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浙江省東陽(yáng)市人民法院

民事判決書

（2015）東民初字第189號(hào)

原告：李某甲，農(nóng)民。

委托代理人：章福陽(yáng)，浙江金正大律師事務(wù)所律師。

被告：李某乙，農(nóng)民。

委托代理人：黃樹飛，東陽(yáng)市申義法律服務(wù)所法律工作者。

原告李某甲與被告李某乙農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，于2015年1月7日訴至本院，本院于同日立案受理后，依法決定由審判員李曉明適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，于2015年2月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某甲及其委托代理人章福陽(yáng)，被告李某乙及其委托代理人黃樹飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某甲起訴稱，2000年10月28日，原告將坐落于某某鎮(zhèn)某某某某村象塘的座北朝南三間二層房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），以21000元出讓給被告，并約定由被告負(fù)責(zé)去辦理好一切房屋買賣相關(guān)的手續(xù)，并承擔(dān)一切費(fèi)用，包括交納稅金和變更登記宅基地的使用權(quán)。2012年3月18日，被告又以無住房為由，向東陽(yáng)市國(guó)土資源局審批取得面積108平方米三間宅基地并建成房屋，導(dǎo)致被告違法擁有二處住宅。2014年11月27日，某某鎮(zhèn)人民政府作出了歌信訪答字（2014）43號(hào)信訪事項(xiàng)答復(fù)意見書，認(rèn)定“李某乙和李某甲的房屋買賣行為，但未辦理過戶手續(xù)，因此該房屋還應(yīng)屬于李某甲所有”并告知房屋買賣糾紛應(yīng)向法院提出訴訟解決。故房屋買賣后，被告理應(yīng)遵守承諾，按照法律規(guī)定，辦理完成過戶手續(xù)，但被告為了以后再審批宅基地，故意不去辦理房屋過戶，和故意不去申辦變更登記宅基地使用權(quán)及又以無房為由，并審批三間108平方米宅基地后建房，因此構(gòu)成違法，同時(shí)導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，故被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求判決被告歸還原告的三間房屋，在交還前必須保持現(xiàn)狀，不得拆除，不得改變，不得損壞房屋及裝飾及一切所屬構(gòu)造，如果損壞、拆除的，應(yīng)承擔(dān)賠償損失；原告歸還被告賣房款21000元。

原告李某甲舉證如下：

一、照片2張，以證明原告賣給李某乙房屋三間現(xiàn)場(chǎng)情況，被告李某乙又審批建造三間房屋的事實(shí)。

二、契稅1份（復(fù)印件），以證明2000年10月28日，被告以購(gòu)房款21000元交納相關(guān)稅收的事實(shí)。

三、某某鎮(zhèn)人民政府2014年11月27日答復(fù)意見書1份，以證明原告賣給被告三間房屋，被告未辦理過戶手續(xù)，同時(shí)又向土地管理部門審批三間宅基地，相關(guān)部門認(rèn)定出讓房屋應(yīng)屬原告所有的事實(shí)。

四、當(dāng)庭提供收條1份，以證明原告已將辦理土地過戶的相關(guān)資料交付給被告岳父的事實(shí)。

五、當(dāng)庭提供集體土地建設(shè)用地使用證1份，以證明原告系涉案土地的宅基地使用權(quán)人的事實(shí)。

六、當(dāng)庭提供證明1份，以證明收條中的收件人盧某虎（諧音）系被告的岳父的事實(shí)。

被告李某乙未在法定答辯期限內(nèi)提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：農(nóng)村集體房屋買賣經(jīng)過村書記、村長(zhǎng)簽字見證，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。本案已超過訴訟時(shí)效，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告李某乙向本院舉證如下：

一、2000年11月4日?qǐng)?zhí)筆人為徐某龍的杜賣契1份，以證明杜賣契系原、被告雙方真實(shí)意思表示。

二、2000年11月4日李某甲出具的收條1份，以證明原告收取全部房屋買賣款的事實(shí)。

三、契證、繳納契稅票據(jù)各1份，以證明被告按21000元標(biāo)準(zhǔn)繳納了房屋買賣的稅，實(shí)際購(gòu)房款為45000元的事實(shí)。

四、東集建（1992）字第398號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證1份（復(fù)印件），以證明土地使用證原告曾提交給被告，但事后又被原告騙回，原件在原告處，導(dǎo)致無法過戶其原因系因?yàn)樵娌豢吓浜系氖聦?shí)。

五、東陽(yáng)市某某鎮(zhèn)人民政府、東陽(yáng)市某某鎮(zhèn)某某某某村民委員會(huì)共同蓋章出具的證明2份和東陽(yáng)市某某鎮(zhèn)某某某某村民委員會(huì)出具的證明1份，以證明原、被告系同個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，房屋買賣系雙方自愿意思表示并經(jīng)村干部見證的事實(shí)。

六、照片2份，證明原告現(xiàn)有四間五層房子，現(xiàn)房子間距有17米的事實(shí)。

對(duì)原、被告提供的證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：

關(guān)于原告提供的證據(jù)：

證據(jù)一，被告對(duì)涉案房屋無異議，但認(rèn)為涉案房屋與前面原有的房屋間距僅3米，現(xiàn)因涉案房屋前方的房屋因拆除后有間距17米，照片2與本案無關(guān)。本院審核認(rèn)為，該證據(jù)具有證明被告現(xiàn)占有和使用涉案房屋的證明力，予以采納。證據(jù)二，被告對(duì)證據(jù)無異議，但認(rèn)為涉案房屋的購(gòu)房款為45000元。本院審核認(rèn)為，該證據(jù)具有證明被告以購(gòu)房款為21000萬元向稅務(wù)部門交納了相應(yīng)的稅款的證明力。證據(jù)三，被告認(rèn)為，因土地使用證被原告騙回，導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，但與房屋買賣無關(guān)，證據(jù)四與證據(jù)六認(rèn)為與本案無關(guān)聯(lián)，證據(jù)五認(rèn)為因集體土地建設(shè)用地使用證現(xiàn)仍在原告處，故導(dǎo)致至今未能辦理過戶手續(xù)。本院審核認(rèn)為，證據(jù)三、四、五、六具有證明：2012年4月11日，被告經(jīng)村公示報(bào)批了占地108平方米的三間宅基地并建成了房屋和東集建（1992）字第0398號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證現(xiàn)仍由原告保管，其中該證中包含了涉案房屋的建筑占地（面積100.26平方米）和原告的其他一處住宅的建筑占地（面積28.58平方米）的證明力，本院予以采納。

關(guān)于被告李某乙提供的證據(jù)：

證據(jù)一，原告對(duì)杜賣契的內(nèi)容無異議，但認(rèn)為出賣人處的“李某甲”的印章系事后交由被告加蓋的，證據(jù)二，對(duì)收到購(gòu)房款無異議，但認(rèn)為收款人的印章不屬由原告直接加蓋，證據(jù)三，真實(shí)性無異議，被告給原告復(fù)印件時(shí)曾告知被告需辦理過戶，證據(jù)四，對(duì)證據(jù)無異議，認(rèn)為該證是交給被告的，但被告又還給原告，由原告騙回該證不屬實(shí)，證據(jù)五，原告對(duì)原、被告系同一集體組織成員的證明內(nèi)容無異議，但認(rèn)為村委會(huì)出具的證明無經(jīng)辦人簽字且內(nèi)容不屬實(shí)，原告沒有三處住宅，和8間房屋，證據(jù)六，原告對(duì)涉案房屋的照片無異議，照片二認(rèn)為與本案無關(guān)。本院審核認(rèn)為，被告提供的證據(jù)具有證明：被告系農(nóng)村居民，原、被告系同一集體組織成員。2000年11月4日，由徐某龍執(zhí)筆、村干部為見證人，書寫杜賣契一份（出賣人和買入人處僅加蓋了各自印章），約定將原告所有的（東至李某良戶）涉案房屋以45000元出讓給被告，由原告提供辦證所需的一切證件、資料及私章，轉(zhuǎn)讓所需費(fèi)用由被告自負(fù)，同日原告收取45000元賣房款的證明力，本院予以采信。

根據(jù)本院確認(rèn)的有效證據(jù)及當(dāng)事人陳述，經(jīng)審理查明的本案事實(shí)如下：被告系農(nóng)村居民，現(xiàn)與原告系同一集體組織成員。1992年8月25日，原告取得了東集建（1992）字第0398號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證（現(xiàn)仍由原告持有），其中該證中包含了涉案房屋的建筑占地（面積100.26平方米）和原告的其他一處住宅的建筑占地（面積28.58平方米）。2000年11月4日，由徐某龍執(zhí)筆、村干部為見證人，書寫杜賣契一份（出賣人和買入人處僅加蓋了各自印章），約定將原告所有的（東至李某良戶）涉案房屋以45000元出讓給被告，由原告提供辦證所需的一切證件、資料及私章，轉(zhuǎn)讓所需費(fèi)用由被告自負(fù)，同日原告收取45000元賣房款。2000年11月6日，被告以涉案房屋21000元為合同價(jià)金額繳納了315元房屋買賣契稅，并居住和管業(yè)至今。2012年4月11日，被告經(jīng)村公示報(bào)批了占地108平方米的三間宅基地并建成了房屋。

本院認(rèn)為，被告李某乙購(gòu)買了李某甲審批取得建筑占地100.26平方米的房屋，在支付相應(yīng)對(duì)價(jià)后居住并管業(yè)至今的事實(shí)，有原、被告提供的證據(jù)及其陳述，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，足以認(rèn)定。綜合分析《杜賣契》形成的前因后果，應(yīng)確認(rèn)該《杜賣契》系原、被告雙方的一致真實(shí)意思表示。原告以被告為了以后再審批宅基地，故意不去辦理房屋過戶，和故意不去申辦變更登記宅基地使用權(quán)及又以無房為由，并審批三間108平方米宅基地后建房，導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行的理由不成立，本院不予支持。其理由如下：一、原、被告系同一集體組織成員，雙方之間簽訂的涉案房屋的《杜賣契》并不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。二、被告已履行了合同的主要義務(wù)，即支付相應(yīng)價(jià)款和交納相應(yīng)契稅和占有使用涉案房屋。其次，若辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)仍需原告將集體土地建設(shè)用地使用證進(jìn)行分割。再則，被告怠于行使過戶手續(xù)并不造成原告的損失。三、被告違法擁有二處住宅，其后一行為并非必然導(dǎo)致前一民事行為的無效，且被告后一行為是否違法屬另一法律關(guān)系調(diào)整范疇，依法應(yīng)由土地管理部門作出相應(yīng)處罰。綜上，原告要求判令被告歸還原告的三間房屋、原告歸還被告賣房款21000元的訴訟請(qǐng)求，不符合本案事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第七條、第八條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某甲的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)326元，減半收取163元，由原告李某甲承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省金華市中級(jí)人民法院。

審判員　　李曉明

二〇一五年四月二日

書記員　　陸承煥

房屋買賣合同糾紛