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貴州省遵義市匯川區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）匯民初字第656號

原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，地址：遵義市紅花崗區(qū)外環(huán)路公共汽車公司某某堡宿舍*****，組織機構(gòu)代碼：69751*****。

法定代表人盧某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人談?wù)?，貴州名城（習(xí)水）律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉文勝，貴州名城（習(xí)水）律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告姚某某，男，19**年**月**日出生，漢族，貴州省遵義縣人，住遵義市匯川區(qū)西安路。

原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱某某物業(yè)公司）與被告姚某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理。依法由審判員楊蛟適用簡易程序于2014年3月5日公開開庭進行了審理。原告的法定代表人盧某及其委托代理人談?wù)?、劉文勝，被告姚某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)公司訴稱，原、被告于2010年11月3日簽訂《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第四條約定：一、物業(yè)費第一年按年交費，以后每半年交費一次，費用到期前10天交納；二、某某花園的收費標準按物價部門批準執(zhí)行。第九條第四項約定：乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交，并從逾期之日起按每日3%交納違約金。在協(xié)議履行中，實際上物業(yè)費是按照每月0.70元／平方米的標準交納，低于物價部門核定的收費標準。被告從2012年11月1日起至今，一直未交納物業(yè)管理費，為此特訴至人民法院請求依法判令被告：一、支付物業(yè)管理服務(wù)費1，314.00元及違約金6，044.00元；二、案件受理費由被告承擔(dān)。

被告姚某某辯稱，原告沒有盡到物業(yè)管理義務(wù)，沒有達到服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)摩托車亂停亂放，存在安全隱患。原告在公共部分修建垃圾池，影響被告的居住生活，請求人民法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2010年10月18日，遵義市物價局頒發(fā)遵市價格（2010）112號遵義市物價局關(guān)于某某花園物業(yè)管理服務(wù)收費標準的批復(fù)，該批復(fù)載明“高層住宅1.00元／㎡”。2010年11月3日，原、被告簽訂《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定原告為被告的B4-2-403號房屋（面積為104.26平方米）進行物業(yè)服務(wù)，并約定物業(yè)費第一年按年交費，以后每半年交費一次，費用到期前10天交納，收費標準按物價部門批準執(zhí)行。協(xié)議第九條第四項約定，被告不按約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，原告有權(quán)要求被告補交，并從逾期之日起按每天3%交納違約金。協(xié)議簽訂后，原、被告經(jīng)協(xié)商，物業(yè)服務(wù)費用標準為0.70元／月／平方米，被告按照該收費標準履行付款義務(wù)至2012年10月31日。后被告以原告未履行約定義務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，原告遂訴至人民法院。

上述事實有原、被告的當(dāng)庭陳述、《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、遵義市物價局批復(fù)、收款收據(jù)等證據(jù)在卷佐證，足以認定。

本院認為：原、被告簽訂的《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”之規(guī)定，原告為被告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照約定履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。被告未按約定支付物業(yè)服務(wù)費用，原告訴至人民法院請求判令被告支付其拖欠的物業(yè)管理費的訴請，符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”之規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)支付2012年11月1日至2014年5月的物業(yè)服務(wù)費1，314.00元，根據(jù)雙方簽訂的《某某花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定，被告應(yīng)分別在費用到期前10天即在2013年4月20日和2013年10月20日繳納2012年11月份至2013年4月份和2013年10月份的兩期的物業(yè)管理費，共計876.00元。原告主張的2013年11月份至2014年4月份的物業(yè)管理費因未到繳納時間，本院不予支持。原告主張被告支付2012年11月1日至2013年4月30日期間物業(yè)服務(wù)費用438.00元的違約金，系對其權(quán)利的處分，本院予以支持，但合同約定交費時間為費用到期前10天，故違約金的計算時間應(yīng)為2013年4月21日至實際支付之日。原告主張違約金按照3%／日計算，被告辯解系由于原告違約才沒有交納物業(yè)服務(wù)費，不應(yīng)承擔(dān)違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”之規(guī)定，違約金雖具有補償和懲罰雙重性質(zhì)，但仍以賠償對方的損失為主要功能，被告遲延支付物業(yè)服務(wù)費用雖屬違約，但該違約行為不能造成原告6，044.00元的損失，根據(jù)原告的實際損失，兼顧合同履行情況，本院酌情判令被告按照中國人民銀行同期短期貸款利率計算違約金。被告姚某某辯解因原告沒有提供有效的物業(yè)服務(wù)，修建的垃圾池影響其居住生活，因未提供證據(jù)證明，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”之規(guī)定，因此對其辯解，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告姚某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司從2012年11月份至2013年10月份的物業(yè)服務(wù)費876.00元及違約金（以438.00元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率從2013年4月21日計算至付清之日止）；

二、駁回原告遵義某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。

案件受理費25.00元（已依法減半收?。?，由被告姚某某承擔(dān)。

如未按本判決書確定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，還應(yīng)在上訴期滿后七日內(nèi)向遵義市中級人民法院預(yù)交案件受理費，上訴于遵義市中級人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。

本判決書發(fā)生法律效力后，權(quán)利人可在判決書確定的履行期限屆滿后二年內(nèi)向本院或者與本院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

審判員　楊蛟

二〇一四年三月二十日

書記員　穆利

合同糾紛