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湖北省恩施市人民法院

民事判決書

（2015）鄂恩施民初字第00764號

原告：曹某某（反訴被告），無業(yè)。

委托代理人（特別授權(quán)）：曹某甲，居民。

委托代理人（一般代理）：胡永紅，湖北清江源律師事務(wù)所律師。

被告：吳某某（反訴原告），個體工商戶。

委托代理人（特別授權(quán)）：童軍，湖北施南律師事務(wù)所律師。

原告曹某某（反訴被告）訴被告吳某某（反訴原告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月25日立案受理后，被告吳某某對本案所依據(jù)的合同另行向本案原告曹某某提起訴訟，要求確認(rèn)本案原告曹某某單方解除合同的行為無效，因該訴訟結(jié)果將作為本案處理的依據(jù)，原告曹某某申請中止本案審理，本院于2015年5月6日裁定本案中止訴訟。2015年8月10日，原告因上述另案訴訟結(jié)果已生效而申請恢復(fù)審理，本院依法由審判員漆金鄂適用簡易程序于2015年9月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告曹某某（反訴被告）及其委托代理人曹某甲、胡永紅到庭參加訴訟，被告吳某某（反訴原告）及其委托代理人童軍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告曹某某訴稱，原告與被告于2013年12月14日簽訂《房屋租賃合同》，原告將自己的一層三間門面及門面后的空院子，全部出租給被告用于對外洗車，但被告無任何理由拒絕交納2015年元月16日后的電費(fèi)、水費(fèi)、天然氣費(fèi)、房租費(fèi)等正常費(fèi)用。原告多次以口頭、書面等多種方式催收，但至今被告仍拖欠不付，因被告嚴(yán)重違約，屬于遲延履行主要債務(wù)，致使本租賃合同現(xiàn)已無法繼續(xù)履行，原告遂依法委托湖北清江源律師事務(wù)所發(fā)出與被告解除合同的通知，并限定被告十日之內(nèi)騰空房屋，恢復(fù)房屋原狀并交還給原告。但被告仍然不交納費(fèi)用，拒絕搬離和騰空房屋，現(xiàn)訴至法院，請求依法判令被告排除妨礙，騰空出租門面。審理中，因被告吳某某起訴“解除合同通知無效”一案已審理終結(jié)，現(xiàn)變更訴訟請求為由被告吳某某依法履行合同，繳納并結(jié)清水、電、氣等全部費(fèi)用。

被告吳某某辯稱，原告變更訴訟請求后與原案不屬于同一案件，其起訴應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告原訴訟請求是排除妨害，屬于物權(quán)糾紛，其依據(jù)的事實(shí)和理由是原告向被告送達(dá)了解除租賃合同通知，原告認(rèn)為雙方合同已當(dāng)然解除，請求法院判令被告騰退租賃物，這一請求建立在雙方租賃合同已經(jīng)解除的基礎(chǔ)之上，屬于變更之訴。而被告另行起訴要求認(rèn)定原告單方解除合同通知無效并得到法院生效判決認(rèn)可后，原告又變更訴訟請求為繼續(xù)按雙方合同履行，這是因租賃合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛，屬于給付之訴。該請求所依據(jù)的事實(shí)與理由與原訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)與理由已發(fā)生根本變化，且原告申請變更訴訟請求已經(jīng)超過法定期限，故法院不應(yīng)接受原告變更的訴訟請求，原告應(yīng)以新的案由重新起訴，本案如繼續(xù)審理，也應(yīng)當(dāng)駁回原告的起訴。

被告吳某某反訴稱，2013年12月14日，反訴人與被反訴人簽訂《房屋租賃合同》，約定將被反訴人私房的門面三間及三間門面后的院子租賃給反訴人租賃經(jīng)營使用。合同第四條約定反訴人用電按1.5元每度、用水按5元每噸的標(biāo)準(zhǔn)向被反訴人支付。簽訂合同時，被反訴人告知反訴人周邊門面房出租均按此標(biāo)準(zhǔn)收取。因反訴人當(dāng)時從江蘇務(wù)工回恩施時間不長，對水電費(fèi)單價不清楚，也無法對其所說的情況進(jìn)行了解，迫于生計(jì)簽訂了這份合同。后反訴人了解到附近門面商業(yè)用水用電價格明顯較低，反訴人向水電部門、物價部門了解咨詢后，物價部門告知被反訴人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符合規(guī)定，明顯超過相關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。反訴人遂與被反訴人協(xié)商，要求按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收水電費(fèi)。被反訴人以此為由要求解除雙方租賃合同并拒收2015年度房屋租金。后雙方為此發(fā)生糾紛，并經(jīng)多方調(diào)解無果。2015年3月20日，被反訴人之妻將反訴人經(jīng)營所用電閘拉下，導(dǎo)致被反訴人被迫停止經(jīng)營。故請求法院依法判決變更雙方《房屋租賃合同》中關(guān)于水電費(fèi)計(jì)算單價的約定；判令被反訴人退還反訴人自2013年12月14日至2015年1月16日多收取的水電費(fèi)10158.82元；判令被反訴人按每天1000元的標(biāo)準(zhǔn)賠償反訴人自2015年3月20日至被反訴人恢復(fù)反訴人正常供電期間的損失共5000元。

反訴被告曹某某辯稱，在合同有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的前提下，反訴人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繳納水電氣費(fèi)。反訴人所提交的省州物價局有關(guān)水電價格的相關(guān)文件的均為通知、批復(fù)、舉報(bào)，所有文件均是指導(dǎo)性文件，都不是國家法律行政法規(guī)，不屬于強(qiáng)制性效力規(guī)范。雙方協(xié)商同意按約定的價格收取費(fèi)用，是真實(shí)意思表示，且未超過上下浮動標(biāo)準(zhǔn)，故雙方簽訂的合同未違反任何法律規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)全部履行。

經(jīng)審理查明，2013年12月14日，被告吳某某（××）與原告曹某某（××）簽訂《房屋租賃合同》，合同載明：一、甲方自2013年12月14日至2020年2月25日將恩施市xx大道xx號的自有空門面房3間及3間門面房后面的空院子全部租給乙方做生意。二、該房屋在租賃期間的總租金為（人民幣，下同）叁拾肆萬元整（￥340000.00元），乙方按以下時間及金額分期支付給甲方（甲方在收到乙方租金時應(yīng)出具對應(yīng)款項(xiàng)收條給乙方，詳見甲方本合同背面的確認(rèn)簽字）：①2013年12月14日至2014年2月25日的房租前任租房人已經(jīng)付清，乙方無需另行支付。②2014年2月15日乙方支付2014年2月26日至2015年2月25日的房租伍萬元整（￥50000.00元）給甲方；③2015年2月15日乙方支付2015年2月26日至2016年2月25日的房租伍萬元整（￥50000.00元）給甲方；④2016年2月15日乙方支付2016年2月26日至2017年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑤2017年2月15日乙方支付2017年2月26日至2018年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑥2018年2月15日乙方支付2018年2月26日至2019年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方；⑦2019年2月15日乙方支付2019年2月26日至2020年2月25日的房租陸萬元整（￥60000.00元）給甲方。三、本合同簽訂時乙方另交按時繳納有關(guān)費(fèi)用的押金伍仟元整（5000.00元）給甲方，在合同到期后甲方退給乙方。四、本合同簽訂時的電表底數(shù)為：9512度，水表底數(shù)為：908度，以后甲方按每度電1.5元、按每度水5元向乙方收取費(fèi)用，除非國家調(diào)高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則甲方不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。甲方收取有關(guān)費(fèi)用時應(yīng)給乙方收條。五、在乙方按時支付房租的前提下，甲方不得以任何理由終止本合同，否則甲方應(yīng)承擔(dān)乙方全部裝修費(fèi)用和每天經(jīng)營損失1000元至合同到期日。在合同有效期內(nèi)如遇拆遷，乙方租賃區(qū)域的裝修補(bǔ)償和經(jīng)營損失補(bǔ)償歸乙方所有。六、合同到期或在合同有效期內(nèi)乙方提出退租，乙方放棄所有裝修的所有權(quán)，該所有權(quán)歸甲方所有，乙方另行補(bǔ)償壹萬元整（￥10000.00元）給甲方作為房屋空置補(bǔ)償（但乙方生意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和分租的除外）。七、其他約定：①在本合同有效期內(nèi)，乙方有權(quán)對外轉(zhuǎn)讓生意、轉(zhuǎn)租和分租該房屋，甲方不得以任何理由干涉。②在不變動房屋主體結(jié)構(gòu)的前提下，乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要對房屋進(jìn)行裝修和裝飾。③合同到期后，在同等條件下乙方有權(quán)優(yōu)先繼續(xù)承租該本合同列明的位置。④在合同有效期內(nèi)，承租人或轉(zhuǎn)租人或受讓人在辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)時需要提供相關(guān)證明的，甲方應(yīng)提供相關(guān)幫助。八、本合同未盡事宜或本合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)爭議的，先由甲乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成向恩施市人民法院起訴。九、本合同一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。

合同簽訂后，被告吳某某按約定交納了押金5000元，現(xiàn)所租房屋的房租已交納至2015年2月25日，水電費(fèi)已交納至2015年1月17日。2015年2月4日，原、被告雙方因水電費(fèi)計(jì)收單價發(fā)生爭執(zhí)；同年2月14日，原告在被告所租門面張貼繳納電費(fèi)通知，限被告在2015年2月20日前交清所欠電費(fèi)。因被告未按期交納所欠電費(fèi)，2015年2月27日，原告委托湖北清江源律師事務(wù)所向被告吳某某發(fā)出《解除合同通知書》。2015年3月25日，原告向本院提起訴訟，請求依法判令被告排除妨礙，騰空出租門面。同年5月11日，本案被告吳某某另行提起訴訟，請求法院判決認(rèn)定本案原告單方解除合同的行為無效。本院經(jīng)審理作出（2015）鄂恩施民初字第01331號民事判決，判決本案原告曹某某于2015年2月27日向本案被告吳某某發(fā)出的《解除合同通知書》無效。原告遂變更訴訟請求，要求繼續(xù)履行合同，繳納并結(jié)清水、電、氣等全部費(fèi)用。

庭審中，被告要求原告按照電費(fèi)0.98元每度，水費(fèi)3.8元每噸的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，天然氣費(fèi)雖未在合同中約定，但對原告按照2.5元每立方米收取并無異議。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，并對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案本訴及反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照合同全面履行自己的義務(wù)。故本訴原告要求繼續(xù)履行合同，繳納并結(jié)清水、電、氣等全部費(fèi)用符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持，考慮本地房屋租賃市場現(xiàn)狀并兼顧公平原則，本院酌情調(diào)整，電費(fèi)以1.20元每度收取，水費(fèi)繼續(xù)按合同標(biāo)準(zhǔn)收取，氣費(fèi)按雙方已實(shí)際執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)2.5元每立方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。此前按合同已收取的部分電費(fèi)原告不予退還。因此，反訴原告請求退還多收取的水電費(fèi)的問題，本院不予支持，僅就電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。反訴原告所提交的相關(guān)政策性定價文件，并非法律法規(guī)，不具有強(qiáng)制性效力，低于當(dāng)事人雙方自由締結(jié)合同的強(qiáng)制性約束力，《中華人民共和國電力法》的相關(guān)規(guī)定系管理性法律，不具有效力性強(qiáng)制力，本院僅作適當(dāng)調(diào)整電價依據(jù)。因此，對于反訴原告的此項(xiàng)訴訟請求，本院適當(dāng)支持，其他請求不予支持。關(guān)于反訴原告請求賠償損失的問題，本院認(rèn)為其損失是由于自己不履行合同義務(wù)所致，且沒有存在實(shí)際損失的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。本訴被告對本訴原告變更訴訟請求的抗辯意見于法無據(jù)，且不利于節(jié)約訴訟資源，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、本訴原告曹某某（反訴被告）與本訴被告吳某某（反訴原告）繼續(xù)履行雙方于2013年12月14日簽訂《房屋租賃合同》，其中電費(fèi)自2015年1月17日起以1.20元每度的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。氣費(fèi)按雙方已執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)2.50元每立方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

二、水、電等合同約定的未交清費(fèi)用及氣費(fèi)于本判決生效之日起十日內(nèi)結(jié)清。

三、駁回本訴原告曹某某的其他訴訟請求。

四、駁回反訴原告吳某某的其他訴訟請求。

本訴案件受理費(fèi)100元，減半交納50元，由原告曹某某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)175元，減半交納87.50元，由反訴原告吳某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　漆金鄂

二〇一五年十一月二十六日

書記員　　常唯一

房屋租賃合同糾紛