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湖南省常德市鼎城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）常鼎民初字第151號

原告：聶某某，男，漢族，住湖南省常德市鼎城區(qū)。

原告：方某，女，漢族，住湖南省常德市鼎城區(qū)

原告聶某某、方某的委托代理人：黃生斌，湖南告成律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。

被告：胡某某，男，漢族，住湖南省常德市鼎城區(qū)

委托代理人：趙曉明，湖南洞庭律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。

原告聶某某、方某與被告胡某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年12月11日立案受理后，原告聶某某、方某于2014年1月3日向本院申請對位于常德市鼎城區(qū)**鎮(zhèn)原胡某某的私房六間及兩間小正屋、地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評估，并對宅基地（面積以房屋買賣協(xié)議約定的房屋界定范圍為準(zhǔn)）價(jià)值進(jìn)行評估，評估報(bào)告書于2014年6月26日送達(dá)雙方當(dāng)事人。本案依法適用普通程序，由審判員鄭丹擔(dān)任審判長，與審判員楊開偉和人民陪審員譚長紅組成合議庭，于2014年8月12日公開開庭進(jìn)行了審理，代理書記員潘慶擔(dān)任庭審記錄。原告聶某某、方某及其委托代理人黃生斌、被告胡某某及其委托代理人趙曉明均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告聶某某、方某訴稱：2004年3月23日，原、被告簽訂了一份房屋買賣合同，約定被告將位于鼎城區(qū)**鎮(zhèn)黃土山村20組的私房六間及兩間小正屋賣給原告，售價(jià)為4萬元。原告搬入該房屋后，對房屋進(jìn)行了翻修。2011年10月27日，被告以買賣合同無效為由向鼎城區(qū)人民法院起訴，后經(jīng)一審、二審，常德市中級人民法院于2012年12月20日作出終審判決，判決原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，原告將房屋退還給被告。根據(jù)合同法的規(guī)定，房屋買賣協(xié)議確認(rèn)無效后，被告應(yīng)將購房款4萬元退還給兩原告，并賠償因合同無效給原告造成的一切損失。故訴至法院，要求被告將依合同取得的購房款4萬元退還給兩原告，被告賠償兩原告因合同無效造成的損失190974元（其中房屋及土地?fù)p失188574元、鑒定費(fèi)2400元），本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告為支持其訴訟主張，在舉證期限內(nèi)向本院提交了以下證據(jù)：

1、2004年3月23日原告聶某某與被告胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議一份，欲證明原告聶某某購買被告胡某某房屋的事實(shí)；

2、常德市鼎城區(qū)人民法院（2012）常鼎民初字第189號民事判決書一份，欲證實(shí)被告起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的事實(shí)；

3、常德市中級人民法院（2012）常民一終字第126號民事判決書一份，欲證實(shí)房屋買賣協(xié)議已確認(rèn)無效，法院要求對于購房款及合同無效造成的損失另行主張；

4、湘鴻房鑒字（2014）第0568號房地產(chǎn)評估報(bào)告一份，欲證實(shí)原告所購買的被告胡某某的房屋及宅基地的價(jià)值為1889574元；

5、房地產(chǎn)評估的鑒定費(fèi)發(fā)票一份，欲證實(shí)原告開支鑒定費(fèi)2400元的事實(shí)；

6、房屋現(xiàn)場的照片，欲證實(shí)房屋周邊的現(xiàn)狀。

被告胡某某辯稱：本案訴請的房屋買賣協(xié)議經(jīng)法院二審判決已確認(rèn)無效，原告應(yīng)返還房屋給本案被告。涉案標(biāo)的物只有房屋，與房屋有關(guān)的宅基地、自留地，是依附于集體經(jīng)濟(jì)組織成員人身利益的權(quán)利，該權(quán)利原告主張及評估與其買賣房屋無關(guān)，人民法院應(yīng)不予采信。

被告胡某某為在舉證期限內(nèi)未向本院提交證據(jù)。

對原告提交的證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：

對原告提交的證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)3、證據(jù)4、證據(jù)5、證據(jù)6，被告對真實(shí)性均無異議，但對關(guān)聯(lián)性、合法性提出異議，本院經(jīng)審查認(rèn)為，對原告提交的證據(jù)1房屋買賣合同、證據(jù)3（2012）常民一終字第126號民事判決書、證據(jù)4房地產(chǎn)評估報(bào)告、證據(jù)5鑒定費(fèi)發(fā)票、證據(jù)6房屋現(xiàn)場的照片，證據(jù)來源合法且與本案有直接關(guān)聯(lián)，本院予以認(rèn)定。對原告提交的證據(jù)2（2012）常鼎民初字第189號民事判決書，因該判決已被二審判決改判，故本院不予采信。

根據(jù)本院認(rèn)定的證據(jù)及原、被告的陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)：

原告聶某某、方某于19**年*月**日登記結(jié)婚，系漢壽縣**鎮(zhèn)**村*組村民。被告胡某某系常德市鼎城區(qū)**鎮(zhèn)黃土山村20村民組村民。2004年3月23日，原告聶某某與被告胡某某簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定：胡某某將位于鼎城區(qū)**鎮(zhèn)***村**組的私房一棟上下六間及兩間小正屋（房屋為坐北朝南）賣給聶某某；房屋界定（四至界限）為東以鐵大門圍墻為止，南以塘為止，西以兩間小正屋為止，北以后面路為止；房屋售價(jià)為4萬元，一次性付房款35000元，余款在2004年10月付清，胡某某收取全部房款后，應(yīng)將房屋內(nèi)所有設(shè)施和與房屋無關(guān)的財(cái)產(chǎn)全部搬出，由聶某某驗(yàn)收。合同簽訂后，雙方按合同履行了合同義務(wù)，原告搬入該房屋后，對房屋及院落進(jìn)行了新建、裝修。聶某某與方某于2009年4月24日辦理了離婚登記，雙方離婚協(xié)議書中約定在鼎城區(qū)**鎮(zhèn)黃土山村20組的房屋歸方某所有。2011年10月27日，胡某某以農(nóng)村私有房屋不能買賣為由訴至常德市鼎城區(qū)人民法院要求確認(rèn)胡某某與聶某某所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并返還居住房屋，當(dāng)時(shí)胡某某在常德市武陵區(qū)南坪鄉(xiāng)已有住房。一審認(rèn)為房屋買賣協(xié)議有效，判決駁回胡某某的訴訟請求。胡某某不服上訴，常德市中級人民法院于2012年12月20日作出終審判決：撤銷一審判決，確認(rèn)聶某某與胡某某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議無效，聶某某、方某將房屋返還給胡某某。故兩原告訴至法院，要求被告將依合同取得的購房款4萬元退還給兩原告，被告賠償兩原告因合同無效造成的損失190974元。

在本案審理期間，原告聶某某、方某于2014年1月3日向本院申請對位于常德市鼎城區(qū)**鎮(zhèn)黃土山村20組原胡某某的私房六間及兩間小正屋、地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評估，并對宅基地（面積以房屋買賣協(xié)議約定的房屋界定范圍為準(zhǔn)）價(jià)值進(jìn)行評估，本院依法委托湖南某某房地產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行評估，原告交納評估費(fèi)2400元。評估結(jié)論為：確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2014年3月17日的評估價(jià)格為188574元，其中：1、房屋評估價(jià)值為127633元；2、集體土地評估價(jià)值為53633元，其中圍墻內(nèi)宅基地評估價(jià)值為17424元，圍墻外菜地評估價(jià)值為36209元；3、地上附著物及其他房屋設(shè)施評估價(jià)值為7308元。

本院認(rèn)為：本案雙方的爭議焦點(diǎn)為：一、本案房屋買賣協(xié)議無效的過錯(cuò)責(zé)任；二、涉案房屋的土地評估價(jià)值是否能作為原告計(jì)算損失的依據(jù)。

關(guān)于焦點(diǎn)一、本案房屋買賣協(xié)議無效的過錯(cuò)責(zé)任?？紤]到被告胡某某作為出賣人在出賣房屋時(shí)即明知其出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止轉(zhuǎn)讓的范圍，其出賣房屋多年后在已有住房的情況下又以農(nóng)村房屋不能買賣為由主張房屋買賣合同無效，要求返還房屋，被告的行為有違誠實(shí)信用原則，被告胡某某應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。原告作為買受人，應(yīng)當(dāng)知曉農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)規(guī)定，對合同無效其自身也有一定過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。

關(guān)于焦點(diǎn)二、涉案房屋的土地評估價(jià)值是否能作為原告計(jì)算損失的依據(jù)。本案評估的集體土地包括圍墻內(nèi)的宅基地和圍墻外菜地，上述集體土地均在聶某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議約定的房屋界定的四至界限范圍內(nèi)。涉案的房屋買賣協(xié)議被法院確認(rèn)無效也是基于房屋買賣時(shí)將該房屋及其附屬設(shè)施范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，導(dǎo)致合同無效。對于原告因合同無效造成的損失，應(yīng)全面考慮涉案房屋地處常德市郊，出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失等因素予以確定。故確定原告的損失應(yīng)全面考慮房屋買賣協(xié)議范圍內(nèi)的集體土地價(jià)值。

綜上所述，聶某某與胡某某簽訂的房屋買賣協(xié)議被法院確定無效，被告胡某某因合同取得的購房款4萬元，依法應(yīng)當(dāng)返還給原告，故對原告要求被告將依合同取得的購房款4萬元退還給兩原告的訴訟請求，本院予以支持。對原告的損失賠償考慮到現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施范圍內(nèi)土地的評估價(jià)值為188574元（其中集體土地評估價(jià)值為53633元，房屋、地上附著物及其他房屋設(shè)施現(xiàn)值為134941元），因合同無效導(dǎo)致房屋及其附屬設(shè)施范圍內(nèi)的土地現(xiàn)值與原買賣價(jià)格的差異，給原告造成的直接經(jīng)濟(jì)損失為148574元，以及原告為請求賠償對房屋及土地評估支出的評估費(fèi)2400元，被告胡某某應(yīng)對因合同無效給原告造成的上述損失150974元承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，即120779.20元；其余損失由原告自行承擔(dān)。故對原告要求被告賠償兩原告因合同無效造成的損失190974元（其中房屋及土地?fù)p失188574元、鑒定費(fèi)2400元）的訴訟請求，本院對其合理部分予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告胡某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告聶某某、方某購房款4萬元；

二、被告胡某某于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償原告聶某某、方某損失120779.20元。

三、駁回原告聶某某、方某的其他訴訟請求。

如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)4764元，由原告聶某某、方某負(fù)擔(dān)1448元，由被告胡某某負(fù)擔(dān)3316元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省常德市中級人民法院。逾期不上訴，本判決即發(fā)生法律效力。

審　判　長　鄭　丹

審　判　員　楊開偉

人民陪審員　譚長紅

二〇一四年十月十日

代理書記員　陳凱楓

合同糾紛