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廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）穗中法民二終字第1586號(hào)

上訴人（原審原告）：廣州市某某物業(yè)管理有限公司。住所地：廣東省廣州市南沙區(qū)。

法定代表人：陳某某，職務(wù)：董事。

委托代理人：彭歆，廣東法納川穹律師事務(wù)所律師。

委托代理人：潘美玉，廣東法納川穹律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：廣東某某投資有限公司。住所地：廣東省廣州市天河區(qū)。

法定代表人：黃某，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：肖鋒，廣東格林律師事務(wù)所律師。

委托代理人：王玉龍，廣東格林律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某公司”）、廣東某某投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某公司”）因合作合同糾紛一案，不服廣東省廣州市南沙區(qū)人民法院（2015）穗南法民二初字第64號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，案外人廣州番禺大興制鞋實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大興公司”）是現(xiàn)坐落廣州市某某鎮(zhèn)興業(yè)路工業(yè)廠房（共十幢建筑物，用地面積24186平方米，建筑面積合共39188.60平方米）的產(chǎn)權(quán)人，該公司持有上述房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》。2014年5月28日，大興公司出具《委托書》，委托廣州市番禺區(qū)某某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司（現(xiàn)變更名稱為廣州市南沙區(qū)某某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，以下稱某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司）將上述物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租、合租，并代為簽訂租賃協(xié)議等。2014年5月29日，某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司（為甲方）與廣州雍富酒店有限公司（為乙方）簽訂《物業(yè)租賃合同》，其中約定：“甲方同意將坐落于某某鎮(zhèn)興業(yè)路8號(hào)（即原大興制鞋實(shí)業(yè)有限公司）出租給乙方使用。該物業(yè)占地面積24186平方米，建筑面積47077.79平方米（其中框架結(jié)構(gòu)40092.37平方米，混合結(jié)構(gòu)244.45平方米，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)6740.97平方米）。該租賃物業(yè)土地現(xiàn)狀屬工業(yè)用地性質(zhì)，該租賃物業(yè)用途為工業(yè)用途。乙方取得該物業(yè)用途的合法審批手續(xù)后，如需在租賃期內(nèi)變更用途的，應(yīng)事先與甲方協(xié)商確定辦理變更該物業(yè)用途所需費(fèi)用的承擔(dān)主體后，再報(bào)經(jīng)甲方事先書面同意。租賃期限為2014年6月1日起二十年等”。2014年8月28日，某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司、廣州雍富酒店有限公司以及本案某某公司共同簽訂了《物業(yè)租賃合同變更補(bǔ)充協(xié)議》，約定上述《物業(yè)租賃合同》原乙方廣州雍富酒店有限公司更改為某某公司，原《物業(yè)租賃合同》中有關(guān)的承租人的權(quán)利義務(wù)均由某某公司承擔(dān)、履行等。2014年8月10日，某某公司因委托某某公司全權(quán)代表負(fù)責(zé)辦理南沙區(qū)某某鎮(zhèn)某某廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)而向某某公司出具了《委托書》，內(nèi)容為：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的聘請(qǐng)及合同簽訂，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批、裝修施工等開業(yè)前的建設(shè)工作。2014年9月8日，某某公司（為甲方）與某某公司（為乙方）簽訂《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，其中約定：“本項(xiàng)目為租賃更新改造項(xiàng)目（原大興制鞋廠所屬建筑物），建筑面積47077.79平方米，現(xiàn)狀交付，租賃期20年，甲方與大興制鞋廠物業(yè)所有人的租賃合同已簽署。甲方提供已租賃的大興鞋廠現(xiàn)狀供雙方合作，共同參與該商業(yè)改造項(xiàng)目前期規(guī)劃籌備工作，整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，按雙方協(xié)商比例分配面積。其中甲方分配經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所占總建筑面積的28%（為13181.78平方米），乙方占72%（為33896.01平方米）。該項(xiàng)目是由甲方經(jīng)過艱苦努力，通過合法程序取得的商業(yè)改造項(xiàng)目，前期投入了大量人力、物力、財(cái)力，乙方同意認(rèn)定甲方前期包干費(fèi)用人民幣為680萬元（其中包括原大興制鞋廠所屬物業(yè)租賃保證金200萬元等）。乙方已經(jīng)支付甲方合作意向金100萬元，自雙方簽訂本協(xié)議書五日內(nèi)，乙方向甲方支付前期包干費(fèi)用余額580萬元和屬甲方部分二次裝修（自行室內(nèi)裝修）首期320萬元，合計(jì)900萬元。乙方支付完上述款項(xiàng)后甲方兩日內(nèi)交付72%的股權(quán)和法人給乙方。其余屬甲方面積部分二次裝修費(fèi)（自行室內(nèi)裝修）998.178萬元，乙方應(yīng)分兩次支付給甲方，分別于2014年10月30日前付500萬元和于2014年12月30日前付498.178萬元。本協(xié)議書簽訂后，甲方提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證書等有權(quán)開發(fā)和租賃的憑證、批文給乙方，便于招商及注入資金。乙方違反本協(xié)議其他條款的支付義務(wù)，按合同總金額1998.179萬元為基數(shù)每日以萬分之五計(jì)收違約金支付給甲方，超過九十日的，甲方有權(quán)解除合同，不予退還其已經(jīng)交納的費(fèi)用及其投入費(fèi)用等”。之后，某某公司只支付了3000000元給某某公司，余款至今拖欠。2014年11月20日，某某公司向某某公司發(fā)出《通知》，內(nèi)容為：“貴司參與投資的廣州某某廣場(chǎng)裝修項(xiàng)目因還未完善報(bào)建手續(xù)，現(xiàn)根據(jù)上級(jí)主管部門要求該項(xiàng)目需暫時(shí)停工，待辦理完該項(xiàng)目《建設(shè)工程施工許可證》后才能正常進(jìn)行施工建設(shè)”。同日，某某公司通知某某公司取消其于2014年8月10日簽發(fā)的《委托書》。2014年12月26日，因某某公司未按合同約定的期限付款，某某公司以特快專遞的方式向某某公司發(fā)出《解除合同通知書》但該快遞遭某某公司拒收。2015年1月6日，某某公司在南方都市報(bào)第D05版刊登了公告，公告解除與某某公司簽訂的《合作協(xié)議》事實(shí)。2015年4月3日，某某公司委托其代理人到原審法院簽收了本案起訴狀副本及應(yīng)訴材料等。當(dāng)日，某某公司向原審法院提起訴訟【案號(hào)：（2015）穗南法民二初字第158號(hào)】，要求判令解除雙方簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，由本案某某公司退還300萬元保證金及利息等。2015年4月28日，本案某某公司針對(duì)某某公司上述訴請(qǐng)?zhí)岢龇丛V，反訴要求本案某某公司支付其代墊的工人工資、工程款共3820000元，支付延期完工租金損失1666665元，支付逾期付款違約金1178925.61元，賠償可得利益租金差額損失5764451.65元等。2015年5月27日，某某公司要求變更上述案件第一項(xiàng)訴請(qǐng)為請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》無效。2015年7月14日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局南沙區(qū)分局及廣州市規(guī)劃局南沙分局向原審法院發(fā)出《關(guān)于某某物業(yè)公司更新改造事宜的復(fù)函》，確認(rèn)某某廣場(chǎng)商業(yè)改造項(xiàng)目并未向政府主管部門申請(qǐng)進(jìn)行改造，某某廣場(chǎng)地塊現(xiàn)為工業(yè)用途，已納入南沙區(qū)“三舊”改造表圖建庫(kù)范圍內(nèi)，符合“三舊”改造政策條件，需由業(yè)主提出“三舊”改造申請(qǐng)，交由區(qū)三舊改造辦公室辦理審批手續(xù)。原審訴訟過程中，某某公司表示即使法院認(rèn)定合同有效，其也不愿意繼續(xù)履行涉案《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》。雙方當(dāng)事人在庭審中均表示涉案合同解除的后果無需在本案處理。

某某公司向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：確認(rèn)某某公司、某某公司雙方于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》于2014年12月26日解除。原審訴訟期間，某某公司變更上述訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求法院判決確認(rèn)某某公司、某某公司雙方于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已經(jīng)解除。

原審法院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，某某公司于雙方簽約前已出具委托書委托某某公司辦理項(xiàng)目報(bào)批等手續(xù)，且涉案合作合同已明確訂明某某公司與大興制鞋廠物業(yè)所有人的租賃合同已簽署，故某某公司對(duì)涉案合作項(xiàng)目的現(xiàn)狀及用途均是清晰的，本案不存在某某公司欺詐的事實(shí)。某某公司與涉案物業(yè)的業(yè)主之間是屬于房屋租賃關(guān)系，非土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系，不需要政府部門的審批，故涉案土地來源無論是購(gòu)買還是行政劃撥，均不影響涉案合作合同的效力。涉案物業(yè)為合法建筑物，即使該物業(yè)未按規(guī)定用途使用，也不必然導(dǎo)致涉案合作合同無效?，F(xiàn)涉案物業(yè)二次裝修尚未完工，故本案不存在物業(yè)未經(jīng)消防驗(yàn)收就投入使用的問題。某某公司通過廣州雍富酒店有限公司以轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)的方式取得涉案物業(yè)的承租權(quán)并不不當(dāng)。綜上，某某公司于本案提出的關(guān)于合同無效的抗辯主張均不能成立，原審法院不予支持。涉案《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行。涉案合同明確約定某某公司超過約定的付款期限九十天，某某公司有權(quán)解除合同，故某某公司現(xiàn)根據(jù)某某公司逾期付款的事實(shí)要求解除涉案合同符合合同約定的條件，原審法院予以支持。鑒于某甲公司于2015年4月3日也向原審法院起訴要求解除涉案合同，并于訴訟期間表示其無意繼續(xù)履行合同，故原審法院確認(rèn)涉案《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已于2015年4月3日解除。應(yīng)當(dāng)指出，某某公司逾期付款只是合同解除的原因之一，由于涉案商業(yè)改造項(xiàng)目至今未通過審批，涉案合同目的能否實(shí)現(xiàn)目前仍是不確定的因素，此事由也屬于合同解除的原因，而某某公司在項(xiàng)目未得到審批的情況下就與某某公司簽訂合同，也有過錯(cuò)，故原審法院認(rèn)定對(duì)于涉案合同的解除雙方當(dāng)事人具有同等過錯(cuò)。

原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款的規(guī)定作出如下判決：某某公司與某某公司于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已于2015年4月3日解除。原審案件受理費(fèi)100元，由某某公司承擔(dān)50元，某某公司承擔(dān)50元。

判后，上訴人某某公司不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、原審判決對(duì)于合作協(xié)議解除時(shí)間的認(rèn)定錯(cuò)誤，合同解除時(shí)間應(yīng)以某某公司登報(bào)公告解除合同之日為準(zhǔn)，即2015年1月6日。2014年底，因某某公司棄工地不顧，失去聯(lián)系，未妥善處理施工隊(duì)，導(dǎo)致發(fā)生農(nóng)民工集體討薪糾紛，某某公司倉(cāng)促之下接管工地處理相關(guān)事宜。期間，某某公司多次電話聯(lián)系某某公司前來解除合同均未得到回應(yīng)。后某公司通過快遞的方式通知解除合同（快遞單上已備注內(nèi)文件為解除合作協(xié)議通知書），但因某某公司未在工商登記注冊(cè)地址辦公，沒有實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，且某某公司的負(fù)責(zé)人故意失聯(lián)，導(dǎo)致快遞被退回。后某公司又于2015年1月6日通過報(bào)紙公告的方式送達(dá)。二、本案為確認(rèn)之訴，某某公司在原審的訴請(qǐng)為確認(rèn)合同已解除，某某公司未在本案中提出相關(guān)反訴或反駁意見［而是通過另行起訴主張合同無效。該案已立案，案號(hào)為（2015）穗南法民二初字第158號(hào)）］，雙方均未在原審中訴請(qǐng)?zhí)幚砗贤獬蚝徒獬?zé)任比例承擔(dān)。根據(jù)不告不理的原則，法院的審理范圍應(yīng)以各方當(dāng)事人的訴請(qǐng)為限，不得超出范圍審理。三、原審判決中“涉案商業(yè)改造項(xiàng)目未通過審批也是合同解除原因之一”的認(rèn)定，既超越了雙方約定的解除條件，又不符合法定解除條件。合作協(xié)議并未約定涉案商業(yè)改造項(xiàng)目未通過審批可以解除合同，原審判決中該事實(shí)引起合同解除的認(rèn)定沒有合同約定依據(jù)。原審法院認(rèn)為涉案商業(yè)改造項(xiàng)目未通過審批可能導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該認(rèn)定的法律依據(jù)為合同法第九十四條規(guī)定的法定解除權(quán)第四款。適用該款行使法定解除權(quán)的條件是一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為。本案中，某某公司從未有任何違約行為，關(guān)于涉案項(xiàng)目需要審批的事實(shí)，某某公司亦在簽約前出具授權(quán)委托書給某某公司，明確告知項(xiàng)目現(xiàn)狀，并在合同中約定所有手續(xù)和費(fèi)用均由某某公司負(fù)責(zé)，故本案不具備法定解除條件。四、國(guó)土部門已明確答復(fù)該項(xiàng)目可進(jìn)行商業(yè)改造，該答復(fù)可證明合同目的完全可以實(shí)現(xiàn)，不存在不確定。退一萬步說，即使未來出現(xiàn)其他情形導(dǎo)致合同目的實(shí)現(xiàn)存在不確定性，在雙方未有約定時(shí)，也必須等到其他不確定情形出現(xiàn)時(shí)方可解除合同。根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局南沙分局向原審法院出具的《關(guān)于某某物業(yè)公司更新改造事宜的復(fù)函》中確認(rèn)了某某廣場(chǎng)地塊已納入南沙區(qū)“三舊”改造表圖建庫(kù)范圍內(nèi)，符合“三舊”改造政策條件。只要業(yè)主提出改造申請(qǐng)，交由三舊改造辦公室辦理審批手續(xù)，即可通過審批。因此，國(guó)土及房屋管理分局明確說明，該商業(yè)改造項(xiàng)目是符合改造條件，可以辦理并通過改造審批。原審法院主觀將涉案商業(yè)改造項(xiàng)目開發(fā)的階段現(xiàn)狀直接定義為項(xiàng)目開發(fā)結(jié)果，并認(rèn)定項(xiàng)目無法獲得審批而導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，完全沒有任何法律依據(jù)。五、本案所涉合作協(xié)議的基本框架為某某公司提供物業(yè)，某某公司負(fù)責(zé)后續(xù)改造，改造完成后雙方按照比例分配收益。某某公司的主要義務(wù)為按現(xiàn)狀交付物業(yè)，涉案商業(yè)改造項(xiàng)目的申請(qǐng)審批義務(wù)和實(shí)際改造等義務(wù)均由某某公司承擔(dān)。項(xiàng)目暫時(shí)未獲審批的根本原因在于某某公司從未積極履行申請(qǐng)義務(wù)，存在嚴(yán)重過錯(cuò)，負(fù)全部責(zé)任，與某某公司無關(guān)。2014年8月10日，即某某公司與某某公司尚未簽到合作協(xié)議前，某某公司向某某公司出具了委托書，由某某公司負(fù)責(zé)辦理報(bào)建手續(xù)。從該行為可以看出，某某公司在合同簽訂之前明確知曉該項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括未通過審批等具體情況。涉案合同第四條約定：該項(xiàng)目整體規(guī)劃、裝修工程等所有費(fèi)用（含報(bào)建費(fèi)）均由某某公司負(fù)責(zé)投入。此條約定雖未明確約定報(bào)建義務(wù)由某某公司承擔(dān)，但結(jié)合某某公司出具的委托書融會(huì)理解，可以看出是由某某公司負(fù)責(zé)報(bào)建義務(wù)。合同簽訂后，某某公司又多次在會(huì)議中提醒和督促某某公司辦理報(bào)批手續(xù)，某某公司從未提出異議，反倒是以各種理由來拖延。據(jù)該一系列行為可看出雙方當(dāng)時(shí)對(duì)報(bào)批義務(wù)由某某公司承擔(dān)并無分歧。因此，項(xiàng)目暫時(shí)未獲審批的責(zé)任在于某某公司，與某某公司無關(guān)。故上訴請(qǐng)求判令：1.部分撤銷原審判決，改判確認(rèn)某某公司與某某公司簽署的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已于2015年1月6日解除；2.糾正原審判決對(duì)于涉案合同的解除某某公司具有同等過錯(cuò)的錯(cuò)誤事實(shí)認(rèn)定，改判解除合同的責(zé)任由某某公司全部承擔(dān)；3.訴訟費(fèi)用全部由某某公司承擔(dān)。

針對(duì)某某公司的上訴請(qǐng)求和理由，某某公司答辯稱：涉案合作協(xié)議自始無效，無需通過反訴或另行起訴確認(rèn)。涉案項(xiàng)目未獲審批，責(zé)任在于某某公司，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)責(zé)任。

判后，上訴人某某公司亦不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、某某公司與某某公司于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》屬于無效合同。理由如下：1.按照某某公司的主張和說法，案涉項(xiàng)目系廣州雍富酒店公司通過公開、公平的招投標(biāo)的方式取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。但《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十八條規(guī)定：“中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。”既然廣州雍富酒店公司作為中標(biāo)人，就應(yīng)當(dāng)以原標(biāo)書設(shè)定的范圍和資質(zhì)、要求等進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，而不是“轉(zhuǎn)身”就轉(zhuǎn)讓給某某公司。廣州雍富酒店公司這一轉(zhuǎn)手行為，違反前述法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。至于轉(zhuǎn)手行為背后是否有不可告人的目的，或許由有關(guān)部門嚴(yán)查后即可得知。2.某某公司受某某公司之邀請(qǐng)，前來洽談合作開發(fā)事宜時(shí)，出示了廣州市南沙區(qū)某某鎮(zhèn)下屬的集體企業(yè)某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司與其簽訂的各項(xiàng)協(xié)議，并聲稱有政府支持運(yùn)作該項(xiàng)目，完全可放心投資經(jīng)營(yíng)。某某公司在與某某公司簽訂合作協(xié)議時(shí)，并未向某某公司說明案涉土地為行政劃撥用地，合作協(xié)議的簽訂存在某某公司欺詐某某公司的情況，且某某公司用行政劃撥用地進(jìn)行商業(yè)改造，沒有合法手續(xù)，損害了國(guó)家利益。因此，合作協(xié)議依照合同法52條第1款，應(yīng)為無效合同。且經(jīng)某某公司后來核實(shí)，業(yè)主大興公司通過行政劃撥的方式取得涉案土地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。而某某公司承租該項(xiàng)目后，用于商業(yè)開發(fā)，土地用途自然應(yīng)當(dāng)依法變更為商業(yè)用地（這也是某某公司在引進(jìn)各家建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)施工、開發(fā)后，后被上級(jí)主管部門叫停的根本原因）。而某某公司通過欺騙的手段一再承諾涉案項(xiàng)目沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，“有某某政府”支持，審批手續(xù)很容易就辦到。結(jié)果造成目前的停工、停建狀態(tài)。（土地管理法第五十六條建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。）某某物業(yè)擅自將承租的土地性質(zhì)為工業(yè)用途的物業(yè)變更為商業(yè)用途，改變了土地用途，未經(jīng)土地主管部門（南沙區(qū)國(guó)土資源局）的同意，更未經(jīng)南沙區(qū)人民政府的批準(zhǔn)。同時(shí)，因涉案租賃物業(yè)位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，改變用途還依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)過南沙區(qū)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或同意。另根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》“第四十四條劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。而本案中，無論是出租人大興制鞋公司，還是承租人某某公司，都未按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條向行政主管部門申請(qǐng)報(bào)批并獲得批準(zhǔn)。原審法院僅僅依照廣州市國(guó)土資源局南沙分居和廣州市規(guī)劃局南沙分局的一封復(fù)函（即認(rèn)為該地塊符合三舊改造條件，但未報(bào)批）就武斷認(rèn)定案涉項(xiàng)目的出租和開發(fā)行為是合法的，顯然于法相悖。這與條例和土地管理法的立法本意是矛盾的。某某公司認(rèn)為，上述法律規(guī)定和行政法規(guī)同屬于效力性法律強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。退一步講，假設(shè)政府部門一直對(duì)案涉項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)不知情、未批準(zhǔn)，也未要求某某公司或業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金，僅僅是業(yè)主單位和某某經(jīng)濟(jì)公司私下收取租金，這些本屬于國(guó)有資產(chǎn)和國(guó)家利益的財(cái)產(chǎn)都源源不斷進(jìn)入私人腰包，完全符合合同法第五十二條關(guān)于合同無效的規(guī)定要件。因此某某公司認(rèn)為，因某某發(fā)展公司與廣州雍富酒店公司簽訂的《物業(yè)租賃合同》違法法律強(qiáng)制性規(guī)定和損害國(guó)家利益而無效，自然導(dǎo)致某某公司與某某公司于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》無效。3.案涉項(xiàng)目至今還未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也導(dǎo)致協(xié)議無效。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條出租人就未取得或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在原審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案在法庭辯論結(jié)束前直到現(xiàn)在，案涉項(xiàng)目都未取得。而本案全部應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于某乙公司。二、原審判決認(rèn)定合同解除歸責(zé)于雙方，且具有同等過錯(cuò)，顯然有失公正。1.原審判決僅僅按照協(xié)議約定的部分內(nèi)容就認(rèn)定某某公司有違約行為，而未綜合認(rèn)定協(xié)議約定的內(nèi)容。《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》第八條第5項(xiàng)同時(shí)約定“本協(xié)議簽訂后，甲方提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證書等有權(quán)開發(fā)和租賃的憑證和批文給乙方，便于招商及注入資金”，某某公司在庭審中多次提到這一條約定的意圖和背景：涉案項(xiàng)目雖然由某某公司委托某某公司負(fù)責(zé)聘請(qǐng)各家建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)施工和裝修，但基本的憑證尤其是批文是需要某某公司提供的，而協(xié)議在簽訂后，某某公司未履行合同義務(wù)。反而某某公司一方的負(fù)責(zé)人，到處湊集資金、聯(lián)絡(luò)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等等。因?yàn)槟衬彻咀鳛榈谝皇殖凶馊耍徽撌菂f(xié)調(diào)業(yè)主也好，還是協(xié)調(diào)政府也好，都需要某某公司一方出面解決。某某公司只是某某公司引入的投資方和合作方，沒有能力能憑空就獲得批文或建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，對(duì)此，原審法院只字未提，有失偏頗。在合同履行合同過程中，顯然某某公司的過錯(cuò)責(zé)任更大，甚至應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部民事責(zé)任。2.原審法院也認(rèn)定，“案涉項(xiàng)目商業(yè)改造項(xiàng)目至今未通過審批，合同目的能否實(shí)現(xiàn)仍是不確定的因素，”但根據(jù)上述分析，根據(jù)合同相對(duì)性的原則，這一原因是某某公司一方造成。原審法院在認(rèn)定過錯(cuò)責(zé)任大小上，顯然有意偏袒了某某公司。故上訴請(qǐng)求判令：1.撤銷（2015）穗南法民二初字第64號(hào)民事判決書，駁回某某公司訴訟請(qǐng)求；2.確認(rèn)某某公司與某某公司于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》無效；3.判決某某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

針對(duì)某某公司的上訴請(qǐng)求和理由，某某公司答辯稱：本案雙方屬于合作關(guān)系，而非土地轉(zhuǎn)讓或租賃合同關(guān)系。合同解除后的責(zé)任問題不屬于本案審理范疇。我方在本案形式約定的合同解除權(quán)，于法有據(jù)。涉案合同解除原因在于某某公司沒有履行合作合同約定的義務(wù)。

經(jīng)審理，原審法院查明事實(shí)正確，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案為合作合同糾紛。某某公司起訴要求確認(rèn)涉案《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已經(jīng)解除，某某公司則答辯認(rèn)為《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》無效，故不存在合同解除問題。本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：其一，《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》的效力問題；其二，如果《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》有效，該協(xié)議在某某公司提起本案訴訟之時(shí)是否已經(jīng)解除。對(duì)此，本院認(rèn)為：關(guān)于涉案合作協(xié)議效力問題。第一，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。某某公司主張涉案合作協(xié)議無效，應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明涉案合作協(xié)議符合法律規(guī)定的無效情形。第二，某某公司在其上訴狀中，主要認(rèn)為涉案合作協(xié)議違反《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)土地管理相關(guān)規(guī)定及涉案工程未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而無效。但縱觀《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》全文，雙方簽訂涉案合作協(xié)議的目的及為此承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)為合作進(jìn)行大興制鞋廠所屬建筑物更新改造，而并非就涉案建筑物所在土地轉(zhuǎn)讓、出租、承包等內(nèi)容進(jìn)行約定。也即，某某公司如何從案外人處獲得涉案項(xiàng)目工程與本案某某公司與某某公司的合作關(guān)系分屬兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系性質(zhì)。在某某公司獲得涉案工程改造項(xiàng)目未被依法認(rèn)定為無效的情況下，某某公司以某某公司另案行為無效主張本案雙方合作法律關(guān)系無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。綜上，本院確認(rèn)《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

關(guān)于涉案合作協(xié)議是否已經(jīng)解除的問題。本院認(rèn)為：第一，依照《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》第十條的約定，某某公司在未如約履行付款義務(wù)時(shí)，某某公司有單方解除權(quán)。關(guān)于某某公司付款義務(wù)的約定，雙方在《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》中并未附加前置條件，并未約定某某公司須完成特定義務(wù)作為某某公司付款的前提條件。某某公司未按照合同約定履行付款義務(wù)，某某公司有權(quán)要求單方解除合同，合同解除的效力自解除通知送達(dá)某某公司之日起生效。因某某公司未能提供證據(jù)證明其郵寄送達(dá)給某某公司的《解除合同通知書》被對(duì)方收取。因此，本院確認(rèn)以某某公司2015年1月6日在南方都市報(bào)刊登解除合同公告之日，作為涉案合作協(xié)議解除之日。第二，合作協(xié)議解除后雙方責(zé)任承擔(dān)問題，是合同解除后的后續(xù)問題。而各方責(zé)任的最終確定，需綜合考慮在合同解除前、合同有效履行期間各方的過錯(cuò)。而在本案，某某公司僅起訴要求確認(rèn)涉案合作協(xié)議的解除狀態(tài)，且明確表示合作協(xié)議解除后的責(zé)任承擔(dān)問題在另案解決。因此，本案只需考慮某某公司是否有權(quán)行使約定的合同解除權(quán)。至于雙方在履約過程中有無過錯(cuò)，以及解除合同后的責(zé)任承擔(dān)問題，應(yīng)在另案處理合同解除后雙方責(zé)任承擔(dān)問題中予以審查，本案應(yīng)不做審理。

綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但在認(rèn)定合作協(xié)議解除時(shí)間上稍有不當(dāng)，本院予以更正，原審判決適用法律正確，審判程序合法。某某公司的上訴請(qǐng)求和理由部分有理，對(duì)其有理部分本院予以支持，其他部分依法予以駁回；某某公司的上訴請(qǐng)求和理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采信。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

變更廣東省廣州市南沙區(qū)人民法院（2015）穗南法民二初字第64號(hào)民事判決為：上訴人廣州市某某物業(yè)管理有限公司與上訴人廣東某某投資有限公司于2014年9月8日簽訂的《南沙區(qū)某某鎮(zhèn)大興鞋廠（某某廣場(chǎng)）商業(yè)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》已于2015年1月6日解除。

二審案件受理費(fèi)200元，由上訴人廣州市某某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)100元，由上訴人廣東某某投資有限公司負(fù)擔(dān)100元。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　譚衛(wèi)東

審　判　員　　張朝暉

代理審判員　　湯　瑞

二〇一五年十二月二日

書　記　員　　林燕貞

合同糾紛