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二〇一六年七月八日

安徽省桐城市人民法院

民事判決書

(2016)皖0881民初868號

原告：馬*明，公司經理。

委托代理人：王飛，安徽文都律師事務所律師。

委托代理人：王*勝。

被告：上海**投資有限公司，住所地上海市**區(qū)**南路****號*幢**室，統(tǒng)一社會信用代碼：913101125******6X9。

法定代表人：宋*武。

委托代理人：索紀紅，安徽正維律師事務所律師。

被告：安徽**酒店管理有限公司，住所地安徽省桐城市**街道**路**國際大廈**座**，注冊號3408810000****6（****）。

法定代表人：陳*云。

委托代理人：索紀紅，安徽正維律師事務所律師。

委托代理人：潘*峙，公司業(yè)務經理。

原告馬*明訴被告上海**投資有限公司、安徽**酒店管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案,本院于2016年3月17日立案受理。依法組成合議庭，于2016年5月12日公開開庭進行了審理。原告馬*明及其委托代理人王飛、王祥勝、被告上海**投資有限公司的委托代理人索紀紅、被告安徽**酒店管理有限公司的委托代理人潘*峙均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告馬*明訴稱：2013年12月3日，原告與被告上海**投資有限公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定原告將其個人所有的房屋出租給被告使用，同時約定了租賃期限和租金及租金的給付方式等事項。租賃合同簽訂后，被告僅支付原告定金5萬元及租賃保證金5萬元，房租至今分文未付。根據(jù)《房屋租賃合同》之約定，被告上海**投資有限公司應付原告9個月房租共計325000元（自起租日2013年12月18日計算至2016年3月18日，扣除18個月的裝修免租期）。另，被告安徽**酒店管理有限公司系上述房屋的實際承租人，對外以“維也納智好酒店”經營至今。期間原告多次向兩被告催討租金，兩被告拒不給付，故訴至法院要求兩被告立即支付拖欠的房租325000元，支付違約金27000元，并承擔本案訴訟費用。

原告為支持其訴訟主張向本院提交以下證據(jù):

1、原告身份證復印件，證明原告的訴訟主體資格。

2、兩被告企業(yè)注冊登記信息表，證明兩被告的身份情況。

3、房屋租賃合同一份，證明原被告就房屋租賃達成協(xié)議，約定了房屋租賃期限為14年，自2013年12月18日至2027年12月18日，原告給予被告裝修免租期共計18個月，同時約定了租金的標準及支付方式以及違約責任等。

4、房產證13本復印件，證明原告是租賃合同約定的出租房屋實際所有人。

對于原告提供的四組證據(jù)兩被告均無異議。

本院經審查認為，原告提交的上述證據(jù)，能夠反映案件的真實情況，與待證事實相關聯(lián)，來源和形式符合法律規(guī)定，應當作為認定案件事實的根據(jù)。

被告上海**投資有限公司與被告安徽智祥酒店管理有限公達成應受法律保護，原告請求自2013年12月18日計算至2016年3月18日，扣除18個月的裝修免租期，被告認為根據(jù)雙方合同約定，原告給被告裝修期為6個月的起算期應當從2015年5月29日開始計算，根據(jù)雙方合同約定，六個月的裝修免租期還有十二個月的免租期一共18個月，因此兩被告應該從2016年11月30日開始計算繳納房租。故請求法庭駁回原告訴訟請求。

被告為支持其訴訟主張向本院提交以下證據(jù):

1、建設工程施工合同，證明裝修是從2015年5月29日開始，裝修完畢是2015年12月28日，裝潢214天。合同是由安徽**酒店管理有限公司和桐城市豪森裝飾工程有限公司簽訂的。

2、2015年8月20日桐城市規(guī)劃局批準的酒店臨時門樓的工程許可證，證明酒店外圍裝飾的時間。

3、開工報告，證明桐城市豪森裝飾工程有限公司進駐裝潢開工時間。

4、開工照片一張，證明裝修的地點和本案合同的標的是一致的。

原告對于被告提供的證據(jù)的質證意見如下：

對證據(jù)1、3的三性均有異議，原告訴求被告給付拖欠的房租及違約金，與被告何時裝修沒有關聯(lián)性。由于被告提供的證據(jù)2是復印件，上面提到的建設單位是安徽紫來建設集團有限公司與原告沒有任何關系。被告提供的證據(jù)4不符合證據(jù)規(guī)則關于證據(jù)形式的規(guī)定，落款時間是手寫的，另外與本案也無關。

本院經審查認為，被告提交的上述證據(jù)，能夠反映案件的真實情況，與待證事實相關聯(lián)，應當作為認定案件事實的根據(jù)。

經審理查明：2013年12月3日，馬*明與上海**投資有限公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定馬*明將位于桐城市同康路西側紫來國際大廈B幢其個人所有的房屋出租給上海**投資有限公司使用。合同約定：“甲方于2013年12月18日（交房日）前向乙方交付該房屋。該房屋租賃期自2013年12月18日（起租日）起至2027年12月18日止共計14年，甲方給予乙方裝修期為6個月（裝修之日起），裝修期免租金，裝修完成后甲方免租期為12個月。如果經甲乙雙方協(xié)商調整交房日期的，起租日、付款日和租賃期限也相應順延。”“甲乙雙方約定，租期為14年，在乙方裝修期結束后，第一年為免租期”“在簽訂本合同后7個工作日內，乙方支付定金5萬元，甲方收取定金后應向乙方開具收款憑證。此定金在免租期結束從乙方應付首期租金中扣除。房屋租賃保證金5萬元，合同解除或該房屋到期后如期返還乙方”“首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按季度支付。該房屋全部交付乙方后并免租期結束后5個工作日內將首季度的租金（沖減定金后）余額付給甲方。以后乙方應于每季度10日前向甲方支付后季度租金”。租賃合同簽訂后，上海**投資有限公司于2013年12月17日向馬思明支付了定金5萬元和保證金5萬元，馬*明于2013年12月18日向上海**投資有限公司交付了房屋。2014年8月27日，馬*明取得該房屋的房地權證書。2014年9月3日，馬*明取得該房屋的土地證書。2015年5月7日安徽**酒店管理有限公司和桐城市豪森裝飾工程有限公司簽訂《建設工程施工合同》，約定由桐城市豪森裝飾工程有限公司對該房屋進行裝修，開工日期為2015年5月29日、竣工日期為2015年12月28日。由于原告向兩被告催討租金未果，2016年3月17日，原告訴至法院要求兩被告立即支付拖欠的房租325000元（自起租日2013年12月18日計算至2016年3月18日，扣除18個月的裝修免租期），支付違約金27000元，并承擔本案訴訟費用。

本案爭議的焦點是免租期的起算時間問題。原告主張免租期自2013年12月18日交房之日開始計算，被告辯稱免租期自2015年5月29日實際裝修之日開始計算。

本院認為：依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。馬*明與上海**投資有限公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，本院予以確認?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十六條規(guī)定：承租人應當按照約定的期限支付租金。鑒于原被告雙方在合同中明確約定：“裝修期為6個月（裝修之日起），裝修期免租金，裝修完成后甲方免租期為12個月。”故對于雙方約定的裝修期及免租期應當為18個月，自裝修之日起算。對于被告辯稱其開始裝修之日為2015年5月29日，原告無異議，本院予以認定。由于原被告雙方在租賃合同中明確約定了裝修期自裝修之日起，故原被告雙方約定的免租期應當自2015年5月29日起至2016年11月29日止。由于原被告雙方在租賃合同中約定首期租金于“免租期結束后5個工作日內”支付。截止原告起訴之日，原被告雙方約定的免租期尚未結束，故被告的履行期限尚未屆滿。《中華人民共和國合同法》第一百零八條規(guī)定：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。由于原被告雙方約定的履行期限尚未屆滿，原告未提供證據(jù)證明被告有不履行合同義務的表示和行為，故對于原告要求被告立即支付租金和違約金的訴訟請求，本院不予支持。對于原告自交房之日起至裝修之日止的房屋租金，原告可以待雙方約定的履行期限屆滿時再行主張。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零八條、第二百二十六條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告馬*明的訴訟請求。

案件受理費6580元，由原告馬*明負擔。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于安徽省安慶市中級人民法院。

審判長　沈梅章

審判員　周玲菊

審判員　劉敏華

書記員　何　鳳

房屋租賃合同糾紛