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重慶市榮昌縣人民法院

民事判決書

（2014）榮法民初字第02269號(hào)

原告：吳某某，女，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人：金朝偉，重慶川偉律師事務(wù)所律師，一般代理。

被告：何某，女，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人：陳澄，重慶華華律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告吳某某與被告何某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由審判員葉波適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，本案依法于2014年8月22日轉(zhuǎn)為普通程序，并依法由審判員胡興鳳擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員劉千軍、人民陪審員唐邦華組成合議庭于2014年9月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托代理人金朝偉，被告何某及其委托代理人陳澄到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告吳某某訴稱：原、被告于2014年4月21日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合約》，約定被告將位于榮昌縣仁義鎮(zhèn)房屋出售給原告，該房屋的建筑面積為128.58平方米，房屋總成交價(jià)為241600元，付款方式為一次性付款，原告于簽訂合同當(dāng)日支付被告購(gòu)房定金50000元，其余款項(xiàng)于2014年5月4日辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。原告根據(jù)合約向被告履行了約定的義務(wù)，但被告拒絕在約定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。被告的行為屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，請(qǐng)求判令：一、被告根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》的約定協(xié)助原告履行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；二、被告支付違約金100000元；三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。審理過(guò)程中原告變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：解除原、被告于2014年4月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》，由被告退還原告購(gòu)房款216000元。

被告辯稱：原、被告簽訂房屋買賣居間協(xié)議是基于被告與案外人金豪投資理財(cái)公司間的高利借貸關(guān)系，被告沒(méi)有按時(shí)還款，被告受脅迫才簽訂的協(xié)議，并不是原告的真實(shí)意思表示；該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告的丈夫并未簽字同意賣房；原告要求的違約金過(guò)高，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

原告為支持其訴訟請(qǐng)求向本院舉示了以下證據(jù)：

1、《房地產(chǎn)買賣居間合約》，證明雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)人為被告，簽訂合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議中約定如果一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告對(duì)該協(xié)議的真實(shí)性無(wú)異議，協(xié)議最后一條約定合同簽訂時(shí)該房屋為夫妻共同所有，但無(wú)共有人簽字確認(rèn)，合同中也沒(méi)有中介公司簽字。

2、.收條2張，擬證明原告已經(jīng)支付被告購(gòu)房款241600元，該收條由被告簽字。被告認(rèn)為其根本沒(méi)有收到收條載明的款項(xiàng)，是由于被告向金豪投資理財(cái)公司間公司借了高利貸，打了16萬(wàn)元的欠條給公司，但只是收到了13萬(wàn)多的現(xiàn)金，定金5萬(wàn)元是被告向原告收取的利息，在被告還沒(méi)有收到錢時(shí)就已經(jīng)把收條出具給了原告。因被告未按時(shí)還公司的借款，所以才出現(xiàn)的收條。

3、.房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證復(fù)印件，擬證明被告出售的房屋屬于被告?zhèn)€人所有。被告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，但屬于共有財(cái)產(chǎn)，需共有人簽字才能生效。

被告為支持其抗辯理由，向本院舉示了以下證據(jù)：

1、結(jié)婚證，證明被告在1993年時(shí)已經(jīng)結(jié)婚，協(xié)議約定的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原告對(duì)此有異議。

經(jīng)審理查明：被告何某與顏某于1993年1月10日登記結(jié)婚，被告何某于2000年取得位于榮昌縣仁義鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為房權(quán)證211字第0＊＊＊號(hào)的房屋。被告何某與原告吳某某于2014年4月21日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合約》，原告購(gòu)買被告位于榮昌縣仁義鎮(zhèn)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為房權(quán)證211字第0＊＊＊號(hào)的房屋，房屋總成交價(jià)為241600元。合約第五條約定付款方式為：買方于2014年4月21日前支付被告50000元作為購(gòu)房定金，雙方定于房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天（2014年5月4日之前），買方付清余款191600元。合約第九條違約責(zé)任約定為：如因賣方原因（包括但不限于另行出售該物業(yè)、權(quán)屬不清晰、未能取得共有權(quán)人同意、價(jià)格變動(dòng)等）導(dǎo)致本合約不能履行的，則視為賣方違約，賣方則向買方支付違約金人民幣100000元。合約第十六條備注條款第一條約定：賣方何某在出售該房時(shí)已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)共有人的同意，并承諾該房地產(chǎn)權(quán)無(wú)贈(zèng)予、無(wú)繼承、無(wú)糾紛等。如因上述情況產(chǎn)生的任何責(zé)任與糾紛均由何某獨(dú)自承擔(dān)。被告何某于2014年4月21日向原告出具定金收條，收條載明：今收到吳某某（身份證號(hào)：＊＊＊＊＊＊）交來(lái)的購(gòu)買榮昌縣仁義鎮(zhèn)環(huán)城路房屋定金人民幣五萬(wàn)元整（小寫50000元），房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：房權(quán)證211字第015811號(hào)。被告于2014年5月4日向原告出具收條，收條載明：今收到吳某某（身份證號(hào)：＊＊＊＊＊＊）交來(lái)的購(gòu)買榮昌縣仁義鎮(zhèn)房屋定金人民幣壹拾陸萬(wàn)陸遷圓整（小寫：166000元），房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：房權(quán)證211字第0＊＊＊號(hào)。

另，該房屋產(chǎn)權(quán)證上顯示該房屋于2014年1月20日已設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，該房屋已經(jīng)辦了抵押登記。

訴訟過(guò)程中，原告放棄了要求被告給付違約金100000元的訴訟請(qǐng)求。

以上事實(shí)，有房地產(chǎn)買賣居間合約、房權(quán)證211字第0＊＊＊號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、定金收條、收條及原、被告的陳述等予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一.雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》是否有效；二.原告是否履行了房款的交付義務(wù)。

對(duì)第一項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)本院評(píng)析如下：被告認(rèn)可合約中的賣方系其真實(shí)簽名，其只是抗辯因系其與金豪投資理財(cái)公司間公司的高利借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化而來(lái)，受到脅迫而簽署。但被告并未舉證證明其與前述公司存在借貸關(guān)系，即使其與公司存在借貸關(guān)系，被告也未舉證證明本案原告與該公司之間的聯(lián)系和其簽署協(xié)議系受到了脅迫的事實(shí)，故被告的抗辯理由不成立，雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議有效。

對(duì)第二項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)本院評(píng)析如下：被告認(rèn)可其于2014年5月4日向原告出具的166000元的收條的簽名的真實(shí)性，其抗辯并未實(shí)際獲得該款項(xiàng)。被告作為完全民事行為能力人，對(duì)出售房屋以及收取款項(xiàng)這類重大事宜的簽字應(yīng)當(dāng)有足夠的謹(jǐn)慎和注意義務(wù)，收條中明確的載明了“今收到”，已經(jīng)表明原告將該款交付給了被告，被告并未舉示其他證據(jù)證明原告未交付該款，故對(duì)被告的抗辯理由本院不予采信。被告不認(rèn)可其于2014年4月21日向原告出具50000元的定金收條，經(jīng)本院明釋，其并未在本院規(guī)定的期間內(nèi)提出筆跡鑒定申請(qǐng)，故對(duì)“何某”的簽名本院推定為被告本人所簽。同理，該收條上載明為“今收到”，已經(jīng)表明原告將50000元定金交付給了被告，被告并未舉示其他證據(jù)證明原告未交付，且交付的時(shí)間也與合約約定相吻合，故對(duì)被告的抗辯理由本院不予采信。

婚姻關(guān)系存期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房屋系被告何某在與顏某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，系何某與顏克敏的共同財(cái)產(chǎn)。原、被告在未取得共有人同意下買賣房屋，導(dǎo)致房屋不能過(guò)戶，物權(quán)變動(dòng)的目的不能實(shí)現(xiàn)。原告請(qǐng)求解除該協(xié)議，被告也同意解除，符合法律規(guī)定，協(xié)議的解除以解除的意思表示到達(dá)向?qū)Ψ綍r(shí)生效，本院在第二次開(kāi)庭前已經(jīng)將原告的變更訴訟請(qǐng)求通知書，將原告要求解除合同的意思表示送達(dá)給被告，故雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》已經(jīng)解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況原告可以要求被告返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款，故原告要求被告返還購(gòu)房款216000元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第九十四條、第九十六第二款、第九十七條、第一百一十條第一款第（一）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

被告何某于本判決生效后60日內(nèi)退還原告吳某某購(gòu)房款216000元。

如果被告何某未按本判決指定期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)預(yù)收2300元，實(shí)際收取2300元，由被告何某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審　判　長(zhǎng)　　胡興鳳

審　判　員　　劉千軍

人民陪審員　　唐邦華

二〇一四年十一月十四日

書　記　員　　李永美

買賣合同糾紛