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山東省青島市嶗山區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）嶗民一初字第183號

原告：胡某甲。

原告：董某某。

原告：胡某。

以上三人的共同委托代理人：黃杰，山東華魯律師事務所律師。

被告：青島某房地產發(fā)展有限公司，住所地青島市嶗山區(qū)沙子口街道西姜社區(qū)。

法定代表人：王某某，職務董事長。

委托代理人：李修超，山東德衡律師事務所律師。

委托代理人：宋振偉，北京德和衡律師事務所律師。

原告胡某甲、董某某、胡某訴被告青島某房地產發(fā)展有限公司商品房預約合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，向被告送達民事訴狀、應訴通知書、舉證通知書和傳票。2014年7月8日，本院公開開庭審理本案。原告董某某及其委托代理人黃杰，被告的委托代理人李修超到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告胡某甲、董某某和胡某訴稱，三原告共同購買被告開發(fā)的商品房，于2008年6月18日，以胡某甲的名義與被告簽訂的《商品房認購協(xié)議》，認購被告開發(fā)的青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路X號頤和星苑X號樓X單元XX戶，原告依約付清全款。被告于2010年11月4日向原告交付了該房屋，但是至今未協(xié)助原告辦理房地產權過戶登記的義務。訴請判令：1、被告協(xié)助原告辦理房地產權過戶手續(xù)；2、被告在《青島市房地產登記申請書》上蓋章并向原告出具；3、被告向原告出具售房發(fā)票；4、本案訴訟費由被告承擔。

被告青島某房地產發(fā)展有限公司答辯稱，1、董某某、胡某與本案沒有直接利害關系，不是本案適格原告，應當依法裁定駁回其起訴。涉案房屋是由原告胡某甲與被告簽訂認購協(xié)議并支付房款，兩者之間的商品房買賣合同關系已經（2011）嶗民一初字第294號判決確認。被告與董某某、胡某之間不存在任何法律關系，不享有《商品房認購協(xié)議》項下的權利。2、涉案房屋不能辦理產權證的原因系政府及原告胡某甲自身原因導致，被告不承擔責任。涉案房屋所在的A3-03地塊的規(guī)劃驗收遲于房屋竣工驗收，并于2013年7月4日取得的產權權屬證明，達到辦證條件。因原告胡某甲與被告之間就《青島市商品房預售合同》的相關條款未能協(xié)商一致，因此導致雙方未能簽訂正式的《青島市商品房預售合同》并辦理網上備案等辦理房地產權轉移等必備手續(xù)。且胡某甲亦未將購房款收據(jù)向被告換取購房發(fā)票，因此對于不能辦理產權手續(xù)的責任在于原告胡某甲。

經審理查明，2008年6月18日，原告胡某甲與被告簽訂《商品房認購協(xié)議》，并支付了全額房款。2011年1月21日，原告胡某甲、董某某以返還房款、逾期交房等事宜未達成共識，被告拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由訴至本院，請求判令：1、被告某房地產發(fā)展有限公司與原告胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關附屬義務；2、二被告向二原告返還多收取的購房款539000元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、被告某房地產發(fā)展有限公司向原告胡某甲支付逾期交房違約金230535元。本院于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號判決，認定：“因胡某甲與某公司已就401戶簽訂商品房認購協(xié)議，胡某甲履行了付款義務，某公司履行了房屋交付義務，雙方已形成實際的商品房買賣關系，本院無需強制雙方簽訂《青島市商品房預售合同》，雙方未對房屋交付時間有所約定，故主張逾期交房違約金，沒有依據(jù)。至于主張被告履行相關附屬義務，因訴求不明確，本案不予處理，原告可另案主張”。據(jù)此駁回了原告胡某甲、董某某的訴訟請求。此后，原、被告亦未簽訂《青島市商品房出售合同》。

庭審中，原告提交如下證據(jù)：

1、《商品房認購協(xié)議》一份，證明原被告雙方存在簽訂認購協(xié)議的事實，并證明簽約雙方、簽約事項約定，一次性付清房款的事實等。

2、（2011）嶗民一初字第294號民事判決，證明被告已經交房，原告已付清房款且已入住，雙方已經形成實際的商品房買賣關系。

3、2010年4月13日經公證的授權委托書，證明胡某委托胡某甲、董某某購買該涉案房屋的事實。

4、（2014）青市中證民字第001840號公證書，證明該房屋的購買人為胡某甲、董某某及胡某三人，該合同附件七，附有購房人及家庭成員情況申請表。

5、2013年10月18日協(xié)議，證明被告某提出不合法條件，目的為拒不履行配合協(xié)助辦理房產過戶的義務。該證據(jù)是被告某銷售經理左蔚電子郵件發(fā)給原告方的。

6、信訪辦出具的信訪告知單，證明原告因房屋過戶問題投訴過被告的事實，并被政府告知應通過法律解決。

7、董某某書面陳述一份，證明青島市房產交易中心在進行產權登記時不需要另外簽訂合同即可辦理。且該涉案房屋辦理過戶問題政府曾經協(xié)調過，但被告仍無理不予配合。

8、原告發(fā)給左蔚售房合同樣本的郵件，證明該涉案房屋的購買人實際為原告胡某甲、董某某、胡某三人。

被告對上述證據(jù)質證如下：1、對證據(jù)一的真實性無異議，但該協(xié)議并不能證明胡某甲已經一次性付清房款。其次，該協(xié)議第一條簽約背景約定，在本協(xié)議簽訂之前，乙方即胡某甲，已經對雙方即將簽署的青島市商品房預售合同充分了解，說明其在簽訂認購書之前已經了解了預售合同的內容，并同意簽訂，但是胡某甲并沒有按照認購協(xié)議約定在7日內與被告簽訂正式的商品房預售合同。再次，該協(xié)議由胡某甲與被告某簽訂，與胡某、董某某無關。2、對于證據(jù)二判決書的真實性予以認可，但僅能證明胡某甲與某之間就涉案房屋存在買賣關系。董某某、胡某與某公司不存在購房關系，無權向被告主張權利，不是本案適格原告。胡某甲已經向被告支付房款，某已向其交付了房屋。3、對證據(jù)三的真實性有異議，授權委托書上沒有加蓋公證律師的印章或簽字且只有第1、3頁有騎縫章，第2頁的委托書沒有騎縫章，因此該證據(jù)不能確定其真實性。根據(jù)原告第一份證據(jù)，某于2008年6月18日與胡某甲就涉案房屋簽訂認購協(xié)議，而委托書時間是2010年4月13日，且受托人董某某也并未與某公司簽訂任何房屋認購協(xié)議或買賣合同，因此，即使該委托書是真實的，也并不意味著董某某和胡某與某之間有任何法律關系，某公司的合同相對人有且只有胡某甲1人，這一點在294號判決書中予以認定，該證據(jù)不能證明原告的主張事項。4、對證據(jù)四公證書的真實性予以認可。但該公證書所附的青島市商品房預售合同文本第19頁附件七明確載明，購房人姓名胡某甲，董某某和胡某僅作為購房人的家庭成員，但并不意味著該兩人為合同當事人。另外，該合同因胡某甲拒絕簽訂，該合同也未實際簽署。此外，該公證書公證的郵件是發(fā)給董某某的，該郵件的發(fā)件人并非某公司員工，且看不出其郵箱地址，該郵件不確定是何人所發(fā)。不能夠證明原告的證明事項。5、證據(jù)五并沒有實際簽訂，該協(xié)議所記載的也是客觀事實，在認購書簽訂后，胡某甲一直無理拒絕簽訂買賣合同，在此種情況下，某公司已經及時向其交付涉案房屋，該事實已經由294號判決書確認，也正是因為胡某甲拒不簽訂正式預售合同，導致某公司無法為其辦理價格申報及過戶手續(xù)，由此產生的責任，應由胡某甲自己承擔。該協(xié)議內容，并不包含任何不合法條件，該證據(jù)不能證明原告主張的事項，反而證明了某公司為了盡快給胡某甲辦理房產證，曾多次積極與胡某甲溝通，尋找可行方案，但都因胡某甲不配合而失敗。6、對告知單的真實性予以認可，但被告未曾見過。7、對董某某的單方陳述的真實性不予確認。首先，某公司從未見過不需要簽訂合同即可辦理證件的政府書面文件；其次，根據(jù)青島市房產登記管理辦法，辦理房地產轉讓過戶手續(xù)，必須提交房屋買賣合同，預售還需要提交房屋交接書，前述文件均需要胡某甲簽署，因此該陳述中所謂答復與青島市的規(guī)定相抵觸，應屬無效。

8、被告無法確認原告所稱的左蔚身份及相關郵箱的實際控制人均。原告提交的證據(jù)為打印件，其真實性無法確認。根據(jù)2008年6月18日某公司與胡某甲簽訂的商品房認購書，胡某甲作為買受人根據(jù)約定有權與被告簽訂購房合同，董某某和胡某不是認購書的當事人，無權與某公司簽訂購房合同。這正說明，原告三人屢屢提出違反商品房認購協(xié)議約定的條件，導致無法簽訂正式合同，由此造成的一切后果應由胡某甲承擔。若因董某某或其他委托代理人給胡某甲造成損失，胡某甲應當另案向其索賠，董某某和胡某不享有“認購協(xié)議”項下的權利。

同時，被告提交證據(jù)如下：

1、提交房屋認購協(xié)議，證明在簽訂認購協(xié)議之前，胡某甲已經對雙方即將簽署的《青島市商品房預售合同》充分了解，同意簽署。此外，胡某甲應當按照認購協(xié)議約定在7日內與被告簽訂正式的商品房預售合同。

2、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證，證明胡某甲購買的房屋所在地塊分為兩期開發(fā)，胡某甲購買的房屋位于第一期，需等到第二期竣工驗收后，才可進行規(guī)劃驗收，涉案房屋不能辦證的原因系政府造成。

3、（2011）嶗民一初字第790、791號民事判決、（2012）青民一終字第603、604號民事判決證明被告不能辦證的原因系政府造成。

4、房地產登記明細，證明涉案房屋已經于2013年7月4日具備了辦理房產證的條件，但是因為胡某甲違約拒絕簽訂商品房出售合同并辦理網上備案手續(xù)，無法簽訂房屋交接書、未退還購房款收據(jù)換領發(fā)票等原因，至今沒有辦理房地產權證，系因胡某甲自身原因造成，某公司不承擔責任。該房地產登記明細要在取得規(guī)劃驗收之后予以頒發(fā)。

原告質證意見如下：1、對證據(jù)一的真實性予以認可，但對其證明的內容不予認可。該認購書不能證明胡某甲已經充分了解商品房預售合同的相關問題，商品房出售合同是否簽訂都不影響被告配合辦理過戶的義務。2、對于證據(jù)二、三、四認為與本案無關，不予質證。

上述事實有原告提交的《商品房認購協(xié)議》、（2011）嶗民一初字第294號民事判決、2010年4月13日經公證的授權委托書、（2014）青市中證民字第001840號公證書、2013年10月18日協(xié)議、信訪辦出具的信訪告知單、董某某書面陳述、原告發(fā)給左蔚售房合同樣本的郵件，被告提交房屋認購協(xié)議、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證、（2011）嶗民一初字第790、791號民事判決、（2012）青民一終字第603、604號民事判決、房地產登記明細等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證，上述證據(jù)經庭審質證，本院予以采信。

本院認為，房屋買賣合同當事人之間存在的是債權債務關系，買受人有權依據(jù)合同的約定，要求出賣人履行合同義務，按約將房屋的所有權轉移給買受人。2008年6月18日，原告胡某甲與被告簽訂《商品房認購協(xié)議》，并支付了全額房款，被告交付房屋。上述事實經本院（2011）嶗民一初字第944號判決確認，原告胡某甲與被告之間形成事實的商品房買賣關系，即確認合同的雙方當事人為原告胡某甲及被告。依據(jù)合同相對性原理，涉案房屋的商品房買賣關系的當事人為原告胡某甲及被告，原告董某某、胡某并非購房合同的相當對人，因此向被告主張履行過戶義務的只能是原告胡某甲，被告亦僅負有協(xié)助原告胡某甲辦理涉案房屋的產權轉移手續(xù)的義務。因此，對于原告胡某甲要求被告協(xié)助辦理房產過戶手續(xù)的請求本院應予支持，對于原告董某某、胡某要求被告協(xié)助辦理房產過戶手續(xù)的訴訟請求無事實依據(jù)，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告青島某房地產發(fā)展有限公司于本判決生效之日起10日內協(xié)助原告胡某甲將青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路X號X號樓X單元XX室的房產產權過戶至胡某甲名下；

二、駁回原告董某某、胡某的訴訟請求。

案件受理費100元，由被告青島某房地產發(fā)展有限公司承擔（因原告已預交，被告應本判決生效之日起10日內直接給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院或第二審人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審　判　長　　王　青

代理審判員　　賈瑞紅

代理審判員　　肖　靜

二〇一四年七月八日

書　記　員　　宮　茜

商品房預約合同糾紛