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四川省珙縣人民法院

民事判決書

（2015）宜珙民初字第1904號(hào)

原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段

法定代表人林某，段長

委托代理人陳大剛，四川勝邦律師事務(wù)所律師

委托代理人黃小耘，四川協(xié)州律師事務(wù)所律師

被告彭某某，男，19**年*月*日出生，漢族,珙縣人，住珙縣。

原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段（以下簡(jiǎn)稱養(yǎng)護(hù)段）與被告彭某某確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的法定代表人林某及委托代理人陳大剛、被告彭某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告養(yǎng)護(hù)段訴稱，1991年原告取得曹營道班《國有土地使用權(quán)證》，占用劃撥國有土地面積336.03平方米，建房七間（面積295平方米）使用。1998年4月16日原告請(qǐng)示交通局，要求改造曹營道班房，1998年4月21日交通局批復(fù)同意改造，1999年3月29日珙縣計(jì)劃局批復(fù)同意曹營道班改造立項(xiàng)。1998年4月29日原告與被告彭某某簽訂《聯(lián)建房屋協(xié)議書》，約定：雙方將道班7間房屋295平方米改造為一樓一底的磚混樓房，原告以舊房材料折價(jià)6萬元出資，其余資金由被告彭某某負(fù)責(zé)，房屋建成后，原告分配靠石碑方向兩間門市及門市對(duì)應(yīng)上面的二樓房屋，其余房屋歸被告彭某某所有。1998年8月30日前完工交付使用。1999年被告彭某某對(duì)原道班房進(jìn)行大部分改造后，停住了改造，并將已經(jīng)改造的五間門市據(jù)為己有，獨(dú)自占有使用至今。原告認(rèn)為，雙方簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》的實(shí)質(zhì)是將劃撥的國有土地轉(zhuǎn)讓與被告?zhèn)€人建房，被告無權(quán)使用國有劃撥的土地；根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的協(xié)議書違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。為了保護(hù)國有資產(chǎn)的合法權(quán)益，請(qǐng)求：一、確認(rèn)1998年4月29日原告與被告簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》無效。二、被告返還原告國有土地證登記的地上房屋曹營道班6間磚混門市、二樓5間綜合房屋（靠石碑方向）及該房屋占用土地。三、被告賠償原告房屋損失（收益、孳息、房租）272600元。

被告彭某某辯稱，一、原告的起訴已超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。原、被告簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》是經(jīng)國土等有關(guān)部門批準(zhǔn)，被告已按合同履行了應(yīng)盡的義務(wù)。二、1999年3月被告動(dòng)工建房，由于原告的房屋有二間房被其他人占住，故造成還有兩間至今未修。三、雙方簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》經(jīng)珙縣公證處公證已生效，該協(xié)議書是合法有效的合同，應(yīng)該得到法律的保護(hù)。根據(jù)《合同法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，原告的訴訟純屬無理。綜上，請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，1991年12月20日《國有土地使用權(quán)證》載明：土地使用者珙縣養(yǎng)護(hù)段曹營道班，地址珙縣曹營鄉(xiāng)，用地面積336.03㎡，其中建筑占地336.03㎡。1998年4月16日原告養(yǎng)護(hù)段的珙養(yǎng)（98）第010號(hào)《關(guān)于請(qǐng)求改造曹營道班房的請(qǐng)示》文件向珙縣交通局請(qǐng)示，內(nèi)容有：……經(jīng)曹營鄉(xiāng)政府要求，我段研究同意曹營鄉(xiāng)政府自籌資金拆除修建為磚混結(jié)構(gòu)樓房，該房建成后曹營鄉(xiāng)政府以兩間門面的一樓一底交給我段作為償還原面積，其余面積歸曹營鄉(xiāng)政府所有。1998年4月21日珙縣交通局的珙交發(fā)（1998）51號(hào)文件，內(nèi)容有：……你段報(bào)來請(qǐng)求改造曹營道班房的請(qǐng)示收悉，經(jīng)研究同意你段意見，修建有關(guān)事宜，你段與曹營鄉(xiāng)政府商定。1999年3月29日珙縣計(jì)劃局珙計(jì)基（1999）18號(hào)文件載明：同意將曹營現(xiàn)有道班房改建為職工住房，總投資5.5萬元，資金由市、縣交通局補(bǔ)助和單位自籌，改建面積220㎡。1999年4月5日珙縣國土局的珙國土建（1999）4號(hào)《關(guān)于珙縣養(yǎng)護(hù)段改造曹營道班房使用土地的批復(fù)》，載明：……同意在原使用的國有土地內(nèi)，占地220㎡，作改建曹營道班房用地。……1998年4月29日原告養(yǎng)護(hù)段（甲方）與被告彭某某（乙方）簽訂《聯(lián)建房屋協(xié)議書》，內(nèi)容有：曹營道班房屋石墻土木結(jié)構(gòu)，位于曹營蠶繭站對(duì)面，現(xiàn)有房屋七間295平方米，……經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，由雙方共同將該房進(jìn)行改造，達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方將舊房材料6萬元作為改造房屋的出資，改造房屋的其余資金由乙方負(fù)責(zé)。二、上述舊房改造成一樓一底磚混結(jié)構(gòu)樓房，底樓為七間門面……。三、房屋分配：甲方分得靠石碑方向的兩間門面及兩間門面上面的二樓。其余房屋歸乙方所有……。四、房屋改造交由乙方負(fù)責(zé)，雙方商定，乙方須在一九九九年八月三十日前完工并交付使用……。五、甲乙雙方須在國土房管部門完清土地使用權(quán)房產(chǎn)證手續(xù)，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)。……。雙方當(dāng)事人在該協(xié)議上簽字、蓋章。同日，珙縣公證處對(duì)該協(xié)議進(jìn)行了公證，并制作了《公證書》。

1999年3月6日，被告彭某某拆除原曹營道班房屋五間半，改建的房屋結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)（其中：一層6間為營業(yè)用房，二層5間為住房），同年10月該房屋完工。之后，被告彭某某將所改建的房屋全部占有并居住至今。

2015年8月20日，原告向本院申請(qǐng)，要求對(duì)訴爭(zhēng)房屋損失（收益、孳息、房租）進(jìn)行鑒定評(píng)估。2015年11月23日中證房地產(chǎn)評(píng)估造價(jià)集團(tuán)有限公司受本院的委托，作出的中證土評(píng)報(bào)（2015）字第017號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告書》，載明：……。七、估計(jì)結(jié)果：……珙縣曹營鄉(xiāng)內(nèi)宗地，規(guī)劃用地為交通用地，宗地面積為336.03㎡。……國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：評(píng)估土地面積336.03㎡，土地使用權(quán)地面地價(jià)320元/㎡，總地價(jià)10.75萬元。中證咨字（2015）第C04號(hào)《造價(jià)鑒定報(bào)告書》，載明：……。四、鑒定結(jié)果：……對(duì)于珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段1999年10月竣工的訴爭(zhēng)房屋（6間門市及5間綜合房），經(jīng)我們鑒定后，以2015年10月21日為造價(jià)基準(zhǔn)日，其總費(fèi)用為288301.97元。中證（珙縣）估字（2015）第2004號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》，載明：……五、估價(jià)結(jié)果：委估房屋（自1999年11月1日至2015年10月21日）租金損失的評(píng)估價(jià)值：不考慮資金利息合計(jì)為301200元?？紤]資金利息合計(jì)為325968元。對(duì)上述三份鑒定結(jié)論，被告彭某某有異議，認(rèn)為該鑒定結(jié)論與被告無任何關(guān)聯(lián)，且不申請(qǐng)重新鑒定。

再查，2014年7月30日珙縣國土資源局出具的情況說明載明：……1991年珙縣國土局根據(jù)《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題若干意見》的規(guī)定予以確權(quán)，土地性質(zhì)為劃撥，用途為交通用地。2015年8月20日，本院對(duì)原、被告進(jìn)行釋明，要求雙方按照合同法的規(guī)定主張自己的權(quán)利。被告彭某某明確表示其損失另案訴訟。

庭審中，原告自認(rèn)：原珙縣養(yǎng)護(hù)段曹營道班用地系劃撥用地，未交納土地出讓金。被告自認(rèn)：1999年4月5日代珙縣養(yǎng)護(hù)段在珙縣國土局交納了劃撥國有土地管理費(fèi)440元。對(duì)原、被告自認(rèn)的事實(shí)，雙方?jīng)]有異議。

上述事實(shí)，有以下證據(jù)證實(shí)：1、組織機(jī)構(gòu)代碼證、身份證復(fù)印件。2、協(xié)議、文件、土地使用證、公證書、鑒定書三份；3、原、被告的陳述等。

本院認(rèn)為，原告養(yǎng)護(hù)段曹營道班336.03㎡的土地性質(zhì)為國有劃撥土地，用途為交通用地。1998年4月原告為改造曹營道班房，經(jīng)交通局、計(jì)劃局同意原告改建房屋，國土局行文同意原告變更該土地的使用權(quán)。1998年4月29日原告養(yǎng)護(hù)段與被告彭某某簽訂《聯(lián)建房屋協(xié)議書》，1999年3月6日被告拆除原曹營道班房屋五間半，改建的房屋結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)（其中：一層6間為營業(yè)用房，二層5間為住房），同年10月房屋完工后被告將所建的房屋全部占有并居住至今。上述事實(shí)，證據(jù)充分，本院予以確認(rèn)。爭(zhēng)議焦點(diǎn)：（一）《聯(lián)建房屋協(xié)議書》的效力。1、國家土地管理局（1992）第1號(hào)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，土地使用者需要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，必須持有合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)。1998年4月29日原告（甲方）、被告（乙方）簽訂《聯(lián)建房屋協(xié)議書》第三條“房屋分配：甲方分得靠石碑方向的兩間門面及兩間門面上面的二樓。其余房屋歸乙方所有……”，該約定應(yīng)是原、被告對(duì)曹營道班劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)原、被告都沒有提供證據(jù)證明，協(xié)議簽訂后，雙方向縣人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理了相關(guān)手續(xù)。而被告辯稱，1999年4月5日的珙國土建（1999）4號(hào)《關(guān)于珙縣養(yǎng)護(hù)段改造曹營道班房使用土地的批復(fù)》及代珙縣養(yǎng)護(hù)段在珙縣國土局交納了劃撥國有土地管理費(fèi)440元，應(yīng)是雙方所訂協(xié)議經(jīng)土地管理部門的批準(zhǔn)，被告的該辯稱理由與法不符，本院不予采信。2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)……。1999年10月被告所建房屋完工后，原、被告應(yīng)當(dāng)就該房屋的轉(zhuǎn)讓報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)無證據(jù)證明，被告對(duì)曹營道班房改造完工并居住至今有合法的批文。3、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本案中，原告是該爭(zhēng)議房屋的土地使用權(quán)人，與被告簽訂聯(lián)建房屋協(xié)議轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，現(xiàn)無證據(jù)證明，該劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，也無證據(jù)證明，起訴前雙方經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。綜上，因原、被告簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)原告要求確認(rèn)該協(xié)議書無效的理由成立，本院予以支持。因確認(rèn)合同無效不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，且《公證書》不能對(duì)抗法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故被告辯稱原告的訴訟已超過訴訟時(shí)效，該協(xié)議已經(jīng)公證，要求確認(rèn)該協(xié)議有效的理由于法無據(jù)，本院不予采信。（二）財(cái)產(chǎn)如何處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于原、被告簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》屬無效協(xié)議，且自始無效，故修建房屋的該宗國有土地使用權(quán)仍然屬于原告，并未轉(zhuǎn)移至被告。依據(jù)法律，合同無效后，原告可要求被告返還原曹營道班房。因被告在1999年3月6日已拆除了原曹營道班房屋五間半，改建為混合結(jié)構(gòu)樓房，現(xiàn)原告要求被告返還的房屋已滅失，故被告應(yīng)返還現(xiàn)已建成的混合結(jié)構(gòu)樓房。（三）過錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)。本案中，原告未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與被告訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前雙方也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由于原、被告的行為存在過錯(cuò)，對(duì)導(dǎo)致合同確認(rèn)無效，并結(jié)合本案實(shí)際劃分相應(yīng)比例，原告承擔(dān)80%的過錯(cuò)責(zé)任，被告承擔(dān)20%的過錯(cuò)責(zé)任。（四）損失如何賠償。根據(jù)民事訴訟證據(jù)的相關(guān)規(guī)定，人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結(jié)論，當(dāng)事人沒有足以反駁的相反證據(jù)和理由，可以認(rèn)定其證明力。中證土評(píng)報(bào)（2015）字第017號(hào)《土地估價(jià)報(bào)告書》、中證咨字（2015）第C04號(hào)《造價(jià)鑒定報(bào)告書》、中證（珙縣）估字（2015）第2004號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》是本院委托的鑒定機(jī)構(gòu)作出的鑒定結(jié)論，被告雖不認(rèn)可，由于被告沒有提供足以反駁該鑒定結(jié)論的相反證據(jù)予以佐證，故對(duì)上述三份鑒定結(jié)論，本院予以確認(rèn)。本案被告拆除原告的房屋建成混合結(jié)構(gòu)樓房屋后，一直將其所建的房屋全部占有并居住至今的事實(shí)清楚，由于被告的該行為，使原告喪失了與第三人訂立有效合同獲得租金及利息收益的機(jī)會(huì)，原告要求按《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》的估價(jià)結(jié)果325968元，由被告賠償房屋損失的訴請(qǐng)，結(jié)合導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)責(zé)任比例劃分，其合理部分即65193.60元（325968元×20%），本院予以支持。原、被告訴爭(zhēng)房屋的土地使用權(quán)屬劃撥，而《土地估價(jià)報(bào)告書》的評(píng)估結(jié)論是土地收益，該收益應(yīng)上繳國家，故本院不予審查。被告返還原告的一樓一底的磚混樓房屋屬被告修建，現(xiàn)被告明確表示其損失另案訴訟，故本院不予處理。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段與被告彭某某在1998年4月29日簽訂的《聯(lián)建房屋協(xié)議書》無效。

二、由被告彭某某將上述《聯(lián)建房屋協(xié)議書》所聯(lián)建的房屋（混合結(jié)構(gòu)。其中：一層6間營業(yè)用房，二層5間住房）返還原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段。

三、被告彭某某在本判決生效后十日內(nèi)賠償原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段所受到的損失65193.60元。

四、駁回原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)6180元，由原告珙縣某某養(yǎng)護(hù)管理段承擔(dān)4944元，被告彭某某承擔(dān)1236元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省宜賓市中級(jí)人民法院。

審判長　　葉文玉

審判員　　羅鈺紅

審判員　　王　惠

二〇一六年四月十二日

書記員　　倪　芳

確認(rèn)合同無效糾紛