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廣西壯族自治區(qū)玉林市玉州區(qū)人民法院

民事判決書

（2012）玉區(qū)法民初字第1479號(hào)

原告：郭某，男，19**年**月**日出生，漢族，住玉林市教育中路××家××號(hào)。公民身份號(hào)碼：×××3613。

委托代理人：鄧春光，廣西廣為律師事務(wù)所律師。

被告：玉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地玉林市教育中路××家××區(qū)××號(hào)。

法定代表人：梁某，董事長(zhǎng)。

委托代理人：周國(guó)輝、吳昭傳，廣西桂南律師事務(wù)所律師。

原告郭某與被告玉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年3月9日立案受理，依法組成由審判員李一平擔(dān)任審判長(zhǎng)、人民陪審員蔣華君、梁慶參加的合議庭，于2012年5月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，書記員陳燕擔(dān)任法庭記錄。原告郭某的委托代理人鄧春光，被告A公司的委托代理人周國(guó)輝、吳昭傳到庭參加訴訟。2013年1月4日因案情需要本案中止審理，同年6月27日恢復(fù)審理。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，其于2007年4月20日與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》，購(gòu)買了被告開(kāi)發(fā)的xx家園A3幢xx號(hào)商品房，房屋總價(jià)款為224709元，合同中約定由被告負(fù)責(zé)辦理權(quán)屬登記，如因被告責(zé)任造成原告未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為房?jī)r(jià)款的3%。合同簽訂后，其全部交清了購(gòu)房款。但被告一再違約，2008年5月5日將商品房交房給其使用，至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)證。請(qǐng)求判令：1、被告應(yīng)支付違約金6741.27元給原告；2、被告在一定期限內(nèi)辦理本案商品房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書給原告；3、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

原告為證明其主張?jiān)诒驹褐付ǖ呐e證期限內(nèi)提供了如下證據(jù)：1、身份證，欲證明原告的身份；2、商品房買賣合同，欲證明雙方存在買賣房屋的合同關(guān)系；3、收據(jù)，欲證明原告已付完房款；4、按揭貸款合同，欲證明原告通過(guò)按揭方式付完房款；5、收據(jù)，欲證明原告已交納辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)用；6、交房通知，欲證明房屋已交付；7、玉林市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)的答復(fù)意見(jiàn)，欲證明是被告的責(zé)任辦不了房產(chǎn)證。

被告A公司答辯稱，1、被告沒(méi)有違反合同第15條辦理房產(chǎn)證的約定，原告主張的違約責(zé)任不成立；2、按合同被告的義務(wù)是協(xié)助辦理房產(chǎn)證，而原告的第二點(diǎn)訴訟請(qǐng)求超出合同。綜上所述請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告為抗辯原告主張?jiān)诒驹褐付ǖ呐e證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，欲證明被告訴訟主體資格；2、商品房買賣合同，欲證明（1）被告已辦理房屋買賣和備案登記手續(xù)；（2）原、被告雙方在合同中已明確約定如在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議則提交給玉林仲裁委員會(huì)仲裁；3、玉林市城市規(guī)劃技術(shù)中心提供城市規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)收件收據(jù)，欲證明被告已到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理玉林市xx家園驗(yàn)收手續(xù)。

經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的第1-6份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)其證明的問(wèn)題有異議，上述證據(jù)只能證明原、被告發(fā)生了商品房買賣關(guān)系，不能證明被告方違約。證據(jù)第7份的來(lái)源及真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明的問(wèn)題有異議：（1）答復(fù)意見(jiàn)從性質(zhì)來(lái)說(shuō)是對(duì)一般群眾來(lái)信來(lái)方的一般答復(fù)，不是行政文件；（2）按照答復(fù)內(nèi)容來(lái)說(shuō)，沒(méi)有說(shuō)驗(yàn)收不能通過(guò)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)該證據(jù)不能作為本案的依據(jù)，不能作為本案的定案依據(jù)，從內(nèi)容中上看住建委也是正在處理當(dāng)中，處于不確定況態(tài)。原告對(duì)被告提供的第1-3證據(jù)的真實(shí)性及證明的內(nèi)容無(wú)異議，被告只是提交手續(xù)，但沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，被告的申請(qǐng)不能通過(guò)，就證明是被告的責(zé)任。

本院對(duì)原、被告雙方提供的證據(jù)的真實(shí)性及其證明的問(wèn)題無(wú)異議的，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性及合法性予以確認(rèn)，并作為定案的根據(jù)。原、被告對(duì)對(duì)方提出異議的證據(jù)，因各自無(wú)相反證據(jù)予以否定，且該部分證據(jù)與雙方訴辯的事由具有一定關(guān)聯(lián)性，故本院亦作為定案的根據(jù)。

綜合對(duì)原、被告的證據(jù)認(rèn)證及當(dāng)事人在庭審中的陳述分析，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：2007年4月20日，原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定：原告向被告購(gòu)買座落于玉林市玉州區(qū)教育中路xx號(hào)xx家園A3幢xx號(hào)的房屋一套；房屋總價(jià)款為224709元；被告在2008年5月1日前將驗(yàn)收合格的商品房交付原告使用。合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為：出賣人（被告）應(yīng)當(dāng)在小區(qū)通過(guò)綜合驗(yàn)收后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人（原告）不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列2、3項(xiàng)處理：2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的3%向買受人支付違約金。3、因買受人的原因，買受人不按時(shí)辦證，未付清辦理產(chǎn)權(quán)證相應(yīng)費(fèi)用及相應(yīng)房款的，造成該商品房不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由買受人承擔(dān)全部責(zé)任，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。合同簽訂后，原告交清了全部購(gòu)房款及辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用。2008年5月5日，被告將商品房交付給原告使用。2009年11月9日、2011年11月9日，被告分兩次將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收材料提交給相關(guān)部門。按規(guī)定，住建部門辦理手續(xù)完備并合格的房地產(chǎn)申請(qǐng)符合規(guī)劃證明的時(shí)間一般為15-30個(gè)工作日。但由于被告違反規(guī)劃圖紙施工，至今相關(guān)部門沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收，辦證部門尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。2011年9月23日，玉林市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)根據(jù)原告小區(qū)業(yè)委會(huì)的申請(qǐng)，作出答復(fù)要求相關(guān)主管部門采取措施，并進(jìn)行處理，以維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告A公司在履行合同中是否違約？應(yīng)否支付違約金給原告？

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，是雙方的真實(shí)意思表示，符合法律的規(guī)定，該合同依法成立，合法有效，受法律保護(hù)。關(guān)于被告是否違約、應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”雖然合同約定辦理房屋所有權(quán)登記期限是在小區(qū)通過(guò)綜合驗(yàn)收180日內(nèi)，出賣人將資料報(bào)登記機(jī)關(guān)備案，但被告自2009年即提出小區(qū)綜合驗(yàn)收的申請(qǐng)，由于被告違反規(guī)劃導(dǎo)致小區(qū)未能通過(guò)綜合驗(yàn)收，無(wú)法為買受人辦理權(quán)屬登記，超過(guò)了上述司法解釋規(guī)定的時(shí)間，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即按合同約定的房?jī)r(jià)款3%計(jì)算支付違約金6741.27元給原告。原告之訴有理有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于原告請(qǐng)求被告在一定期限內(nèi)辦理本案商品房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書給原告的問(wèn)題。本案中，被告在2008年5月5日已將房屋交付給原告使用至今，并兩次將辦證所需的資料報(bào)給有關(guān)部門備案，但由于被告違反規(guī)劃圖紙施工，相關(guān)主管部門根據(jù)住建委的答復(fù)意見(jiàn)正在處理中，目前尚未有結(jié)果（論），該小區(qū)的樓盤至今沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收，責(zé)任在被告，依法被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但由于該樓盤沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即不能辦理房產(chǎn)登記，而辦理房產(chǎn)登記（或?qū)Ρ桓孢M(jìn)行處罰）是行政機(jī)關(guān)專屬的職能，法院無(wú)權(quán)干預(yù)，待行政機(jī)關(guān)處理后，原告可另行主張權(quán)利，對(duì)于原告的該請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告玉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)支付6741.27元給原告郭某；

二、駁回原告郭某的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)50元，由被告玉林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或玉林市中級(jí)人民法院遞交上訴狀及副本一式五份，上訴于玉林市中級(jí)人民法院，于上訴期限之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)50元（受理費(fèi)戶名：廣西玉林市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶，帳號(hào)：20—4xxx7，開(kāi)戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行玉林城東支行；），逾期不交也不提出免交、緩交申請(qǐng)的，則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　李一平

人民陪審員　　蔣華君

人民陪審員　　梁　慶

二〇一三年八月五日

書　記　員　　陳　燕

房屋買賣合同糾紛