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上海市閔行區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）閔民五（民）初字第288號

原告黃某某。

委托代理人聶海軍，上海儒君律師事務(wù)所律師。

委托代理人賈志，上海儒君律師事務(wù)所律師。

被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司。

法定代表人張某某。

委托代理人徐煜，上海市中信正義律師事務(wù)所律師。

被告徐某某。

原告黃某某與被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司、徐某某確認合同無效糾紛一案，本院于2014年1月16日立案受理。依法由代理審判員章國棟適用簡易程序公開進行了審理。原告黃某某的委托代理人聶海軍、賈志，被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理人徐煜，被告徐某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黃某某訴稱，1999年，其經(jīng)上海市體育運動委員會（以下簡稱市體委）分配，得到上海市閔行區(qū)漕寶路***弄***號***室房屋，即本案系爭房屋，以公租房的性質(zhì)居住使用。據(jù)原告了解，涉案的**新村小區(qū)于1992年由上海海*房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱海*公司）開發(fā)建設(shè)。由于當時海*公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，故掛靠在被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱*寶公司），由被告*寶公司立項開發(fā)。1998年，海*公司為獲取經(jīng)營資金，將包括本案系爭房屋在內(nèi)的**新村小區(qū)中的76套房屋，以預(yù)售方式出售給其員工，套取銀行貸款。1999年，上海市徐匯區(qū)人民政府、市體委等單位分別向海*公司購買了包括本案系爭房屋在內(nèi)的**新村小區(qū)的房屋，并分配給包括原告在內(nèi)的相關(guān)人員。鑒于上述原因，導(dǎo)致原告于2006年想按照上海市公租房出售規(guī)定，用工齡將系爭房屋購買為產(chǎn)權(quán)房時，才發(fā)現(xiàn)系爭房屋的權(quán)利人為被告徐某某，且被告徐某某購買系爭房屋時還辦理了銀行抵押貸款。目前，涉案的**新村小區(qū)房屋上的銀行貸款抵押問題，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理下已經(jīng)得以解決。原告認為，兩被告雖然簽訂了內(nèi)銷房出售合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但兩被告簽訂合同的真實目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩蓋其非法融資的目的，侵害了第三人的利益，應(yīng)屬無效合同。故原告訴至法院，要求判令：1、確認被告*寶公司與被告徐某某簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效；2、被告*寶公司與被告徐某某將上海市閔行區(qū)漕寶路***弄***號***室房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告*寶公司名下。

被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，關(guān)于原告經(jīng)分配取得系爭房屋并居住使用等情況，被告并不知曉，但從原告已經(jīng)提供的證據(jù)材料來看，其有理由相信原告所述系客觀真實情況。被告*寶公司并非**新村小區(qū)的真正開發(fā)商，該小區(qū)實際上是由海*公司出資、開發(fā)。被告*寶公司僅是向其提供土地，但由于當時條件所限，沒有將土地使用權(quán)變更登記至海*公司名下。因此，被告*寶公司僅僅是名義上的開發(fā)商，涉及該小區(qū)房屋的出售、抵押等情況，被告*寶公司均不知曉，亦非被告*寶公司的真實意思表示。

被告徐某某辯稱，當時，其是上海市****企業(yè)管理有限公司（以下簡稱****公司）的員工。當時，****公司稱員工可以買期房，其也僅知曉這個情況，后面的手續(xù)都是****公司辦理的，證據(jù)材料上的簽字也都是假的，其并不知情。由于系爭房屋權(quán)利人登記在其名下，導(dǎo)致其無法申請經(jīng)濟適用房，其也遭受到巨大損失。因此，涉案房屋的具體情況其不清楚，涉案房屋的相關(guān)費用亦與其無關(guān)。

經(jīng)審理查明，本案涉案的上海市閔行區(qū)漕寶路****弄**新村住宅小區(qū)由被告*寶房產(chǎn)公司立項建設(shè)開發(fā)，由海*公司投資參建。海上新村住宅產(chǎn)權(quán)人為*寶公司。**新村住宅小區(qū)建成后由上海市**物業(yè)管理公司負責(zé)提供物業(yè)管理服務(wù)。

1998年7月30日，被告*寶公司與徐某某簽訂《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》，合同約定被告*寶公司將本案系爭房屋轉(zhuǎn)讓給被告徐某某，價格為人民幣（以下幣種相同）141，243元。同時，該合同第四條確認，被告徐某某已于合同簽訂前支付了部分房價款61，243元。1998年9月18日，被告徐某某與中國建設(shè)銀行上海市閔行支行（以下簡稱建行閔行支行）簽訂《個人住房商業(yè)性借款合同》及《個人住房抵押合同》，以本案系爭房屋作為抵押擔(dān)保，借款80，000元，借款期限十年。雙方辦理了抵押登記，由建行閔行支行取得系爭房屋的抵押權(quán)。同年9月21日，上海市閔行區(qū)公證處對上述《個人住房商業(yè)性借款合同》及《個人住房抵押合同》進行了公證。1999年5月6日，本案系爭房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至被告徐某某名下。

另查明，系爭房屋他項權(quán)利（抵押）登記已經(jīng)由建行閔行支行予以注銷，且由原告辦理了《租用居住公房憑證》后，實際居住使用至今。

上述事實，由原告提供租賃戶為原告的《租用居住公房憑證》，《上海市房地產(chǎn)登記簿》（No************），兩被告共同提交的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、登記申請書》，被告徐某某與建行閔行支行提交的《上海市房地產(chǎn)其他權(quán)利登記申請書》，《上海市房地產(chǎn)登記委托書》，《上海市房屋土地管理局房屋產(chǎn)權(quán)登記收件收據(jù)》，被告*寶公司與徐某某于1998年7月30日簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》（編號***-****），被告徐某某與建行閔行支行于1998年9月18日簽訂的《個人住房商業(yè)性借款合同》、《個人住房抵押合同》，上海市閔行區(qū)公證處于1998年9月21日出具的《具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》（（98）滬閔證經(jīng)字第****號）、《個人住房抵押合同公證書》（（98）滬閔證經(jīng)字第****號），《契稅完稅證》（（98）滬契完*******號），以及當事人的陳述等證據(jù)證明。被告*寶公司、被告徐某某未向本院提供書面證據(jù)。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條明確規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”本案中，被告*寶公司與被告徐某某雖然簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》，以買賣的形式將原屬被告*寶公司名下的本案系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至被告徐某某名下，但被告徐某某并未實際支付購房款，被告*寶公司亦從未將系爭房屋實際交付給被告徐某某居住使用，相反，被告徐某某表示其并不知曉系爭房屋買賣的實際情況，只是在海上世界公司告知員工可以購買期房后，由海上世界公司辦理了后續(xù)的相關(guān)手續(xù)。因此，雙方簽訂《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》，并非真實的房屋買賣意思表示，而是通過虛假房屋買賣行為掩蓋了套取銀行購房貸款的目的，違反了上述《中華人民共和國合同法》之相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的合同應(yīng)為無效合同，自始不具有法律效力。對于被告徐某某提出對簽章與相關(guān)情況并不知曉的抗辯理由，其并未提供證據(jù)加以證明；相反，系爭房屋買賣合同的簽訂，以及相應(yīng)的借款、抵押等手續(xù)均經(jīng)過公證，相較于被告徐某某的口頭抗辯，更具有證明力。故被告徐某某上述抗辯理由缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予采信。兩被告應(yīng)對無效合同的后果承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。鑒于原告實際居住使用系爭房屋至今，本案不存在系爭房屋交付或返還的問題，且目前系爭房屋的抵押已經(jīng)注銷，具備恢復(fù)登記至被告*寶公司名下的基礎(chǔ)與條件，故原告要求確認被告*寶公司與被告徐某某簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效，并由被告*寶公司與被告徐某某將上海市閔行區(qū)漕寶路***弄***號***室房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告*寶公司名下的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)人為被告*寶公司的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時所應(yīng)繳納的相關(guān)稅費，庭審中，原告表示其愿意承擔(dān)，系對其權(quán)利的合法處分，本院予以準許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某某于1998年7月30日簽訂的關(guān)于上海市閔行區(qū)漕寶路***弄***號***室房屋的《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》無效；

二、被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市閔行區(qū)漕寶路***弄***號***室房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司名下。因辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而產(chǎn)生應(yīng)繳納的稅費，由原告黃某某負擔(dān)。

本案案件受理費減半收取計人民幣40元，由被告上海*寶房地產(chǎn)開發(fā)公司、徐某某負擔(dān)（已減免）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

代理審判員　　章國棟

二〇一四年二月二十一日

書　記　員　　張　辰

合同無效糾紛