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廣東省乳源瑤族自治縣人民法院

民事判決書

（2014）韶乳法民一初字第182號(hào)

原告（反訴被告）賴某某，女，漢族。

委托代理人李金錫、趙軍，系廣東天行健律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）丁某某，男，漢族。

原告賴某某訴被告丁某某租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月20日立案受理后，被告丁某某于2014年7月24日向本院提起反訴，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由審判員陳茂娣適用簡(jiǎn)易程序于2014年8月19日公開開庭進(jìn)行了審理。因本案案情較為復(fù)雜，不宜適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理，本院于2014年9月16日作出（2014）韶乳法民一初字第182-1號(hào)《民事裁定書》，裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭于2014年10月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告賴某某及其委托代理人趙軍、被告丁某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告賴某某訴稱，我與被告丁某某于2012年9月1日簽訂了一份《木材加工租賃合同》，雙方約定：房租從2012年9月1日至2012年12月31日，每月按3300元計(jì)承包費(fèi)；2013年1月1日起，按每月3800元計(jì)。在雙方簽訂上述合同后，在被告丁某某經(jīng)營(yíng)期間，因其未向我交納2014年1月至6月間的承包費(fèi)共計(jì)12000元，故為維護(hù)我的合法權(quán)益，特提起訴訟，請(qǐng)求：一、依法判決被告丁某某歸還木材加工廠承包費(fèi)12000元，終止我與其簽訂的《木材加工租賃合同》，并向我歸還廠房和機(jī)械設(shè)備；二、本案的訴訟費(fèi)由被告丁某某承擔(dān)。

被告（反訴原告）丁某某答辯并反訴稱，2012年9月1日，我因投資生產(chǎn)鋸木板料、床板的需要，與原告賴某某友好協(xié)商簽訂了《木材加工廠租賃合同》，約定：原告賴某某將***大隊(duì)*區(qū)平房磚木結(jié)構(gòu)七間，場(chǎng)地約二千平方米，鐵架結(jié)構(gòu)廠房，鋸板機(jī)一臺(tái)，磨鋸機(jī)一臺(tái)，跑規(guī)車一臺(tái)給我承包作鋸板廠加工木材使用；房租自2012年9月1日起至2012年12月31日止，每月按3300計(jì)算場(chǎng)地租賃費(fèi)，自2013年1月1日起，按每月3800元計(jì)。簽訂《木材加工廠租賃合同》后，我與原告賴某某口頭約定每月的場(chǎng)地租金可以現(xiàn)金形式繳納或者由我通過(guò)銀行轉(zhuǎn)入其指定的賬戶，并以銀行出賬單作為繳納租金的憑據(jù)。在租賃期間，我因生產(chǎn)需要，在與原告賴某某口頭協(xié)商并征得其同意的情況下，對(duì)該租賃場(chǎng)地進(jìn)行了加建廠房、土地平整、購(gòu)置生產(chǎn)設(shè)備及辦公設(shè)備、更換電線及線路開關(guān)等共投資3萬(wàn)多元……我按時(shí)按月向原告賴某某繳納場(chǎng)地租金，雙方并無(wú)發(fā)生過(guò)任何矛盾。根據(jù)商業(yè)慣例、商業(yè)道德及誠(chéng)實(shí)信用原則，我于2014年1月8日至2014年5月12日間相繼向原告賴某某指定的農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款78600元，其中30000元是清償2013年12月31日前所剩余的未繳納租金，45600元是作為2014年度的全年租金，并承諾剩余的3000元作為繳納2015年的租賃定金。但在2014年6月28日，原告賴某某在與我解除合同事宜的過(guò)程中，就處理善后問(wèn)題未與我協(xié)商達(dá)成一致的情況下，將租給我的廠房轉(zhuǎn)租給他人，并與其簽訂了另一份《木材加工租賃合同》。原告賴某某的上述行為，導(dǎo)致我的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)運(yùn)行，致使我租用場(chǎng)地用于經(jīng)營(yíng)的商業(yè)目的無(wú)法繼續(xù)實(shí)現(xiàn)，使得我與原告簽訂合同的根本目的無(wú)法達(dá)到，給我造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。原告賴某某擅自轉(zhuǎn)租的行為屬于嚴(yán)重的違約行為，違反了商業(yè)慣例和商業(yè)道德，違反了誠(chéng)實(shí)和公平原則。為此，特提起反訴，請(qǐng)求：一、判令解除我與反訴被告賴某某簽訂的《木材加工廠租賃合同》；二、判令反訴被告賴某某退回我已支付的自2014年5月31日起至2014年12月31日止的場(chǎng)地廠房租金22800元；三、判令反訴被告賴某某退回我代為繳納的***大隊(duì)場(chǎng)地租金9000元；四、判令反訴被告賴某某退回我支付的2015年度租賃定金3000元；五、判令反訴被告賴某某承擔(dān)因提前解除合同給我造成的搭建廠房、平整土地、安裝機(jī)器設(shè)備等損失費(fèi)用30900元；六、判令反訴被告賴某某賠償合同違約給我造成的預(yù)期利益損失136800元（以一年場(chǎng)地租金45600元為基礎(chǔ)的三倍計(jì)算）；七、本案訴訟費(fèi)用由反訴被告賴某某承擔(dān)。

反訴被告賴某某辯稱，一、合同的解除是因反訴原告丁某某違約所致，且我與案外人文某某簽訂廠房租賃合同時(shí)，反訴原告丁某某就在現(xiàn)場(chǎng)，而且案外人文某某是由反訴原告丁某某找來(lái)的，其也將加建的場(chǎng)地和機(jī)器轉(zhuǎn)讓給了案外人文某某，因此不存在我違約的問(wèn)題。二、根據(jù)我與反訴原告丁某某簽訂的《木材加工廠租賃合同》約定，自2013年1月1日起，租金按每月3800元計(jì)，其中1800元租金是交納給***大隊(duì)的，2000元租金是交納給我的；2014年1-6月間，反訴原告丁某某仍在繼續(xù)使用場(chǎng)地，其交納給***大隊(duì)的租金9000元本應(yīng)就由其承擔(dān)。三、反訴原告丁某某所說(shuō)的款項(xiàng)構(gòu)成，毫無(wú)事實(shí)根據(jù)，純屬無(wú)稽之談。綜上所述，請(qǐng)求法院依法駁回反訴原告丁某某的反訴請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，原告賴某某分別于2009年7月2日、2010年8月20日與廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司簽訂了《房屋租賃合同》，由原告賴某某相繼租賃***大隊(duì)南區(qū)兩處相鄰的房屋及場(chǎng)地用于經(jīng)營(yíng)乳源瑤族自治縣寶塔木材加工廠，兩處相鄰的房屋及場(chǎng)地的租金分別為每月1300元、每月1800元。2012年9月1日，原告賴某某（甲方）與被告丁某某（乙方）簽訂了《木材加工廠租賃合同》，原告賴某某將租金為每月1800元的上述房屋及場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給被告丁某某用作經(jīng)營(yíng)木材加工，合同約定：1、甲方將***大隊(duì)*區(qū)平房磚木結(jié)構(gòu)七間，場(chǎng)地約二千多平方米，鐵架結(jié)構(gòu)廠房，鋸板機(jī)一臺(tái)，磨鋸機(jī)一臺(tái)，跑軌車一臺(tái)，給乙方承包作鋸板加工木材使用，若改變租房用途必須事先征得甲方同意；2、房租從2012年9月1日至2012年12月31日止，每月按叁仟叁佰元計(jì)承包費(fèi)，2013年1月1日起，按每月叁仟捌佰元計(jì)；3、乙方必須在每月5日前交納當(dāng)月房租金、水電費(fèi)；4、承包期間，若乙方需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，新建的各類建筑物，乙方在退房時(shí)應(yīng)無(wú)償保留，甲方不負(fù)責(zé)任何補(bǔ)償。合同簽訂后，被告丁某某每月按時(shí)交納租金；自2014年1月起，被告丁某某因經(jīng)營(yíng)狀況不佳，一直拖欠原告賴某某的租金（每月3800元，包含原告賴某某租金每月2000元及應(yīng)向廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司交納的房屋及場(chǎng)地每月1800元）。后因原告賴某某拖欠廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司2014年1月至5月間的租金，廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司停止向原告賴某某及被告丁某某的木材加工廠供電，被告丁某某于2014年6月間直接向廣東省核工業(yè)地質(zhì)***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司交納了其租賃房屋及場(chǎng)地2014年1月至5月間的租金共9000元（按每月1800元計(jì)）。原告賴某某因被告丁某某拖欠其2014年1月-6月間的租金共12000元，且多次催收未果，遂于2014年6月20日向本院提起訴訟，提出前述訴訟請(qǐng)求。

另查明，2014年7月1日，原告賴某某與案外人文某某簽訂了一份《木材加工廠租賃合同》，原告賴某某將租給被告丁某某的房屋及場(chǎng)地、機(jī)械設(shè)備轉(zhuǎn)租給案外人文某某，房租從2014年7月1日起至2015年6月30日止，按每月3800元計(jì)。原告賴某某與案外人文某某簽訂合同時(shí)，被告丁某某在場(chǎng)。被告認(rèn)為原告賴某某未與其協(xié)商一致，就擅自將租給其的房屋及場(chǎng)地等轉(zhuǎn)租給案外人文某某，致使其與原告賴某某簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，遂于2014年7月24日向本院提起反訴，提出前述反訴訴訟請(qǐng)求。

又查明，原、被告之間除了租賃關(guān)系外，曾在2014年1月至5月間合伙運(yùn)送木材板方到江門某包裝材料有限公司，貨款主要由該公司通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬到被告丁某某賬戶，再由被告丁某某轉(zhuǎn)賬給原告賴某某。被告丁某某分別于2014年1月21日、2014年1月26日、2014年4月22日、2014年5月12日用其在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行乳源支行的銀行卡（卡號(hào)：622**************10）向原告賴某某轉(zhuǎn)賬18000元、15600元、20000元、20000元，合計(jì)73600元；于2014年1月8日用其上述銀行卡向案外人沈某某轉(zhuǎn)賬5000元。

綜上所述，有原告的起訴狀、被告的答辯狀、反訴狀、《房屋租賃合同》、《木材加工租賃合同》、廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司《證明》、銀行轉(zhuǎn)賬流水、詢問(wèn)筆錄、庭審筆錄等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，本案是租賃合同糾紛。原、被告于2012年9月1日簽訂的《木材加工廠租賃合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。對(duì)于原告賴某某要求被告丁某某支付2014年1月-6月間租金共12000元的主張，被告丁某某反訴并抗辯稱其已于2014年1月8日至2014年5月12日間相繼向原告賴某某指定的農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款78600元（其中30000元是清償2013年12月31日前所剩余的未繳納租金，45600元是作為2014年度的全年租金，剩余3000元作為繳納2015年的租賃定金）。本院認(rèn)為被告丁某某的抗辯與合同中“乙方必須在每月5日前交納當(dāng)月房租金、水電費(fèi)”的約定不符；如被告丁某某已向原告賴某某交納2014年度的全年租金，卻仍按原告賴某某的要求代為向廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司交納房屋及場(chǎng)地租金，這不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，因?yàn)槠渫耆欣碛删芙^按原告賴某某的要求代為向廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司交納房屋及場(chǎng)地租金；且經(jīng)本院調(diào)查核實(shí)，原告賴某某與被告丁某某在2014年1月至5月間確有拼車向江門某包裝材料有限公司供貨，貨款已由江門某包裝材料有限公司財(cái)務(wù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬到被告丁某某賬戶，被告丁某某并未向本院提交證據(jù)證明其轉(zhuǎn)賬款系還款和租金，而不是貨款；故根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，對(duì)于被告丁某某的抗辯理由本院不予采納，對(duì)于其反訴要求原告賴某某退回其繳納的自2014年5月31日起至2014年12月31日止的場(chǎng)地廠房租金22800元及2015年年度租賃定金3000元的主張，本院不予支持?，F(xiàn)原告賴某某要求被告丁某某支付2014年1月-6月間租金共12000元，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”的規(guī)定，本院予以支持?，F(xiàn)原告賴某某要求終止其與被告丁某某簽訂的《木材加工廠租賃合同》，被告丁某某亦反訴要求解除該合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。”的規(guī)定，對(duì)于原告賴某某起訴及被告丁某某反訴要求解除合同的主張本院予以支持。2014年1月-5月間，被告丁某某仍在繼續(xù)使用其租賃的廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司房屋及場(chǎng)地，其本應(yīng)向原告賴某某交納廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司房屋及場(chǎng)地租金共9000元，爾后由原告賴某某將該租金交納給廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司，現(xiàn)該租金已由其代為交納給廣東省核工業(yè)地質(zhì)局***大隊(duì)勞動(dòng)服務(wù)公司，而原告賴某某也未向其主張要求給付該租金，故對(duì)于其反訴要求原告賴某某退回該9000元租金的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。原告賴某某于2014年7月1日與案外人文某某簽訂了《木材加工廠租賃合同》，已將租給被告丁某某的房屋及場(chǎng)地、機(jī)械設(shè)備轉(zhuǎn)租給案外人文某某，案外人文某某也于當(dāng)日入駐經(jīng)營(yíng)，故對(duì)其要求被告丁某某歸還廠房和機(jī)械設(shè)備的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。被告丁某某反訴要求原告賴某某承擔(dān)因擅自轉(zhuǎn)租給其造成的搭建廠房、平整土地、安裝機(jī)器設(shè)備等損失費(fèi)用30900元及預(yù)期利益損失136800元，因其與原告賴某某在2014年6月間曾協(xié)商解除租賃合同相關(guān)事宜，案外人文某某亦是其介紹過(guò)來(lái)承租原告賴某某的租賃場(chǎng)地，原告賴某某與案外人文某某簽訂租賃合同時(shí)其也在場(chǎng)，視為其已默認(rèn)了該轉(zhuǎn)租行為，且其與原告賴某某簽訂的《木材加工租賃合同》第4條已約定“承包期間，若乙方需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，新建的各類建筑物，乙方在退房時(shí)應(yīng)無(wú)償保留，甲方不負(fù)責(zé)任何補(bǔ)償。”，故被告丁某某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第八十四條、第八十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條第一款、第九十三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告賴某某與被告丁某某于2012年9月1日簽訂的《木材加工廠租賃合同》。

二、限被告丁某某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告賴某某租金12000元。

三、駁回原告賴某某的其他訴訟請(qǐng)求。

四、駁回反訴原告丁某某的其他反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案件受理費(fèi)100元，反訴費(fèi)2169元，合計(jì)2269元，由被告丁某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省韶關(guān)市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　謝永雄

審判員　陳茂娣

審判員　羅斌衡

二〇一四年十二月十九日

書記員　李雄財(cái)

租賃合同糾紛