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上海市普陀區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）普民四（民）初字第814號

原告李某某，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人蔡建、林詩然，上海市海華永泰律師事務(wù)所律師。

被告施某某，男，19**年*月**日出生，漢族。

被告上海百嘉*大酒店有限公司，住所地上海市。

法定代表人施某某，董事長。

原告李某某與被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司（以下簡稱百嘉*大酒店）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陶虹獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人蔡建、被告施某某并作為被告百嘉*大酒店的法定代表人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱，原告為系爭上海市江寧路某弄某號，江寧路某某號底-三層房屋產(chǎn)權(quán)人。2008年5月10日，原告與被告施某某就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》（以下簡稱《房屋租賃合同》），約定原告將系爭房屋出租給被告，租期自2008年5月10日起至2014年5月9日止。合同另對租金、違約責(zé)任等作出約定，同時，原告將其為法定代表人的上海某某花苑大酒店餐飲管理有限公司（以下簡稱某某大酒店）內(nèi)的合計人民幣100萬元（以下幣種均為人民幣）的設(shè)備設(shè)施折算給被告使用。合同簽訂后，被告施某某作為法定代表人，在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營百嘉*大酒店。自2013年1月至2014年1月間，兩被告拖欠租金及設(shè)備使用費。期間，百嘉*大酒店作為系爭房屋實際使用人，因長期不繳納物業(yè)管理費，被法院判決支付物業(yè)管理費及滯納金，原告被判承擔(dān)連帶責(zé)任，為此，原告代百嘉*大酒店繳納了物業(yè)管理費及滯納金。2013年6月19日、8月9日、11月1日，原告分別致函被告施某某，通知解除租賃合同并要求立即遷出系爭房屋，被告施某某為此與2013年8月20日及9月16日共計支付租金200萬元，并于2013年12月1日出具承諾書，承諾于2013年底支付租金100萬元及配合原告辦理退出手續(xù)。屆時，被告未按承諾履行。另外，2013年12月，原告代被告繳付了2013年11月8日至2014年1月9日間欠付的煤氣費用36625.73元。合同期屆滿后，被告不再經(jīng)營，原告于2014年8月12日收回了系爭房屋?，F(xiàn)原告向法院提起訴訟，請求判令：1、確認(rèn)原告與被告施某某簽訂的《房屋租賃合同》于2014年5月9日終止；2、兩被告共同支付自2013年1月1日起至2014年5月9日止的租金及自2014年5月10日起至2014年8月12日止的房屋使用費，均按人民幣27.5萬元／月的標(biāo)準(zhǔn)計付；3、兩被告共同支付自2013年1月起至2014年8月12日止的設(shè)備使用費，按110萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付；4、兩被告共同支付原告代為墊付的2011年5月1日至2013年4月30日間的物業(yè)管理費及滯納金共計140萬元；5、兩被告共同支付原告代為墊付的煤氣費36625.73元（其中2013年11月8日至2013年12月12日為23249.40元，2013年12月12日至2014年1月9日為13376.33元）；6、本案受理費由被告承擔(dān)。

被告施某某、百嘉*大酒店共同辯稱，雙方簽訂的租賃合同至2014年5月9日屆滿，故被告確認(rèn)合同于當(dāng)日終止履行。被告承租系爭房屋后，發(fā)現(xiàn)電機(jī)設(shè)備存在問題，因原告未予解決，致被告無法使用而更換，并添置冰箱餐具灶具。被告支付租金、設(shè)備使用費均至2012年12月底，之后未再支付。至于物業(yè)管理費問題，在合同履行過程中，因三樓屋頂搭建露天花園后漏水，而物業(yè)公司不予修繕，致被告不付物業(yè)管理費。2014年1月15日，原告為煤氣銷戶，方支付了欠付的煤氣費，原告煤氣銷戶的行為，導(dǎo)致作為餐飲企業(yè)的被告無法經(jīng)營。自2014年4月起，被告正式歇業(yè)。至于承諾書，系被告施某某在原告威脅下出具。綜上，因系爭房屋由百嘉*大酒店實際使用，相關(guān)費用亦系百嘉*大酒店支付，故原告全部訴訟請求均應(yīng)由百嘉*大酒店承擔(dān)，被告施某某不應(yīng)承擔(dān)支付義務(wù)。被告不同意原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告為系爭上海市江寧路某弄某號，江寧路某某號底-三層房屋產(chǎn)權(quán)人，該房建筑面積為5573.51平方米，房屋類型為商場。

2008年5月10日，原告作為出租方（甲方）、被告施某某作為承租方（乙方），就系爭上海市江寧路某弄某號，江寧路某某號底-三層房屋出租事宜簽訂《房屋租賃合同》，用途為餐飲酒樓。合同另約定：“甲方于2008年5月10日前向乙方交付房屋，房屋租賃期自2008年5月10日起至2014年5月9日止；該房屋每日每平方米建筑面積租金為1.5元，月租金總計為250000元，該租金二年內(nèi)不變，自第三年起雙方可協(xié)商對租金進(jìn)行調(diào)整；乙方應(yīng)于每月25日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的0.05%支付違約金；先付租金后使用，每月支付一次，期票一年一開，每月25日兌現(xiàn)；甲方交付房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為25萬元，租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，剩余部分無息歸還乙方；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、停車等費用由乙方承擔(dān)，上述費用由乙方直接向有關(guān)收費部門及物業(yè)公司支付；租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)；乙方逾期不支付租金累計超過一個月的，一方可書面通知另一方解除本合同”。合同補(bǔ)充條款約定：“房租每兩年遞增5%；甲方給乙方三個月裝修免租期，從合同簽訂之日起計算”。當(dāng)日，原告李某某作為案外人上海某某花苑大酒店餐飲管理有限公司的法定代表人（甲方），與被告施某某（乙方）另簽訂《設(shè)備使用協(xié)議》，達(dá)成如下協(xié)議：“一、甲方同意將擁有的位于上海江寧路某某號的某某大廈1-3層，即酒店內(nèi)經(jīng)營設(shè)備設(shè)施及裝飾、餐具、家具等物品在六年期限內(nèi)交給乙方使用，乙方同意以每年支付甲方100萬人民幣（每兩年遞增5%）的形式補(bǔ)償甲方投資；二、本協(xié)議同房屋租賃合同同時生效，同時終止。在房屋租賃合同生效時乙方即將使用保證金100萬元交給甲方，甲方將其設(shè)備、設(shè)施等物品移交給乙方，乙方接收后負(fù)責(zé)使用保管日常維護(hù)并按約定將每年使用費與房屋租賃費按月同時支付給甲方，如未按約定支付使用費屬乙方違約，甲方有權(quán)追究乙方違約責(zé)任；三、因經(jīng)營需要乙方可自行負(fù)責(zé)對甲方的設(shè)施、設(shè)備及物品進(jìn)行改造，合同期到，乙方須將可正常使用的完整設(shè)施設(shè)備移交甲方，甲方將保證金退還給乙方”。

合同履行過程中，原告按約將系爭房屋交付被告施某某。2008年9月8日，施某某與案外人高某某作為股東成立上海百嘉*大酒店有限公司，施某某為該公司法定代表人，在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營餐飲酒樓。根據(jù)合同約定，自2012年5月起租金提高至27.5萬元／月，設(shè)備使用費提高至110萬／年。被告支付租金、設(shè)備使用費至2012年12月底，自2013年1月起未再支付。為此，原告于2013年6月19日向被告施某某發(fā)出《律師函》，通知被告解除房屋租賃合同，限期遷出系爭房屋并支付欠付的款項。被告收到函件后，承諾支付欠付租金，但之后未履行承諾，故原告又分別于2013年8月9日、11月1日兩次向被告施某某發(fā)出《律師函》。2013年12月1日，被告施某某出具《承諾書》，內(nèi)容為：“因欠江寧路（百嘉*）房東今年租金215萬元，目前無法支付，本人承諾，1、2013年12月底，支付人民幣100萬元，屆時配合房東辦理自動退出手續(xù)，否則所造成的一切損失均由我方負(fù)責(zé)；2、12月底付清全額欠款，雙方將原合同執(zhí)行到期（以后每月15日前支付房租）”。屆時，因被告仍未履行承諾，欠付各項費用至今，故原告向法院提起訴訟，請求法院依法判決支持如其訴請。

另查，2013年2月1日，案外人上海萬*物業(yè)管理有限公司作為原告，以李某某作為被告、上海百嘉*大酒店有限公司作為第三人，向本院提起（2013）普民四（民）初字第321號物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，請求法院依法判令第三人支付自2011年5月至2013年4月間欠付的物業(yè)管理費及滯納金，被告對上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。2013年5月20日，本院依法作出判決，判令第三人支付原告2011年5月1日至2013年4月30日的物業(yè)管理費（物業(yè)管理費以建筑面積5573.51平方米計，按每月每建筑平方米人民幣5.50元計算）及滯納金人民幣735703.44元、被告對上述付款內(nèi)容負(fù)連帶責(zé)任。判決后，百嘉*大酒店向上海市第二中級人民法院（以下簡稱二中院）提起上訴。2013年7月17日，二中院依法作出“駁回上訴，維持原判”的（2013）滬二中民二（民）終字第1310號終審判決。2013年9月，上海萬*物業(yè)管理有限公司向本院申請執(zhí)行，在本院（2013）普執(zhí)字第3402號案件執(zhí)行過程中，上述當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，被執(zhí)行人李某某共計支付140萬元，故該執(zhí)行案件以和解并履行完畢結(jié)案。

審理中，原告提供上海大眾燃?xì)庥邢薰境鼍叩膽裘麨槟衬炒缶频?013年11月8日至2014年1月9日間的發(fā)票兩張，證明被告欠付煤氣費36625.73元，原告已代為付清。同時，某某大酒店出具情況說明并提供該酒店工商檔案機(jī)讀材料，聲明煤氣戶名雖為某某大酒店，被告承租系爭房屋后未作出變更，因原告既是該公司法定代表人，也是系爭房屋產(chǎn)權(quán)人，故租賃中有關(guān)該公司的權(quán)利均由原告承繼。經(jīng)質(zhì)證，兩被告表示，對煤氣戶名是某某大酒店并無異議，被告雖在此經(jīng)營餐飲，但不能確定煤氣費系被告欠付。

被告提供如下證據(jù)：1、被告于2008年、2009年、2011年間向原告及上海萬*物業(yè)管理有限公司發(fā)出的函件、照片一組，證明在租賃過程中曾就三樓屋頂漏水、設(shè)備老舊及相關(guān)物業(yè)服務(wù)等情況與原告及物業(yè)公司溝通；2、被告至普陀區(qū)拆除違法建筑辦公室信訪的登記函，證明被告向該部門反映因案外人違章搭建，導(dǎo)致酒店屋頂開裂漏水。經(jīng)質(zhì)證，原告表示，收到過被告發(fā)給原告的函件，對被告致函物業(yè)公司的情況不清楚。漏水可能是四樓業(yè)主違章搭建造成，但對照片的真實性無法確定，不能證明是在系爭房屋內(nèi)拍攝。當(dāng)時物業(yè)公司已協(xié)助處理，被告如有損失，可就此向相關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利。另外，漏水情況發(fā)生于2009年，超過訴訟時效，故被告不應(yīng)以此為由拒付租金。至于拆違辦的信訪登記函，是被告單方報告，真實性無法核實。

針對被告辯稱設(shè)備存在問題的意見，原告表示，租賃前幾年間，被告均正常支付設(shè)備使用費。自2013年起，被告方以種種理由拒付該款。

本案審理過程中，原告在合同期屆滿后，于2014年8月12日會同公司股東，更換了系爭房屋門鎖，將屬于百嘉*大酒店的所有物品集中存放在系爭房屋的一個房間內(nèi)，攝影師對此全程攝影。自此，系爭房屋由原告掌控。

本院認(rèn)為，本案中，原告與被告施某某就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》，系當(dāng)事人真實意思表示，當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行。合同約定租期至2014年5月9日止，原告及兩被告對該合同于2014年5月9日終止履行并無異議，本院對此予以確認(rèn)。原告訴請要求兩被告共同支付自2013年1月1日起至原告收回房屋之日止的租金、房屋使用費、以及設(shè)備使用費。由于被告自認(rèn)自2013年1月起未再支付租金及設(shè)備使用費，故原告要求被告支付上述款項的訴請，符合合同約定，本院應(yīng)予支持。至于上述款項是否應(yīng)由兩被告共同支付，被告辯稱系爭房屋由百嘉*大酒店實際使用，相關(guān)費用亦系百嘉*大酒店支付，故原告全部訴訟請求均應(yīng)由百嘉*大酒店承擔(dān)，被告施某某不應(yīng)承擔(dān)支付義務(wù)。對此，本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》系被告施某某與原告簽訂，合同約定用途為餐飲酒樓，之后施某某作為法定代表人成立百嘉*大酒店，由百嘉*大酒店在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營餐飲，故合同期內(nèi)的租金、設(shè)備使用費應(yīng)由施某某和百嘉*大酒店共同承擔(dān)支付義務(wù)，合同期滿后的房屋使用費、設(shè)備使用費則應(yīng)由房屋實際使用人即百嘉*大酒店支付。被告的辯稱意見，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。至于租金、房屋使用費及設(shè)備使用費金額，由于原告于2014年1月將煤氣銷戶，此舉對經(jīng)營餐飲酒樓的被告而言，勢必造成影響，故自2013年1月至2013年12月間的租金，應(yīng)按合同約定的27.5萬元／月的標(biāo)準(zhǔn)計付，自2014年1月至2014年5月9日的租金金額，則由本院根據(jù)查明的事實予以酌定，為13萬元／月。租期屆滿后至2014年8月12日止的房屋使用費金額，應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)，按13萬元／月的計付。被告辯稱設(shè)備存在問題的意見，因被告在合同簽訂后的2008年至2013年間均正常支付設(shè)備使用費，并未因設(shè)備存在問題而拒付或少付設(shè)備使用費，故被告的辯稱意見，本院不予采納，合同期內(nèi)自2013年1月至2013年12月間的設(shè)備使用費按110萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付，自2014年1月起至2014年8月12日止的設(shè)備使用費按55萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付。被告辯稱租賃過程中系爭房屋存在屋頂漏水的情況發(fā)生，物業(yè)公司未予修繕，物業(yè)服務(wù)有瑕疵，因而拒付物業(yè)管理費。由于生效的（2013）滬二中民二（民）終字第1310號民事判決書認(rèn)定百嘉*大酒店為支付物業(yè)管理費的義務(wù)人，據(jù)此判令百嘉*大酒店支付物業(yè)公司2011年5月1日至2013年4月30日的物業(yè)管理費及滯納金人民幣735703.44元、李某某對上述付款內(nèi)容負(fù)連帶責(zé)任?，F(xiàn)李某某在該案執(zhí)行過程中支付140萬元后，要求被告百嘉*大酒店支付該款的訴請，符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。原告要求被告施某某支付該款，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。因被告百嘉*大酒店在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營餐飲，故對原告要求兩被告支付租賃期間原告代為墊付的煤氣費36625.73元的訴請，合法合理，本院應(yīng)予支持。被告辯稱不能確定煤氣費系其欠付的意見，因?qū)Υ宋刺峁┳C據(jù)證明，本院對此不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第二百一十二條規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告施某某于2008年5月10日就上海市江寧路某弄某號，江寧路某某號底-三層房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2014年5月9日終止履行；

二、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某自2013年1月1日起至2013年12月31日止的租金，按人民幣27.5萬元／月的標(biāo)準(zhǔn)給付；自2014年1月1日起至2014年5月9日止的租金、按人民幣13萬元／月的標(biāo)準(zhǔn)計付；

三、被告上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某自2014年5月10日起至2014年8月12日止的房屋使用費，按人民幣13萬元／月的標(biāo)準(zhǔn)計付；

四、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某自2013年1月起至2013年12月31日止的設(shè)備使用費，按人民幣110萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付；自2014年1月1日起至2014年5月9日止的設(shè)備使用費，按人民幣55萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付；

五、被告上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某自2014年5月10日起至2014年8月12日止的設(shè)備使用費，按人民幣55萬元／年的標(biāo)準(zhǔn)計付；

六、被告上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某代為墊付的2011年5月1日至2013年4月30日間的物業(yè)管理費及滯納金共計人民幣140萬元；

七、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某代為墊付的煤氣費共計人民幣36625.73元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費人民幣71275元，減半收取計人民幣35637.5元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣5915元、被告施某某負(fù)擔(dān)人民幣11488元、被告上海百嘉*大酒店有限公司負(fù)擔(dān)18234.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員　　陶虹

二〇一四年十二月十二日

書記員　　漢靜

房屋租賃合同糾紛