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廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2012）北民一終字第395號(hào)

上訴人（一審被告）：北海某某投資有限公司。

法定代表人：丁某某，總經(jīng)理。

委托代理人：歐作賢，廣西匯百川律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）：盧某某。

被上訴人（一審原告）：程某。

委托代理人：陳承幗，廣西啟迪律師事務(wù)所律師（受以上兩被上訴人共同委托）。

委托代理人：宋春暉，廣西啟迪律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師（受以上兩被上訴人共同委托）。

上訴人北海某某投資有限公司因與被上訴人盧某某建設(shè)用地使用權(quán)糾紛一案，不服北海市海城區(qū)人民法院（2012）海民初字第369號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2012年10月22日立案受理后，依法組成合議庭并于2012年11月27日公開開庭審理本案。上訴人桂信公司的委托代理人歐作賢，被上訴人盧某某、程某的委托代理人陳承幗、宋春暉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：程某某大約于2009年6月初死亡，有妻子原告盧某某，有兒子原告程某。2002年7月17日，程某某與被告簽訂《商業(yè)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：被告將座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內(nèi)第一號(hào)面積為105.6平方米的商業(yè)地一幅轉(zhuǎn)讓給程某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格24萬元，包含小區(qū)三通一平、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證；在簽訂協(xié)議之日起程某某支付土款22萬元，余2萬元在被告辦好該房的有關(guān)證件3天內(nèi)支付完畢；協(xié)議簽訂后半年內(nèi)被告應(yīng)把一切報(bào)建手續(xù)辦好，并把地交給程某某使用等協(xié)議。協(xié)議簽訂的當(dāng)天，程某某依約將首期款22萬元支付給了被告。被告至今也沒有辦到涉案商業(yè)地建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證，亦沒有將涉案的商業(yè)用地交付給原告使用。另查明，被告于2005年5月僅取得到北海市人民政府辦公室原則同意被告墊資改造建設(shè)油行村的《關(guān)于同意改造油行村的批復(fù)》，但至今未取得涉案土地使用權(quán)證。為此，原告提起訴訟，請(qǐng)求被告返還購地款和賠償損失。

一審法院認(rèn)為：2002年7月15日，被告在沒有土地使用權(quán)情況下，與程某某簽訂《商業(yè)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內(nèi)第一號(hào)面積為105.6平方米的商業(yè)地一幅轉(zhuǎn)讓給程某某，是違法無效的。原告請(qǐng)求被告返還購地款22萬元，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告在沒有土地使用權(quán)情況下，為取得程某某資金使用，僅以市政府辦公室的“批文”，與程某某簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，具有欺詐性質(zhì)，該合同無效，被告應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。雙方合同約定，在合同簽訂起半年內(nèi)被告把報(bào)建手續(xù)辦好和將地交給原告使用，但當(dāng)被告未按以上約定履行承諾時(shí)，原告應(yīng)及時(shí)終止雙方無效的合同關(guān)系，但原告仍憑被告有市政府“批文”，而信賴被告能辦到相關(guān)手續(xù)，致使無效合同至今未解除，所造成的經(jīng)濟(jì)損失，亦應(yīng)有一定責(zé)任。根據(jù)《土地估價(jià)報(bào)告》，按現(xiàn)在市場價(jià)格購買相同位置的商業(yè)用地的價(jià)格為l21.3萬元，已大大超過2002年的價(jià)格，該差價(jià)應(yīng)視為原告的經(jīng)濟(jì)損失。該經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告承擔(dān)70％責(zé)任681100元［（1213000元一24萬元）×70％］，原告承擔(dān)30％責(zé)任291900［（1213000元一24萬元）×30％］。原告請(qǐng)求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失l500000元過高，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，判決：一、被告北海某某投資有限公司返還購地款人民幣22萬元給原告盧某某、程某；二、被告北海某某投資有限公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣681100元給原告盧某某、程某。

上訴人不服一審判決上訴稱：1、一審判決認(rèn)定被上訴人的損失不成立。2002年5月，北海市人民政府批復(fù)“原則同意”上訴人“墊資改造建設(shè)油行村”。上訴人根據(jù)改造油行村可能在“重慶路以北、貴州路以東”取得的用地，自行設(shè)計(jì)“綜合購物廣場”總平面圖。當(dāng)年7月，上訴人將“某某購物廣場”B-1號(hào)以22萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給程某某。簽訂協(xié)議時(shí)上訴人沒有取得該土地，故以明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓。程某某“知道被告有批文……相信被告能辦到相關(guān)手續(xù)”，且價(jià)格低，故賭一把。因此，雙方約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)。該土地至今仍屬油行村村民集體所有，土地上有村民搭建的小屋，生長著雜樹亂草。但一審法院以該土地是“某某購物廣場”，委托對(duì)“座落于北海市重慶路以北、貴州路以東、某某購物廣場（東座*棟）內(nèi)第一號(hào)（土地的面積為l05.6平方米）的國有劃撥商業(yè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估”，評(píng)估總價(jià)121.30萬元。資產(chǎn)評(píng)估，是評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。這“一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)”是客觀存在的，而不是虛擬的。但一審委托評(píng)估的資產(chǎn)是不存在的，故得出的評(píng)估結(jié)果肯定是不客觀的。一審認(rèn)為土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議“是違法無效的”，因此約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)同樣無效，且協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)。但一審就是以不存在的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果l21.30萬元減去合同約定價(jià)22萬元，認(rèn)定為被上訴人的損失。2、一審錯(cuò)誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失?！逗贤ā返谝话僖皇l規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方可得利益損失。這一規(guī)定只適用有效合同。無效合同因不得履行或不能履行，當(dāng)事人不存在可得利益損失，因此合同法第五十八條規(guī)定的賠償損失顯然不包括可得利益損失。但一審判決認(rèn)定協(xié)議“違法無效”后，通過對(duì)虛擬資產(chǎn)的評(píng)估，名適用《合同法》第五十八條，實(shí)適用《合同法》第一百一十二條的規(guī)定，錯(cuò)誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失。廣西北生集團(tuán)有限責(zé)任公司與北海市某某公司、廣西某某進(jìn)出口北海公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，廣西高院、最高人民法院認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效后，判決北生公司返還土地款及賠償存款利息，連北海市某某公司、廣西某某進(jìn)出口北海公司主張的貸款利息也不予支持。雖然，我國不實(shí)行判例法，但上級(jí)法院、最高院的判決，無疑對(duì)地方法院處理同類案件有指導(dǎo)意義。綜上，一審認(rèn)為轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效后，委托進(jìn)行虛擬資產(chǎn)的評(píng)估，再名適用《合同法》第五十八條實(shí)適用第一百一十二條的規(guī)定，錯(cuò)誤判決上訴人賠償被上訴人不存在的損失。請(qǐng)求二審法院：撤銷原判，改判上訴人返還被上訴人22萬元及利息（利息從取得款項(xiàng)之日起，按中國人民銀行同期一年期存款利率計(jì)算）。

被上訴人盧某某、程某辯稱：1、一審判決所查明和認(rèn)定的事實(shí)客觀清楚。一審判決查明了本案的事實(shí)：2002年7月17日，程某某與上訴人簽訂了《商業(yè)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下稱《協(xié)議》），約定上訴人將涉案商業(yè)地一幅轉(zhuǎn)讓給程某某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格24萬元，包含小區(qū)三通一平、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證。協(xié)議簽訂的當(dāng)天，程某某依約將首期款22萬元支付給了上訴人。但上訴人至今沒有辦到涉案商業(yè)地建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證，亦沒有將涉案的商業(yè)用地交付給被上訴人使用。上訴人于2005年5月僅取得北海市人民政府辦公室原則同意上訴人墊資改造建設(shè)油行村的《關(guān)于同意改造油行村的批復(fù)》，但至今未取得涉案土地使用權(quán)證。2、上訴人的損失客觀存在，一審判決所適用的法律正確無誤。一審判決認(rèn)為，“被告在沒有土地使用權(quán)情況下，將該商業(yè)地轉(zhuǎn)讓給程某某，是違法無效的……被告在沒有土地使用權(quán)的情況下，為取得程某某資金使用，僅以市政府辦公室的‘批文’，與程某某簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，具有欺詐性質(zhì)，該合同無效，被告負(fù)主要責(zé)任……該經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告承擔(dān)70％責(zé)任681100元”。據(jù)此適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，判決被告承擔(dān)原告的信賴?yán)鎿p失的70％。被上訴人認(rèn)為，一審只支持被上訴人所請(qǐng)求的信賴?yán)鎿p失中的70％，另30％的損失由被答上訴人承擔(dān)，但該認(rèn)定還是基于案件的事實(shí)正確適用法律的結(jié)果，被上訴人愿意服判息訟。理由如下：首先，上訴人對(duì)于協(xié)議的無效負(fù)主要的締約過失責(zé)任。上訴人作為一家有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的知名房地產(chǎn)企業(yè)，熟知商業(yè)用地相關(guān)轉(zhuǎn)讓流程，在簽訂協(xié)議時(shí)，隱瞞了其沒有取得涉案商業(yè)用地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并一再承諾能辦妥涉案用地的所有報(bào)建手續(xù)，并向程某某提供了總平面圖以及政府的批準(zhǔn)文件，讓程某某對(duì)其所購買用地的合法性和商業(yè)價(jià)值深信不疑，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)天即按協(xié)議的約定支付了超過合同標(biāo)的九成以上的轉(zhuǎn)讓款，在上訴人沒有依約在限定時(shí)間內(nèi)辦妥報(bào)建手續(xù)時(shí)，程某某還繼續(xù)受上訴人的實(shí)力和承諾所迷惑，耐心等待上訴人完善手續(xù)。據(jù)此，被上訴人認(rèn)為，上訴人對(duì)于協(xié)議的無效應(yīng)當(dāng)負(fù)主要責(zé)任。其次，上訴人依法應(yīng)賠償因締約過失給被上訴人造成的信賴?yán)鎿p失，被上訴人的損失客觀存在?！逗贤ā返?2條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況。（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。根據(jù)這條關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定，上訴人在本案中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失的責(zé)任，而被上訴人的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。本案中，因?yàn)樯显V人的締約過失，使得被上訴人在2002年支付了22萬元購地款后，至今都得不到所購買的商業(yè)用地使用權(quán)。必須強(qiáng)調(diào)的是，《協(xié)議》的轉(zhuǎn)讓價(jià)22萬元絕對(duì)不是上訴人所稱的“明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格”，而是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格。如果不是上訴人的過錯(cuò)，被上訴人就能按約定取得協(xié)議所指的商業(yè)用地土地使用權(quán)或者用《協(xié)議》約定的該筆錢購買到其他相同價(jià)值的土地。因此，被上訴人主張上訴人承擔(dān)的締約過失責(zé)任包括被上訴人的直接損失和間接損失。本案的直接損失是被上訴人所支付的22萬元土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款的本金；間接損失是按現(xiàn)在市場價(jià)格購買相同位置的商業(yè)用地與《協(xié)議》約定價(jià)錢的差價(jià)681100元。但一審只支持被上訴人所請(qǐng)求的信賴?yán)鎿p失中的70％，另30％的損失由被上訴人承擔(dān)，對(duì)此，被上訴人愿意服判息訟。3、上訴人對(duì)一審判決書理解錯(cuò)誤，所援引的“案例”對(duì)本案沒有任何指導(dǎo)意義。如前所述，被上訴人是基于上訴人的締約過失責(zé)任而請(qǐng)求其賠償信賴?yán)鎿p失，一審判決根據(jù)《合同法》第五十八條和第四十二條作出了判決。而上訴人上訴稱，“一審錯(cuò)誤將有效合同的可得利益損失認(rèn)定為無效合同的損失后，再名為適用合同法第五十八條、實(shí)適用合同法第一百一十二條的規(guī)定，錯(cuò)誤判決上訴人予以賠償”。上訴人連其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任都搞錯(cuò)了，也沒有認(rèn)真研讀判決書、甚至錯(cuò)誤理解了判決書，導(dǎo)致其上訴的理由完全錯(cuò)誤。其次，上訴人援引了廣西北生集團(tuán)有限責(zé)任公司與北海市某某公司、廣西某某進(jìn)出口北海公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，稱“上級(jí)法院、最高院的判決，對(duì)地方法院處理同類案件無疑有指導(dǎo)意義”。但該案從訴訟請(qǐng)求和基本案情等方面來說都與本案完全不同，最起碼的一點(diǎn)是，根據(jù)起訴時(shí)的房地產(chǎn)行情，該案例的原告在起訴時(shí)并沒有產(chǎn)生、也沒有請(qǐng)求信賴?yán)鎿p失。而本案的主要爭議是被上訴人的信賴?yán)鎿p失是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧？梢娫摪咐龑?duì)本案沒有任何的指導(dǎo)意義。綜上，上訴人的上訴沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回上訴請(qǐng)求，維護(hù)被上訴人的權(quán)益。

二審查明的事實(shí)與一審查明的一致，本院予以確認(rèn)。

本案的爭議焦點(diǎn)為：被上訴人主張上訴人賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失有無事實(shí)及法律依據(jù)。

本院認(rèn)為：上訴人將沒有取得相關(guān)的用地手續(xù)及土地使用權(quán)證的土地轉(zhuǎn)讓給被上訴人，違反相關(guān)法律規(guī)定，雙方所簽訂的《商業(yè)地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。關(guān)于被上訴人主張的信賴?yán)鎿p失是否存在，本院認(rèn)為，所謂信賴?yán)鎿p失應(yīng)包括所受損害和所失利益，就所受損害而言，本案涉及的土地因未辦理征地手續(xù)，仍屬集體土地，不能轉(zhuǎn)讓，故不存在土地升值或拆遷、補(bǔ)償?shù)人@利益的損失，且對(duì)于合同的違法性，上訴人與被上訴人都是明知的，均存在明顯的主觀過錯(cuò)，被上訴人不能以違法合同取得土地升值部分的不當(dāng)利益，一審判決以現(xiàn)行市場價(jià)格與當(dāng)時(shí)合同約定價(jià)格之間的差價(jià)，即以土地升值的部分作為被上訴人的經(jīng)濟(jì)損失是不當(dāng)?shù)模瑧?yīng)當(dāng)予以糾正；就所失利益而言，被上訴人沒有證據(jù)證實(shí)其有喪失了另行訂立合同的機(jī)會(huì)損失，因此，被上訴人雖然有信賴上訴人可以將辦理用地手續(xù)后合同能夠有效成立的情形，但對(duì)是否造成實(shí)際損失，被上訴人沒有充分的證據(jù)證實(shí)，故對(duì)其所主張的信賴?yán)鎿p失，本院不予支持，但鑒于上訴人確已占用被上訴人資金多年，仍應(yīng)按人民銀行同期貸款利率支付相應(yīng)利息，并參照《商業(yè)地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的違約條款，即按被上訴人已支付款項(xiàng)的10%作為補(bǔ)償。

綜上，上訴人的部分上訴理由成立，本院予以支持，一審判決上訴人按比例賠償被上訴人差價(jià)損失不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人應(yīng)返還被上訴人已交納的款項(xiàng)22萬元，并按人民銀行同期同類貸款利率支付相應(yīng)利息（從2002年7月15日起計(jì)至本判決確定的還款之日止），及支付人民幣2.2萬元給被上訴人。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北海市海城區(qū)人民法院（2012）海民初字第369號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

二、變更北海市海城區(qū)人民法院（2012）海民初字第369號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：上訴人北海某某投資有限公司返還購地款人民幣22萬元及支付相應(yīng)利息（按人民銀行同期同類貸款利率從2002年7月16日起計(jì)至本判決確定的還款之日止）給被上訴人盧某某、程某；

三、上訴人北海某某投資有限公司補(bǔ)償被上訴人盧某某、程某人民幣2.2萬元。

一、二審案件受理費(fèi)合計(jì)40560元，由上訴人北海某某投資有限公司，被上訴人盧某某、程某各自負(fù)擔(dān)20280元（均已交）。

上述債務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向北海市海城區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

本判決為終審判決。

審　判　長　何能媛

審　判　員　魏　嵐

代理審判員　李雪燕

二〇一三年四月二十二日

書　記　員　涂　娟

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