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浙江省瑞安市人民法院

民事判決書

(2016)浙0381民初5297號(hào)

原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)。

法定代表人李某某。

委托代理人（特別授權(quán)）周大紅、余建飛，浙江安瑞律師事務(wù)所律師。

被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司。

管理人浙江某某律師事務(wù)所。

委托代理人（特別授權(quán)）朱捷峰，浙江某某律師事務(wù)所律師。

原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)為與被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司買賣合同糾紛一案，于2016年6月2日向本院起訴，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2016年7月4日公開開庭進(jìn)行了審理，原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)法定代表人李某某及其委托代理人周大紅、余建飛、被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司管理人委托代理人朱捷峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)訴稱：2010年10月15日，原告與被告經(jīng)瑞安市某某鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，簽訂《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》，約定被告就涉案3.62畝土地再次補(bǔ)償每畝500000元，涉案土地四至為：東臨瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)有限公司，南臨某某廠房，西臨某某寺圍墻，北臨某某村。合同簽訂后，被告僅支付810000元。被告至今未辦理土地征用合法手續(xù)，且因其拖欠應(yīng)付土地款系根本違約，導(dǎo)致土地征用手續(xù)不能辦理，原告有權(quán)解除合同。被告在未取得涉案土地使用權(quán)的情況下建造地上建筑物并使用多年，原告有權(quán)要求被告對(duì)此損失予以賠償。鑒于地上建筑物系被告建造，可作為折抵原告損失與涉案土地一并返還原告。2015年2月4日，瑞安市人民法院裁定受理浙江某某服飾有限公司對(duì)被告的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。2015年2月11日，瑞安市人民法院指定浙江某某律師事務(wù)所擔(dān)任被告的破產(chǎn)管理人。綜上，原告與被告之間簽訂的協(xié)議合法有效，因被告根本違約，導(dǎo)致合同無法履行且已無繼續(xù)履行之必要?，F(xiàn)起訴要求：1、請(qǐng)依法判令解除原被告在2010年10月15日簽訂的《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》；2、判令被告依法返還3.62畝土地（四至為：東臨瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)有限公司，南臨某某廠房，西臨某某寺圍墻，北臨某某村）；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

在開庭審理過程中，由于原告在訴訟請(qǐng)求項(xiàng)中未提及賠償損失，而在事實(shí)與理由項(xiàng)中提及賠償損失，本院要求原告明確是否賠償損失，原告要求參考同地段土地的租金標(biāo)準(zhǔn)，賠償1999年至起訴之日間的損失，其數(shù)額為2400平方米×30元/平方米×16年=1152000元，扣除臨時(shí)建筑物的價(jià)值152000元及已支付的810000元，要求賠償190000元。

被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司管理人辯稱：1999年4月，某某工貿(mào)公司和塑化公司分別與原告簽訂兩份征地協(xié)議，當(dāng)時(shí)已付清約定的土地使用款，塑化公司是31000元，每畝50000元，總計(jì)0.62畝，工貿(mào)公司支付127600元，每畝40000元，總計(jì)3.19畝。雙方已經(jīng)結(jié)算完畢，但由于涉案土地是巖地?zé)o法使用，工貿(mào)公司和塑化公司后來合并成被告某某公司，經(jīng)過3年改造，訴爭(zhēng)土地才能使用。2010年9月，原告認(rèn)為土地漲價(jià)，很多村民到被告公司圍堵大門，被告被迫簽訂原告訴稱的協(xié)議書。土地征用應(yīng)該通過國(guó)家，經(jīng)過正式的土地征用手續(xù)，才能進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，《土地征用補(bǔ)償協(xié)議》效力不合法。土地返還前應(yīng)該計(jì)算目前建筑物的價(jià)值，管理人已經(jīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估后可在破產(chǎn)法的范圍內(nèi)進(jìn)行處理。原告關(guān)于建筑物使用費(fèi)的要求不應(yīng)予以支持。原告將土地交付被告使用，是雙方自愿行為，被告使用土地是有權(quán)利的，被告已經(jīng)支付土地出讓費(fèi)，雖然出讓的情況不符合法律規(guī)定，不應(yīng)支付租賃費(fèi)。

在本院指定的舉證期限內(nèi)，原告提供了以下證據(jù)：

證據(jù)1、公司基本情況，以證明被告主體；

證據(jù)2、土地征用補(bǔ)償協(xié)議書，以證明涉案土地系原告村集體所有；

證據(jù)3、收據(jù)，以證明被告僅支付810000元。

質(zhì)證后，被告質(zhì)證意見如下：證據(jù)2真實(shí)性請(qǐng)求法庭予以審核，我們沒看到原件，無法做出認(rèn)定。協(xié)議是在特殊情況下簽訂的，屬于無效協(xié)議，合法性存在問題；證據(jù)3，真實(shí)性無異議，被告已經(jīng)支付81萬元土地款的事實(shí)沒有異議。庭后原告提交證據(jù)2原件，結(jié)合該原件，本院認(rèn)為證據(jù)1、2、3客觀真實(shí)，與本案相關(guān)，來源合法，予以采納。

被告當(dāng)庭提供以下證據(jù)：

證據(jù)4、征地協(xié)議書復(fù)印件，以證明1999年雙方已經(jīng)完成土地征用協(xié)議；

證據(jù)5、收據(jù)復(fù)印件，已經(jīng)按照1999年的約定付清土地征用款；

證據(jù)6、會(huì)議記錄復(fù)印件，證明征用土地經(jīng)過原告村代表大會(huì)同意；

證據(jù)4，（2007）溫行終字第53號(hào)行政判決書復(fù)印件，以證明當(dāng)時(shí)征地的過程。

質(zhì)證后，原告的質(zhì)證意見如下：對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但與本案無關(guān)。被告提供的證據(jù)涉及的是河對(duì)岸的地塊，已經(jīng)由被告出租給他人，與本案地塊無關(guān)。結(jié)合證據(jù)3，本院認(rèn)為該四份證據(jù)真實(shí)，與本案相關(guān)，來源合法，予以采納。

綜合以上證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：1999年4月30日，原告（甲方）與瑞安市某某塑化實(shí)業(yè)有限公司（乙方）訂立《征地協(xié)議書》，約定原告將其上山根官山巖空地出讓給乙方，該地塊南靠瑞安市某某塑化實(shí)業(yè)有限公司一期已征廠房，東靠瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)公司，西至仙甲（某某寺）圍墻2米除外，北靠瑞安市某某車輛制造有限公司，總面積為0.62畝，出讓費(fèi)31000元，款于1999年4月30日一次性付清。同日，原告收到乙方30000元。1999年5月12日，原告收到乙方1000元。

1999年4月30日，原告（甲方）與瑞安市某某工貿(mào)有限公司（乙方）訂立《征地協(xié)議書》，約定原告將其上山根官山巖空地出讓給乙方，該塊南靠瑞安市某某塑化實(shí)業(yè)有限公司、東靠瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)公司，西靠仙甲村空閑地，北靠山（某某村管轄），總面積3.19畝，出讓費(fèi)127600元，款于1999年4月30日一次性付清。同日，原告收到乙方127600元。

2002年10月10日，瑞安市某某塑化實(shí)業(yè)有限公司名稱變更為瑞安市某某工貿(mào)有限公司，后被被告合并。

2010年10月15日，原告與被告訂立《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》，確認(rèn)被告于1999年期間向原告受讓土地3.62畝，土地手續(xù)辦理一直耽擱至該日，就再次補(bǔ)償土地征用款，雙方協(xié)商一致，協(xié)議主要內(nèi)容如下：被告征用原告土地3.62畝，東臨瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)有限公司，南臨某某廠房，西臨某某寺圍墻為界，北臨某某村管轄。該宗土地再次補(bǔ)償每畝500000元，共計(jì)1810000元，包括青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物（包括水、電、路及排污設(shè)施等所有構(gòu)筑物）以及土地補(bǔ)償費(fèi)；如果被告向瑞安市土地局辦理土地登記手續(xù)時(shí)向土地管理部門預(yù)交一切款項(xiàng)，預(yù)交款項(xiàng)返回給原告時(shí)，原告應(yīng)無條件全部返回給被告。該協(xié)議書另對(duì)其他事項(xiàng)作出約定。2011年1月27日，被告向原告支付810000元。上述土地至今未辦理土地用途轉(zhuǎn)用手續(xù)。

在訴訟過程中，經(jīng)本院釋明，原告同意確認(rèn)《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》無效。

本院認(rèn)為：原告與被告訂立《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》時(shí)未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》無效。合同無效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)返還根據(jù)合同得到的財(cái)產(chǎn)。原告要求被告返還3.62畝土地，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告按同類地段租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，由于土地合法出租才能產(chǎn)生租金，該土地系農(nóng)用地，原告明知農(nóng)用地不能出租后用于非農(nóng)業(yè)用途，但仍然予以出租，對(duì)合同無效的形成有過錯(cuò)，本院對(duì)其請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)與被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司訂立的《土地征用補(bǔ)償協(xié)議書》無效。

二、被告溫州某某汽車貿(mào)易有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)返還3.62畝土地（東臨瑞安市某某橡塑實(shí)業(yè)有限公司，南臨某某廠房，西臨某某寺圍墻，北臨某某村）。

三、駁回原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)15150元，減半收取7575元，由原告瑞安市某某街道上村村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級(jí)人民法院。

審　判　員　繆正堅(jiān)

二〇一六年七月七日

代　書記員　李佳諾

買賣合同糾紛