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江蘇省常州市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）常民終字第2278號(hào)

上訴人（原審原告）魏某芳。

委托代理人吳明明，江蘇陽湖律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）吳某興。

委托代理人陳軼斌，江蘇東鼎律師事務(wù)所律師。

上訴人魏某芳因與被上訴人吳某興房屋租賃合同糾紛一案，不服常州市武進(jìn)區(qū)人民法院（2014）武民初字第1363號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審情況：

魏某芳訴稱，其與吳某興于2013年12月29日簽訂一份房屋租賃協(xié)議，約定其承租位于常州市武進(jìn)區(qū)鳳鳴路*號(hào)*間*層半樓房約845平方米的房屋及附屬房屋經(jīng)營幼兒園。合同簽訂后，吳某興一直以斷水?dāng)嚯娮钃掀溲b修為由要求其簽訂不合理的補(bǔ)充協(xié)議，其被逼于2014年3月7日簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議及甲方原有裝潢清單》。但吳某興再次提出不合理的要求，即要求其繳納裝修保證金、支付裝修補(bǔ)償和補(bǔ)簽《魏某芳幼兒園裝修施工方案說明》等，且經(jīng)其多次催要，吳某興拒絕提供出租房屋的產(chǎn)權(quán)證明為其辦理營業(yè)執(zhí)照，故其委托律師向吳某興發(fā)函要求吳某興解決上述問題，但吳某興拒收材料并置之不理，吳某興的違法違約行為損害其合法權(quán)益，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其為維護(hù)自己的合法權(quán)益訴至法院，請(qǐng)求判決：1、確認(rèn)解除雙方于2013年12月29日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議；2、要求吳某興返還租金110000元和賠償損失10000元，共計(jì)120000元；3、訴訟費(fèi)由吳某興承擔(dān)。

吳某興辯稱，魏某芳訴稱的事實(shí)及理由均不成立，是魏某芳為了達(dá)到自己的目的制造的偽證，本人沒有收到魏某芳郵寄的律師函，魏某芳所稱的被逼簽訂補(bǔ)充協(xié)議也不是事實(shí)，本人不存在不提供產(chǎn)權(quán)證明的情形。事實(shí)上，魏某芳明知其開辦的幼兒園不符合申請(qǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的條件，故意制造違約并強(qiáng)加為本人違約。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回魏某芳的訴訟請(qǐng)求。

原審法院經(jīng)審理查明，2013年12月29日，魏某芳作為乙方、吳某興作為甲方簽訂房屋租賃協(xié)議一份，約定：甲、乙雙方在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上將鳳鳴路*號(hào)*間*層半樓房約845平米（一樓、二樓為七間，三樓為六間）和樓房西面一排八間的磚混鐵木結(jié)構(gòu)的房屋及廁所（院內(nèi)場(chǎng)地甲、乙雙方共用）租賃給乙方合法經(jīng)營幼兒園，具體事項(xiàng)如下；一、租期為自2014年2月1日起至2020年1月31日止；二、年租金110000元，后五年遞增的金額總計(jì)為37200元，第二年交房租時(shí)一起付清，乙方繳納租房押金8000元整；三、租金每年付一次，現(xiàn)付后用，提前一個(gè)月付清，如乙方不按合同約定時(shí)間交納房租，作違約處理，同時(shí)甲方收回租賃給乙方的房屋；四、乙方需重新裝修，事先征得甲方的同意，不得破壞甲方的房屋原結(jié)構(gòu)及裝潢，必須請(qǐng)有資質(zhì)的裝潢公司施工，同時(shí)向甲方提供施工圖紙及施工說明，有甲方簽字認(rèn)可后施工。乙方的裝潢公司必須給甲方交納裝潢押金10000元，乙方驗(yàn)收合格簽字，并且沒有損壞甲方房屋，甲方退還押金。如乙方合同到期后不續(xù)簽或乙方中途違約，乙方的一切裝潢歸甲方所有，甲方不補(bǔ)償乙方任何裝潢費(fèi)用。乙方不得破壞房屋內(nèi)裝潢，如有破壞，乙方承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)損失的賠償。甲方原有的裝潢和設(shè)施另附清單；五、乙方在幼兒園申辦經(jīng)營過程中，甲方只提供居委會(huì)出具的居所證明。如乙方不能申領(lǐng)到營業(yè)執(zhí)照，與甲方無關(guān)。乙方中途違約，甲方不退還已交的房租。合同落款處注明：2013年12月31號(hào)前付清租金110000元，合同生效。

上述協(xié)議簽訂后，魏某芳通過案外人王某祿支付給吳某興房屋租金110000元。2014年2月1日，吳某興將上述房屋交付給魏某芳。2014年3月7日，魏某芳作為乙方、吳某興作為甲方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議及甲方原有裝潢清單一份，載明：甲、乙雙方在簽訂原租房合同后，乙方交付房租前，甲方已告知乙方房屋不久將要拆遷，乙方仍堅(jiān)持繼續(xù)履行合同，由此引起的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方負(fù)責(zé)。根據(jù)甲、乙雙方簽訂的租房協(xié)議，乙方不得破壞甲方原有的房屋結(jié)構(gòu)、裝潢和設(shè)施，如乙方不能避免的破壞了甲方的裝潢及設(shè)施，在拆除甲方的裝潢及設(shè)施前，一定要告知甲方，并根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定的價(jià)格和乙方實(shí)際需要拆除的面積先補(bǔ)償甲方的經(jīng)濟(jì)損失后拆除；上述補(bǔ)充協(xié)議及甲方原有裝潢清單中一至十四條列明了甲方原有的裝潢內(nèi)容和費(fèi)用計(jì)算，并約定補(bǔ)充協(xié)議及甲方原有裝潢清單與雙方簽訂的上述租房協(xié)議具有同等的法律效力。

原審另查明，涉案房屋系原武進(jìn)市鳴凰某家具廠于1998年經(jīng)行政部門審核批準(zhǔn)所建，并取得了前述房屋所占土地的集體土地使用證。武進(jìn)市鳴凰某家具廠系吳某興投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，并先后更名為武進(jìn)市湖塘鎮(zhèn)某家具廠和常州市武進(jìn)湖塘某家具廠。

原審法院認(rèn)為，涉案房屋由常州市武進(jìn)湖塘某家具廠申請(qǐng)所建，常州市武進(jìn)湖塘某家具廠系吳某興個(gè)人投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，吳某興作為投資人對(duì)前述家具廠的所有財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，因此，吳某興有權(quán)作為出租人與魏某芳簽訂房屋租賃協(xié)議，其作為本案的當(dāng)事人主體適格。依照規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議系雙方自愿簽訂，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，魏某芳按照合同約定支付了房屋租金，吳某興交付了前述協(xié)議約定的房屋，故雙方之間簽訂的房屋租賃協(xié)議成立并生效，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。魏某芳訴稱其與吳某興簽訂的補(bǔ)充協(xié)議具有脅迫、欺詐和顯失公平等嚴(yán)重不合理內(nèi)容、吳某興未按約提供房屋產(chǎn)權(quán)證明和吳某興斷水?dāng)嚯娮璧K魏某芳裝修等主張并無充足證據(jù)予以證明，再結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議的約定、魏某芳提供的住所證明、常州市武進(jìn)區(qū)公安局鳴凰派出所的接處警記錄以及當(dāng)事人的陳述等綜合考量，對(duì)魏某芳訴稱的吳某興存在嚴(yán)重違約行為的意見不予采信，魏某芳以此為基礎(chǔ)郵寄律師函要求與吳某興解除房屋租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議亦不成立，再結(jié)合魏某芳郵寄給吳某興的律師函并未實(shí)際送達(dá)，對(duì)魏某芳要求確認(rèn)其與吳某興簽訂的房屋租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議于其郵寄給吳某興的解除協(xié)議的律師函到達(dá)吳某興之日解除的訴訟請(qǐng)求不予支持，魏某芳以其第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為基礎(chǔ)要求吳某興返還房屋租金和賠償損失的訴訟請(qǐng)求因其第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不得支持亦不得支持。原審法院依照《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十五條之規(guī)定，作出如下判決：駁回魏某芳的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2780元，由魏某芳負(fù)擔(dān)。

上訴人魏某芳不服上述判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷原判，改判支持其原審訴訟請(qǐng)求；2、一、二審訴訟費(fèi)由吳某興承擔(dān)。事實(shí)與理由如下：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)有誤。1、吳某興至今未將房屋鑰匙交給本人，未履行租賃合同中最基本的交付房屋義務(wù)，屬于重大違約。2、雙方簽訂的裝修補(bǔ)充協(xié)議書，顯失公平。3、2014年5月8日其委托律師發(fā)的律師函，吳某興已簽收，該函明確要求吳某興在合理期限內(nèi)（7天內(nèi)）提供房產(chǎn)證明。同年5月21日其又委托律師發(fā)了兩份律師函，這兩份函分別發(fā)往吳某興戶籍地和涉案房屋地址（因吳某興和其配偶經(jīng)常居住于此），但吳某興拒收。同時(shí)，裝律師函的快遞封面明確說明了解除合同通知書。前后律師函對(duì)方簽收與拒收明顯可以看出，吳某興是有意拒收，根據(jù)合同法第96條規(guī)定，通知書到達(dá)即解除雙方合同關(guān)系。即使法院不能認(rèn)定吳某興拒收，但原審法院郵寄給吳某興的傳票包括本人的起訴狀等也明確記載，因合同目的不能實(shí)現(xiàn)解除雙方合同，至少也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定傳票送達(dá)日為合同解除之日。原審開庭時(shí)本人也明確主張解除雙方合同。4、吳某興對(duì)于其提出的吳某興應(yīng)按合同約定提供居所證明的要求置之不理，而是將居所證明的材料在原審開庭時(shí)提交給法院。吳某興違約未提供房產(chǎn)證明材料，符合合同法第94條規(guī)定第（三）（四）項(xiàng)規(guī)定開情形。5、本人已經(jīng)明確表示合同目的不能實(shí)現(xiàn)而解除合同。即使吳某興按時(shí)提供居所證明，但是仍不符合工商注冊(cè)所需的建設(shè)部門提供的非住宅證明條件，故無法開辦幼兒園，無法實(shí)現(xiàn)合同目的，該情形符合合同法第94條第（一）項(xiàng)關(guān)于因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的，也是符合法定解除權(quán)的條件。6、本人已經(jīng)通過訴訟明確表示不再租用房屋，也是符合合同法第94條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，在履行期屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或才以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，不再使用吳某興的房屋，也是符合法定解除的情形。綜上，即使其不提供吳某興違約的證據(jù)，只要自己的合同目的不能實(shí)現(xiàn)或者自己拒絕履行主要債務(wù)，該合同就應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除方要求解除。先不管合同當(dāng)事人哪一方違約，只要基于一方因合同目的不能實(shí)現(xiàn)就可以解除合同，然后再確認(rèn)違約責(zé)任由誰承擔(dān)。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤。原審法院依據(jù)的合同法第93條，該條是約定解除的條款，而雙方簽訂的合同未約定解除合同的情形，故與本案無關(guān)，本案實(shí)際上涉及的是法定解除的情形。

被上訴人吳某興辯稱，一、原審判決對(duì)事實(shí)認(rèn)定正確。1、魏某芳原審中未提及任何鑰匙交付問題；合同簽訂后吳某興于2014年2月1日將房屋交付魏某芳，原審?fù)徶形耗撤籍?dāng)庭予以認(rèn)可。之后魏某芳多次派裝修人員出入租賃房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量、規(guī)劃，直至2014年5月7日起裝修工人正式進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行裝修，5月8日自導(dǎo)自演鎖門鬧劇，并向派出所報(bào)案；魏某芳的裝修材料到現(xiàn)在還堆放在租賃房屋內(nèi)?？梢?，魏某芳所言不符合事實(shí)，原審法院認(rèn)定事實(shí)正確。2、補(bǔ)充協(xié)議是魏某芳起草的，本人只是簽字認(rèn)可。本人在原審中對(duì)裝修補(bǔ)充協(xié)議書多次說明，該補(bǔ)充協(xié)議是其原有裝潢的清單，如果魏某芳在裝修過程中不需對(duì)原有裝潢拆除，也就不需要進(jìn)行補(bǔ)償。房屋租賃協(xié)議約定“吳某興不提供開通自來水，如要開通自來水由魏某芳自行到自來水公司開通，費(fèi)用由魏某芳自行承擔(dān)”，因吳某興出租的房屋到目前為止未開通自來水。吳某興只提供現(xiàn)有的用電設(shè)施，原大部分房屋是作為倉庫使用的，并無用電設(shè)施，魏某芳租賃房屋后并未安裝包括電表、電線等單獨(dú)的用電設(shè)施，當(dāng)然無電可用。魏某芳未按照協(xié)議約定繳納租房押金八千元，未提供裝潢公司的資質(zhì)、施工圖紙、施工說明，也未繳納裝潢押金10000元，針對(duì)魏某芳未履行協(xié)議約定的行為，即使存在斷水?dāng)嚯娦袨?，也是房東對(duì)租客不遵守租賃協(xié)議采取的正常措施。3、我方未簽收過任何律師函，魏某芳未提供快遞簽收單。4、本人在2014年2月11日為魏某芳辦理了住所證明，魏某芳一直未前來領(lǐng)取，吳某興多次告知魏某芳盡快辦理裝修手續(xù)領(lǐng)取住所證明，魏某芳一直推諉。雙方在簽訂合同之時(shí)，魏某芳未明確交代我方如何送達(dá)該住所證明，應(yīng)當(dāng)視為魏某芳到我方領(lǐng)取。5、上訴狀中所稱的“即使吳某興按時(shí)提供居所證明，但是仍然不符合工商注冊(cè)所需的建設(shè)部門提供的非住宅證明條件，所以無法開辦幼兒園，無法實(shí)現(xiàn)合同目的”，不是法律規(guī)定的不可抗力因素，魏某芳是受到武進(jìn)地區(qū)取締非法幼兒園的影響，導(dǎo)致魏某芳不敢冒此風(fēng)險(xiǎn)，魏某芳為掩蓋自己違約的事實(shí)，聲稱合同目的不能實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)嫁吳某興違約的假象。二、原審法院適用法律正確。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同合法有效，吳某興按合同約定履行了相關(guān)的義務(wù)，魏某芳亦按合同約定履行了部分付款義務(wù)。魏某芳聲稱合同符合法定解除條件，已單方通知吳某興解除了合同，但吳某興并未實(shí)際收到相關(guān)通知。后魏某芳通過訴訟請(qǐng)求確認(rèn)解除合同，原審法院根據(jù)庭審、證據(jù)材料及相關(guān)法律規(guī)定，駁回魏某芳的訴訟請(qǐng)求完全正確。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求貴院駁回上訴，維持原判。

二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)，且對(duì)原審查明的事實(shí)均無異議，故本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

二審中，上訴人魏某芳陳述，裝修的具體時(shí)間記不清了，但是我們裝修就裝修了半天，因?yàn)槭菂悄撑d阻撓我們，我們就沒有再裝修了，裝修那天吳某興還報(bào)警的。其不愿意再租賃吳某興的房子了。裝修材料是裝修的人員自己拉的，他們也沒有通知過我們，至于什么時(shí)候拉走其也不知道，我們與裝修人員的工錢已經(jīng)結(jié)算好了，現(xiàn)在房間里面還有什么材料其不清楚。被上訴人吳某興陳述，2014年5月8日魏某芳進(jìn)入涉案房屋裝修，僅裝修半天就再未到涉案房屋裝修了。原審第一次開庭之后魏某芳來拉過一次裝修材料。涉案房屋其可以進(jìn)去，房門一直開著，沒有鎖，現(xiàn)在也能進(jìn)去的。本人要求魏某芳繼續(xù)履行合同。

本院認(rèn)為，魏某芳與吳某興之間的房屋租賃協(xié)議系雙方自愿簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力。關(guān)于吳某興是否存在違約行為問題，魏某芳主張其與吳某興簽訂的補(bǔ)充協(xié)議顯失公平及吳某興未履行交房義務(wù)、未按約提供房屋產(chǎn)權(quán)證明且斷水?dāng)嚯娮璧K其裝修等，但其未提供充足的證據(jù)予以證明，再結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議的約定、魏某芳提供的住所證明、公安機(jī)關(guān)的接處警記錄以及當(dāng)事人的陳述等，魏某芳的此項(xiàng)上訴主張理由不成立，本院不予采納。因吳某興不存在違約行為，魏某芳要求提前解除合同，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方之間的房屋租賃協(xié)議第五條關(guān)于魏某芳中途違約，吳某興不退還已交的房租的約定，魏某芳無權(quán)要求吳某興退還其已交納的房租，故對(duì)于魏某芳要求吳某興返還租金的主張，本院不予支持。關(guān)于雙方之間的房屋租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議可否終止或解除問題，《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，在履行期屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或才以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，當(dāng)事人可以解除合同。本案中，雙方均認(rèn)可在2014年5月8日當(dāng)天魏某芳找人裝修涉案房屋后就再未使用過涉案房屋，即涉案房屋自2014年5月9日閑置至今，且魏某芳在一、二審時(shí)均明確表示不再租用涉案房屋，故魏某芳在其與吳某興的租賃合同屆滿前，以自己的行為明確表示不履行合同主要義務(wù)，依照上述法律規(guī)定，在魏某芳承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的前提下，本院確認(rèn)魏某芳與吳某興之間的房屋租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議終止履行。關(guān)于魏某芳主張的1萬元損失，無事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)2780元，二審案件受理費(fèi)2780元，合計(jì)5560元，由上訴人魏某芳負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　丁　飛

審判員　張　斌

審判員　羅希夷

二〇一五年七月二十二日

書記員　汪芫朗

租賃合同糾紛