(guī)定，本院予以準許。原審案件受理費25640.09元、二審案件受理費25640.09元，均由陳甲某、鄧某某、陳乙某承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　鄭月嫦

代理審判員　黎棣華

代理審判員　陳錦波

二〇一五年八月七日

書　記　員　周愛婷

案外人執(zhí)行異議之訴