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廣東省廣州市白云區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）穗云法民四初字第1544號

原告：陳某某，身份證住址廣州市番禺區(qū)。

委托代理人：楊宇鵬，廣東文迪律師事務所律師。

被告：巫某某，身份證住址廣州市越秀區(qū)。

委托代理人：彭歆，廣東法納川穹律師事務所律師。

原告陳某某訴被告巫某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年12月1日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告陳某某的委托代理人楊宇鵬，被告巫某某的委托代理人彭歆到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某某訴稱：被告與原告曾就位于廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號**、**房（自編首層**、**號鋪）的房產(chǎn)買賣事宜簽訂了《商鋪買賣合同》兩份。原告簽約后，依約履行了商鋪的登記過戶等合同義務，商鋪現(xiàn)已過戶至被告名下。被告在簽約后，就77號鋪支付了￥86474元，未付余款￥70000元，就94號鋪支付了￥266734元，未付余款￥260000元；合計未付余款￥330000元。雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂了《補充協(xié)議》一份，確定了被告的分期付款方案。補充協(xié)議中約定，被告逾期支付的，原告有權(quán)取消折扣優(yōu)惠并有權(quán)要求被告在逾期之日按原合同約定的購房款金額，一次性付清購房余款。但被告支付了6萬元后，在2014年7月起即出現(xiàn)逾期，至今未付清余款。綜上所述，涉案合同及補充協(xié)議合法、有效，原告已依約辦理了過戶登記手續(xù)，被告應依約付清余款；由于被告逾期付款，其還需為此按照應付房價款1.5‰/日的標準，向原告支付逾期付款的違約金，直至房價款清償之日。為此，原告特訴至法院，請求法院判令：一、被告立即一次性付清購房余款人民幣270000元及違約金（按合同約定的應付房價款1.5‰/日的標準計算，自2014年8月1日起至本息清償之日止）；二、被告承擔本案全部訴訟費用。

被告巫某某辯稱：我方對于原告的訴訟請求沒有太多意見，但我方在購買涉案兩個商鋪時，基于的前提是原告及案外人（保證人）廣州市某商貿(mào)發(fā)展有限公司對被告關(guān)于商鋪所在的整個樓宇、整個市場經(jīng)營的承諾而購買的商鋪，但實際上在被告購買兩個商鋪之后，商鋪所在的樓宇市場并沒有像原告及保證人承諾的開展，現(xiàn)在該樓宇商鋪的經(jīng)營情況非常差，導致被告投資遭受嚴重的損失，這也是被告為何遲遲沒有付款的原因，因此被告認為原告及保證人應當對他們的承諾承擔法律責任。故不同意原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年12月16日，陳某某（出賣人）與巫某某（買受人）及廣州市某商貿(mào)發(fā)展有限公司（出賣人的委托代理人及保證人）就買賣廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號首層*號鋪和廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號首層*號鋪的事宜分別簽訂了兩份《商鋪買賣合同》。其中編號為00029的《商鋪買賣合同》約定：首層77號鋪的建筑面積共4.6997平方米，房價款總金額為156474元，付款方式為按揭付款，2010年12月16日前支付全部房價款的50%計86474元，余下房價款70000元向銀行申請抵押貸款，由貸款銀行直接撥入（轉(zhuǎn)入）出賣人指定的銀行帳號。編號為00028的《商鋪買賣合同》約定：首層94號鋪的建筑面積共12.849平方米，房價款總金額為526734元，付款方式為按揭付款，2010年12月16日前支付全部房價款的52%計266734元，余下房價款260000元向銀行申請抵押貸款，由貸款銀行直接撥入（轉(zhuǎn)入）出賣人指定的銀行帳號。上述兩份《商鋪買賣合同》的其他條款均一致，其中付款方式及期限備注部分約定：……3.如買受人提出按揭貸款申請后，因買受人原因?qū)е聼o法辦理銀行按揭貸款手續(xù)或銀行不批準買受人貸款申請的（包括但不限于銀行根據(jù)自身經(jīng)營需要不批準及國家貸款政策調(diào)整因素不批準），買受人須在收到銀行（包括銀行委托辦理按揭機構(gòu)）或出賣人電話或書面通知后3天內(nèi)，足額向出賣人一次性支付該商鋪全部房價款；逾期付款的，則按本合同第五條承擔違約責任。4.買受人簽訂本合同時選擇了按揭的付款方式，出賣人收到銀行向買受人發(fā)放的貸款前，買受人主動要求變更付款方式為一次性或出現(xiàn)了本合同第四條備注上述第3條中銀行不論何種原因不批準貸款以致于買受人被動選擇一次性付款的，在此情況下買受人不可以再享受簽訂本合同之前出賣人為吸引一次性客戶給予所有一次性付款客戶的優(yōu)惠折扣，只能按本合同約定的總價及單價執(zhí)行付款。第五條買受人逾期付款的違約責任……逾期超過15日后，出賣人有權(quán)單方面提出解除本合同，若出賣人選擇解除本合同的，可將買受人已付房價款作為違約金沒收，且購房定金亦不予退回，若出賣人選擇繼續(xù)履行本合同的，本合同繼續(xù)履行，從買受人逾期付款之日起至實際履行之日止，按欠付金額每日1.5‰向出賣人計付違約金。等等。

上述合同簽訂后，巫某某向陳某某支付兩個商鋪的首期款。2013年9月18日，陳某某將涉案兩個商鋪交付巫某某使用。

2014年6月13日，陳某某與巫某某簽訂了《補充協(xié)議》，約定：買受人購買了位于廣州市白云區(qū)同雅苑同雅街*號*、*號鋪，原購買價：77號鋪156474元，未付余款70000元；94號鋪526734元，未付款260000元；合計未付款余額330000元。根據(jù)合同約定，余款330000元以辦理銀行按揭方式支付。現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商一致，將余款轉(zhuǎn)為分期付款，具體約定如下：1.出賣人同意買受人按余款的91%支付，給予9%的折扣優(yōu)惠，兩間鋪位合計減免30000元，折后應付款總額為300000元。2.買受人享受上述折扣后，此前已經(jīng)支付的費用一概不退，出賣人按原購房價出具發(fā)票，買受人付清購房款后，憑全部收據(jù)向出賣人換取購房發(fā)票及房產(chǎn)證原件。3.分期付款約定如下：（1）買受人在簽訂本補充協(xié)議當天，一次性支付出賣人10000元；（2）買受人在2014年6月30日前，一次性支付出賣人50000元；（3）買受人繳清上述兩筆合計60000元款項后，可憑*號鋪的全部收據(jù)，向出賣人換取*號鋪的購房發(fā)票及房產(chǎn)證原件；（4）自2014年7月起，買受人按20000元/月的最低標準，在每月30日前向出賣人交付分期款，直至余款240000元全部付清為止；（5）買受人繳清240000元余款后，可憑94號鋪的全部收據(jù)，向出賣人換取94號鋪的購房發(fā)票及房產(chǎn)證原件。（6）買受人按期付清余款后，原合同視為全部履行完畢，所有費用均已結(jié)清，雙方互不追究法律責任。（7）買受人逾期支付的，出賣人有權(quán)取消折扣優(yōu)惠，并有權(quán)要求買受人在逾期之日按原合同約定的購房款金額，一次性付清購房余款。同時，買受人還需按原合同約定的違約金計算標準，自逾期之日起支付違約金。

上述補充協(xié)議簽訂后，巫某某按照協(xié)議約定向陳某某支付了第一期和第二期合計60000元購房款，此后即未再按照補充協(xié)議約定支付購房余款。

陳某某提交查冊日期為2015年11月27日的《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》顯示：廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號首層*號鋪已登記至巫某某名下，登記地址為廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號*房。廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號首層*號鋪已登記至巫某某名下，登記地址為廣州市白云區(qū)西槎路同雅苑同雅街*號*房。

以上事實，有商鋪買賣合同、確認書、補充協(xié)議、廣州市不動產(chǎn)登記查冊表及當事人陳述等證據(jù)證實。

本院認為：陳某某與巫某某于2010年12月16日簽訂的兩份《商鋪買賣合同》及雙方于2014年6月13日簽訂的《補充協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，未違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守履行。涉案兩個商鋪已由房管部門登記在巫某某名下，基于公平合理和等價有償原則，陳某某有權(quán)要求巫某某付清剩余房價款。雙方在《補充協(xié)議》中約定將《商鋪買賣合同》中的按揭付款轉(zhuǎn)為分期付款，巫某某在支付60000元房款后即未按照補充協(xié)議的約定支付剩余購房款，按照雙方約定，陳某某有權(quán)取消折扣優(yōu)惠，并有權(quán)要求巫某某在逾期之日按原合同約定的購房款金額，一次性付清購房余款，并按照原合同約定的違約金計算標準，自逾期之日起支付違約金?，F(xiàn)陳某某要求巫某某一次性付清購房余款270000元及支付違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。但對于違約金的標準，雙方約定每日1.5‰的標準過高，根據(jù)公平原則，本院酌情調(diào)整為按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準（即在中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率基礎上上浮50%）計付。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定,判決如下：

一、在本判決生效之日起五日內(nèi)，巫某某向陳某某支付購房款270000元及違約金（違約金以270000元為本金，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率基礎上上浮50%，自2014年8月1日起計算至實際清償之日止，違約金以本金為限）；

二、駁回陳某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費5500元（已由原告陳某某預交），由被告巫某某負擔并于本判決生效之日起三日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于廣州市中級人民法院。

審　判　長　　王麗美

人民陪審員　　劉少珍

人民陪審員　　劉桂英

二〇一六年三月十日

書　記　員　　鄭萍軍

買賣合同糾紛