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山東省青島市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）青民一終字第2444號(hào)

上訴人（原審原告）胡某甲。

委托代理人黃杰，山東華魯律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

法定代表人王某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人李修超，山東德衡律師事務(wù)所律師。

委托代理人趙闖，山東德衡律師事務(wù)所律師。

上訴人胡某甲因與被上訴人青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青島市嶗山區(qū)人民法院（2015）嶗民一初字第60號(hào)民事判決，于2015年8月19日向本院提起上訴。本院于2015年10月10日受理后，依法組成由代理審判員陳明明擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員甘玉軍擔(dān)任本案主審、代理審判員孫琦參加評(píng)議的合議庭。經(jīng)過(guò)閱卷審查，認(rèn)為本案符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條之規(guī)定，決定對(duì)本案不開(kāi)庭審理，并于2015年10月30日組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)和事實(shí)核對(duì)。上訴人胡某甲的委托代理人黃杰，被上訴人某公司的委托代理人李修超到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

胡某甲在一審中起訴稱，2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，認(rèn)購(gòu)某公司開(kāi)發(fā)的青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路1號(hào)頤和星苑×號(hào)樓×單元×戶，某公司收取全款后，于2010年11月4日向胡某甲交付了該房屋。雙方已經(jīng)形成商品房買賣關(guān)系。由于某公司而非胡某甲的原因，直至2014年11月26日，某公司才配合胡某甲辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。某公司未依法配合胡某甲辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。訴請(qǐng)判令：某公司支付胡某甲自2012年11月24日至2014年11月25日利息409871.61元，本案訴訟費(fèi)由某公司承擔(dān)。

某公司在一審中答辯稱，涉案房屋直至2014年11月26日才辦理房產(chǎn)證，系因胡某甲自身原因造成，由此產(chǎn)生的全部后果均應(yīng)由胡某甲自行承擔(dān)。1、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”《青島市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)登記規(guī)則》第九十五條規(guī)定：“申請(qǐng)國(guó)有土地范圍內(nèi)新建房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（三）房地產(chǎn)買賣合同或者拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議（原件）；申請(qǐng)登記房地產(chǎn)屬于預(yù)售房地產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)交接書。”由前述規(guī)定可以得知：涉案房屋所有權(quán)登記的辦理主體為胡某甲，其應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出申請(qǐng)并提交相關(guān)資料申請(qǐng)辦理；某公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，僅負(fù)有協(xié)助義務(wù)；辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，需要提交房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)交接書。2、2008年6月18日，胡某甲自己與某公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》時(shí)，已經(jīng)對(duì)雙方即將簽署的《青島市商品房預(yù)售合同》充分了解。《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》簽訂后，胡某甲一方面無(wú)正當(dāng)理由拒絕與某公司簽訂正式的《青島市商品房預(yù)售合同》，另一方面又要求以胡某甲、董某某、胡某三人共同與某公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，并要求將房屋辦理為三人共同所有。胡某甲違反《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定，拒不與某公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》并辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，導(dǎo)致無(wú)法取得房地產(chǎn)買賣合同，也無(wú)法通過(guò)房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上系統(tǒng)生成《房屋交接書》，造成某公司無(wú)法通過(guò)正常申請(qǐng)程序協(xié)助胡某甲辦理房產(chǎn)證，由此導(dǎo)致的全部后果，均應(yīng)由胡某甲自行承擔(dān)。綜上，胡某甲的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。

一審法院經(jīng)審理查明：

2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，認(rèn)購(gòu)嶗山區(qū)沙子口北姜路1號(hào)×號(hào)樓×單元×戶房屋，后胡某甲支付了全額房款，某公司向胡某甲交付了房屋。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返還房款、逾期交房等事宜未達(dá)成共識(shí)，某公司拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由訴至一審法院，請(qǐng)求判令：1、某公司與胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關(guān)附屬義務(wù)；2、某公司向董某某、胡某甲返還多收取的購(gòu)房款539000元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房違約金230535元。一審法院于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號(hào)判決，認(rèn)定：“因胡某甲與某公司已就401戶簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，胡某甲履行了付款義務(wù)，某公司履行了房屋交付義務(wù)，雙方已形成實(shí)際的商品房買賣關(guān)系，一審法院無(wú)需強(qiáng)制雙方簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，雙方未對(duì)房屋交付時(shí)間有所約定，故主張逾期交房違約金，沒(méi)有依據(jù)。至于主張某公司履行相關(guān)附屬義務(wù)，因訴求不明確，本案不予處理，胡某甲可另案主張”。據(jù)此駁回了胡某甲、董某某的訴訟請(qǐng)求。此后，胡某甲、某公司亦未簽訂購(gòu)房合同。

2014年2月24日，胡某甲、董某某、胡某向一審法院起訴某公司，請(qǐng)求判令：1、某公司協(xié)助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；2、某公司在《青島市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》上蓋章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房發(fā)票。一審法院于2014年7月8日作出（2014）嶗民一初字第183號(hào)民事判決書，判令：某公司于判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助胡某甲將青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路×號(hào)×號(hào)樓×單元×室的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至胡某甲名下，駁回董某某、胡某的訴訟請(qǐng)求。某公司不服提起上訴，青島市中級(jí)人民法院于2014年11月18日作出（2014）青民一終字第2217號(hào)民事判決書，判決駁回上訴、維持原判。判決后，胡某甲申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，辦理了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證。另，在（2014）青民一終字第2217號(hào)案件審理中，法院于2014年11月6日開(kāi)庭調(diào)查，法庭詢問(wèn)雙方?jīng)]有簽訂正式合同的原因，胡某甲委托代理人稱因?yàn)槟彻咎峤坏暮贤谋炯又匚曳降牧x務(wù)，免除他們的責(zé)任，附加條款的字?jǐn)?shù)超過(guò)了正文的字?jǐn)?shù)，所以我方不能接受。法庭詢問(wèn)胡某甲是否曾要求某公司把購(gòu)房的主體變更為三個(gè)人，胡某甲委托代理人回答我們一直這么要求的。

一審法院認(rèn)為，合同關(guān)系具有相對(duì)性，合同關(guān)系是存在于特定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原則上僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，并不及于第三人，非合同當(dāng)事人欲加入合同關(guān)系的，屬于合同的變更，需要合同的當(dāng)事人就合同主體的變更達(dá)成一致方可。本案中，胡某甲與某公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)案涉房屋，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的雙方當(dāng)事人是胡某甲與某公司，該協(xié)議僅在該雙方之間發(fā)生法律效力。正因如此，胡某甲、董某某、胡某于2014年2月24日向一審法院起訴某公司，請(qǐng)求判令某公司協(xié)助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等，一審法院判決某公司協(xié)助胡某甲將案涉房屋過(guò)戶至其名下，駁回了董某某、胡某的訴訟請(qǐng)求。而胡某甲在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后一直要求某公司將購(gòu)房主體變更為胡某甲、董某某、胡某三人，胡某甲與某公司并未就此合同主體變更問(wèn)題達(dá)成一致，某公司拒絕與胡某甲、董某某、胡某三人簽訂購(gòu)房合同并將房屋過(guò)戶至三人名下，并不違反法律規(guī)定及某公司與胡某甲簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定，故胡某甲要求某公司承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。在此基礎(chǔ)上，胡某甲稱因某公司提交的合同文本加重買方義務(wù)，免除賣方責(zé)任等致使其不能接受，故拒不簽訂房屋買賣合同的辯解理由，已沒(méi)有實(shí)際意義，因?yàn)榧词购臣渍J(rèn)為合同內(nèi)容能夠接受，但其要求某公司與三人簽訂合同、為三人辦理過(guò)戶，某公司也有權(quán)予以拒絕。綜上，胡某甲要求某公司承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決：駁回胡某甲的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7448元，由胡某甲負(fù)擔(dān)。

宣判后，上訴人胡某甲不服一審判決上訴至本院。

上訴人胡某甲上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判某公司支付逾期配合辦理房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的違約責(zé)任409871.61元，一、二審訴訟費(fèi)用由某公司負(fù)擔(dān)。其上訴理由主要為：一審判決認(rèn)為本案“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議雙方當(dāng)事人是原告胡某甲與被告某公司”且商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議發(fā)生法律效力的前提下，罔顧某公司依法應(yīng)配合胡某甲辦理房地產(chǎn)權(quán)證的法定義務(wù)，認(rèn)定某公司拒絕配合將房屋過(guò)戶至胡某甲名下不違反法律規(guī)定及雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定，違背事實(shí)和法律規(guī)定。

被上訴人某公司對(duì)胡某甲的上訴辯稱，涉案房地產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有在胡某甲第一次起訴之前辦理，是因?yàn)楹臣壮黾s定，要求將房地產(chǎn)權(quán)證辦理到三個(gè)人名下。某公司從合同相對(duì)性和避免逃稅角度，拒絕配合辦理，于法有據(jù)。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本案經(jīng)調(diào)解，未能達(dá)成協(xié)議。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)焦點(diǎn)為：某公司拒絕胡某甲將涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證辦理到胡某甲與案外人名下共有的要求是否合法。

本院認(rèn)為，某公司拒絕胡某甲將涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證辦理到胡某甲與案外人名下共有的要求，理由正當(dāng)，符合法律規(guī)定。具體分析如下：預(yù)約，指當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；基于該預(yù)約而訂立的合同稱為本約。胡某甲與某公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，就雙方隨后簽訂正式合同購(gòu)買涉案房屋等事項(xiàng)作出了約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》系雙方就簽訂正式合同買賣涉案房屋締結(jié)的預(yù)約。雙方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，并未簽訂正式的《青島市商品房預(yù)售合同》，但胡某甲已經(jīng)支付購(gòu)房款，某公司亦已將涉案房屋實(shí)際交付胡某甲，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定胡某甲與某公司之間房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，某公司有協(xié)助胡某甲辦理涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)，但胡某甲要求某公司將涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證書共同辦理在其與案外人名下，超出某公司應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)，某公司有權(quán)拒絕，因此導(dǎo)致的涉案房屋未及時(shí)辦理到胡某甲名下的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由胡某甲負(fù)擔(dān)。

綜上，本院認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人胡某甲的上訴理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7448元，由上訴人胡某甲負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　陳明明

代理審判員　　孫　琦

代理審判員　　甘玉軍

二〇一五年十一月十九日

書　記　員　　韓明玉

書　記　員　　郭丹丹

商品房預(yù)售合同糾紛