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遼寧省鞍山市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）鞍民一終字第00151號(hào)

上訴人（原審被告）張某霄。

委托代理人李娜，遼寧宇聲律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）蘇某成。

委托代理人黃某清。

委托代理人劉大為，北京市博圣律師事務(wù)所律師。

原審被告汪某。

原審第三人季某。

委托代理人靳曉虹，遼寧天博律師事務(wù)所律師。

原審原告蘇某成與原審被告汪某、張某霄、原審第三人季某為房屋買賣合同糾紛一案，鞍山市立山區(qū)人民法院于2014年7月19日作出（2014）立民一初字第1號(hào)民事判決，張某霄不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年5月7日公開開庭審理了本案。上訴人張某霄及其委托代理人李娜，被上訴人蘇某成的委托代理人黃某清、劉大為，原審第三人季某的委托代理人靳曉虹到庭參加訴訟。原審被告汪某經(jīng)本院送達(dá)開庭傳票，無故拒不到庭也未作出書面答辯意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告蘇某成一審訴稱：我與被告汪某于2005年10月31日簽訂了賣房協(xié)議，被告汪某將其名下的產(chǎn)籍號(hào)3-**-*7-3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以29萬元的價(jià)格賣給原告，現(xiàn)原告依約定將房款付清，但被告汪某及其愛人張某霄至今未配合辦理更名過戶手續(xù)，故訴至法院。請(qǐng)求判決1、確認(rèn)原告與被告汪某訂立的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)籍號(hào)為3-**-*7-3的房屋買賣協(xié)議有效；2、二被告配合原告辦理更名過戶手續(xù)，相關(guān)更名過戶費(fèi)用原告自愿承擔(dān)；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告汪某一審辯稱：簽訂房屋買賣協(xié)議的事情屬實(shí)，房款我已經(jīng)全部收取，但是我愛人張某霄不知情。

被告張某霄一審辯稱：原告與被告汪某簽訂的賣房協(xié)議無效，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻對(duì)共有財(cái)產(chǎn)有分割的權(quán)利，財(cái)產(chǎn)處理是平等的，汪某出賣夫妻共同財(cái)產(chǎn)房屋不是日常處理夫妻生活財(cái)產(chǎn)的情形，汪某在張某霄不知情的情況下賣房，顯然違反了婚姻法的規(guī)定。張某霄對(duì)該買賣行為不追認(rèn)，所以該買賣協(xié)議無效。原告以29萬元購買價(jià)值120萬元的商鋪，不屬于善意取得的行為，沒有辦理物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，根據(jù)原告提供的收款收條，證明雙方是租賃關(guān)系，被告張某霄主張返還房屋。原告于2011年11月23日結(jié)清全部銀行貸款和購房款，于2013年12月5日才到法院起訴主張權(quán)利，被告認(rèn)為原告已經(jīng)超過了2年的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人季某一審述稱：同意張某霄代理人意見，3-**-*7-3房屋應(yīng)屬于被告汪某與張某霄所有。

一審法院審理查明：2005年10月30日，原告蘇某成與被告汪某簽訂一份賣房協(xié)議。協(xié)議約定，被告汪某將立山區(qū)友愛街一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（產(chǎn)籍號(hào)3-**-*7-3）以29萬元的價(jià)格賣給原告蘇某成，蘇某成先付給汪某12萬元整，余款17萬元分兩批支付，一批為賣方汪某欠銀行貸款8.5萬元由買方蘇某成支付（按月還款），另外一批8.5萬元由蘇某成與汪某協(xié)商償還，原告蘇某成、被告汪某及中間人張顏斌在該協(xié)議書上簽字。簽訂協(xié)議后，蘇某成給付汪某12萬元，汪某將產(chǎn)籍號(hào)3-**-*7-3建筑面積154.4平方米的房屋交付原告蘇某成使用，相關(guān)的水電費(fèi)及住宅專項(xiàng)維修資金均由原告支付。截至2011年11月23日原告蘇某成已支付全部銀行貸款（包含利息）共10.842萬元及欠汪某其余部分房款7.5萬元，連同先期支付的12萬元共計(jì)313，420元已全部支付。被告汪某庭審中稱其一直催促原告蘇某成辦理更名過戶手續(xù)。辦理更名過戶手續(xù)，簽訂賣房協(xié)議后，被告汪某將產(chǎn)權(quán)證交付原告蘇某成，2011年11月23日銀行貸款結(jié)清時(shí)，被告汪某需要辦理房屋相關(guān)手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)證原件取回，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證在被告汪某手中。

另查，被告汪某與被告張某霄原系夫妻關(guān)系，2014年1月27日在鞍山市鐵東區(qū)民政局協(xié)議離婚，離婚協(xié)議書中記載無房。

再查，2005年左右被告汪某將其名下另一處房屋（產(chǎn)籍號(hào)為3-**-**-2）出售給原告蘇某成，已辦理更名過戶手續(xù)，現(xiàn)在原告蘇某成名下。

一審法院認(rèn)為：依法成立的房屋買賣合同受法律保護(hù)，買受人有按合同約定支付購房款的義務(wù)，出賣方不僅有交付房屋的主合同義務(wù)，還有配合買受人辦理房屋更名過戶手續(xù)的隨附義務(wù)。第三人有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。本案，原告蘇某成與被告汪某雙方均系自愿簽訂賣房協(xié)議，雖賣房協(xié)議沒有張某霄簽字，但由于張某霄與汪某是夫妻關(guān)系，使原告有理由相信該出賣行為是夫妻雙方的意思表示，原告蘇某成支付了對(duì)價(jià)購買房屋，該行為不違反法律規(guī)定，因此雙方房屋買賣協(xié)議合法有效。依據(jù)協(xié)議原告蘇某成支付對(duì)價(jià)后，被告汪某于2005年10月30日將該房屋交付原告蘇榮行使占有使用，原告在行使占有使用權(quán)利過程中被告張某霄未提出異議，被告汪某、張某霄理應(yīng)配合原告蘇某成辦理房屋的更名過戶手續(xù)。故對(duì)原告要求確認(rèn)與被告汪某訂立的房屋買賣協(xié)議有效及二被告配合原告辦理更名過戶手續(xù)的請(qǐng)求予以支持。

對(duì)于被告張某霄辯稱，賣房協(xié)議及收款收條上沒有其本人簽字，出售行為未經(jīng)被告張某霄本人同意和追認(rèn)，且原告以29萬元明顯過低價(jià)格購買價(jià)值120萬元房屋，還未到房產(chǎn)部門辦理登記，所以被告汪某單獨(dú)出售的行為應(yīng)屬無效一節(jié)。該院認(rèn)為，首先，雖賣房協(xié)議及收條僅有被告汪某簽字，沒有張某霄本人簽字，但汪某作為夫妻一方，使原告有理由相信賣房行為是夫妻雙方一致意思表示，從2005年10月30日簽訂賣房協(xié)議至今，被告張某霄并未舉證證明阻止原告對(duì)該房屋行使權(quán)利，也未舉證證明其曾對(duì)該房屋行使過權(quán)利。其次，被告張某霄與被告汪某在該院受理該案件后，于2014年1月27日在民政部門協(xié)議離婚，離婚協(xié)議書記載“無房”，該協(xié)議條款明確說明離婚時(shí)已無夫妻共同房產(chǎn)可以分割，即該房屋雖登記在被告汪某名下，但已不屬于被告汪某與被告張某霄的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，原告與被告汪某所簽訂的房屋買賣協(xié)議雖沒有被告張某霄簽字，但應(yīng)視為被告張某霄對(duì)被告汪某出賣給原告蘇某成房屋行為的追認(rèn)。故對(duì)被告張某霄的該項(xiàng)主張不予采納。

對(duì)于被告張某霄主張其與原告系租賃關(guān)系一節(jié)，雖庭審被告張某霄代理人主張是將該房屋租賃給原告使用，但庭審張某霄并未就租賃的事實(shí)舉證，且根據(jù)租賃習(xí)慣，作為出租方，維修房屋并繳納房屋維修資金是出租方法定義務(wù)，該部分費(fèi)用應(yīng)由出租方繳納，庭審中張某霄對(duì)原告繳納維修資金未提出異議，這與房屋租賃習(xí)慣不符，且被告張某霄并未就該房屋在2005年時(shí)價(jià)值120萬元的事實(shí)舉證。因此對(duì)被告張某霄的該項(xiàng)主張不予采納。

對(duì)于被告張某霄辯稱原告的起訴已超2年訴訟時(shí)效一節(jié)。該院認(rèn)為，原告主張的權(quán)利屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)的具體體現(xiàn)，包含在物權(quán)之內(nèi)，只要有物權(quán)存在，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)即應(yīng)存在。作為物權(quán)的一部分的請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)因時(shí)效屆滿而消滅。因此，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用2年訴訟時(shí)效規(guī)定，對(duì)被告張某霄此項(xiàng)辯稱不予采信。

綜上根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護(hù)。”第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)規(guī)則規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。”之規(guī)定，據(jù)此判決：一、原告蘇某成與被告汪某簽訂的賣房協(xié)議（房籍號(hào)為3-**-*7-3）合法有效；二、被告汪某、被告張某霄于該判決書生效后三日內(nèi)配合原告蘇某成辦理房屋（房籍號(hào)為3-**-*7-3）的更名過戶手續(xù)，相關(guān)更名過戶費(fèi)用由原告蘇某成承擔(dān)；案件受理費(fèi)15，600元，由原告蘇某成預(yù)交，由被告汪某、被告張某霄共同承擔(dān)。

張某霄的上訴理由及請(qǐng)求是：1、原審被告汪某與被上訴人蘇某成簽訂的賣房協(xié)議沒有上訴人的簽字和追認(rèn)，亦沒有抵押權(quán)人同意，該協(xié)議屬無效。2、一審法院認(rèn)定被上訴人的主張屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用2年訴訟時(shí)效錯(cuò)誤。3、買賣協(xié)議約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，顯失公正。4、張某霄與汪某共同與案外人谷柳簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以60萬元轉(zhuǎn)讓給谷柳，三人共同到鞍山市房產(chǎn)局辦理了房屋更名手續(xù)，（2013）立民一初字第98號(hào)民事判決認(rèn)定爭議房屋處于租賃狀態(tài)，一審未予采信錯(cuò)誤。請(qǐng)求法院撤銷一審判決，認(rèn)定賣房協(xié)議無效，裁定駁回被上訴人的起訴并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

蘇某成二審答辯認(rèn)為：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，服從一審判決，雙方簽訂合同已履行完畢，請(qǐng)求維持原判。

季某二審述稱：同意上訴人主張。

原審被告汪某經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票，無正當(dāng)理由拒不到庭，亦沒有作出書面答辯。

本院經(jīng)審理查明：一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護(hù)。”本案中，被上訴人蘇某成與原審被告汪某簽訂的賣房協(xié)議，是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，并未違反相關(guān)法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效。雖然張某霄沒有在該賣房協(xié)議上簽字，但由于汪某與張某霄是夫妻，作為另一方當(dāng)事人的蘇某成有理由相信汪某有權(quán)處置本案爭議房屋；另外，從2005年10月30日簽訂賣房協(xié)議交付房屋，至今已有近十年的時(shí)間，張某霄不知道爭議房屋已出賣不合常理，此外，在其與原審被告汪某于2014年1月27日辦理離婚時(shí)，在離婚協(xié)議書房屋使用一欄明確記載“無房”，說明登記在汪某名下的該爭議房屋已出賣的事實(shí)存在，其行為可視為張某霄對(duì)該協(xié)議的追認(rèn)。張某霄主張賣房協(xié)議沒有其簽字和追認(rèn)無效無事實(shí)和法律依據(jù)。蘇某成已支付相應(yīng)的價(jià)款，汪某、張某霄理應(yīng)配合蘇某成辦理房屋的更名過戶手續(xù)。故一審判決正確，本院予以維持。

關(guān)于上訴人提出的原審被告汪某與被上訴人蘇某成簽訂的賣房協(xié)議沒有抵押權(quán)人同意，該協(xié)議屬無效一節(jié)，因該爭議房屋的貸款已經(jīng)還清，抵押權(quán)已經(jīng)消滅，故對(duì)上訴人此節(jié)主張，本院不予支持。

關(guān)于上訴人提出的一審法院認(rèn)定被上訴人的主張屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用2年訴訟時(shí)效錯(cuò)誤一節(jié)，本院認(rèn)為，被上訴人的主張是基于買賣合同而產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的限制，故對(duì)上訴人此節(jié)主張，本院不予支持。。

關(guān)于上訴人提出的買賣協(xié)議約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，顯失公正一節(jié)，因上訴人沒有證據(jù)證明買賣協(xié)議約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，二審審期間上訴人雖提出請(qǐng)求司法鑒定，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對(duì)案件爭議的事實(shí)無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。”之規(guī)定，其提出司法鑒定申請(qǐng)，已超過舉證期限，故對(duì)上訴人此節(jié)主張，本院不予支持。

關(guān)于上訴人提出的其與汪某共同與案外人谷柳簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以60萬元轉(zhuǎn)讓給谷柳，三人共同到鞍山市房產(chǎn)局辦理了房屋更名手續(xù)，（2013）立民一初字第98號(hào)民事判決認(rèn)定爭議房屋處于租賃狀態(tài)，一審未予采信錯(cuò)誤一節(jié)，因爭議房屋現(xiàn)仍然登記在汪某名下，在一審?fù)徶?，上訴人張某霄與汪某均陳述（2013）立民一初字第98號(hào)案與本案無關(guān)，且該案認(rèn)定張某霄、汪某與案外人谷柳之間是借款行為，故上訴人張某霄此節(jié)主張沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)15，600元，由上訴人張某霄負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　張瑞虹

審　判　員　徐　瓊

代理審判員　徐云龍

二〇一五年五月二十日

書　記　員　陳　昆

房屋買賣糾紛