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遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

[2014]沈中民二終字第134號(hào)

上訴人（原審原告）：沈陽(yáng)宇某物業(yè)管理有限公司，住所地：沈陽(yáng)市于洪區(qū)。

法定代表人：侯某某，公司經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：遼寧京某汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限責(zé)任公司，住所地：沈陽(yáng)市大東區(qū)。

法定代表人：羅某，系該公司經(jīng)理。

委托代理人：劉政偉，系遼寧卓政律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張?chǎng)├?，系遼寧卓政律師事務(wù)所律師。

上訴人沈陽(yáng)宇某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宇某物業(yè)）因與被上訴人遼寧京某汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)京某公司）物業(yè)合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院（2013）皇民二初字第1025號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月8日受理后，依法由審判員周濛擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審，與審判員姜會(huì)軍、代理審判員朱聞天共同組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2010年7月23日，宇某物業(yè)與京某公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定由宇某物業(yè)對(duì)京某公司售前銷(xiāo)售大廳、衛(wèi)生間、二層辦公區(qū)域公共部分、維修服務(wù)區(qū)、餐廳客戶(hù)休息區(qū)提供保潔服務(wù)，同時(shí)定時(shí)清洗工裝。合同期限自2010年7月23日起2011年7月31日止。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1,750元／月。2010年8月1日，宇某物業(yè)與京某公司簽訂《食堂管理委托合同》一份，約定宇某物業(yè)為京某公司提供職工食堂服務(wù)。約定由宇某物業(yè)對(duì)京某公司提供食堂餐飲制作，同時(shí)負(fù)責(zé)職工食堂餐廳、后廚等環(huán)境衛(wèi)生的保潔。合同期限自2010年8月1日起至2011年7月31日止。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：6,500元／月?？蛻?hù)餐費(fèi)4元／份，另行計(jì)算(免除50人份額)。京某公司與遼寧京汽公司在同一食堂就餐，宇某物業(yè)同時(shí)為兩家公司提供食堂管理服務(wù)。上述兩份合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，由宇某物業(yè)繼續(xù)為京某公司提供物業(yè)及食堂管理服務(wù)。2011年3月，宇某物業(yè)與京某公司協(xié)商將京某公司食堂管理費(fèi)調(diào)整為每月6,500元。

另查，宇某物業(yè)為京某公司提供物業(yè)服務(wù)至2012年5月末，提供食堂管理服務(wù)至2012年6月19日。京某公司支付物業(yè)費(fèi)至2012年4月末，并多支付原告物業(yè)費(fèi)9,112元。京某公司支付宇某物業(yè)食堂管理費(fèi)至2012年3月末。2012年4月京某公司食堂管理費(fèi)為5,500元，2012年5月被告食堂管理費(fèi)為5,500元，2012年6月1日至6月19日食堂管理費(fèi)為3,483元。宇某物業(yè)因京某公司未支付2012年5月物業(yè)費(fèi)及2012年4月、5月及6月(19天)的食堂管理費(fèi)起訴來(lái)院，要求京某公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、食堂管理費(fèi)及利息。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述及原告提供的物業(yè)服務(wù)合同、食堂管理委托合同、保潔費(fèi)及餐費(fèi)明細(xì)表、餐票、工資表、物業(yè)費(fèi)發(fā)票等證據(jù)在卷佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，予以確認(rèn)。

原審認(rèn)為:依法成立的合同受法律保護(hù)。宇某物業(yè)與京某公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及食堂管理委托合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合相關(guān)法律規(guī)定合法有效，對(duì)雙方均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。本案物業(yè)服務(wù)合同及食堂管理委托合同期滿(mǎn)后，雙方雖未簽訂書(shū)面合同，但宇某物業(yè)事實(shí)上繼續(xù)提供物業(yè)及食堂管理服務(wù)，京某公司應(yīng)按照約定履行給付物業(yè)費(fèi)及食堂管理費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費(fèi)為每月1,750元，宇某物業(yè)雖主張其與被告口頭協(xié)商提高到每月2,500元，并實(shí)際按照該數(shù)額履行，但宇某物業(yè)不能提供變更物業(yè)費(fèi)的準(zhǔn)確時(shí)間，同時(shí)從宇某物業(yè)提供的被告給付物業(yè)費(fèi)證據(jù)來(lái)看，雙方事實(shí)上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物業(yè)不能合理解釋物業(yè)費(fèi)給付不一致的事實(shí)，故認(rèn)定物業(yè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月1,750元?，F(xiàn)宇某物業(yè)為京某公司提供物業(yè)服務(wù)至2012年5月末，從2011年1月起2012年5月31日止，京某公司應(yīng)付宇某物業(yè)物業(yè)費(fèi)共計(jì)29,750元，實(shí)際支付原告物業(yè)費(fèi)37,112元，多支付原告物業(yè)費(fèi)7,362元。關(guān)于食堂管理費(fèi)的數(shù)額，宇某物業(yè)提供食堂管理服務(wù)至2012年6月19日，京某公司支付食堂管理費(fèi)至2012年3月31日，被告尚未支付2012年4月、5月、6月(19天)的食堂管理費(fèi)，同時(shí)欠付2012年1月食堂管理費(fèi)510元，欠付2012年2月食堂管理費(fèi)104元，其應(yīng)當(dāng)向原告支付其欠付的食堂管理費(fèi)用。關(guān)于宇某物業(yè)提出的2012年4月食堂管理費(fèi)應(yīng)為5,728元的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，該院根據(jù)雙方簽訂的合同認(rèn)定2012年4月食堂管理費(fèi)為5,500元。京某公司還應(yīng)支付食堂管理費(fèi)15,097元，減去京某公司多支付的物業(yè)費(fèi)7,362元，京某公司還應(yīng)支付食堂管理費(fèi)7,735元。關(guān)于宇某物業(yè)主張的利息問(wèn)題,因原、被告間一直未進(jìn)行清算，故對(duì)宇某物業(yè)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第四十二條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、京某公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性共同給付宇某物業(yè)食堂管理費(fèi)7,735元;上述款項(xiàng)如逾期給付，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲．延履行期間的債務(wù)利息;二、駁回各方其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)300元，由宇某物業(yè)承擔(dān)167元，京某公司承擔(dān)133元。

宣判后，宇某物業(yè)不服原審判決，向本院提出上訴，請(qǐng)求二審改判支持其全部訴訟請(qǐng)求，其主要理由為：一、原審無(wú)視保潔工作由人工完成且沈陽(yáng)市最低工資標(biāo)準(zhǔn)己由700元上調(diào)至1100元的事實(shí)；二、原審對(duì)物業(yè)合同的口頭變更不予認(rèn)可卻對(duì)食堂委托合同的口頭變更予以認(rèn)可，造成同一案件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一致。

被上訴人京某公司辯稱(chēng)：原審查明事實(shí)及適用法律均正確，請(qǐng)求維持原判。

本院二審查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照本案雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費(fèi)為每月1,750元，宇某物業(yè)雖主張其與被告口頭協(xié)商提高到每月2,500元，并實(shí)際按照該數(shù)額履行，但宇某物業(yè)不能提供變更物業(yè)費(fèi)的準(zhǔn)確時(shí)間，同時(shí)從宇某物業(yè)提供的被告給付物業(yè)費(fèi)證據(jù)來(lái)看，雙方事實(shí)上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物業(yè)不能合理解釋物業(yè)費(fèi)給付不一致的事實(shí)，故原審認(rèn)定物業(yè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月1,750元，對(duì)上訴人該項(xiàng)請(qǐng)求未予支持，并無(wú)不當(dāng)。綜上，對(duì)上訴人此項(xiàng)上訴主張，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)300元由上訴人沈陽(yáng)宇某物業(yè)管理有限公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　周　濛

審　判　員　　姜會(huì)軍

代理審判員　　朱聞天

二〇一四年三月十六日

書(shū)　記　員　　鄭金玲

物業(yè)合同糾紛