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河北省秦皇島市中級人民法院

民事判決書

（2015）秦民終字第754號

上訴人（原審被告）：鄭某某。

委托代理人：李霞，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。

委托代理人：田俊梅，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：秦皇島市某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，住所地：秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

法定代表人：吳某某，總經(jīng)理。

委托代理人：趙永剛，河北晟秦律師事務(wù)所律師。

委托代理人：劉瑞珍，河北晟秦律師事務(wù)所律師。

上訴人鄭某某為與被上訴人秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱某某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院（2014）海經(jīng)初字第540號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人鄭某某及其委托代理人李霞、田俊梅與被上訴人某某物業(yè)公司的委托代理人趙永剛均出庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明，鄭某某系秦皇島市海港區(qū)××××小區(qū)××棟×單元×號（房屋建筑面積為156.92平方米）的業(yè)主。2012年5月2日，秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（乙方、受委托方）與××××小區(qū)業(yè)主委員會（甲方、委托方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，合同約定：“第二條物業(yè)類型：住宅小區(qū)；物業(yè)基本情況，坐落位置：秦皇島市××區(qū)和平大街中段北側(cè)，友誼路北段西側(cè)，占地面積：174畝，建筑面積：182000平方米；第二章委托管理事項，第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理；第六條公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；第七條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理；第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；第九條公共環(huán)境衛(wèi)生；第十條交通與車輛停放秩序的管理；第十一條維護(hù)公共秩序；第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理等相關(guān)費用；第十四條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費……；第三章委托管理期限，第十七條委托管理期限為3年。自2012年5月2日起至2015年5月1日止。第六章物業(yè)管理服務(wù)費用，第二十一條物業(yè)管理服務(wù)費，1、本小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)費由乙方按建筑面積每年向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，住宅按0.6元／平方米＊月；商業(yè)按1.18元／平方米＊月……。”另外合同中還對甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任及其他事項進(jìn)行了約定。合同簽訂后，秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)。2012年6月28日秦皇島市物價局向秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司頒發(fā)收費許可證。內(nèi)容為：收費項目為金龍花苑物業(yè)服務(wù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)為0.6元／月＊平方米（三星級），收費范圍、收費對象為業(yè)主，計費起止日期為自2012年5月2日起至2015年5月1日止，收費單位名稱為秦皇島市某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司?，F(xiàn)秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司訴至法院，要求鄭某某給付未交納2012年5月1日至2013年4月30日的物業(yè)費1130元；承擔(dān)本案訴訟費用。

原審法院認(rèn)為：秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司與金龍花苑小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，該合同對鄭某某具有約束力。鄭某某辯稱秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司服務(wù)不符合合同約定，但鄭某某提供的證據(jù)不足以證明其主張，對鄭某某辯稱，不予采信。秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司提供了物業(yè)服務(wù)，鄭某某應(yīng)按合同約定向秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司支付服務(wù)費用，對秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司要求鄭某某給付2012年5月1日至2013年4月30日的物業(yè)費1130元的訴訟請求，法院予以支持。依照《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定，判決：鄭某某給付秦皇島某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)費1130元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；案件受理費50元，由鄭某某負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起十日內(nèi)交納。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

上訴人鄭某某不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：原判認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足。第一，被上訴人未履行物業(yè)服務(wù)的維修義務(wù)。被上訴人進(jìn)行物業(yè)服務(wù)期間，上訴人房屋的房頂一直漏水，經(jīng)多次找被上訴人交涉維修未果，給上訴人造成了很大損失；第二，被上訴人因小區(qū)車輛進(jìn)出檔桿的設(shè)置亂收費，沒有盡到養(yǎng)護(hù)義務(wù)，只管收錢辦卡，導(dǎo)致檔桿成為擺設(shè)；第三，自2014年至今，被上訴人從未清理過小區(qū)樓道，致使樓道臟亂，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活環(huán)境；第四，被上訴人對小區(qū)車輛的進(jìn)出管理不盡責(zé)，致使小區(qū)交通混亂，甚至有的業(yè)主車輛被砸，小區(qū)內(nèi)失竊現(xiàn)象時有發(fā)生，被上訴人怠于行使管理、安保義務(wù)，不僅無權(quán)收取物業(yè)費，還應(yīng)承擔(dān)未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)的損害賠償責(zé)任；第五，被上訴人在一審中雖提供了《物業(yè)服務(wù)合同》，但該證據(jù)不能證明被上訴人合同義務(wù)的履行情況，合同中約定的被上訴人對小區(qū)有維修、保潔、綠化、安保義務(wù)，被上訴人實際上均未履行。綜上，請求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人某某物業(yè)公司答辯稱：原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人上訴，維持原判。

二審期間，上訴人鄭某某提交照片10張，擬證明鄭某某家的房屋被水泡壞，某某物業(yè)公司至今未予修理。被上訴人某某物業(yè)公司質(zhì)證稱：照片中的房屋不能確定是否為物業(yè)服務(wù)的房屋，且如果房屋有質(zhì)量問題，上訴人應(yīng)向開發(fā)商主張，上訴人要求被上訴人對房屋進(jìn)行維修，其既未向被上訴人提出過申請，亦未向市物業(yè)辦提請動用住房公共維修基金。本院認(rèn)為，上訴人鄭某某提交的上述證據(jù)并不能充分支持其上訴主張，故本院不予采信。

二審期間，被上訴人某某物業(yè)公司提交2013年2月17日秦皇島晚報第三版的復(fù)印件一份，擬證明經(jīng)該晚報報道，被上訴人提供的服務(wù)受到業(yè)主的認(rèn)可。上訴人鄭某某質(zhì)證稱：報道的內(nèi)容不具有真實性，沒有公信力。本院認(rèn)為，被上訴人提交的上述證據(jù)為復(fù)印件，上訴人亦不予認(rèn)可，故本院不予采信。

本院審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認(rèn)為，金龍花苑小區(qū)業(yè)主委員會與某某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，對全體業(yè)主及某某物業(yè)公司均具有約束力，本案的雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真行使權(quán)利和履行義務(wù)。第一，關(guān)于上訴人反映的房屋屋頂漏水嚴(yán)重，被上訴人一直未予維修的問題，對此本院認(rèn)為房屋屋頂漏水在房屋質(zhì)量保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照房屋質(zhì)量保修條款予以維修，超過房屋質(zhì)量保修期后可通過一定程序申請公共維修基金進(jìn)行維修，物業(yè)公司只是履行協(xié)助義務(wù)。上訴人鄭某某稱未找過業(yè)主委員會或相關(guān)部門，也未向某某物業(yè)公司提出過書面申請，其以某某物業(yè)公司未履行維修義務(wù)為由拒繳物業(yè)服務(wù)費理據(jù)不足；第二，由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性和綜合性，使其有別于為單一客戶提供的專項特約服務(wù)，而受益主體的廣泛性和差異性，很難實現(xiàn)所有業(yè)主的認(rèn)識完全一致，而少數(shù)或個別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費會形成對其他已交納物業(yè)費的業(yè)主不公平的局面。此外物業(yè)管理服務(wù)還具有即時性、無形性、持續(xù)性、長期性等特點，小區(qū)各業(yè)主如認(rèn)為物業(yè)公司管理服務(wù)存在質(zhì)量問題，在與物業(yè)公司溝通要求限期改善未果而呈持續(xù)狀態(tài)時，并給業(yè)主造成損失的，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中上訴人鄭某某未提交充分證據(jù)證明某某物業(yè)公司存在亂收費或提供的相關(guān)服務(wù)給其造成損失等情形，其原審時僅是以房屋漏水物業(yè)公司未予修理為由作為抗辯，其上訴雖主張某某物業(yè)公司未履行維護(hù)、保潔、綠化、管理及安保等義務(wù)，但未提交充分證據(jù)予以證明，故其應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)向某某物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費。綜上，上訴人鄭某某的上訴請求不能成立，本院不予支持；原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項及第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人鄭某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　王　巍

審判員　潘秋敏

審判員　劉興亮

二〇一五年六月十五日

代書記員　高　靜

合同糾紛