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上海市嘉定區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）嘉民三（民）初字第369號(hào)

原告劉凱某。

原告劉國(guó)某。

兩原告共同委托代理人王龍杰，上海市萬(wàn)達(dá)律師事務(wù)所律師。

兩原告共同委托代理人曹俊，上海市萬(wàn)達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告上海天*房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司。

法定代表人龐某。

委托代理人王偉某。

委托代理人陸彬某。

原告劉凱某、劉國(guó)某與被告上海天*房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司（下稱“天*公司”）間商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由代理審判員史建穎獨(dú)任審判，并于2014年5月15日公開開庭審理。兩原告共同委托代理人曹俊、被告天*公司之委托代理人王偉某、陸彬某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告劉凱某、劉國(guó)某訴稱，2010年12月，原告向被告購(gòu)買坐落于嘉定區(qū)滬宜公路***弄***號(hào)***層商鋪一套，總價(jià)為2062392元。被告為了銷售商鋪，承諾包租3年，并且3年租金可直接折抵房屋價(jià)款。原、被告約定先行抵扣3年租金收入后原告交付1567418元房?jī)r(jià)款。2010年12月15日，原被告雙方簽訂《上海市商品房出售合同》，合同約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，約定被告在2011年9月30日前向上海市房屋土地資源管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。另約定因被告原因在2011年9月30日之日起30日內(nèi)，原告無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，被告承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房?jī)r(jià)的5%。原告按約支付了房款，但被告至今未辦理價(jià)格申報(bào)和過戶申請(qǐng)手續(xù)。原告于2013年5月起訴要求解除合同、賠償損失，嘉定區(qū)人民法院于2013年9月25日（2013）嘉民三（民）初字第699號(hào)判決書判決駁回原告訴請(qǐng)，但認(rèn)定被告遲延履行協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告可另行主張。故原告訴至法院，要求判令：1、被告賠償原告違約金78370元（按1567418元房?jī)r(jià)款的5%計(jì)算）；2、被告賠償原告代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)的利息5780元（51611.01元＊6.4%＊1年9個(gè)月）。

被告辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。一、合同約定因被告原因在9月30日前未能辦理產(chǎn)證的話，被告才需支付違約金。但（2013）嘉民三（民）初字第699號(hào)案件已經(jīng)查明2011年9月30日前未能辦出產(chǎn)證并非被告原因，故被告不承擔(dān)違約金責(zé)任。2011年10月28日被告繳納辦證費(fèi)用后至系爭(zhēng)房屋被查封期間，未能辦理申領(lǐng)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的原因是原告未提供身份證復(fù)印件，故無(wú)法為原告辦理產(chǎn)證也并為被告之過錯(cuò)。二、原告的第二項(xiàng)訴請(qǐng)?jiān)冢?013）嘉民三（民）初字第699號(hào)案件中已經(jīng)提出，并被法院駁回，故均不應(yīng)支持。

經(jīng)審理查明，2010年12月原、被告協(xié)商購(gòu)買位于《天林商業(yè)廣場(chǎng)》的商鋪時(shí)，雙方確定原告所購(gòu)買的商鋪由被告包租三年，三年租金直接在房屋價(jià)格中予以抵扣，房屋出售合同的價(jià)格為扣除租金后的房?jī)r(jià)。2010年12月15日，原、被告簽訂《上海市商品房出售合同》，約定原告向被告購(gòu)買位于滬宜公路2618弄《天林商業(yè)廣場(chǎng)》22號(hào)1層的房屋，建筑面積為50.72平方米，價(jià)款為1567418元，付款方式為簽約時(shí)支付1067418元，2011年3月15日前支付100000元，2011年6月20日前支付400000元，被告于2011年6月30日前將房屋交付原告，并約定2011年9月30日前由被告向上海市房屋土地資源管理局辦理價(jià)格申報(bào)及過戶申請(qǐng)手續(xù)，申請(qǐng)?jiān)摲课莸姆康禺a(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），因被告原因無(wú)法在2011年9月30日前取得房地產(chǎn)權(quán)證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房?jī)r(jià)款的5%，2011年9月30日之日起的30日內(nèi)，原告仍無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)證，則原告有權(quán)單方解除合同。同日，原告與金玉*公司簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同，約定原告將系爭(zhēng)房屋委托金玉*公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，委托經(jīng)營(yíng)期限為三年，自原告向金玉*公司交付房屋之日起算，如原告未能在開發(fā)商通知的期限內(nèi)與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)的，金玉*公司代為辦理房屋交付手續(xù)，委托經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)租金收益歸金玉*公司所得，房屋的折前總價(jià)為2062392元。嗣后，原告按約支付被告房?jī)r(jià)款1567418元。2011年6月30日金玉*公司代原告與被告辦理了系爭(zhēng)房屋的交付手續(xù)。2011年10月28日，原告交付被告辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證所需的契稅等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)51611.01元。2012年8月17日系爭(zhēng)房屋被上海市浦東新區(qū)人民法院查封。

因未取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，原告曾于2013年將被告訴至我院，原告要求解除原、被告簽訂的商品房出售合同，并要求被告返還購(gòu)房款、支付違約金及利息等。該案中，本院除查明上述事實(shí)外，另查被告于2010年12月23日取得包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。2013年6月19日被告退還原告代辦費(fèi)51611.01元，且該案于2013年9月判決時(shí)系爭(zhēng)房屋已無(wú)權(quán)利限制狀況。故法院以系爭(zhēng)房屋已無(wú)權(quán)利限制狀況、辦理產(chǎn)權(quán)證無(wú)法律上的障礙為由駁回了原告主張解除合同、支付代辦費(fèi)利息等訴請(qǐng)。但同時(shí)認(rèn)為，由于系爭(zhēng)房屋被司法查封等原因，被告一直未能協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告可另行主張。上述判決作出后，雙方均未上訴，判決已生效?，F(xiàn)原告以被告違約為由訴至法院，要求被告支付相應(yīng)的違約金及代辦費(fèi)利息。

本案庭審中，原告表示其于2013年5月要求被告退還代辦產(chǎn)證的費(fèi)用，被告于2013年6月退還了費(fèi)用，且本案第二項(xiàng)訴請(qǐng)?jiān)嬉言冢?013）嘉民三（民）初字第699號(hào)案件中主張過，但因其不認(rèn)可該案判決駁回的理由，故再次提起。

以上事實(shí)有商品房出售合同、委托經(jīng)營(yíng)合同、（2013）嘉民三（民）初字第699號(hào)民事判決書以及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述為證，事實(shí)清楚、證據(jù)充分，依法予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。（2013）嘉民三（民）初字第699號(hào)民事判決書認(rèn)定，因原告系于2011年10月28日才交付被告辦理產(chǎn)權(quán)證所需的相關(guān)費(fèi)用，故被告無(wú)法在合同約定的2011年9月30日前為原告申領(lǐng)系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。但判決書同時(shí)認(rèn)定，由于系爭(zhēng)房屋被司法查封等原因，被告一直未能協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。另外，2011年10月28日被告繳納辦證費(fèi)用后至系爭(zhēng)房屋被查封期間，房屋并無(wú)權(quán)利限制狀況，辦理產(chǎn)權(quán)證并無(wú)障礙，但被告以原告未提供身份證復(fù)印件為由不履行代辦義務(wù)，對(duì)此，本院認(rèn)為，商品房出售合同第一頁(yè)已明確載明原告的證件名稱為身份證，且簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房人需向開發(fā)商提交身份證復(fù)印件亦為交易之慣例，而被告也并未舉證證明其曾要求過原告提交證件而原告拒不提交，故對(duì)被告此抗辯意見，本院不予采信。系爭(zhēng)房屋查封前，被告遲延履行代辦義務(wù)，顯屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同第九條關(guān)于違約金的約定，其實(shí)質(zhì)是對(duì)被告遲延履行辦證義務(wù)的違約責(zé)任之承擔(dān)方式的約定，本案原告之違約金主張可以參照適用。對(duì)于原告的要求賠償代辦費(fèi)利息的訴請(qǐng)，因該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已在前案主張并處理過，依據(jù)一事不再理的原則，應(yīng)予駁回。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告上海天*房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉凱某、劉國(guó)某違約金78370元；

二、駁回原告劉凱某、劉國(guó)某的其他訴訟請(qǐng)求。

負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)1903.75元，減半收取951.87元，由兩原告負(fù)擔(dān)65.37元，由被告負(fù)擔(dān)886.50元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

代理審判員　　史建穎

二〇一四年六月三十日

書　記　員　　楊曉燕

商品房預(yù)售合同糾紛