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貴州省遵義市匯川區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）匯民初字第655號

原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司。組織機構(gòu)代碼證號：69751*****。

地址：遵義市紅花崗區(qū)。

法定代表人盧某，該公司經(jīng)理。

委托代理人談?wù)?，貴州名城（習(xí)水）律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉文勝，貴州名城（習(xí)水）律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告王某某，男，漢族，遵義市人，住遵義市匯川區(qū)。

原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司訴被告王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由審判員任曉珊適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司法定代表人盧某及其委托代理人談?wù)?、被告王某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司訴稱：原、被告于2011年8月17日簽訂《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第四條約定：“一、物業(yè)費第一年按年資費，以后每半年資費一次，費用到期前10天交納；二、某某花園的收費標準按物價部門批準執(zhí)行”，第九條第四小條約定：“乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交，并從逾期之日起按每日3%交納違約金”。在協(xié)議履行中，實際上物業(yè)費只按照每月0.7元／平方米的標準交納，低于遵義市物價局規(guī)定的收費標準。2011年11月1日至今，被告一直未交納物業(yè)管理費，故原告訴至人民法院，請求：一、判令被告向原告支付拖欠2012年11月1日至2014年5月的物業(yè)服務(wù)費1，314.00元，違約金6，044.00元（2012年11月1日至2013年4月30日的物業(yè)服務(wù)費436.00元，按3%／日的標準計算至起訴之日）；二、本案訴訟費用由被告承擔。

被告王某某辯稱：一、原告的物業(yè)服務(wù)未到位，未履行綠化和安保的義務(wù)；二、被告住房承重墻出現(xiàn)裂縫并且漏水，原告沒有進行維護；三、原告在房屋外墻與小區(qū)消防通道之間亂搭建，用于收費停車和經(jīng)營修車場，允許小區(qū)內(nèi)摩托車亂停亂放；四、原告滅火設(shè)施、器材配置嚴重不齊全。請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年10月18日，遵義市物價局作出遵市價格（2010）112號《遵義市物價局關(guān)于某某花園物業(yè)管理服務(wù)收費標準的批復(fù)》，該批復(fù)明確對于某某花園小區(qū)高層住宅物業(yè)管理服務(wù)費為1.00元／㎡／月。2011年8月17日，原、被告簽訂《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定原告為被告的房屋（面積為104.05平方米）進行物業(yè)服務(wù)，并約定物業(yè)費第一年按年交費，以后每半年交費一次，費用到期前10天交納，收費標準按物價部門批準執(zhí)行。協(xié)議第九條第四項約定，被告不按約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，原告有權(quán)要求被告補交，并從逾期之日起按每天3%交納違約金。協(xié)議簽訂后，原、被告經(jīng)協(xié)商，物業(yè)服務(wù)費用標準為0.70元／月／平方米，被告按照該收費標準履行付款義務(wù)至2012年10月31日。后被告以原告未履行約定義務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，原告遂訴至人民法院。

上述事實有原、被告的當庭陳述、《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、遵義市物價局批復(fù)、收款收據(jù)等證據(jù)在卷佐證，足以認定。

本院認為：原、被告簽訂的《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。”之規(guī)定，原告為被告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)當按照約定履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。被告未按約定支付物業(yè)服務(wù)費用，原告訴至人民法院請求判令被告支付其拖欠的物業(yè)管理費的訴請，符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”之規(guī)定，故本院予以支持。原告主張被告應(yīng)支付2012年11月1日至2014年5月的物業(yè)服務(wù)費1，314.00元，根據(jù)雙方簽訂的《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定，被告應(yīng)分別在費用到期前10天即在2013年4月20日和2013年10月20日繳納2012年11月1日至2013年4月30日和2013年5月1日至2013年10月31日的兩期的物業(yè)管理費，共計104.05平方米×0.70元／月／平方米×12個月＝874.02元。原告主張的2013年11月1日至2014年4月30日期間物業(yè)服務(wù)費因未到繳納時間，本院不予支持。原告主張被告支付2012年11月1日至2013年4月30日期間物業(yè)服務(wù)費436.00元的違約金，自2012年10月21日開始計算至起訴之日，但合同約定交費時間為費用到期前10天，故違約金的計算時間應(yīng)為2013年4月21日至實際支付之日。原告主張違約金按照3%／日計算，被告辯解系由于原告違約才沒有交納物業(yè)服務(wù)費，不應(yīng)承擔違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”之規(guī)定，違約金雖具有補償和懲罰雙重性質(zhì)，但仍以賠償對方的損失為主要功能，被告遲延支付物業(yè)服務(wù)費用雖屬違約，但該違約行為不能造成原告6，044.00元的損失，根據(jù)原告的實際損失，兼顧合同履行情況，本院酌情判令被告按照中國人民銀行同期短期貸款基準利率支付違約金。被告王某某辯解小區(qū)存在綠化、安保不到位、消防設(shè)施不齊備及小區(qū)內(nèi)摩托車亂停放的情況，故不應(yīng)承擔物業(yè)服務(wù)費，其僅提供了部分現(xiàn)場照片予以證明，但該證據(jù)不能充分證明被告的主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”之規(guī)定，對于被告王某某的上述辯解，本院不予采納。被告王某某提出其房屋出現(xiàn)承重墻裂縫、漏水情況，應(yīng)在確定裂縫、漏水是否屬于房屋質(zhì)量問題后，向義務(wù)人另案主張權(quán)益。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司自2012年11月1日至2013年10月31日期間的物業(yè)服務(wù)費874.02元及違約金（以436.00元為本金，按照中國人民銀行同期短期貸款利率從2013年4月21日計算至本息付清之日止）；

二、駁回原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司其他訴訟請求。

案件受理費25.00元（已依法減半收?。?，由原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責任公司承擔10.00元，被告王某某承擔15.00元。

如未按本判決書確定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，還應(yīng)在上訴期滿后七日內(nèi)向遵義市中級人民法院預(yù)交案件受理費，上訴于遵義市中級人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。

本判決書發(fā)生法律效力后，權(quán)利人可在判決書確定的履行期限屆滿后二年內(nèi)向本院或者與本院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

審判員　任曉珊

二〇一四年三月二十一日

書記員　黃　晨

合同糾紛