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重慶市榮昌縣人民法院

民事判決書

（2014）榮法民初字第05242號

原告：張某某，男，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人：金朝偉，重慶川偉律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

被告：劉某，男，19**年*月*日生，漢族。

被告：劉某甲，男，19**年*月*日生，漢族。

原告張某某訴被告劉某、劉某甲房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年11月23日立案受理后，依法由審判員郭麟擔(dān)任審判長，與人民陪審員胡漢英、代光明共同組成合議庭，適用普通程序于2015年4月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的委托代理人金朝偉，被告劉某甲到庭參加訴訟，被告劉某經(jīng)公告?zhèn)鲉?，期限屆滿未到庭參加訴訟，本院依法缺席進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2014年8月12日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合約》（下稱：《買賣合約》）（編號為0000426號），明確約定“賣方將位于榮昌縣昌州街道國泰路（金科世界城）17號附7-10-1號房屋出賣給買方，房屋的建筑面積為93.3平方米，交易金額為200000元（人民幣）”。合同簽訂當(dāng)天，原告根據(jù)合同約定支付被告50000元作為購房定金。原、被告定于2014年9月12日前完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)當(dāng)天，原告向被告付清余款150000元。合同簽訂后，被告劉某、劉某甲不同意出售該房屋，不按合同約定履行義務(wù)。原告遂起訴來院，要求判令：一、解除原、被告雙方2014年8月12日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合約》；二、被告雙倍返還房定金100000元，并向原告支付律師費(fèi)；三、本案案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告劉某甲辯稱：我不清楚房屋買賣的事情，是事后才知道。我和劉某是父子關(guān)系，訴爭房屋是我們共同共有，但父親劉某的份額只占1%，我占99%。該房屋的價(jià)格是30多萬元，現(xiàn)已裝修好了，不會(huì)以20萬元的價(jià)格賣出去。有人找我，問劉某是不是我父親，然后告訴我父親把房屋賣給他人了，我才知道這件事，當(dāng)時(shí)合同已經(jīng)簽了。《買賣合約》無效，雙倍返還定金不成立，而且這個(gè)錢是我父親收的，應(yīng)該由他負(fù)責(zé)返還。

經(jīng)審理查明：2014年8月12日，被告劉某（賣方）以其與劉某甲的名義與原告（買方）張某某簽訂《買賣合約》，約定將位于榮昌縣昌州街道國泰路（金科世界城）*號附*號房屋一套以200000元的價(jià)格出售給原告，房屋的建筑面積為93.3平方米。對于付款方式，雙方約定：原告于2014年8月12日支付50000元作為購房定金，余款150000元在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)付清。另合約備注載明，劉某在出售該房屋時(shí)已取得共有人劉某甲同意，并承諾房屋產(chǎn)無贈(zèng)予、繼承等糾紛，如因上述情況產(chǎn)生的糾紛由劉某承擔(dān)責(zé)任。劉某作為賣方在合同上簽字，并代劉某甲簽字。合同簽訂當(dāng)天，張某某向劉某支付定金50000元，劉某向原告出具收條。

2014年10月23日，劉某甲在張某某就賣房事宜與其進(jìn)行對話時(shí)，明確表示不清楚劉某賣房一事，也未同意劉某賣房。

另查明，榮昌縣昌州街道國泰路（金科世界城）*號附*號房屋系劉某、劉某甲向重慶市金科昌錦置業(yè)有限公司（下稱：金科公司）購買取得，根據(jù)劉某、劉某甲與金科公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，訴爭房屋總價(jià)款為364949元。2014年3月37日，該房屋取得產(chǎn)權(quán)證，載明權(quán)利人為劉某、劉某甲，二權(quán)利人對房屋占有份額為劉某甲99%、劉某1%。因本案糾紛，原告張某某與重慶川偉律師事務(wù)所簽訂《法律事務(wù)委托合同》，約定律師服務(wù)費(fèi)為2000元，2015年4月3日，重慶川偉律師事務(wù)所向原告出具發(fā)票，載明收取張某某法律服務(wù)費(fèi)2000元。

原告在庭審中另陳述，簽訂合同時(shí)，通過購房合同和公積金貸款合同知道訴爭房屋權(quán)利人為劉某、劉某甲，劉某口頭承諾出售該房屋經(jīng)過劉某甲同意，并在合同中予以注明。被告另陳述，我以前與父親劉某住在一起，不可能把購房合同和貸款合同藏起來，劉某背著我把合同拿出去簽訂的《買賣合約》。

庭審中，劉某甲明確表示對于劉某出售訴爭房屋的行為不予追認(rèn)。經(jīng)法庭釋明，原告對于訴訟請求明確如下：若《買賣合約》確認(rèn)有效，堅(jiān)持原訴訟請求；若《買賣合約》確認(rèn)無效，則不主張第一、第二項(xiàng)訴訟請求，并變更該二項(xiàng)主張為：一、劉某返還購房款50000元，并從2014年8月12日起按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)息至付清時(shí)止；二、本案律師費(fèi)2000元由劉某承擔(dān)。

上述事實(shí)，有原、被告的陳述及《房地產(chǎn)買賣居間合約》、定金收條、《重慶市商品房買賣合同》、房產(chǎn)證（復(fù)印件）、錄音材料、《法律事務(wù)委托合同》、發(fā)票予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：原、被告基于《買賣合約》的簽訂產(chǎn)生本案糾紛。對于《買賣合約》的效力，訴爭房屋系被告劉某、劉某甲以按份共有方式所有的不動(dòng)產(chǎn)，劉某甲所占份額為99%、劉某所占份額為1%。2014年8月12日，劉某以其自己及劉某甲名義與原告簽訂《買賣合約》，雖合約中注明劉某在出售房屋前已經(jīng)取得劉某甲同意，但根據(jù)原告陳述，簽訂合約時(shí)劉某系口頭告知已取得劉某甲授權(quán)處理訴爭房屋，并未提交相應(yīng)材料。且簽訂合約后，經(jīng)原告詢問，劉某甲表示并不知曉劉某代其出售房屋一事，合約中關(guān)于劉某甲授權(quán)劉某出售房屋的約定并不屬實(shí)，該約定不足以構(gòu)成劉某對劉某甲具備表見代理的要件。在案件審理過程中，經(jīng)本院詢問，劉某甲明確表示對劉某出售房屋的行為不予追認(rèn)，依照《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款的規(guī)定，《買賣合約》對劉某甲不發(fā)生法律效力，由于劉某甲對訴爭房屋享有99%的份額，其不同意出售房屋，《買賣合約》應(yīng)屬無效。

對于原告要求被告劉某返還購房款50000元及支付資金占用損失的訴訟請求。由于被告劉某與原告張某某簽訂的《買賣合約》無效，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或被撤銷的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。原告基于《買賣合約》向劉某支付購房款50000元，劉某應(yīng)予返還。對于原告要求劉某支付資金占用損失的訴訟請求，劉某在未取得房屋所有權(quán)人劉某甲同意的情況下擅自處分房屋，對于合約的無效存在過錯(cuò)，原告要求被告劉某自收款之日起按中國人民銀行公布的同期貸款利率支付資金占用損失并無不當(dāng)，本院予以支持。

對于原告要求被告支付律師費(fèi)2000元的訴訟請求。由于《買賣合約》無法繼續(xù)履行，原告起訴來院，并因此支付律師服務(wù)費(fèi)2000元。原告基于該合約主張權(quán)利并支付的律師服務(wù)費(fèi)屬于訂立合同過程中的損失，要求被告賠償符合《中華人民共和國合同法》第四十二條第二項(xiàng)的規(guī)定。同時(shí)，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷的，有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。劉某在未取得房屋共同所有權(quán)人劉某甲同意的情況下擅自處分房屋，對于合約的無效存在過錯(cuò)。但是，原告陳述，其在簽訂合約時(shí)已通過《重慶市商品房買賣合同》知曉訴爭房屋權(quán)利人為劉某、劉某甲二人，其對于訴爭房屋價(jià)款是否合理、劉某是否具有處分房屋的權(quán)利等，也應(yīng)具有注意義務(wù)。劉某在未出具相應(yīng)授權(quán)材料的情況下，將原購買價(jià)格364949元的房屋以200000元的價(jià)格出售給原告，上述情形有悖常理，原告對此并未盡到合理的注意義務(wù)，對于《買賣合約》的無效亦存在過錯(cuò)。結(jié)合原、被告簽訂合同過程中的相關(guān)義務(wù)，本院對原告該項(xiàng)訴訟請求酌情支持為：被告劉某支付原告律師服務(wù)費(fèi)的70%，即1400元。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款、第四十二條第（二）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某在本判決生效后十日內(nèi)返還原告張某某購房款50000元，并從2014年8月12日起以實(shí)際欠付金額為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算資金占用損失至付清款項(xiàng)時(shí)止；

二、被告劉某在本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張某某律師服務(wù)費(fèi)1400元；

三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

如被告劉某未按本判決指定期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)1100元，由被告劉某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。同時(shí)，直接向該院預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算。

審　判　長　　郭　麟

人民陪審員　　胡漢英

人民陪審員　　代光明

二〇一五年五月四日

書　記　員　　段玉林

買賣合同糾紛