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廣西壯族自治區(qū)南寧市青秀區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）青民一初字第955號(hào)

原告陳某某。

委托代理人林籽光，廣西同望律師事務(wù)所律師。

委托代理人顏燦，廣西同望律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告李某某。

委托代理人黃紅梅，廣西鈺錦律師事務(wù)所律師。

第三人廣西某某家居建材廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司，住所地：南寧市青秀區(qū)長(zhǎng)湖路**號(hào)，注冊(cè)號(hào)：***。

法定代表人鄒某某。

委托代理人張東垣，廣西鈺錦律師事務(wù)所律師。

原告陳某某訴被告李某某、第三人廣西某某家居建材廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某物業(yè)管理公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法指定審判員韋偉杰獨(dú)任審判，并公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人林籽光、顏燦，被告李某某及其委托代理人黃紅梅，第三人某某公司委托代理人張東垣均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某某訴稱，2013年5月4日，被告欲將原承租第三人的南寧市瑯東某某四樓***號(hào)鋪面承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原被告雙方達(dá)成合意，原告向被告交付了鋪面轉(zhuǎn)讓意向訂金50000元。2013年5月7日，原被告正式簽訂書面的《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告將上述鋪面承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)540000元，同時(shí)約定因被告原因?qū)е略嫖茨茉?013年9月30日前與某某家居廣場(chǎng)簽訂租賃合同完畢或2013年5月8日前未能將鋪面交付原告的，原告有權(quán)解除協(xié)議，被告需退還原告全部訂金，還需支付原告一倍訂金及賠償原告投資在經(jīng)營(yíng)上述鋪面所有費(fèi)用。合同簽訂后，原告立即開始著手涉案鋪面相關(guān)裝修經(jīng)營(yíng)事宜。2013年5月7日，原告就鋪面設(shè)計(jì)改造與珠海市某某裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司簽訂《廣西南寧市白璧墻布某某專賣店設(shè)計(jì)合同》，約定設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用總計(jì)為80000元。在收到設(shè)計(jì)效果圖后，原告依約支付完設(shè)計(jì)費(fèi)用80000元。同日，原告就鋪面裝修事宜與顏某海簽訂《裝修合同》，約定包工包料總造價(jià)為250000元，合同簽訂當(dāng)日支付20%作為工程材料備料款定金。原告依約交付了定金50000元。同時(shí)，原告另就鋪面開業(yè)慶典活動(dòng)與南寧市某某廣告?zhèn)髅接邢薰竞炗喠恕逗贤瑫?，原告預(yù)交了50000元作為定金。綜上，原告為涉案鋪面的開業(yè)經(jīng)營(yíng)事宜共計(jì)投入180000元。此外，原告因承租了涉案鋪面，故與覃某某達(dá)成《店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將原告原承租的南寧市保利某某花園一樓臨街**號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)給覃某某，定金30000元，如因原告原因在2013年6月15日前未能將鋪面交付的，覃某某有權(quán)解除協(xié)議，原告需雙倍退還定金。但被告無故違反合同約定，未于2013年5月8日向原告交付鋪面。原告多次催告，被告拒不交付。被告的違約行為給原告造成經(jīng)營(yíng)上的嚴(yán)重困難，且因其不交付鋪面，原告不得不解除與覃某某的《店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，繼續(xù)承租原鋪面并向覃某某支付違約金30000元。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴至法院，請(qǐng)求判令：一、解除原被告簽訂的鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，被告向原告支付310000元（退還原告交付的訂金50000元、多支付一倍訂金50000元、賠償原告投資損失180000元、向他人（覃某某）支付的違約金30000元）；二、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告李某某辯稱，原被告簽訂的鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，因原告沒有如期辦理交接手續(xù)，涉案商鋪未交付給原告，原告未按期支付轉(zhuǎn)讓金及租金、水電費(fèi)，其訴請(qǐng)沒有事實(shí)和法律依據(jù)，被告在本案中不提起反訴，但保留另案起訴的權(quán)利。

第三人某某公司陳述稱，1、原被告簽訂的合同無效，第三人與被告的合同中約定未經(jīng)其同意不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，原被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)未經(jīng)其同意，且其直到收到法院應(yīng)訴材料后才知道原被告轉(zhuǎn)讓事宜，其對(duì)該份協(xié)議也不予認(rèn)可，原告訴請(qǐng)與第三人無關(guān)；2、對(duì)原告的訴請(qǐng)同被告意見一致。

經(jīng)審理查明，2012年9月15日，第三人（出租人、甲方）與被告（承租人、乙方）簽訂一份《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方將位于南寧市長(zhǎng)湖路**號(hào)某某【國(guó)際】家居建材廣場(chǎng)第4層第***號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱租賃區(qū)域）租賃給乙方使用；乙方在甲方商場(chǎng)內(nèi)的租賃區(qū)域僅限于經(jīng)營(yíng)摩曼壁紙品牌系列產(chǎn)品，若乙方不經(jīng)甲方同意，擅自改變經(jīng)營(yíng)范圍或超出上述經(jīng)營(yíng)范圍，甲方有權(quán)解除合同，不退還合同履約金，并追究乙方違約責(zé)任，乙方改變經(jīng)營(yíng)方為必須經(jīng)甲方書面同意；本合同期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止；《補(bǔ)充協(xié)議》與《房屋租賃合同》具有同等法律效力；乙方有未經(jīng)甲方同意私自將租賃區(qū)域的部分或全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人或與他人合作經(jīng)營(yíng)情形，為乙方根本違約，甲方隨時(shí)有權(quán)單方面終止和解除本合同。

2013年5月4日，被告向原告出具一份《收據(jù)》，其上載明：今收到陳某某交來某某***號(hào)鋪面轉(zhuǎn)讓意向訂金50000元，鋪面交接日期2013年5月7日（5月10日簽訂內(nèi)部轉(zhuǎn)讓合同）。

2013年5月7日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂一份《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，內(nèi)容為：甲方同意將位于南寧市瑯東某某四樓***號(hào)鋪面承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（空鋪面1間不含合同履行金和保證金），乙方需向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)540000元，于2013年5月4日已付50000元訂金，2013年5月30日前付400000元，余下的90000元在2013年9月30日前付清，甲方在2013年9月30日前幫助乙方與某某家居廣場(chǎng)重新簽訂租賃合同；甲方必須有責(zé)任協(xié)助乙方與某某商場(chǎng)簽訂續(xù)約租賃合同，甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方于2013年9月30日之前與某某家居廣場(chǎng)簽訂租賃合同完畢，并于2013年5月8日前將鋪面交付乙方；如因甲方原因?qū)е乱曳轿茨茉?013年9月30日前與某某家居廣場(chǎng)簽訂租賃合同完畢或2013年5月8日前未能將鋪面交付乙方，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方需退還乙方全部訂金，還需支付乙方一倍訂金及賠償乙方投資在經(jīng)營(yíng)某某家居廣場(chǎng)四樓***號(hào)鋪面所有費(fèi)用；如乙方自身原因解除本協(xié)議，乙方所交的定金不予退回。

2013年5月21日，第三人（甲方）、被告（乙方）及案外人黃某（丙方）簽訂一份《提前解除﹤房屋租賃合同﹥?nèi)絽f(xié)議》，約定：甲乙雙方自愿于2013年6月1日提前解除租賃區(qū)域位于南寧市長(zhǎng)湖路**號(hào)某某【國(guó)際】家居建材廣場(chǎng)第4層第***號(hào)商鋪的《房屋租賃合同》和相關(guān)合同附件；丙方自愿承擔(dān)并繼續(xù)履行甲、乙雙方原合同中乙方未履行的義務(wù)。

在庭審中，原告主張其要求被告交付鋪面但被拒絕，被告則辯稱原告未在合同約定時(shí)間交接鋪面的原因其并不清楚，其一直催促但原告拒不履行，其直到2013年6月1日才與第三人解除合同，當(dāng)日由案外人黃某與第三人簽訂新的租賃合同；對(duì)被告前述關(guān)于簽訂新租賃合同的陳述，第三人予以認(rèn)可。另，被告陳述稱其一直沒有向第三人告知其與原告之間的轉(zhuǎn)讓事宜，但2013年5月4日收到原告50000元定金時(shí)，其已將與第三人簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議出示給原告；原告則主張被告在簽訂鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議后才向其出示被告與第三人簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議。關(guān)于原被告簽訂的《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力，經(jīng)本院釋明原告主張可能與本院認(rèn)定不一致，原告仍堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求不變更，由本院據(jù)實(shí)裁判。

原告為證明其對(duì)涉案鋪面進(jìn)行了裝修、舉行開業(yè)活動(dòng)及支付違約金，向本院提交了《廣西南寧市白璧墻布某某專賣店設(shè)計(jì)合同》、《設(shè)計(jì)施工圖》及收據(jù)（其上載明設(shè)計(jì)費(fèi)80000元）、《裝修合同》及收據(jù)（其上載明裝修定金50000元）、《合同書》及收據(jù)（其上載明開業(yè)慶典定金50000元）、《店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)150000元、定金30000元）、《收據(jù)》（其上載明雙倍退還定金60000元，時(shí)間為2013年6月20日）及銀行明細(xì)清單，但其陳述稱前述四份收據(jù)所載款項(xiàng)均系現(xiàn)金方式交付，且除銀行明細(xì)清單外沒有發(fā)票或其他付款、取款憑證，該明細(xì)清單中所載2013年5月4日消費(fèi)50000元系向被告支付的定金，2013年6月14日取現(xiàn)40000元、6月15日取現(xiàn)43560元系用于返還案外人覃某某60000元定金；被告對(duì)此均不予認(rèn)可。原告為此申請(qǐng)案外人覃某某就返還鋪面定金問題出庭作證，覃某某當(dāng)庭陳述稱：其與原告于2013年5月7日簽訂了鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議簽訂后，其向原告支付了30000元定金，后原告于2013年5月底通知其不能按時(shí)交接商鋪，并于2013年6月10日左右協(xié)商同意向其雙倍返還定金，并通過現(xiàn)金方式向其雙倍返還了定金60000元。被告及第三人對(duì)其證言均不予認(rèn)可。另，原告明確除上述證據(jù)外，對(duì)于其所主張的設(shè)計(jì)改造費(fèi)、裝修定金及鋪面開業(yè)慶典定金的發(fā)生，再無其他書面證據(jù)提交。

被告為證明其有催促原告按時(shí)履行合同，向本院提交了其與被告的電話通話詳單，其上顯示被告分別于2013年5月8日、5月15日、5月21日四次與原告電話通話，原告對(duì)通話時(shí)間及次數(shù)不持異議，但主張通話內(nèi)容系原告要求被告交付商鋪。

第三人為證明其有權(quán)出租涉案商鋪，向本院提交了《中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)土地租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議書》、《武裝部隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》及《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，其上載明第三人系廣西南寧市長(zhǎng)湖路55號(hào)房產(chǎn)的承租人，合同期限自2011年11月4日至2023年11月3日。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》效力的認(rèn)定問題。對(duì)于原被告簽訂《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，作為出租人的第三人并不知情、事后亦不予認(rèn)可，故本院認(rèn)定該協(xié)議無效，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，被告應(yīng)向原告返還轉(zhuǎn)讓訂金50000元，原告要求解除該協(xié)議并請(qǐng)求被告多支付一倍訂金50000元，于法無據(jù)，本院不予支持。二、關(guān)于損失賠償?shù)膯栴}。被告作為承租人，對(duì)于協(xié)議無效存在過錯(cuò)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，原告有權(quán)要求被告賠償因協(xié)議無效造成的損失，但原告對(duì)其要求被告賠償投資損失180000元（裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用80000元、裝修定金50000元、開業(yè)慶典活動(dòng)定金50000元）僅提交了若干合同及收據(jù)而無法提交相應(yīng)的支付憑證、發(fā)票等，亦即缺乏充分的證據(jù)證明前述損失已實(shí)際產(chǎn)生，故對(duì)其前述訴訟請(qǐng)求，因缺乏充分的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。三、關(guān)于賠償向他人支付的違約金30000元的認(rèn)定問題。原告對(duì)其該項(xiàng)主張?zhí)峤涣讼鄳?yīng)的銀行取款明細(xì)、《收據(jù)》，該案外人覃某某亦出庭對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)，在無相反證據(jù)的情況下，本院認(rèn)定原告因無法取得涉案商鋪的承租權(quán)導(dǎo)致其無法依約向案外人覃某某轉(zhuǎn)讓約定鋪面并向覃某某雙倍返還了定金60000元，原告前述因本案《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效所受到的違約定金損失應(yīng)由過錯(cuò)方的被告賠償，故原告要求被告賠償其向案外人覃某某支付的違約定金損失30000元，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某應(yīng)向原告陳某某返還南寧市長(zhǎng)湖路**號(hào)某某【國(guó)際】家居建材廣場(chǎng)第4層第***號(hào)商鋪轉(zhuǎn)讓訂金50000元；

二、被告李某某應(yīng)向原告陳某某賠償違約定金損失30000元；

三、駁回原告陳某某要求解除其與被告李某某于2013年5月7日簽訂的《鋪面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求；

四、駁回原告陳某某要求被告李某某多支付一倍訂金50000元的訴訟請(qǐng)求；

五、駁回原告陳某某要求被告李某某賠償投資損失180000元的訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)5000元，由原告陳某某負(fù)擔(dān)3800元，被告李某某負(fù)擔(dān)1200元。此款原告已預(yù)交，被告負(fù)擔(dān)部分應(yīng)隨同上述款項(xiàng)一并付清給原告。

上述應(yīng)盡義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，支付遲延履行金，權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院或與本院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或南寧市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，并在上訴期屆滿后七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交也不提出緩交、減交和免交申請(qǐng)的，則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　韋偉杰

二〇一五年十一月五日

書記員　　朱微微

房屋租賃合同糾紛