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浙江省瑞安市人民法院

民事判決書

（2012）溫瑞塘民初字第834號(hào)

原告陳某某。

原告的委托代理人（特別授權(quán)代理）林德洧、黃少群，浙江安瑞律師事務(wù)所律師。

被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地瑞安市塘下鎮(zhèn)陳宅村。

法定代表人陳某國(guó)，董事長(zhǎng)。

委托代理人（特別授權(quán)代理）陳曉光。

原告陳某某為與被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2012年9月24日向本院起訴，本院于同日受理后，依法適用普通程序于2012年10月19日公開開庭進(jìn)行了審理，原告陳某某的委托代理人林德洧、黃少群，被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人曹啟練、陳曉光到庭參加訴訟。后于2012年11月21日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告陳某某的委托代理人林德洧，被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人陳某國(guó)到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某某起訴稱：2009年7月14日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：原告向被告購買由被告開發(fā)的坐落于瑞安市塘下鎮(zhèn)名為“某某壹號(hào)”（現(xiàn)為某某名袛）的第*幢***號(hào)商品房（建筑面積219.63平方米，房?jī)r(jià)款按18988.00元每平方米計(jì)算，總計(jì)人民幣4170334元）一套；被告應(yīng)于2011年10月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止按已交房?jī)r(jià)款的每日萬分之二計(jì)算違約金；逾期超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按交付房?jī)r(jià)款的每日萬分之五計(jì)算違約金。合同簽訂后，原告依約履行合同義務(wù)，但被告并未如期交房，后經(jīng)原告及其他購房者與被告交涉，被告竟然于2011年11月30日以欺詐、隱瞞的手段將未經(jīng)驗(yàn)收的上述房屋交付給了原告，并按該交付的時(shí)間向原告計(jì)付了違約金?，F(xiàn)據(jù)調(diào)查，訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際驗(yàn)收合格日為2011年12月31日。故原告認(rèn)為被告于2011年11月30日的交房行為無效，其違約期限應(yīng)自2011年11月1日起計(jì)算至2012年12月31日共計(jì)61天，并應(yīng)按已交購房款的每日萬分之五計(jì)算。截止2011年12月31日，原告已支付房屋的購房款共計(jì)4170334元，根據(jù)合同約定，扣除此前已經(jīng)支付的22622元，被告仍需再支付違約金104573元。故訴請(qǐng)本院依法判令：一、被告立即支付違約金104573元；二、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。訴訟中原告增加訴訟請(qǐng)求：要求確認(rèn)《承諾書》無效。庭審中原告補(bǔ)充陳述：原告要求被告提供驗(yàn)收合格的文件，但被告提供不出來，所以原告拒絕領(lǐng)取鑰匙，但已領(lǐng)取違約金。被告本應(yīng)支付違約金至2012年1月10日，但為方便法院審理，原告自愿放棄要求被告承擔(dān)以后違約期限的請(qǐng)求。

被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱：一、關(guān)于商品房交付條件的約定：按照《商品房買賣合同》第八條約定，商品房交付條件為經(jīng)驗(yàn)收合格。按照現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)經(jīng)驗(yàn)收合格條款尚缺乏具體由誰驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收方面的規(guī)定，也沒有特別規(guī)定開發(fā)商交房時(shí)應(yīng)提供的哪些驗(yàn)收合格方面的證明文件。畢竟驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收合格在條件上和標(biāo)準(zhǔn)上都有區(qū)別，因此在司法實(shí)務(wù)中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，訴爭(zhēng)的商品房在2011年10月14日經(jīng)預(yù)驗(yàn)收時(shí)已符合工程質(zhì)量要求，2011年10月24日訴爭(zhēng)的商品房已經(jīng)具備合同約定的驗(yàn)收合格條件，被告不存在逾期交房情形。二、被告于2011年11月30日交房完全符合法律規(guī)定，并非起訴書陳述的欺詐、隱瞞。1、2011年11月24日，訴爭(zhēng)的商品房業(yè)經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)五方主體組織竣工驗(yàn)收合格，并由參加竣工驗(yàn)收的專家組及質(zhì)監(jiān)人員簽字確認(rèn)并出具了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收意見表》，工程竣工驗(yàn)收結(jié)論為：符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同意使用。2、2011年11月30日，被告在工程已依法定程序通過竣工驗(yàn)收合格后通知所有購房戶辦理交接手續(xù)，不存在原告起訴書陳述的被告以欺詐、隱瞞手段，未經(jīng)驗(yàn)收合格交付商品房的事實(shí)。3、被告逾期交房違約時(shí)間最多為24天，但被告自愿支付至2011年11月30日止的30天違約金，原告對(duì)當(dāng)天結(jié)算的違約金均無異議，同時(shí)向被告出具了承諾書，明確表示雙方在支付購房款及交付商品房上均不再互負(fù)違約責(zé)任。三、起訴書認(rèn)為被告實(shí)際合格交房時(shí)間為2011年12月31日，與事實(shí)不符，也缺乏法律依據(jù)。1、被告早已完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容，有完整的技術(shù)檔案和施工管理文件，有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，同時(shí)被告于2011年11月24日組織瑞安市驗(yàn)收專家組和勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真的竣工驗(yàn)收，市建筑工程質(zhì)監(jiān)站當(dāng)眾宣布驗(yàn)收程序合法、工程質(zhì)量合格，且簽署了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收意見表》，完全符合現(xiàn)行法律、法規(guī)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的最終竣工驗(yàn)收要求。2、在實(shí)體工程質(zhì)量已符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下，原本已沒有必要再重復(fù)舉行與法律、法規(guī)及相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不符的其他形式的竣工驗(yàn)收，2011年12月31日的竣工驗(yàn)收紀(jì)要只是在建設(shè)工程依法組織竣工驗(yàn)收后，對(duì)程序及實(shí)體質(zhì)量上進(jìn)行形式上的審查，是建設(shè)工程備案所需的程序性要求，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說，從法律層面，規(guī)定的是五方法定主體對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如通過合格即視為工程質(zhì)量合格，即可以交付給用戶使用。所以，2011年11月24日由五方法定負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的主體組織的有關(guān)專家和相關(guān)職能單位，尤其是質(zhì)監(jiān)部門參與的工程驗(yàn)收意見，是反映訴爭(zhēng)商品房質(zhì)量合格、可以交付使用的唯一法定證明文件，即使后續(xù)尚有一些相關(guān)管理性的程序，均不影響2011年11月24日訴爭(zhēng)商品房竣工驗(yàn)收合格的法律效力。3、從2011年12月31日工程竣工會(huì)議紀(jì)要審定意見的內(nèi)容上看，已確認(rèn)和審查了各部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明，是對(duì)2011年11月24日竣工驗(yàn)收程序和實(shí)體評(píng)定為合格的形式上的確認(rèn)，并非重新對(duì)工程組織竣工驗(yàn)收。綜上，訴爭(zhēng)商品房竣工驗(yàn)收合格可交付使用的法定時(shí)間為2011年11月24日，被告支付違約金時(shí)間至2011年11月30日，已超出了實(shí)際逾期交房時(shí)間，并未影響原告合同權(quán)益。原告在已領(lǐng)取違約金前提下，再主張權(quán)利與法相悖，與理不符。為此，請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。

原告陳某某在本院指定的舉證期限內(nèi)提供了如下證據(jù)：

1、原告身份證復(fù)印件一份，證明原告的訴訟主體身份；

2、被告企業(yè)信息表復(fù)印件一份，證明被告的訴訟主體身份；

3、商品房買賣合同復(fù)印件一份，證明原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系；

4、時(shí)間為2011年12月31日的竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件一份，證明被告違約的事實(shí)；

5、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票兩份、收款收據(jù)兩份和住宅交付結(jié)算清單一份，證明原告已交付的購房款金額；

6、申請(qǐng)法院向瑞安市質(zhì)量監(jiān)督站調(diào)取的工程基本情況表復(fù)印件一份，證明房屋實(shí)際竣工驗(yàn)收時(shí)間為2012年1月10日。

原告于舉證據(jù)期限外提供了如下證據(jù)：

7、被告制作并發(fā)送的《告全體業(yè)主書》復(fù)印件一份，證明被告于2011年10月26日告知業(yè)主房屋交驗(yàn)時(shí)間延誤至2011年12月底；

8、被告在交房時(shí)發(fā)送的《住宅工程分戶驗(yàn)收合格證》及照片復(fù)印件各一份，證明被告欺騙廣大業(yè)主稱訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)于2011年11月24日經(jīng)驗(yàn)收合格；

9、原告拍攝的“交房”現(xiàn)場(chǎng)照片復(fù)印件八張，證明截止2012年12月1日訴爭(zhēng)房屋尚未竣工；

10、交付結(jié)算清單復(fù)印件一份、收款收據(jù)復(fù)印件一份，證明其他業(yè)主與被告結(jié)算是按每日萬分之五支付被告違約金，故被告也應(yīng)按每日萬分之五賠付違約金給原告。

被告于本院指定的舉證期限外提供如下證據(jù)：

11、被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件一份、法定代表人身份證明書復(fù)印件一份，證明被告訴訟主體身份；

12、時(shí)間為2011年11月24日的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收意見表復(fù)印件一份、竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件一份，證明某某壹號(hào)工程于2011年11月24日可交付使用的事實(shí)；

13、某某壹號(hào)住宅交付結(jié)算清單復(fù)印件一份，證明原、被告已辦理完畢訴爭(zhēng)房產(chǎn)結(jié)算手續(xù)的事實(shí)；

14、某某壹號(hào)入住通知書復(fù)印件一份，證明訴爭(zhēng)房屋在2011年11月30日已具備入住條件且已書面通知原告的事實(shí)；

15、某某壹號(hào)禮品發(fā)放表復(fù)印件一份，證明2011年12月5日原告已領(lǐng)取訴爭(zhēng)房屋鑰匙的事實(shí)；

16、領(lǐng)款憑證一份，證明原告已向被告收取房屋延期交付違約金的事實(shí)；

17、承諾書復(fù)印件一份，證明原告對(duì)商品房延期交付一事不再要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的事實(shí)；

18、蓋有瑞安市城建檔案館公章的工程竣工意見表復(fù)印件一份，證明涉案工程在2011年11月24日經(jīng)過了竣工驗(yàn)收的事實(shí)。

（證據(jù)1、2、4、證據(jù)6-9、11、12原件在2012溫瑞塘民初字第868號(hào)一案中，證據(jù)10原件在2012溫塘民初字第849號(hào)一案中）

法院依職權(quán)調(diào)取了如下證據(jù)：

19、工程竣工報(bào)告復(fù)印件一份；

20、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件一份；

21、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告一份；

22、時(shí)間為2011年11月24日的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收意見表一份；

23、浙江省建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書復(fù)印件一份；

24、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)土建備案申請(qǐng)表復(fù)印件一份；

25、主體中間結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一份；

26、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一份；

27、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書復(fù)印件一份；

28、人防工程專項(xiàng)驗(yàn)收意見書復(fù)印件一份。

上述證據(jù)經(jīng)庭審出示，被告對(duì)原告提供的證據(jù)質(zhì)證如下：對(duì)證據(jù)1、2的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性、合法性無異議；對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，合同約定的交房條件為驗(yàn)收合格，但沒有明確約定驗(yàn)收合格的具體標(biāo)準(zhǔn)，2011年11月24日商品房完全符合交房條件。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，這是地方政府管理性規(guī)定，是對(duì)建設(shè)工程備案方面程序上的要求，會(huì)議紀(jì)要不是認(rèn)定工程質(zhì)量的合法性文件，而《竣工驗(yàn)收意見表》則是唯一的工程質(zhì)量是否合格的依據(jù)；該會(huì)議紀(jì)要是對(duì)2011年11月24日法定五方主體組織竣工驗(yàn)收的程序和質(zhì)量評(píng)定合格的描述，而不是重新組織竣工驗(yàn)收，沒有牽涉到實(shí)質(zhì)性的驗(yàn)收評(píng)定內(nèi)容，不能作為原告計(jì)算被告逾期交房時(shí)間的依據(jù)。對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性、合法性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，能夠證明雙方對(duì)違約金已進(jìn)行結(jié)算，原告對(duì)被告違約時(shí)間、金額無異議，且原告已同意領(lǐng)取并接收商品房。對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性、合法性有異議，質(zhì)檢站并非竣工驗(yàn)收的法定部門，只是對(duì)工程質(zhì)量后續(xù)方面的監(jiān)督，竣工驗(yàn)收合格日期為2012年1月10日，只是對(duì)備案時(shí)間的描述，并非對(duì)工程竣工驗(yàn)收合格時(shí)間的描述。對(duì)證據(jù)7的真實(shí)性、合法性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，不能證明原告所主張的交房合格時(shí)間為2011年12月31日。對(duì)證據(jù)8的真實(shí)性、合法性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，分戶專門驗(yàn)收是溫州市在國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)外在本市適用的規(guī)定，但與2011年11月24日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并不矛盾，被告不存在欺騙行為。對(duì)證據(jù)9的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，無法確認(rèn)原告于2011年12月1日在工程現(xiàn)場(chǎng)拍攝；即使存在竣工驗(yàn)收合格后對(duì)一些與工程驗(yàn)收合格項(xiàng)目無關(guān)聯(lián)的室外小部位進(jìn)行改觀，也是建設(shè)工程正常現(xiàn)象，并不影響2011年11月24日竣工驗(yàn)收合格的法律效力。對(duì)證據(jù)10的真實(shí)性無異議，但與本案不具備關(guān)聯(lián)性。被告提供的上述證據(jù)，原告質(zhì)證如下：對(duì)證據(jù)11的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。對(duì)證據(jù)12中的竣工驗(yàn)收意見表的真實(shí)性有異議，被告當(dāng)庭提供的原件與庭前提供的復(fù)印件不一致；意見表系偽造，被告提供的分戶驗(yàn)收時(shí)間為2011年11月24日，分戶驗(yàn)收應(yīng)在竣工驗(yàn)收之前；即使意見表真實(shí)，也是非法定機(jī)構(gòu)組織的驗(yàn)收，應(yīng)屬無效。對(duì)證據(jù)12中的驗(yàn)收備案表的真實(shí)性無異議，但該備案表中竣工驗(yàn)收意見處是空白的，無法反映被告的抗辯意見。對(duì)證據(jù)13、14的真實(shí)性無異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，原告是在受到被告欺詐的情況下簽署的，應(yīng)屬無效。對(duì)證據(jù)15的真實(shí)性沒有異議，原告是有收到鑰匙，但被告的交付不合法。對(duì)證據(jù)16的真實(shí)性沒有異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，無法證明被告的待證事實(shí)。對(duì)證據(jù)17的真實(shí)性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性、合法性有異議，承諾書是被告單方出具，原告被被告欺詐誤以為是正常的交接程序才簽署。對(duì)證據(jù)18、22有異議，該份復(fù)印件系被告事后補(bǔ)送，兩份竣工意見表中質(zhì)監(jiān)站參加人員欄和整改落實(shí)情況欄均不同，如果11月24日有竣工驗(yàn)收合格，應(yīng)該有相應(yīng)的會(huì)議紀(jì)要。對(duì)本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，原告質(zhì)證如下：對(duì)證據(jù)19有異議，是被告方提供，沒有具體報(bào)送時(shí)間，不能證明被告主張的驗(yàn)收時(shí)間為2011年11月24日。對(duì)證據(jù)20有異議，是被告方提供，沒有載明提交時(shí)間，載明的竣工時(shí)間系被告自己填寫，被告在報(bào)告最后落款處簽字確認(rèn)時(shí)間為2012年1月10日，可證明被告在第一次庭審中對(duì)竣工驗(yàn)收的陳述是虛假的。對(duì)證據(jù)21無異議。對(duì)證據(jù)23無異議，說明驗(yàn)收時(shí)間不是2011年11月24日，而是2012年1月10日。對(duì)證據(jù)24的真實(shí)性無異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，這是一個(gè)單項(xiàng)驗(yàn)收。證據(jù)25、26系被告提供給質(zhì)監(jiān)部門，均沒有注明出具時(shí)間，且是工程進(jìn)程中的驗(yàn)收，與本案竣工驗(yàn)收無關(guān)。對(duì)證據(jù)27無異議，能證明被告所說的工程在2011年11月24日驗(yàn)收的主張是虛假的，因?yàn)橄莉?yàn)收尚未通過，不可能竣工驗(yàn)收。對(duì)證據(jù)28無異議，但不能證明被告主張的綜合驗(yàn)收時(shí)間。被告質(zhì)證如下：在原告方?jīng)]有申請(qǐng)的情況下法院調(diào)取證據(jù)，程序上不合理；對(duì)證據(jù)19-28的真實(shí)性均無異議，是施工過程的必備材料。在開發(fā)商和消費(fèi)者存在爭(zhēng)議的情況下質(zhì)監(jiān)站的材料不能作為認(rèn)定的證據(jù)；工程質(zhì)量由五方主體認(rèn)定，而不是由質(zhì)監(jiān)站評(píng)定；質(zhì)監(jiān)站的材料僅是工程上的備案材料，不能對(duì)抗2011年11月24日經(jīng)法定五方主體組織的工程驗(yàn)收意見表，不能作為認(rèn)定本案相關(guān)事實(shí)的證據(jù)。

對(duì)上述證據(jù)，本院認(rèn)證如下：證據(jù)9不足以證明原告主張的截止2012年12月1日訴爭(zhēng)房屋尚未竣工的待證事實(shí)，不予采信。被告對(duì)證據(jù)10的真實(shí)性沒有異議，本院對(duì)真實(shí)性予以采信，可以證明劉某某按每日萬分之五向被告支付逾期付款違約金。證據(jù)12中的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收意見表、18、22不能證明訴爭(zhēng)房屋在2011年11月24日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。證據(jù)19-21、23-28，雖然有部分系復(fù)印件或由被告方提供，但可以客觀地反映出訴爭(zhēng)房屋主體工程施工進(jìn)展及單項(xiàng)驗(yàn)收情況。原告對(duì)證據(jù)17的真實(shí)性沒有異議，本院對(duì)真實(shí)性予以采信，但不能證明原告不再要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的事實(shí)。原、被告提供的其他證據(jù)，雙方當(dāng)事人對(duì)真實(shí)性均無異議，本院認(rèn)為這些證據(jù)符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。

經(jīng)審理，本院認(rèn)定的事實(shí)如下：2009年7月14日，原告陳某某與被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定：原告向被告購買由被告開發(fā)的坐落于瑞安市塘下鎮(zhèn)名為“某某壹號(hào)”（現(xiàn)為某某名袛）的第*幢***號(hào)商品房（建筑面積219.63平方米，單價(jià)為每平方米18988.00元）一套；被告應(yīng)于2011年10月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止按已交房?jī)r(jià)款的每日萬分之二計(jì)算違約金；逾期超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按交付房?jī)r(jià)款的每日萬分之五計(jì)算違約金。合同簽訂后，原告已履行了全部付款義務(wù)。上述工程于2011年12月30日經(jīng)核實(shí)具備竣工規(guī)劃確認(rèn)條件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工驗(yàn)收合格。該工程于2012年1月11日進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案。2011年11月30日，被告交付上述房屋，并賠償原告按已付購房款每日萬分之二自2011年11月1日起計(jì)算至2011年11月30日的違約金22622元。原告在領(lǐng)取違約金后出具承諾書一份，其中第六條為“簽署本承諾書時(shí)，承諾人已完成支付購房款義務(wù)，不再欠房開公司購房款，雙方在購房款支付及商品房交付上均不負(fù)違約責(zé)任”。

本院認(rèn)為，原告陳某某與被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。原、被告均應(yīng)按照合同的約定履行相應(yīng)的義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、涉案的某某壹號(hào)工程何時(shí)具備雙方約定的交付條件；二、承諾書的效力。首先，關(guān)于某某壹號(hào)工程何時(shí)具備交付條件。原、被告在商品房買賣合同文本中約定的商品房交付條件為“經(jīng)驗(yàn)收合格”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”同時(shí)，《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)；未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。”可見，竣工驗(yàn)收合格是商品房交付使用的前提條件，而規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程作是否符合規(guī)劃條件的核實(shí)是進(jìn)行驗(yàn)收的前置條件。雖然被告抗辯稱已于2011年11月24日組織了相關(guān)單位對(duì)訴爭(zhēng)商品房進(jìn)行工程驗(yàn)收，但此時(shí)涉訴工程的規(guī)劃條件未被規(guī)劃主管部門核實(shí)，故不能認(rèn)定此次驗(yàn)收為合格驗(yàn)收。本案涉訴工程具備竣工規(guī)劃確認(rèn)條件的時(shí)間為2011年12月30日。故2011年12月31日被告組織相關(guān)部門所作的某某壹號(hào)工程竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要中載明的時(shí)間為涉案工程的竣工驗(yàn)收時(shí)間，竣工驗(yàn)收合格日期則應(yīng)是被告提供的工程竣工報(bào)告中記載的時(shí)間即2012年1月10日。其次，關(guān)于承諾書的效力。承諾書是在被告張貼分戶驗(yàn)收合格證、通知原告交付房屋、在入住通知書表明已具備入住條件、結(jié)算并支付30日違約金等一系列行為的影響下出具，原告并不知曉涉案工程尚不具備竣工驗(yàn)收合格的交付條件，故承諾書第六條內(nèi)容違背原告的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無效，但不影響其他條款的效力。綜上，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。《商品房買賣合同》約定的逾期交房違約金計(jì)算方式不存在過高情形，故原告要求被告按已付購房款的每日萬分之五支付自2011年11月1日起計(jì)算至2011年12月31日共計(jì)61天的違約金的請(qǐng)求于法有據(jù)，予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、原告陳某某于2011年12月12日出具的《承諾書》中第六條無效；

二、被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某某違約金104573元；

三、駁回原告陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照﹤﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥﹥第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)2391元，由被告浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級(jí)人民法院［在遞交上訴狀之日起7日內(nèi)先預(yù)繳上訴案件受理費(fèi)2391元（具體金額由溫州市中級(jí)人民法院確定，多余部分以后退還），款匯溫州市中級(jí)人民法院，浙江省省級(jí)財(cái)政專戶結(jié)算分戶，開戶行：溫州市某行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào)：31***51。逾期按自動(dòng)撤回上訴處理］。

審　判　長(zhǎng)　　張浩杰

代理審判員　　王萍萍

代理審判員　　蕭方訓(xùn)

二〇一二年十二月十七日

書　記　員　　趙章瑜

商品房預(yù)售合同糾紛