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寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）沙民初字第724號

原告馮某某，男，生于19**年*月*日，漢族，寧夏中衛(wèi)市人，住寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)。

委托代理人馮某甲，男，生于19**年*月*日，漢族，寧夏中衛(wèi)市人，住寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)。系馮某某之兄。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

委托代理人武克良，寧夏寶中律師事務所律師，代理權(quán)限為一般代理。

被告寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)。

法定代表人段某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人宋新萍，寧夏言成律師事務所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告馮某某與被告寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2014年5月16日立案受理后，被告某公司于2014年6月24日提出反訴，本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條的規(guī)定，決定合并審理。依法組成合議庭，于2014年6月24日公開開庭進行了審理。原告委托代理人馮某甲、武克良，被告某公司的委托代理人宋新萍到庭參加了訴訟。法庭審理后，因被告某公司不預交反訴受理費，本院裁定按照自動撤回反訴處理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，被告為開發(fā)建設中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)官橋花園二期項目，需拆遷原告在該項目范圍內(nèi)的房屋。2009年5月25日，原告與被告簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》1份，約定被告給原告在中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)官橋花園二期*樓安置住房，拆遷過渡期為18個月。2013年6月4日，原告馮某某與被告簽訂《商品房買賣合同》2份，確定被告給原告安置的房屋為官橋花園二期*樓*單元*號和*單元*號，但至今被告沒有給原告交付房屋。原告認為，原告按照《房屋拆遷補償安置協(xié)議》完全履行了約定的義務，但被告嚴重違反協(xié)議，不給原告交付安置的房屋，給原告造成了重大經(jīng)濟損失。要求：1.依法確認原、被告簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》和《商品房買賣合同》有效；2.確認原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》約定房屋屬原告所有；3.判令被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；4.判令被告支付安置費141480元；5.本案訴訟費由被告負擔。

原告提交以下證據(jù)證明其主張的事實：

1.拆遷安置補償協(xié)議1份，證明雙方于2009年5月25日簽訂協(xié)議，約定被告給原告安置房屋面積為157.2平方米，被拆遷人找給樓層系數(shù)4590.24元的事實；

2.商品房買賣合同2份（復印件），證明被告給原告安置的房屋是官橋花園*號樓*單元*號房屋75.01平方米，*單元*號房屋面積84.13平方米，總計159.14平方米，超出安置面積1.94平方米。

被告對原告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對原告證據(jù)1、2的三性無異議，但對證明目的不予認可。雙方約定的樓層系數(shù)4590.24元是針對最初約定的房屋所做的說明，在本案中不適應。協(xié)議中約定過渡期18個月沒有臨時安置補助費，如超過拆遷過渡期再支付臨時安置補助費，且約定安置房超面積按官橋花園二期房屋價格補交房款，應以協(xié)議約定為準。

被告辯稱，認可雙方簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》和《商品房買賣合同》。原告主張的安置費計算錯誤，協(xié)議中約定18個月過渡期內(nèi)不支付安置補償費，如超過拆遷過渡期由拆遷人支付給被拆遷人安置補助費，從拆遷至今共60個月，減去18個月還剩42個月，每月每平方米6元，安置房屋的面積為157.2平方米，拆遷安置費為39614.40元。因協(xié)議中約定安置房屋面積以房產(chǎn)中心的測量為準，安置房屋超面積以官橋花園二期價格計算，補交房款和樓層系數(shù)款，因調(diào)換面積為69.23平方米，現(xiàn)實際給原告安置的房屋面積為159.14平方米，超面積1.94平方米，原告應補交多面積差價款和樓層差價合計20208.58元。

被告提交以下證據(jù)證明其主張的事實：

1.房屋拆遷補償協(xié)議1份，證明雙方簽訂協(xié)議，雙方約定的樓層系數(shù)4590.24元僅是針對最初約定的房屋所做的說明。協(xié)議中約定過渡期18個月沒有臨時安置補助費，如超過拆遷過渡期再支付臨時安置補助費，且約定安置房超面積按官橋花園二期房屋價格補交房款，應以協(xié)議約定為準的事實；

2.衛(wèi)政辦發(fā)（2012）211號文件1份，證明給原告安置補助費按建筑面積每月6元／平方米補助，不存在雙倍補償，安置房二樓上浮10%，四樓上浮8%，房屋均價為1420元／平方米的事實；

3.某公司（2011）18號文件1份，證明2011年被告公司二樓售價為3680元／平方米，協(xié)議中約定的二期商品房價格就是本文件中規(guī)定的價格的事實。

原告對被告證據(jù)的質(zhì)證意見是：對證據(jù)1的三性無異議，原告主張樓層系數(shù)按約定4590.24元支付。對證據(jù)2合法性、真實性有異議，與本案無關(guān)。原告認可超過臨時安置期限按每月6元／平方米補償，按協(xié)議約定的征收面積196.5平方米計算，認可均價1420元／平方米，但應按雙倍補償。對證據(jù)3的三性有異議，該文件是被告公司內(nèi)部的文件，無其他證據(jù)印證，不予認可。

本院對雙方當事人提交的證據(jù)認證如下：

被告對原告證據(jù)的三性沒有異議，原告的證據(jù)具有證明效力。

原告對被告證據(jù)1的三性沒有異議，被告證據(jù)1具有證明效力。被告證據(jù)2是中衛(wèi)市人民政府衛(wèi)政辦發(fā)（2012）211號文件，該文件是2012年6月2日發(fā)布的，而原告與被告于2009年5月25日簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，所以該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，對其證明效力不予認定。證據(jù)3是被告公司的文件，被告提交該文件證明其反訴要求原告補交超面積的房款，因被告沒有預交反訴受理費，對被告的反訴請求，本院已按自動撤回反訴處理，所以該證據(jù)對本案事實已沒有關(guān)聯(lián)性，對其證明效力不予認定。

經(jīng)審理查明，被告為開發(fā)建設中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)官橋花園二期項目，需拆遷原告在該項目范圍內(nèi)的房屋。2009年5月25日，原告與被告簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》1份，約定：拆遷人給被拆遷人應調(diào)換房屋建筑面積為157.2平方米，安置房屋的樓號為13#樓5層（78.6平方米）、2層（78.6平方米）；被拆遷人找補的樓層系數(shù)4590.24元；拆遷過渡期為18個月，如超過拆遷過渡期，仍由拆遷人支付被拆遷人臨時安置補助費。補充條款約定：①安置房屋面積以房產(chǎn)測量中心出具的測量報告為準，安置房超面積以官橋花園二期商品房價格計算，補交房款和樓層系數(shù)款。②如單方增減合同內(nèi)容，合同無效。③拆遷人找補被拆遷人內(nèi)門衛(wèi)生潔具補助費400元。④拆遷人給被拆遷人提供購房合同、發(fā)票，房產(chǎn)證按國家規(guī)定辦理。⑤被拆遷人找補的款項于樓層封頂時交清，交房時結(jié)清余款款項。⑥水、電暖入網(wǎng)費由拆遷人承擔。協(xié)議簽訂后，原告拆遷了房屋，在拆遷過渡期滿后，被告沒有給原告交付安置的房屋。2013年6月4日，原告馮某某與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號2013005、2013006）2份，確定被告給原告安置的房屋為官橋花園二期*樓*單元*室，建筑面積75.01平方米，和官橋花園二期*樓*單元*室，建筑面積84.13平方米.付款方式約定房屋交付時，按簽訂的拆遷補償協(xié)議多退少補，補清差價。合同沒有約定交付房屋的期限、產(chǎn)權(quán)登記的期限及雙方的違約責任。商品房買賣合同簽訂后，因被告開發(fā)建設的13#樓沒有竣工，所以被告沒有給原告交付房屋。

本院認為：原告與被告某公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》及《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，雙方當事人對合同的效力沒有爭議，兩份合同合法有效。原告要求確認雙方簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》及《商品房買賣合同》合法有效的訴訟請求，符合法律規(guī)定，應予支持。

關(guān)于原告要求確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定安置的房屋屬于原告所有及要求被告辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟請求。雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效，雙方當事人應當按照約定全面履行自己的義務。按照合同的約定，被告應當給原告交付中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)官橋花園二期*樓*單元*號、*號房屋。只有在被告給原告交付房屋后，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋所有權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律后果。在被告向原告交付涉案房屋后，原告可依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及相關(guān)手續(xù)，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，確認所有權(quán)。因被告開發(fā)的涉案房屋至今沒有竣工交付，目前還不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件，所以待涉案房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時，被告有義務協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

本案雙方當事人爭議的焦點是房屋拆遷后的臨時安置費如何計算的問題。雙方當事人在《房屋拆遷補償安置協(xié)議》中約定，拆遷過渡期為18個月，超過拆遷過渡期，由拆遷人支付被拆遷人臨時安置補助費。雙方當事人于2009年5月25日簽訂拆遷協(xié)議，被告應當于2010年11月25日向原告交付安置房屋，但被告沒有在拆遷過渡期滿后給原告交付安置房屋，應當承擔違約責任，自2010年11月25日給原告支付臨時安置補助費。原告提出臨時安置補助費計算至2014年5月25日的意見，符合客觀事實，予以采納，被告應支付42個月的臨時安置補助費。關(guān)于超過拆遷過渡期臨時安置補助費的標準，雙方當事人沒有約定，參照《中衛(wèi)市人民政府關(guān)于調(diào)整2009年度城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷補償基準價格的通知》第三條”臨時安置補助費繼續(xù)執(zhí)行2008年標準，其中居住用房為4.5元／月·平方米、辦公用房為5.5元／月·平方米、生產(chǎn)或營業(yè)用房10元／月·平方米。……產(chǎn)權(quán)調(diào)換超過協(xié)議規(guī)定過渡期限的，臨時安置補助費從逾期之日起按雙倍支付。”及第八條”調(diào)整后的房屋拆遷貨幣補償基準價格自2009年1月1日起執(zhí)行。”的規(guī)定，超過拆遷過渡期的臨時安置補助費應當按照4.5元／月·平方米的雙倍計算。被告應當支付原告超過拆遷過渡期的臨時安置補助費59421.60元（157.2平方米×4.5元／平方米×2×42個月）。原告要求按占地面積196.5平方米從2009年5月25日起計算支付臨時安置補助費的請求，不符合拆遷協(xié)議的約定，不予支持。原告要求按平方米以每月6元／平方米的雙倍計算臨時安置補助費的請求，沒有事實依據(jù)，不符合相關(guān)政策規(guī)定，不予支持。被告提出按照每月6元／平方米計算支付臨時安置補助費的意見，不符合相關(guān)政策規(guī)定，不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告馮某某與被告寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年5月25日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》和2013年6月4日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號2013005、2013006）有效；

二、被告寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告馮某某逾期交付房屋的臨時安置補助費59421.60元；

三、駁回原告馮某某的其他訴訟請求。

被告如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3430元（原告緩交），由原告馮某某負擔2015元，由被告寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔1415元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市中級人民法院。

審　判　長　　陳永賢

審　判　員　　劉廣勝

人民陪審員　　宋　波

二〇一四年七月二十一日

書　記　員　　祁建權(quán)

房屋拆遷安置補償合同糾紛