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廣東省惠州市中級人民法院

民事判決書

（2014）惠中法民一終字第91號

上訴人（原審被告）：黃某堅(jiān)。

委托代理人：林建源、張?zhí)N妍，廣東卓凡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告一）：黃某彬。

被上訴人（原審原告二）：嚴(yán)某群（系原告一之妻），。

被上訴人（原審原告三）：嚴(yán)某雯（曾用名：嚴(yán)某文，系原告二之妹）。

三被上訴人的委托代理人：廖金華，廣東點(diǎn)津律師事務(wù)所律師。

三被上訴人的委托代理人：鄭警威，廣東點(diǎn)津律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人黃某堅(jiān)與被上訴人黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯因房屋租賃糾紛一案，不服廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2013）惠城法民一初字第1604號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

當(dāng)事人原審的意見

2013年8月14日，黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯向原審法院提起訴訟，請求法院判令：1、判令解除原告一與被告于2011年3月18日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》。2、判令被告立即將惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場騰空交還原告。3、判令被告向原告支付租金人民幣16000元及逾期交租違約金人民幣2000元，合計(jì)18000元（租金及違約金暫計(jì)至起訴之日，之后至商場交還原告之日止的租金及違約金另計(jì)）。4、判令本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

主要事實(shí)和理由是：位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場（物業(yè)管理處編號為惠州市惠城區(qū)東湖花園一號小區(qū)xx-xx號）是三原告的共有房產(chǎn)，三原告委托原告一出租管理商鋪。2011年3月18日，原告一與被告簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合約》，將商鋪?zhàn)赓U給被告作商業(yè)用途使用，租賃期限為5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金為3200元，每月第五日前繳付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金額的千分之五收取違約金，逾期一個月，可單方終止合同，沒收押金。合同簽訂后至2013年3月31日，雙方已按照合同約定履行，自2013年4月1日起，被告未按照約定向原告支付租金，也未向物業(yè)管理公司繳交水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。原告多次向被告催收租金等費(fèi)用，而被告卻借故拖延，至今未付清上述費(fèi)用。因被告違約不履行支付租金義務(wù)，按照約定，原告可以單方終止合同。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向本院提起訴訟。

被告黃某堅(jiān)辯稱：我沒有拖欠原告租金。2011年涉案房屋整個二樓的平臺漏水，原告2011年派人去修理，修好后，原告來收租金時，我稱以后若漏水我就不支付租金?，F(xiàn)在房屋又在漏水，我就不付租金了，以此希望原告來補(bǔ)漏。漏水的問題一直沒有解決，有管理處證明為據(jù)，我聯(lián)系原告，原告不予理會。現(xiàn)在，漏水問題造成我店里器材損失，裝修泡水后也引起木板腐蝕。

原審法院查明的事實(shí)

原審法院經(jīng)審理查明：位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場是三原告共有房產(chǎn)，己領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，建筑面稱113.52平方米。三原告委托原告一出租管理房屋。2011年3月18日，原告一與被告簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合約》，將上述商場（物業(yè)管理處編號為惠州市惠城區(qū)東湖花園一號小區(qū)xx-xx號）租賃給被告作商業(yè)用途使用，約定：租賃期限為5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金為3200元，每月第五日前繳付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金額的千分之五收取違約金，逾期一個月，可單方終止合同，沒收押金。被告承租房屋后用于經(jīng)營影響器材，至2013年3月31日之前已按照合同約定支付租金。

另查一：被告承租房屋后于2011年3月20日開始裝修。同年5、6月發(fā)現(xiàn)房屋滲水，被告找物業(yè)管理處的保安查看，后來又聯(lián)系了原告，因要找三樓的房東（住宅）配合解決，三樓的房東經(jīng)常不在。2011年年底，原告在三樓進(jìn)行了灌漿補(bǔ)漏。之后漏水、滲水得到有效控制。2013年3、4月份下大雨時又出現(xiàn)漏水，不滴水，只是墻體濕了。2013年4月1日被告以房屋漏水、滲水為由拒交租金。原告向被告催收租金未果，因而引發(fā)本案糾紛訴訟至本院。

另查二：本案開庭審理后，被告黃某堅(jiān)自行將承租房屋中的大部分物品搬走，并鎖住房屋，其已不在租賃商鋪處經(jīng)營。

以上事實(shí)有：居民身份證、結(jié)婚證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、催收函、照片、物業(yè)管理處關(guān)于109棟的漏水問題的協(xié)調(diào)過程以及照片以及庭審筆錄等為據(jù)。

原審法院判決理由和結(jié)果

原審法院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。2011年3月18日，原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》是由具有完全民事行為能力的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示的結(jié)果，其內(nèi)容、形式未違反法律法規(guī)規(guī)定，為有效合同，對雙方具有約束力。《中華人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”。第二百二十一條規(guī)定，“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。”本案中。原告出租給被告的房屋存在漏水、滲水的事實(shí)，盡管原告進(jìn)行了灌漿補(bǔ)漏，但仍存在滲水的情形，影響被告對房屋的使用，尤其是二樓漏水時停止使用，根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合本案的事實(shí)，本院酌定從2013年4月1日起，被告應(yīng)繳交給原告的租金為每月應(yīng)繳3200元的四分之三，即2400元（3200元×3／4），2013年4月1日至2013年8月31日共（5個月）拖欠租金12000元（2400元×5個月）。本案系原告出租給被告的房屋存在漏水、滲水導(dǎo)致被告未交租金，庭審中，被告明確表明其并不想拖租金，主要是希望原告來補(bǔ)漏，補(bǔ)完不漏，我才交租金。故不能認(rèn)定被告構(gòu)成違約，據(jù)此，原告訴請要求被告支付逾期交租違約金，本院不予采納。

原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》是否解除的問題，本案開庭審理后，被告黃某堅(jiān)自行將承租房屋中的大部分物品搬走，并鎖住房屋，其已不在租賃商鋪處經(jīng)營。該行為表明被告不再履行雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》。《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，當(dāng)事人可以解除合同，故原告訴請解除2011年3月18日雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》，本院予以采納。至于被告在庭審中陳述的其裝修、器材損失，二樓因漏水無法經(jīng)營的損失因未提出反訴，本案依法不作處理，被告可另案主張權(quán)利。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)、第二百二十條、第二百二十一條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告黃某彬與被告黃某堅(jiān)于2011年3月18日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》。

二、被告黃某堅(jiān)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場房屋交還給原告黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯。

三、被告黃某堅(jiān)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯支付租金12000元（2013年4月1日至2013年8月31日，2400元／月×5個月）。自2013年9月1日起，按2400元／月計(jì)至被告將房屋交還給原告之日止）。

四、駁回原告黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)350元，減半收取175元，由原告黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯負(fù)擔(dān)75元，被告黃某堅(jiān)負(fù)擔(dān)100元。

當(dāng)事人二審的意見

上訴人黃某堅(jiān)不服原審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷原判第一、第二項(xiàng)。

主要事實(shí)和理由：一、從事實(shí)方面看，一審法院錯誤認(rèn)定上訴人以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，從而判決解除上訴人與被上訴人之間的租賃合同，判決錯誤。

上訴人將承租房屋中的大部分物品搬走并鎖住房屋，不代表不在租賃商鋪處經(jīng)營，更不能說明上訴人以行為表明不履行主要債務(wù)。首先，承租房屋中的大部分物品已因房屋漏水而受損，如不搬走，將擴(kuò)大損失，上訴人采取必要的補(bǔ)救措施防止損失的擴(kuò)大，是合法的私力救濟(jì)，并未損害任何人的利益，更不能說明上訴人不再繼續(xù)經(jīng)營。其次。上訴人并未以任何行為表明不再繼續(xù)經(jīng)營，反而積極應(yīng)訴，明確表示愿意繼續(xù)履行合同。相反，被上訴人為了妨礙上訴人繼續(xù)經(jīng)營，還將房屋門鎖重?fù)Q，導(dǎo)致上訴人無法入內(nèi)經(jīng)營。再次，上訴人與被上訴人的糾紛尚未經(jīng)人民法院公正審判，上訴人不履行支付租金的義務(wù)具有順序履行抗辯權(quán)，因被上訴人一直拒絕履行法定的房屋修繕義務(wù)，致使上訴人無法正常經(jīng)營，上訴人為挽回?fù)p失才搬走大部分物品，不能說明上訴人以行為表明不履行主要債務(wù)，更何況是否已形成“債務(wù)”尚無定論，也未經(jīng)人民法院依法認(rèn)定。

因此，一審法院錯誤認(rèn)定上訴人以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，從而判決解除上訴人與被上訴人之間的租賃合同，判決錯誤。

二、從適用法律方面看，一審法院錯誤適用《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)之規(guī)定判決解除上訴人與被上訴人的房屋租賃合同，屬法律適用錯誤。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的：……（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；……”

首先，上訴人并未明確表示，也未以自己的行動表明不履行合同。相對于本案來說，糾紛的引起源于被上訴人拒絕履行法定的房屋修繕義務(wù)，導(dǎo)致上訴人無法經(jīng)營。即便如此，上訴人仍然愿意繼續(xù)履行租賃合同，更明確表示被上訴人將房屋修繕好之后會繼續(xù)承租。其次，上訴人與被上訴人之間是否形成“債務(wù)”正是本案爭議的重要事實(shí)，未經(jīng)人民法院審判，上訴人作出搬走大部分物品的行為時，所謂的“債務(wù)”未形成，更不屬于《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)所規(guī)定的“主要債務(wù)”。

因此，一審法院錯誤適用《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)之規(guī)定判決解除上訴人與被上訴人的房屋租賃合同，屬法律適用錯誤。

綜上所述，本案一審判決在事實(shí)認(rèn)定和適用法律方面存在重大的錯誤，為依法維護(hù)自身合法權(quán)益，上訴人特具此狀，懇請人民法院依法判如所請。

被上訴人黃某彬、嚴(yán)某群、嚴(yán)某雯答辯稱：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)正確。

答辯人一與被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合約》合法有效。根據(jù)該合約第七條第二款約定：……，若被答辯入逾期一個月不交租金，答辯人一有權(quán)終止合約，并沒收押金。和《合同法》第九十三條第二款“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”被答辯人自2013年4月l日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，也未向物業(yè)管理公司繳交水電貲及物業(yè)管理費(fèi)，并在一審開庭審理時自行將承租房屋中的大部分物品搬走、鎖住房屋，已經(jīng)不在租賃商鋪處經(jīng)營。為此，被答辯人無意繼續(xù)履行租賃合約、逃避租金債務(wù)的事實(shí)明確，答辯人一請求解除合同的條件成就，符合法律的規(guī)定。

二、一審法院適用法律正確。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“在履行期限屬滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；”被答辯人自2013午4月1日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，也未向物業(yè)管理公司繳交水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，并在一審開庭審理時自行將承租房屋中的大部分物品搬走、鎖住房屋，已不在租賃商鋪處經(jīng)營。被答辯人的行為己經(jīng)充分表明其不再履行租賃合約，逃避和租金債務(wù)，因此，一審法院適用法律正確。

另外，根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第二十條規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)要求賠償因此造成的損失，并且可以解除租賃合同：（四）拖欠租金達(dá)六個月以上的”。被答辯人自2013年4月1日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，拖欠租金已達(dá)六個月，因此，答辯人一請求解除雙方簽訂的租賃合同有法律依據(jù)。

綜上所述，二審法院應(yīng)當(dāng)據(jù)此駁回被答辯人的上訴，維持原判。

本案二審中，上訴人黃某堅(jiān)提交了《報警回執(zhí)》、《警情信息表》，證明黃某彬更換門鎖導(dǎo)致其無法進(jìn)入，而不是其不愿意履行合同。

本院查明的事實(shí)、判決理由和結(jié)果

本案二審中雙方當(dāng)事人對一審查明的房屋租賃關(guān)系存在、涉案的房屋出現(xiàn)過二樓沿墻滲水、黃某堅(jiān)拖欠租金未付、2013年11月21日黃某彬更換門鎖的基本事實(shí)沒有爭議。本案二審爭議的問題是涉案的租賃合同是否應(yīng)當(dāng)解除、租金應(yīng)當(dāng)如何繳納。

本院認(rèn)為，本案屬于房屋租賃合同糾紛，黃某彬等三人是出租方、黃某堅(jiān)是承租方。根據(jù)我國《合同法》和雙方的合同約定，出租人黃某彬等有提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋的義務(wù)，在合同履行過程中有對房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題進(jìn)行修繕的義務(wù)；黃某堅(jiān)作為承租人，有按照合同的約定合理使用房屋的權(quán)利，也有按照合同的約定支付租金的義務(wù)。本案中，在涉案的房屋出現(xiàn)滲水后，雙方當(dāng)事人沒有本著解決問題的心態(tài)積極溝通協(xié)商。黃某彬等催收租金的積極性明顯大于維修房屋的積極性，黃某堅(jiān)則以拖欠租金消極對抗。在黃某堅(jiān)沒有提交證據(jù)證明因?yàn)闈B水而導(dǎo)致無法經(jīng)營的情況下，其行使先履行抗辯權(quán)的依據(jù)不足，黃某堅(jiān)實(shí)際租用房屋的還是應(yīng)當(dāng)交納租金。盡管本案中黃某堅(jiān)沒有舉證因?yàn)闈B水造成了其經(jīng)營損失，但是一審法院在處理租金時將月租金減少四分之一作為補(bǔ)償，已經(jīng)考慮了滲水對經(jīng)營的影響。至于涉案的租賃合同的解除問題，黃某彬作為出租人堅(jiān)決不再同意將房屋出租給黃某堅(jiān)，雙方已經(jīng)喪失了繼續(xù)合作的基礎(chǔ)，涉案的租賃合同一審法院予以解除的，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十七條的規(guī)定予以支持。合同解除后，黃某堅(jiān)有證據(jù)證明每月減少的四分之一的租金不足以彌補(bǔ)因滲水造成的損失，以及還有因合同提前解除而存在的其他損失的，均可另循法律途徑解決。此外，本案二審中，雙方當(dāng)事人一致同意如果涉案的合同解除，交納租金的期限計(jì)算到更換門鎖的2013年11月21日止。據(jù)此，一審法院的判決主文第三項(xiàng)的“房屋交還原告之日”應(yīng)當(dāng)確定為2013年11月21日。

綜上所述，上訴人黃某堅(jiān)的上訴主張沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對其上訴請求本院不予支持。原審認(rèn)定的事實(shí)和適用法律正確，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)人民幣350元，由上訴人黃某堅(jiān)負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　池志勇

審　判　員　　賴錦榮

審　判　員　　鄭　杰

二〇一四年三月十六日

書　記　員　　彭科梅

房屋租賃合同糾紛