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陜西省寶雞市渭濱區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）寶渭法民初字第01975號

原告：張某某，男，漢族，住寶雞市紅旗路。

委托代理人：李平，陜西秦川律師事務所律師。

被告：孫某某，男，漢族，住寶雞市**路。

被告：寶雞市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地寶雞市金臺區(qū)**路。

法定代表人：李某某，執(zhí)行董事。

委托代理人：秦書翔，陜西渭塬律師事務所律師。

被告：王某某，女，漢族，住寶雞市金臺區(qū)**鎮(zhèn)。

委托代理人：秦書翔，陜西渭塬律師事務所律師。

原告張某某訴被告孫某某、寶雞市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某排除妨害糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告張某某及其委托代理人李平、被告孫某某、被告寶雞市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱某某公司）與被告王某某共同委托代理人秦書翔到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告系本市渭濱區(qū)**路**號綜合樓*層（含一樓門道）業(yè)主。第二被告某某公司是紅旗路**號綜合樓地下室業(yè)主。第一被告孫某某系租用第二被告某某公司地下室開辦“好心情招待所”的業(yè)主。原告所有的一樓門道東邊有樓梯分別通向二樓和地下室，西邊有門，面向紅旗路街道。在第二被告的默許縱容下，第一被告從2011年8月起，在原告所有的一樓門道內(nèi)搭建占地面積約6平米左右的塑鋼材質(zhì)的接待室一間，用于招攬、接待顧客。被告還在一樓門道面向紅旗路的門頂上，設置大型紅色的門頭燈箱，上寫“好心情招待所”，字樣上鑲滿了LED燈，占滿了門道的上方的全部寬度。被告又在一樓門道內(nèi)設置移動廣告燈箱、宣傳畫，并且經(jīng)常把燈箱放置在門階上、人行道上，被渭濱區(qū)城管大隊多次查處，但第一被告屢教不改，屢拆屢建。2013年9月，第一被告將招待所轉(zhuǎn)讓給了第三被告經(jīng)營，第三被告將招待所名稱改為“某某招待所”。三被告的行為嚴重影響了原告房屋的使用價值，給原告造成了巨大的損失。二樓原承租戶“大通門診部”在被告的干擾下，被迫搬遷。原告的二層房屋從2012年底至2013年4月之間無法出租。2013年4月，博愛醫(yī)院有意購買原告的二層房屋，因被告拒不拆除塑鋼接待室、門頭廣告、燈箱廣告，致使無法成交，使原告的損失進一步擴大?，F(xiàn)原告訴至法院，原告的訴訟請求為：1、判令被告拆除位于渭濱區(qū)**路**號一樓門道內(nèi)搭建的塑鋼房間一間；2、判令被告拆除位于**路**號一樓門道門頂上的“某某招待所”門頭招牌，停止使用移動廣告燈箱；3、判令被告賠償原告經(jīng)濟損失50000元；4、訴訟費由被告承擔。

被告孫某某辯稱，其租的房子是被告某某公司的，搭建塑鋼房和掛門頭招牌均是經(jīng)被告某某公司同意的。2012年8月份其不再承租該房屋，原告稱2012年年底至2013年年初影響原告出租房屋，其認為與其無關。2012年8月份其已將招待所轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營。

被告某某公司辯稱，被告孫某某于2012年8月份將承租的房屋轉(zhuǎn)給了李某某，李某某又于2012年11月16日將該房屋轉(zhuǎn)給被告王某某，被告王某某將門頭改為“某某招待所”，每次轉(zhuǎn)讓他們都在某某公司辦理了相應的手續(xù)。**路**號一樓門道其實為一樓業(yè)主的門面房，該房建成后靠西邊馬路一側(cè)本無通道，業(yè)主是無償將該門面房改成通道。二樓業(yè)主提出也想從該門面房走，自己修了樓梯從這里通行，改造的門面房產(chǎn)權(quán)屬于某某公司。招牌位置也不構(gòu)成侵權(quán)，招牌懸掛符合政府規(guī)定。燈箱使用不屬于法院審理的范圍，請予以駁回。原告的損失于法無據(jù)，搭建塑鋼房不妨礙通行，也不影響原告采光等，原告的損失于法無據(jù)，不應得到支持。

被告王某某辯稱與被告某某公司一致。

經(jīng)審理查明，2001年4月26日，寶雞市某某食品貿(mào)易中心與被告某某公司簽訂合同，聯(lián)合開發(fā)**路*號綜合住宅樓（后改為**路**號）。該合同約定：該樓地下室一層，地面以上為七層營業(yè)住宅綜合樓，一、二層為營業(yè)辦公用房。三層以上為住宅用房。被告某某公司為**路**號樓地下室業(yè)主。2005年11月28日，寶雞市某某食品貿(mào)易中心與原告張某某簽訂合同，寶雞市某某食品貿(mào)易中心將**路*號綜合樓二樓房產(chǎn)（含一樓門道）轉(zhuǎn)讓給原告張某某，原告張某某成為寶雞市渭濱區(qū)**路**號樓2層1號業(yè)主。被告孫某某為個體經(jīng)營戶，其于2011年6月8日開始承租被告某某公司的**路**號樓地下室，經(jīng)營“寶雞市渭濱區(qū)好心情招待所”。2013年7月5日被告孫某某以歇業(yè)為由申請注銷營業(yè)執(zhí)照，同日寶雞市工商行政管理局渭濱分局注銷了被告孫某某的營業(yè)執(zhí)照。2013年6月3日，被告王某某開辦了“寶雞市渭濱區(qū)某某招待所”，經(jīng)營地點同為本市渭濱區(qū)**路**號綜合樓地下室，經(jīng)營形式為個體經(jīng)營。

再查，本市**路**號為南北走向的綜合住宅樓，該住宅樓面朝紅旗路，一樓為門面房，由北向南分別為牙科診所、家紡店、復印店、譚木匠店、一樓過道、花店、內(nèi)衣店、超市。一樓過道長4.2米，寬3.6米，通過該通道右拐下樓梯可以通往地下室，左邊有樓梯可以通往二樓。該一樓過道的面積未計入一樓面積，而是分攤給了地下室和二樓。被告孫某某經(jīng)營“好心情招待所”期間，經(jīng)過被告某某公司同意，在一樓通道靠南邊搭建了一間塑鋼房，該房西邊寫“住宿登記”幾個大字。該塑鋼房目前由被告王某某使用，塑鋼房屋內(nèi)放置了一張小床，還擺放了方便面和飲料、衛(wèi)生紙等物品，用于招攬顧客。

另查，被告孫某某經(jīng)營“好心情招待所”期間，在一樓門道上方懸掛了“好心情招待所”的招牌，門口擺放了紅色的移動燈箱，被告王某某經(jīng)營期間，將該門頭改為“某某招待所”。

上述事實，有原、被告陳述、被告某某公司工商檔案、單位房產(chǎn)登記申請書、寶雞市渭濱區(qū)好心情招待所工商檔案、寶雞市渭濱區(qū)某某招待所工商檔案、關于聯(lián)合開發(fā)**路*號綜合住宅樓的合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、照片8張、規(guī)劃圖紙、王云照談話筆錄、房屋分層分戶平面圖、現(xiàn)場勘驗筆錄在卷為憑。這些證明材料已經(jīng)過當庭舉證、質(zhì)證及本院審查，為本院確認。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”通過簽訂購房協(xié)議，寶雞市某某食品貿(mào)易中心將本市**路**號綜合樓一樓門道轉(zhuǎn)讓給原告，但是原告提供的房屋所有權(quán)證書沒有相關登記，因此原告稱**路**號綜合樓一樓門道歸其所有，其理由不能成立。**路**號綜合樓一樓門道的面積沒有計入一樓面積，而是分攤給了地下室和二樓，屬于公用面積。根據(jù)最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。”因此該一樓門道屬于地下室和二樓業(yè)主共有部分。被告孫某某在共有部分搭建了塑鋼房，用于招攬顧客，應認定為利用共有部分從事經(jīng)營性活動。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，應當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，決定“其他重大事項”應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。原告作為二樓業(yè)主不同意搭建塑鋼房，因此未能取得過半數(shù)業(yè)主同意，被告孫某某搭建塑鋼房的行為于法無據(jù)，況且一旦發(fā)生安全事故，將會影響業(yè)主及顧客的生命財產(chǎn)安全，被告孫某某是塑鋼房的搭建人，被告王某某是塑鋼房的使用人，因此被告孫某某、被告王某某應當拆除渭濱區(qū)**路**號一樓門道內(nèi)搭建的塑鋼房。被告某某公司作為地下室房屋的出租人，不承擔拆除塑鋼房的責任。

關于門頭牌匾的設置，參照《市區(qū)門頭牌匾設置暫行規(guī)定》第三條第（三）項規(guī)定“1、門頭牌匾設置原則上一店一匾，一單位一牌，以建筑樓體為單元，以不遮擋采光窗和影響建筑特色及侵犯相鄰合法權(quán)益為原則。2、一層店面門頭牌匾設置，原則上底邊不得低于一層門窗上口，頂邊不高于二層窗沿下口，…二樓以上單位設置門頭牌匾的，可依次在一樓出入口兩側(cè)有序設置垂掛式標牌和牌匾，或在一樓大廳內(nèi)設置指示牌。每幢建筑物上懸掛式垂直指示牌數(shù)量，一般不得超過2塊。…”但該規(guī)定對于地下室經(jīng)營戶的門頭牌匾問題沒有作出規(guī)定。結(jié)合本案實際情況，一樓門道屬于地下室和二樓共有部分，因此該一樓門道上方應由原告張某某與被告王某某共同使用。被告王某某在未征得原告張某某同意的情況下，單方在一樓門道上方設置招牌，侵犯了原告的共有權(quán)利，應予拆除。為了化解雙方矛盾，保障雙方經(jīng)營，妥善處理相鄰關系，本院建議雙方在遵從我市門頭牌匾設置審批和許可情況下，原告可以在一樓門道左側(cè)，被告可以在一樓門道右側(cè)使用懸掛式標牌和牌匾；原告張某某和被告王某某可以對一樓門道上方各占一半設置標牌和牌匾（原告在左、被告在右）。作為相鄰關系的雙方，應在經(jīng)營中互諒、互讓，和睦相處，減少糾紛發(fā)生。

關于移動廣告燈箱，因移動燈箱屬于動產(chǎn)，移動燈箱的位置擺放屬于行政執(zhí)法管理的范疇，不屬于人民法院審理案件的范圍，因此對原告要求被告停止使用移動廣告燈箱的訴訟請求，本院不予支持。

關于原告主張的經(jīng)濟損失50000元，由于原告未能提供證據(jù)證實其具體損失，也未能證實其損失與被告的行為之間存在因果關系，因此對原告主張的損失，本院不予支持。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第七十六條、最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第七條、參照《市區(qū)門頭牌匾設置暫行規(guī)定》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、被告孫某某、被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)拆除位于本市渭濱區(qū)**路**號一樓門道內(nèi)搭建的塑鋼房一間。

二、被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)拆除位于本市渭濱區(qū)**路**號一樓門道門頂上的“某某招待所”門頭招牌。

三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

本案訴訟費1050元，由原告張某某承擔500元，被告孫某某、王某某連帶承擔550元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按照對方當事人人數(shù)提交副本，上訴于陜西省寶雞市中級人民法院。

審　判　長　張　媛

人民陪審員　龐榮祥

人民陪審員　譚德金

二〇一三年十一月二十二日

書　記　員　李　瓊

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