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重慶市榮昌縣人民法院

民事判決書(shū)

（2014）榮法民初字第04728號(hào)

原告：重慶市某某物業(yè)管理有限公司，住所地重慶市榮昌縣昌元街道學(xué)院路*號(hào)*幢*號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼7530**43-8。

法定代表人：周某，總經(jīng)理。

委托代理人：金朝偉，重慶川偉律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

被告：彭某某，女，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人：唐某某，女，19**年*月*日出生，漢族，系彭某某之母，特別授權(quán)。

原告重慶市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某物業(yè)）與被告彭某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由審判員周丹適用簡(jiǎn)易程序于2014年11月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)的委托代理人金朝偉，被告彭某某的委托代理人唐某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)訴稱(chēng)：原告系榮昌縣某某金典小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，被告系該小區(qū)*單元某號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，系小區(qū)的業(yè)主之一。2009年11月21日，重慶佳特置業(yè)發(fā)展有限公司作為該小區(qū)的建設(shè)單位，與原告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。合同第三條約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，第六條約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算，以物價(jià)局核定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，第七條約定共有的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，獨(dú)立計(jì)量核算，合理向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。2011年6月16日榮昌縣發(fā)展和改革委員會(huì)作出《關(guān)于核定某某金典小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》確定，高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.45元／m2，公共設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)每月0.2元／m2，電梯費(fèi)按月票計(jì)價(jià)。到2013年4月為止，因某某金典小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原告終止對(duì)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。被告欠2012年1月至2013年4月期間物業(yè)費(fèi)至今未交。被告拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告起訴至法院，要求判令被告支付2012年1月至2013年4月期間物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、公共照明費(fèi)、第二次供水電費(fèi)合計(jì)1994元以及違約金500元。

被告彭某某辯稱(chēng)：房屋質(zhì)量問(wèn)題很多，門(mén)外面墻都是空的，我們叫了物管和開(kāi)發(fā)商來(lái)看，但他們都不進(jìn)行整修。我們之所以2012年1月至2013年4月沒(méi)有交物管費(fèi)是因原告未履行相應(yīng)職責(zé)。電梯是組裝電梯，質(zhì)量有問(wèn)題。另外，裝修時(shí)，原告收取了我們除渣費(fèi)200元未退還我們，要求在本案中一并處理。

經(jīng)審理查明：原告2011年1月至2013年4月系某某金典小區(qū)的物業(yè)管理公司，被告彭某某系該小區(qū)2幢某號(hào)房屋的所有權(quán)人，其房屋建筑面積為81.41m2。2009年11月21日，重慶佳特置業(yè)發(fā)展有限公司作為該小區(qū)的建設(shè)單位，與原告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。協(xié)議期限自2009年11月21日起到2011年7月6日止。該協(xié)議第六條載明：雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積計(jì)算，以物價(jià)局審核的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。第七條載明：共同的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，合理向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。2011年6月16日榮昌縣發(fā)展和改革委員會(huì)作出《關(guān)于核定某某金典小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》確定，高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.45元／m2，公共設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)每月0.2元／m2，電梯費(fèi)按月票計(jì)價(jià)為：（1）按層計(jì)算：張／人=10元（第三層）=0.30元×（N-3），N為層數(shù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》期滿(mǎn)后，原、被告未簽訂書(shū)面合同，原告仍然負(fù)責(zé)某某金典小區(qū)的物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作。因?qū)υ娴姆?wù)管理工作不滿(mǎn)意，被告自2012年1月至2013年4月沒(méi)有向原告交納物業(yè)服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)多次催收無(wú)果，原告遂訴至本院。

庭審中，原告陳述請(qǐng)求中關(guān)于電梯費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)21層以上是按照每戶(hù)40元每月收取的，被告對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議。

上述事實(shí)有原告提供的房產(chǎn)查檔證明、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《關(guān)于核定某某金典小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》、明細(xì)表，以及原、被告陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原告根據(jù)與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)某某金典小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫骄S護(hù)。在協(xié)議期滿(mǎn)后，原告繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，被告居住使用位于某某金典小區(qū)內(nèi)的自有房屋，接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)向原告繳納相關(guān)的費(fèi)用。被告以沒(méi)有與原告簽訂合同為由不予交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予采信。被告稱(chēng)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，被告可以依法另行主張權(quán)利，其作為不應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的抗辯理由，并無(wú)法律依據(jù)，本院不予采信。

對(duì)被告應(yīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，本院確認(rèn)如下：（1）按照文件規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)為0.45元／㎡／月×81.53㎡×16個(gè)月=587元；（2）日常維護(hù)費(fèi)0.2元／㎡／月×81.53㎡×16個(gè)月=260.90元；（3）電梯費(fèi)16月×40元／月=640元；以上三項(xiàng)合計(jì)1487.9元有相關(guān)依據(jù)，本院依法予以支持。原告主張的公共照明分?jǐn)傎M(fèi)及二次供水加壓電費(fèi)，因庭審中被告要求原告出示該兩項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際產(chǎn)生數(shù)額，原告可自行與被告就此兩項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，本案中不作處理。因《前期物業(yè)服務(wù)合同》期滿(mǎn)雙方未簽訂合同，雙方對(duì)違約金并無(wú)約定，原告稱(chēng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定計(jì)算違約金并無(wú)法律依據(jù)，因此，對(duì)原告主張的違約金的請(qǐng)求本院不予支持。被告稱(chēng)應(yīng)當(dāng)扣除除渣費(fèi)的意見(jiàn)，因其未舉示相關(guān)費(fèi)用票據(jù)，且原告也不同意在本案中扣除，故本院在此不作處理，雙方可自行協(xié)商。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十條第一款、第三十六條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告彭某某在本判決生效后十日內(nèi)支付原告重慶市某某物業(yè)管理有限公司2012年1月至2013年4月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)共計(jì)1487.9元；

二、駁回原告重慶市某某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)減半預(yù)收25元，實(shí)際收取25元，由被告彭某某負(fù)擔(dān)。

如果被告彭某某未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級(jí)人民法院。同時(shí)，直接向該院預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)。遞交上訴狀后上訴期滿(mǎn)七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限二年，該期限從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判員　周　丹

二〇一四年十一月二十五日

書(shū)記員　朱俊亨

物業(yè)服務(wù)合同糾紛