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陜西省銅川市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2016)陜02民初5號(hào)

原告：彭某，男，19**年*月**日生，漢族。

委托代理人：鄧輝邈，陜西大圖律師事務(wù)所律師。

委托代理人：楊宗安，陜西大圖律師事務(wù)所律師。

被告：陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：楊某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：熊某某，陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司銷售部經(jīng)理。

委托代理人：李燕，陜西紅河律師事務(wù)所律師。

原告彭某某與被告陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某某開(kāi)發(fā)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月7日作出陜西省銅川市中級(jí)人民法院（2015）銅中民一初字第00001號(hào)民事判決，被告某某開(kāi)發(fā)公司不服該判決，向陜西省高級(jí)人民法院提起上訴。陜西省高級(jí)人民法院于2015年12月3日作出陜西省高級(jí)人民法院（2015）陜民一終字第00169號(hào)民事裁定，以一審判決認(rèn)定事實(shí)不清為由發(fā)回重審。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告彭某及其委托代理人鄧輝邈、楊宗安，被告某某開(kāi)發(fā)公司的委托代理人熊某某、李燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告彭某訴稱，2013年5月18日，原、被告簽訂《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》一份，約定原告以2730000元總價(jià)款購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的某某大廈一樓建筑面積約130平方米的商鋪一間，原告分三次全額支付了房款后，多次要求被告辦理網(wǎng)簽合同，原告經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)被告早在2012年9月就將原告購(gòu)買的商鋪已經(jīng)出售給他人，且已辦理了網(wǎng)簽合同手續(xù)。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告簽訂的《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。2、被告立即返還原告已付購(gòu)房款2730000元及利息。3、被告承擔(dān)原告已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

被告某某開(kāi)發(fā)公司答辯稱：1、對(duì)原告第一項(xiàng)訴求，原告不同意解除。利息沒(méi)有依據(jù)。賠償責(zé)任沒(méi)有依據(jù)。對(duì)原告訴訟請(qǐng)求，被告不同意。認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)的是大約的面積。雙方簽訂的是認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

原告彭某提供了以下證據(jù)：1、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及商鋪位置，用以證明2013年5月18日原、被告簽訂《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》之事實(shí)，協(xié)議書(shū)符合商品房買賣合同構(gòu)成要件，雙方之間成立并存在買賣合同關(guān)系。2、原告轉(zhuǎn)賬至熊某某賬戶轉(zhuǎn)賬單及被告所開(kāi)收款2730000元收據(jù)。用以說(shuō)明原告分三次給被告轉(zhuǎn)賬之事實(shí)，原告已按協(xié)議約定全額履行了付款2730000元的義務(wù)。3、被告與案外人李某網(wǎng)簽商品房買賣合同及被告所開(kāi)權(quán)屬證明。用以說(shuō)明2012年9月21日，被告人與案外人李某簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：201209210***）之事實(shí)，被告早已將涉案房屋售予案外人李某。被告隱瞞真相與原告簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并收取原告購(gòu)房款的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐。4、被告與案外人李某簽訂《回購(gòu)協(xié)議》及被告所開(kāi)收款收據(jù)。用以說(shuō)明2012年9月、2013年9月被告與案外人李某兩次簽訂《回購(gòu)協(xié)議》及其內(nèi)容，被告將涉案房屋再次抵押的事實(shí)。5、銅川市公安局王益分局經(jīng)偵大隊(duì)詢問(wèn)筆錄。用以說(shuō)明2014年9月28日，原告向公安機(jī)關(guān)報(bào)案之事實(shí)。原告認(rèn)為被告欺詐行為構(gòu)成詐騙，尋求法律救助。6、銅川房產(chǎn)管理處出具”證明”、”情況說(shuō)明”、”面積預(yù)測(cè)算報(bào)告截圖”,用以說(shuō)明涉案房屋仍處于出售并備案于案外人李某名下之事實(shí)。7、借款證明及出借人身份證復(fù)印件。用以證明原告買商鋪向他人借款之事實(shí)，原告向他人借款1930000元，借款月息2.4%，且原告至今本息未付。

某某開(kāi)發(fā)公司質(zhì)證稱：對(duì)原告證據(jù)1，真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性無(wú)異議，原告款項(xiàng)已支付完。對(duì)證據(jù)3，來(lái)源是原告自己調(diào)取，權(quán)屬證明我方?jīng)]有給法院提交，證明不了被告向原告隱瞞欺詐。原告對(duì)被告與李某簽訂合同是知情的。原告知道被告已經(jīng)回購(gòu)600萬(wàn)。被告沒(méi)有欺詐原告的故意。原告目的不能達(dá)到。對(duì)兩個(gè)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議。對(duì)證據(jù)4，來(lái)源有異議，回購(gòu)協(xié)議真實(shí)性無(wú)異議。原告不能證明證據(jù)來(lái)源，被告沒(méi)有欺詐行為。被告與李某簽訂的協(xié)議是抵押形式的買賣合同。被告與李某簽訂的合同違反了物權(quán)法禁止留置的規(guī)定。從抵押性質(zhì)講，被告與李某簽訂的協(xié)議是為了清償還款。被告沒(méi)有欺騙和欺詐的故意。收款收據(jù)來(lái)源有異議，收據(jù)是李某持有，不是原告所有。原告證明不能達(dá)到對(duì)事情不知情的目的。被告方和李某簽訂的合同，是擔(dān)保的目的。注銷了和李某的合同后，被告才和原告簽訂了合同。對(duì)證據(jù)5，被告欺詐不認(rèn)可，不符合證據(jù)三性，沒(méi)有簽字，不能達(dá)到被告欺詐的證明目的。對(duì)證據(jù)6，真實(shí)性無(wú)異議，不能達(dá)到原告證明目的，不具備商品房買賣合同的證據(jù)證明要件，房屋面積有待最后確認(rèn)。對(duì)證據(jù)7，真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，本案是商品房買賣合同糾紛，不是借款糾紛，原告不能因此向被告主張任何權(quán)利。

被告某某開(kāi)發(fā)公司提供了以下證據(jù)：1、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、涉案商鋪施工平面圖和分層一層備案圖分層。用以說(shuō)明認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)不符合商品房買賣合同的必備條件，而原、被告以建設(shè)工程施工圖的軸線，即以橫軸和縱軸約定大約面積的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不具備簽訂網(wǎng)簽合同條件，不應(yīng)認(rèn)定原、被告所簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議為《商品房買賣合同》；被告沒(méi)有向原告隱瞞涉案面積的商鋪已經(jīng)簽訂有網(wǎng)簽合同的情況，原告對(duì)被告與李某借款和網(wǎng)簽擔(dān)保的情形是知情的。2、商品房網(wǎng)簽合同（合同編號(hào)：201209210***）、回購(gòu)協(xié)議、被告收款還款轉(zhuǎn)賬憑證、兩份網(wǎng)簽合同和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票（中國(guó)銀行和移動(dòng)公司）。用以說(shuō)明被告與李某簽訂的商品房網(wǎng)簽合同是被告與李某之間為了借款而簽訂的，被告與李某之間是擔(dān)保關(guān)系，不是買賣關(guān)系；2013年4月底之前被告回購(gòu)了涉案的商品房，所欠李某的600萬(wàn)元借款全部還清，故原、被告簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議即2013年5月18日，被告沒(méi)有一房二賣的故意，而2013年9月的回購(gòu)協(xié)議，被告還是借款的擔(dān)保；2013年12月30日前，被告已經(jīng)支付李某第二次的回購(gòu)款263萬(wàn)元，回購(gòu)了涉案房屋，被告沒(méi)有喪失回購(gòu)權(quán)；原、被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不具備商品房買賣合同的必備條件。3、仲裁申請(qǐng)書(shū)和仲裁裁決書(shū)，用以說(shuō)明被告與李某簽訂的商品房網(wǎng)簽合同是被告與李某之間為了借款而簽訂的，被告與李某之間是讓與擔(dān)保關(guān)系，不是買賣關(guān)系；原審判決依據(jù)銅川仲裁委員會(huì)（2015）13號(hào)案件，認(rèn)定被告喪失回購(gòu)權(quán)，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

彭某質(zhì)證稱：對(duì)被告證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，不同意被告證明目的，與合同法相關(guān)規(guī)定不符，不能證明原告對(duì)被告網(wǎng)簽知情。對(duì)證據(jù)2網(wǎng)簽合同和回購(gòu)協(xié)議形式無(wú)異議，對(duì)被告證明目的不同意，被告將房屋向第三人出售的事實(shí)，被告對(duì)原告有欺詐行為。雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議，對(duì)本案原告構(gòu)成欺詐行為，被告是一房二賣的行為，被告2012年9月簽訂回購(gòu)協(xié)議，備案未注銷，2013年9月再次簽訂回購(gòu)協(xié)議，未按協(xié)議及時(shí)回購(gòu)，被告260萬(wàn)還款，不能證明部分回購(gòu)的事實(shí)。被告和中國(guó)銀行、移動(dòng)公司約定的交房時(shí)間，說(shuō)明被告惡意違約、惡意欺詐，不能達(dá)到被告證明目的。對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)異議，不同意被告證明目的。此證據(jù)說(shuō)明被告與李某之間出售房屋的事實(shí)，被告一房二賣的基本事實(shí)不受此證據(jù)影響。

被告原審中申請(qǐng)追加李某為第三人，認(rèn)為追加李某可以查明本案事實(shí)、簽訂協(xié)議的真實(shí)目的。第一次回購(gòu)后李某不配合，導(dǎo)致不能注銷。李某出庭可以證明被告和李某之間的合同性質(zhì)，也不違反程序性問(wèn)題。原告提供的2013年10月8日的證明，被告對(duì)該證據(jù)的來(lái)源不清楚，懷疑原告與李某惡意串通，為了查清事實(shí)，所以需要追加李某為第三人。

原告提出異議并稱，不同意追加李某或王某為第三人，本案原一審中原告已明確不同意追加，現(xiàn)也不同意追加李某為第三人。原、被告之間是房屋買賣合同糾紛，基于合同相對(duì)性，與案外人李某或王某無(wú)關(guān)，與本案待證事實(shí)無(wú)關(guān)。被告與案外人李某簽訂并備案的《商品房買賣合同》及另行簽訂的《回購(gòu)協(xié)議》目的何在，以及任何訴訟、仲裁等均為另一法律關(guān)系，與本案爭(zhēng)議標(biāo)的及待證事實(shí)之間沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不存在法律上的利害關(guān)系。本案被告隱瞞其與原告簽訂協(xié)議之前的欺詐行為，在與原告簽訂協(xié)議后，再次將訴爭(zhēng)房屋設(shè)定抵押。本案被告申請(qǐng)追加第三人無(wú)法律依據(jù)。第三人加入訴訟只能是第三人主動(dòng)加入或法院依職權(quán)追加。

本案審理中，李某委托蘇某（陜西某某實(shí)業(yè)有限公司辦公室主任）提交一份情況說(shuō)明。其內(nèi)容為:2013年9月27日，李某與王某簽訂了委托借款合同，由王某借款700萬(wàn)給李某，以李某名義購(gòu)買了某某開(kāi)發(fā)公司位于王益區(qū)川口路某某大廈一層四間門面房，并由李某將700萬(wàn)支付給某某開(kāi)發(fā)公司并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。由于某某開(kāi)發(fā)公司未按回購(gòu)協(xié)議約定期限回購(gòu)，并且也不履行交房義務(wù)，致李某權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，所借王某款項(xiàng)無(wú)法償還，2015年9月李某將上述四間門面房合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給了王某，由王某向某某開(kāi)發(fā)公司主張權(quán)利。李某本人和某某開(kāi)發(fā)公司就所購(gòu)房屋沒(méi)有任何關(guān)系。也不參加與其他涉及所購(gòu)門面房的糾紛及相關(guān)事務(wù)。

彭某質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)無(wú)異議，此證據(jù)說(shuō)明，本案中被告對(duì)房屋已經(jīng)無(wú)法向原告交付，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

某某開(kāi)發(fā)公司質(zhì)證稱，蘇某是回購(gòu)協(xié)議約定的丙方擔(dān)保人，蘇某是利害關(guān)系人，對(duì)其身份有異議。蘇某帶有單位性質(zhì)，這份證明不能作為證據(jù)使用。2015年9月李某與王某之間的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓書(shū)，我們沒(méi)有收到，只收到2014年8月的告知書(shū)。

為核實(shí)證據(jù)，辦案人員到陜西某某實(shí)業(yè)有限公司調(diào)取下列證據(jù)：1、某某開(kāi)發(fā)公司收款收據(jù)（李某2013年9月27日交購(gòu)房款700萬(wàn)元。）2、某某開(kāi)發(fā)公司2013年10月8日證明，其主要內(nèi)容為，李某在某某大廈購(gòu)買的合同編號(hào)：201209210***等四套商鋪為獨(dú)立商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。3、2013年10月8日出借人李某與借款人熊某某、呂某某，擔(dān)保人陜西某某實(shí)業(yè)有限公司借款協(xié)議一份（內(nèi)容為：李某同意向熊某某、呂某某提供借款200萬(wàn)元，期限1個(gè)月，2013年10月8日至11月7日）。2013年10月8日熊某某收到李某200萬(wàn)收條一份。

某某開(kāi)發(fā)公司質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。但認(rèn)為，熊某某私人借李某200萬(wàn)，錢打到熊某某私人卡上，200萬(wàn)至今未還。陜西某某實(shí)業(yè)有限公司和原告、李某之間是利害關(guān)系，不能證明被告給了李某263萬(wàn)元。被告提交263萬(wàn)房款憑證上，被告直接把款項(xiàng)打到陜西某某實(shí)業(yè)有限公司賬上，說(shuō)明被告正在實(shí)施還款行為。與法庭調(diào)查200萬(wàn)元無(wú)關(guān)系，200萬(wàn)元是另外的借貸關(guān)系。

彭某質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)無(wú)異議。從原告給被告交款票據(jù)可以證明，熊某某、呂某某是被告方的實(shí)際控制人，單位和個(gè)人混同。

另外，2016年2月3日本院對(duì)王某談話筆錄中，王某稱，2012年9月21日某某開(kāi)發(fā)公司與李某簽訂了兩套商品房買賣合同，2012年10月24日某某開(kāi)發(fā)公司與李某簽訂了兩套商品房買賣合同，同時(shí)雙方簽訂了回購(gòu)協(xié)議。李某于2012年9月24日、10月24日分別給付某某開(kāi)發(fā)公司各300萬(wàn)元，2013年4月18日某某開(kāi)發(fā)公司付李某回購(gòu)款600萬(wàn)元及利息。某某開(kāi)發(fā)公司與李某未到房管部門辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)。2013年9月27日，某某開(kāi)發(fā)公司又需要資金，就前面4套已網(wǎng)簽的商鋪，作價(jià)700萬(wàn)，雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定3個(gè)月不回購(gòu)，將視同放棄回購(gòu)協(xié)議，李某于2013年9月27日給某某開(kāi)發(fā)公司匯了700萬(wàn)元。某某開(kāi)發(fā)公司未在規(guī)定的時(shí)間償還回購(gòu)協(xié)議約定的回購(gòu)款，至今也未交付房屋。由于該700萬(wàn)元是李某借王某的款項(xiàng)，因某某開(kāi)發(fā)公司未按約定給付回購(gòu)款，也不按約定交房，導(dǎo)致李某借王某的款項(xiàng)無(wú)法償還。2015年9月份，李某將某某開(kāi)發(fā)公司與其房屋買賣合同、回購(gòu)協(xié)議中相應(yīng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給王某，并做了公證，已交手續(xù)，并通知了某某開(kāi)發(fā)公司。除上述回購(gòu)協(xié)議李某給某某開(kāi)發(fā)公司700萬(wàn)元外，熊某某、呂某某又借李某200萬(wàn)元，之后連本帶息給李某200多萬(wàn)元。由于李某將某某開(kāi)發(fā)公司與其房屋買賣合同、回購(gòu)協(xié)議中相應(yīng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給王某，該權(quán)利至今未給付，李某與某某開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同早于彭某與某某開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同，并已在產(chǎn)權(quán)部門備案，我方不同意就該4套商鋪在房管部門進(jìn)行撤銷。

某某開(kāi)發(fā)公司質(zhì)證稱，對(duì)談話人身份有異議，王某是回購(gòu)協(xié)議的擔(dān)保人。王某談到需要資金，被告需要融資，才簽訂了回購(gòu)協(xié)議，從客觀上講，此談話證明李某簽訂的合同是一個(gè)擔(dān)保合同。

彭某質(zhì)證稱，對(duì)談話筆錄無(wú)異議，熊某某借李某200萬(wàn)，到期歸還本金和利息。

原審卷宗記載：2014年8月7日李某與王某簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2014年8月8日通過(guò)銅川市公證處送達(dá)。2015年8月12日李某與王某簽訂了委托購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議。

2015年3月30日，原一審辦案人員到銅川市房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處測(cè)繪科咨詢，該單位工作人員稱，某某開(kāi)發(fā)公司所提出的就彭某營(yíng)業(yè)房進(jìn)行測(cè)繪重新備案問(wèn)題，實(shí)際上難以實(shí)現(xiàn)，即便對(duì)爭(zhēng)議區(qū)域進(jìn)行重新備案，整個(gè)一層也需要重新進(jìn)行測(cè)繪，有可能用途發(fā)生改變，而且其他購(gòu)房者已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽，即便重新測(cè)繪變更網(wǎng)簽也需征得其他購(gòu)房人的同意，但其他購(gòu)房人同意的可能性不大。

2015年4月1日，原一審辦案人員到銅川市房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處信息管理科咨詢，該單位工作人員稱，變更網(wǎng)簽必須先將以前的網(wǎng)簽注銷，但是目前注銷業(yè)務(wù)處于停滯狀態(tài)，因?yàn)橹鞍l(fā)現(xiàn)大量注銷網(wǎng)簽和變更網(wǎng)簽存在逃避稅費(fèi)和登記費(fèi)用問(wèn)題。另外，李某網(wǎng)簽合同與（彭某）認(rèn)購(gòu)協(xié)議中房屋面積不一致，即便原網(wǎng)簽注銷后，對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議中涉及的面積還要進(jìn)行分割，要測(cè)量并辦理多個(gè)網(wǎng)簽而且如果要注銷原網(wǎng)簽合同，開(kāi)發(fā)商和買受人均要提交申請(qǐng)，原合同要收回，單方提交注銷不予受理，注銷網(wǎng)簽后重新做網(wǎng)簽也必須簽訂商品房買賣合同，繳納登記費(fèi)用，買受人也需同意才能做。

本院認(rèn)為，雙方分別提供的認(rèn)購(gòu)協(xié)議及相應(yīng)圖紙的證明力予以確認(rèn)，被告與第三方簽訂的商品房買賣合同、回購(gòu)協(xié)議及備案證明的證明力予以確認(rèn)。與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性的證據(jù)材料的證明力不予確認(rèn)。

根據(jù)有效證據(jù)查明，2013年5月18日，出賣人某某開(kāi)發(fā)公司與買受人彭某就購(gòu)買某某大廈商鋪壹間簽訂《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定：乙方（彭某）自愿交納定金，認(rèn)購(gòu)甲方（陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）開(kāi)發(fā)的位于陜西省銅川市王益區(qū)川口路1號(hào)某某大廈商鋪壹間，商鋪位置為橫向**軸、縱向**軸，建筑面積約為130㎡，最終以房管局測(cè)量確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；付款方式為一次性付款，認(rèn)購(gòu)商鋪單價(jià)為21000元/㎡，總房?jī)r(jià)為2730000元。協(xié)議還對(duì)付款時(shí)間、地點(diǎn)、解釋權(quán)等進(jìn)行了約定。之后按照協(xié)議約定，彭某分別于2013年5月18日、5月21日、6月4日分三筆共向某某開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)賬2730000元。

另查，2012年9月21日，出賣人某某開(kāi)發(fā)公司與買受人李某簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號(hào)201209210***），將某某大廈第一幢1單元1層00120、00121商業(yè)用房，以每平方米6771.4元價(jià)格出售給了李某。彭某所購(gòu)商鋪，系某某開(kāi)發(fā)公司與李某所簽《商品房買賣合同》所載房屋編號(hào)00120室其中的一部分。同月，作為甲方的某某開(kāi)發(fā)公司與乙方李某、丙方陜西某某投資有限公司、丁方熊某某和呂某某簽訂《回購(gòu)協(xié)議》，約定：甲方按照2012年9月21日與乙方簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)為別為201209210**、201209210***）約定，已將該合同項(xiàng)下的房產(chǎn)以人民幣1550041元、1449960元出售給乙方并辦理了網(wǎng)簽登記；甲乙雙方約定，乙方購(gòu)得該兩套房產(chǎn)6個(gè)月內(nèi)，甲方應(yīng)該回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)為人民幣3330000元，丙方為甲方的回購(gòu)提供保證擔(dān)保，丙方收取擔(dān)保費(fèi)人民幣300000元整，確保甲方能夠回購(gòu)。如甲方提前回購(gòu)，擔(dān)保費(fèi)不變，回購(gòu)金額不變，如6個(gè)月內(nèi)不回購(gòu)，將視同放棄回購(gòu)權(quán)利，丙方擔(dān)保責(zé)任解除；丁方作為甲方的保證人，為乙方提供連帶保證責(zé)任，即確保甲方依《商品房買賣合同》（合同編號(hào)分別為201209210**、201209210***）約定的交房日期（2014年7月31日）交付兩套實(shí)物房產(chǎn)，甲方違反約定的交房日期丁方需承擔(dān)自收到乙方3000000元購(gòu)房款之日起每日1‰的違約金，直至交付兩套實(shí)物房產(chǎn)之日。

上述合同簽訂后，李某按照《回購(gòu)協(xié)議》支付了購(gòu)房款，某某開(kāi)發(fā)公司也已按照《回購(gòu)協(xié)議》對(duì)房屋進(jìn)行了回購(gòu)。

2013年9月，與上述《回購(gòu)協(xié)議》所列身份相同的各方又簽訂一份《回購(gòu)協(xié)議》，《回購(gòu)協(xié)議》約定：甲方某某開(kāi)發(fā)公司按照2012年9月21日、2012年10月24日與乙方李某簽訂的《商品房買賣合同》，合同編號(hào)分別為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**，已將該4個(gè)合同項(xiàng)下4套房產(chǎn)辦理了網(wǎng)簽登記，現(xiàn)參照本次簽約時(shí)市場(chǎng)價(jià)，作價(jià)人民幣7000000元，整體出售給乙方李某；甲乙雙方商定，從本協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi)，甲方可以回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)為人民幣7315000元，丙方為甲方的回購(gòu)提供保證擔(dān)保，丙方收取擔(dān)保費(fèi)人民幣315000元整。若三個(gè)月內(nèi)不回購(gòu)，視同放棄回購(gòu)權(quán)利。約定的回購(gòu)期滿后，某某開(kāi)發(fā)公司未回購(gòu)上述出售的房屋。2013年10月8日某某開(kāi)發(fā)公司出具證明，內(nèi)容為：李某在某某大廈購(gòu)買的合同編號(hào)：201209210**、201209210***、20121024**、201210240**的四套商鋪為獨(dú)立商鋪、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

2014年8月7日，李某與案外人王某簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定：2013年9月27日甲乙雙方簽訂了定向委托借款合同后，乙方（王某）通過(guò)甲方（李某）將人民幣700萬(wàn)元支付給某某開(kāi)發(fā)公司，購(gòu)得商業(yè)門面房四套，并登記在甲方名下，為理順?lè)申P(guān)系維護(hù)甲、乙雙方的合法權(quán)益，經(jīng)雙方協(xié)商同意，達(dá)成該四套門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：1、甲方（李某）同意將登記在其名下的商品房買賣合同（編號(hào)分別為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**）約定的全部權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方（王某），雙方互不補(bǔ)差。2、本協(xié)議簽訂后十日內(nèi)通知某某開(kāi)發(fā)公司。

2014年8月8日李某向某某開(kāi)發(fā)公司送達(dá)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》，該通知書(shū)載明：”根據(jù)《合同法》和相關(guān)法律規(guī)定及我與王某2014年8月7日達(dá)成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，現(xiàn)將我在你公司所購(gòu)買的四套商業(yè)門面房（商品房買賣合同編號(hào)為201209210**、201209210***、20121024**、201210240**），合同債權(quán)全額支付的債權(quán)共計(jì)人民幣700萬(wàn)元，依法轉(zhuǎn)讓給王某，與此轉(zhuǎn)讓債權(quán)相關(guān)的其他權(quán)利也一并全部轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)貴公司在接到該債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)后，應(yīng)向王某履行全部義務(wù)”。就以上《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》送達(dá)事項(xiàng)，銅川市公證處進(jìn)行了公證?！豆C書(shū)》載明：”申請(qǐng)人李某為保護(hù)其合法權(quán)益于2014年8月8日向我處申請(qǐng)對(duì)某某開(kāi)發(fā)公司送達(dá)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》的行為進(jìn)行證據(jù)保全。公證員會(huì)同李某于2014年8月8日來(lái)到銅川市王益區(qū)川口路1號(hào)向某某開(kāi)發(fā)公司送達(dá)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》，該公司工作人員張女士接過(guò)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》，看后拒絕簽字。”

某某開(kāi)發(fā)公司稱，其在之后王某提起的仲裁案件中，見(jiàn)到了以上的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》和《公證書(shū)》。

2014年11月28日，王某就上述商品房買賣事宜向銅川仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求：1、依法裁決被申請(qǐng)人某某開(kāi)發(fā)公司交付所購(gòu)房屋。2、依法裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)逾期交房違約金60萬(wàn)元。

某某大廈1幢，房號(hào)00120室、00121室兩套房屋登記信息現(xiàn)均在李某名下，處于備案狀態(tài)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是：彭某請(qǐng)求解除《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)返還已付購(gòu)房款及利息并承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任理由是否成立。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人名稱或者姓名和住所等十三項(xiàng)主要內(nèi)容。從本案雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容上看，《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的具有實(shí)質(zhì)性特點(diǎn)的主要內(nèi)容，且某某開(kāi)發(fā)公司收取了購(gòu)房款，因此該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《商品房買賣合同》。

在某某開(kāi)發(fā)公司與彭某簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，某某開(kāi)發(fā)公司將包括該爭(zhēng)議房屋在內(nèi)的房屋與李某簽訂了商品房買賣合同，同時(shí)作為甲方的某某開(kāi)發(fā)公司與乙方李某、丙方陜西某某投資有限公司、丁方熊某某和呂某某五方又簽訂回購(gòu)協(xié)議，之后雖履行了該回購(gòu)協(xié)議內(nèi)容，但未對(duì)爭(zhēng)議房屋注銷網(wǎng)簽。某某開(kāi)發(fā)公司與彭某簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、全額收取房款時(shí)雖口頭告知彭某不能網(wǎng)簽，但隱瞞了該房屋已與他人簽訂商品房買賣合同，爭(zhēng)議房屋已抵押的事實(shí)真相。在2013年5月某某開(kāi)發(fā)公司與彭某簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，同年9月某某開(kāi)發(fā)公司、李某等五方再次將包括已出售給彭某的商用房在內(nèi)的《商品房買賣合同》項(xiàng)下4套房產(chǎn)簽訂了回購(gòu)協(xié)議，某某開(kāi)發(fā)公司未有證據(jù)證明將該情況告知彭某，某某開(kāi)發(fā)公司未能按協(xié)議回購(gòu)房屋。根據(jù)回購(gòu)協(xié)議約定，且其已喪失回購(gòu)權(quán)，網(wǎng)簽登記也未能撤銷或變更。且至今爭(zhēng)議房屋也未注銷網(wǎng)簽。導(dǎo)致原告無(wú)法取得房屋，合同目的至今因存在客觀障礙不能實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。被告辯稱繼續(xù)履行合同的意見(jiàn)不能成立。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該司法解釋第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。由于某某開(kāi)發(fā)公司與彭某簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、全額收取房款時(shí)隱瞞了該房屋已與他人簽訂商品房買賣合同并已抵押的事實(shí)，致使彭某作出錯(cuò)誤意思表示行為。且其在與彭某簽訂合同收取房款后，在未告知彭某的情況下再次將該房屋設(shè)定抵押，并未按約定回購(gòu)，致使至今涉案房屋還在李某名下。不論某某開(kāi)發(fā)公司與李某之間的關(guān)系如何，結(jié)果如何，某某開(kāi)發(fā)公司的行為導(dǎo)致客觀上彭某購(gòu)買的房屋至今不能實(shí)現(xiàn)實(shí)物交付和法律交付,彭某的合同目的至今不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條（四）項(xiàng)及上述司法解釋規(guī)定，彭某有權(quán)主張解除合同，某某開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述司法解釋規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。彭某主張某某開(kāi)發(fā)公司返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款2730000元一倍的賠償責(zé)任于法有據(jù)，應(yīng)予支持。根據(jù)被告的過(guò)錯(cuò)程度，本地實(shí)際情況，被告承擔(dān)的利息，懲罰的程度，及某某開(kāi)發(fā)公司在簽訂協(xié)議時(shí)已告知彭某不能網(wǎng)簽等因素，某某開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)已付購(gòu)房款2730000元80%的賠償責(zé)任。即2184000元。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條（四）項(xiàng)、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條之規(guī)定，判決如下：

一、解除陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與彭某簽訂的《某某大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

二、陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向彭某返還購(gòu)房款2730000元并支付利息（以2730000元為本金，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率從2013年6月5日起計(jì)至實(shí)際付清之日止）。

三、陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)向彭某賠償2184000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)50020元，由陜西某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)46112元，彭某承擔(dān)3908元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省高級(jí)人民法院。雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判長(zhǎng)　康建軍

審判員　梁興旗

審判員　吳　娜

二〇一六年五月二十四日

書(shū)記員　梁佳文

合同糾紛