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云南省昆明市官渡區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）官民一初字第1161號(hào)

原告昆明某某科教有限公司

法定代表人：李某某

住所地：昆明市高新區(qū)海源北路**號(hào)

委托代理人周文忠、吳云，云南民啟律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

被告黃某某，男。

委托代理人田澎，云南奇正律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

原告昆明某某科教有限公司訴被告黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由審判員陳玉飛適用簡(jiǎn)易程序，于2014年5月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告代理人周文忠、吳云，被告黃某某及其代理人田澎均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告昆明某某科教有限公司訴稱(chēng)：2011年5月13日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定被告租用原告位于昆明市民航路的租賃物業(yè)（共計(jì)3170.25平方米），租賃期8年，租賃用途為經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，租金為每六個(gè)月支付一次，先付款后使用。合同簽訂后，被告將原告交付的租賃物業(yè)進(jìn)行裝修使用。但被告使用了租賃物業(yè)半年后開(kāi)始拖欠租金，經(jīng)原告多次催收，被告提出希望原告在租金方面給予適當(dāng)優(yōu)惠和調(diào)整，經(jīng)雙方協(xié)商后，2013年5月10日，雙方簽署了《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由被告分別于2013年5月15日、2013年6月30日前支付之前所欠的租金。至今被告未支付原告一分租金。被告的失信行為，違反了合同約定，構(gòu)成根本違約，現(xiàn)被告已無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，為此訴至法院，訴請(qǐng)：一、判令解除原告與被告在2011年5月13日簽訂的《房屋租賃合同》；二、判令被告向原告支付自2012年4月11日至2014年3月21日拖欠的租金（扣除押金30萬(wàn)元），共計(jì)3，285，553元以及逾期付款利息（按照銀行同期貸款利率計(jì)算自2014年3月21日起至付清之日止）；三、判令被告限期內(nèi)將位于昆明市民航路的房屋返還原告；四、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。

被告黃某某辯稱(chēng)：一、原告單方要求解除與被告在2011年5月13日簽訂的《房屋租賃合同》沒(méi)有任何理由及任何依據(jù)，造成不能按期交納房屋租金全部責(zé)任是原告單方的行為和野蠻做法，強(qiáng)行封門(mén)。雙方協(xié)商交納租金的時(shí)間是2013年12月31日，而原告沒(méi)有告知被告就于2013年12月20日強(qiáng)行上鎖封門(mén)，并對(duì)我公司保安說(shuō)你從今天不要來(lái)上班了。二、房屋租期為8年，投資人民幣8081335.5元，從未想過(guò)拖欠租金，原告封門(mén)后不讓被告進(jìn)出該餐廳，大量的貨物不知原告如何處理，也不對(duì)被告做任何解釋。三、被告和積極參股經(jīng)營(yíng)者昆明官渡區(qū)世家水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)部合作、改造本餐廳的經(jīng)營(yíng)方式，原告的做法使該合作不能順利進(jìn)行，造成我公司的一切損失應(yīng)由原告全部承擔(dān)。原告要求解除合同的真正目的：2014年3月11日，原告已經(jīng)把餐廳抵押給了銀行，并向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。四、原告的行為造成對(duì)我公司的經(jīng)濟(jì)損失，該案的訴訟費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)。簽合同的時(shí)候，被告公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正在辦理，所以以被告?zhèn)€人名義簽訂合同，請(qǐng)依法判決。

審理中，原告就其主張的事實(shí)，向本院提交了下列證據(jù)材料：

一、營(yíng)業(yè)法人執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。欲證明原告系本案適格的法律主體。

二、房屋產(chǎn)權(quán)證、租賃合同及租賃合同補(bǔ)充協(xié)議、工作聯(lián)系函。欲證明：雙方簽署《房屋租賃合同》并形成租賃法律關(guān)系，被告使用了房屋半年以后，開(kāi)始拖欠租金。后經(jīng)雙方協(xié)商，原告同意在租金和支付時(shí)間方面給予適當(dāng)優(yōu)惠和調(diào)整，并于2013年5月10日與被告另行簽署了《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》。約定由被告分別于2013年5月15日前、2013年6月30日前支付之前所欠的租金共計(jì)人民幣1，968，726元。被告仍未按照補(bǔ)充協(xié)議履行付款義務(wù)，經(jīng)多次催收后其仍長(zhǎng)期拖欠租金，自2012年4月11日起至2014年3月21日止被告拖欠的租金（扣除押金30萬(wàn)元）共計(jì)3，285，553元，被告的行為已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)依法解除《租賃合同》。

三、情況說(shuō)明。欲證明被告經(jīng)營(yíng)的酒樓已倒閉。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性、合法性沒(méi)有意見(jiàn)。對(duì)第二組證據(jù)中的房屋產(chǎn)權(quán)證、租賃合同及租賃合同補(bǔ)充協(xié)議真實(shí)性沒(méi)有意見(jiàn)，對(duì)三份工作聯(lián)系函系復(fù)印件，稱(chēng)第一次見(jiàn)到。對(duì)于情況說(shuō)明，認(rèn)為是為了配合原告辦理抵押貸款才寫(xiě)的，不是被告公司倒閉。

被告就其辯稱(chēng)的事實(shí)向本院提交了下列證據(jù)材料：

一、房屋租賃合同。欲證明因未辦理企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，被告以個(gè)人名義與原告簽訂合同。

二、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證。欲證明被告成立昆明食神餐飲有限公司。

三、房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議。欲證明對(duì)租金的調(diào)整，原、被告雙方均認(rèn)可。

四、照片、情況說(shuō)明。欲證明未到交納租金期限，原告強(qiáng)行封門(mén)。當(dāng)天值班保安王源鴻看到原告強(qiáng)行封門(mén)的經(jīng)過(guò)。

五、食神餐飲公司固定資產(chǎn)報(bào)表。欲證明從2011年6月至2013年8月，被告公司固定資產(chǎn)人民幣8081335.5元。有被告股東三人的簽字。

六、食神酒樓晚宴合作經(jīng)營(yíng)意向書(shū)。欲證明被告公司和第三方合作經(jīng)營(yíng)酒樓。

七、餐飲合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議。欲證明三位股東按比例出資。

八、關(guān)于抵押物現(xiàn)況的情況說(shuō)明、抵押情況說(shuō)明。欲證明該棟樓已經(jīng)被原告抵押給銀行，并申請(qǐng)貸款。

經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)一真實(shí)性予以認(rèn)可，對(duì)證明內(nèi)容不予認(rèn)可，認(rèn)為簽訂合同的主體是被告?zhèn)€人，而不是被告公司。對(duì)證據(jù)二沒(méi)有意見(jiàn)。對(duì)證據(jù)三真實(shí)性沒(méi)有意見(jiàn)，對(duì)證明內(nèi)容不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)四三性均不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)五、六、七的三性均不予認(rèn)可，認(rèn)為均不影響原告向被告主張租金及利息。對(duì)證據(jù)八的真實(shí)性沒(méi)有意見(jiàn)，被告簽過(guò)字的原告已經(jīng)交到銀行了，為此，被告還交給了原告酒樓經(jīng)營(yíng)倒閉的情況說(shuō)明。補(bǔ)充協(xié)議上的租金降過(guò)價(jià)，因?yàn)閲?guó)家對(duì)中高餐飲行業(yè)的調(diào)整，導(dǎo)致被告餐飲公司倒閉。

本院對(duì)雙方當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)予以采信。原告的三份工作聯(lián)系函，因無(wú)被告簽收，本院不予采信。被告證據(jù)材料四之情況說(shuō)明，屬證人證言，因證人未到庭接受質(zhì)詢(xún)，情況說(shuō)明不具客觀(guān)真實(shí)性，本院不予采信。被告證據(jù)材料五、六、七與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

根據(jù)庭審及質(zhì)證，本院確認(rèn)本案法律事實(shí)如下：原告系昆明市云南城投大廈商業(yè)用房的房屋所有權(quán)人，辦理了所有權(quán)登記，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。2011年5月13日，原告為甲方、被告為乙方，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于昆明市民航路，共計(jì)3170.25平方米的房屋租賃給乙方，用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，租期8年（免租期150日不計(jì)算在內(nèi)）。簽訂合同之日起，甲方給乙方150日的裝修免租期，同時(shí)乙方一次性向甲方支付人民幣30萬(wàn)元作為租賃押金，合同期滿(mǎn)后甲方一次性退還乙方（不計(jì)利息）。2011年10月11日至2014年10月10日，年租金2472795元，自第四年起，在上一年租金額的基礎(chǔ)上每一年遞增2%。租金每六個(gè)月支付一次，先付款后使用，繳付金額為六個(gè)月租金之和，首期租金需在本合同簽訂之日起10日全部付清，其余各期租金，在前期租金使用屆滿(mǎn)前15日內(nèi)付清，乙方逾期15日不支付租金或不按照約定支付租金，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋。合同簽訂后，原告將出租的房屋交付給被告裝修使用，被告向原告支付了押金30萬(wàn)元，利用租賃房屋投資注冊(cè)（注冊(cè)資本50萬(wàn)元），注冊(cè)成立了昆明食神餐飲有限公司，擔(dān)任該公司法定代表人，并向原告支付了首個(gè)半年期租金。被告經(jīng)營(yíng)期間，未支付2012年4月11日后的租金給原告，為此，雙方（原告為甲方，被告為乙方）于2013年5月10日簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方給予乙方適當(dāng)租金優(yōu)惠和調(diào)整，2012年10月至2014年10月房租由原每平方65元每月，調(diào)整為每月每平方米45元，付款按原合同約定。2012年4月11日至2012年10月10日乙方欠房租1236397元，甲方按90%收取1112758元，乙方于2013年5月15日前支付。2012年10月11日至2013年4月10日所欠房租按每月每平方米45元計(jì)，共855968元，乙方于2013年6月30日前全部支付。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，被告仍未支付原告自2012年4月11日起至今的租金。2013年12月5日，被告以昆明食神餐飲有限公司名義出具《關(guān)于食神餐飲有限公司倒閉問(wèn)題情況說(shuō)明》給原告，載明：酒樓自2012年6月至今運(yùn)營(yíng)虧損較大，受政策環(huán)境導(dǎo)致餐飲市場(chǎng)低迷，現(xiàn)公司無(wú)力再維持經(jīng)營(yíng)，于2013年11月30日停業(yè)，自2012年4月11日至2013年11月30日欠房租3110016元，減去押金30萬(wàn)元，實(shí)欠2810016元。因公司無(wú)力償還欠房屋租賃費(fèi)，現(xiàn)提出如下方案，請(qǐng)?jiān)婵紤]并采納：一、承租方歸還所租物業(yè)，酒樓所有設(shè)施、設(shè)備一并交由原告公司處理。用以抵消所欠房屋租賃債務(wù)。二、原告公司同意被告轉(zhuǎn)讓酒樓經(jīng)營(yíng)權(quán)，并予以免租期一個(gè)月（2013年12月1日至30日），用于被告協(xié)商經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，酒樓一經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粗Ц端贩孔?，如轉(zhuǎn)讓款不足以支付所欠款項(xiàng)，雙方協(xié)商解決。原告收到情況說(shuō)明后未給予被告書(shū)面回復(fù)。2014年3月11日，原告公司書(shū)面通知被告，要求被告在其制作的《關(guān)于抵押物現(xiàn)況的情況說(shuō)明》上簽字，用于原告公司用出租給被告的房產(chǎn)向銀行抵押貸款，被告已按原告的要求簽字辦理?！蛾P(guān)于抵押物現(xiàn)況的情況說(shuō)明》載明：我公司收到黃某某2013年12月5日的情況說(shuō)明，決定與承租方黃某某終止租賃合同，截止2013年12月31日該房產(chǎn)目前已處于空置狀態(tài)。租賃雙方尚未對(duì)終止合同的善后問(wèn)題達(dá)成一致性意見(jiàn)，黃某某已明確表示放棄2014年3月1日至2019年10月10日的租賃權(quán)。目前雙方正積極進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)終止合同的其他事宜進(jìn)行協(xié)商洽談，力爭(zhēng)在本月達(dá)成一致意見(jiàn)簽署終止合同協(xié)議?，F(xiàn)原告訴至本院主張上述請(qǐng)求，審理中，雙方分歧較大，不能達(dá)成一致。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第九十八條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。當(dāng)事人一方依法主張解除合同，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。本案原被告簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議已依法成立并生效，受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告已全面履行了交付租賃物給被告使用的義務(wù)，被告因經(jīng)營(yíng)不善沒(méi)有完全履行支付租金給原告的義務(wù)，至今仍拖欠原告自2012年4月11日起的租金，已違反合同的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，原告可依法行使合同解除權(quán)，通知被告解除合同，但原告沒(méi)有通知被告解除合同，故雙方的租賃合同仍然繼續(xù)。被告無(wú)力支付原告租金，長(zhǎng)期拖欠，原告出租房屋收取租金的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告要求解除合同，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。合同解除后，被告還應(yīng)當(dāng)支付解除前拖欠原告的租金，并將租賃的房屋返還給原告，同時(shí)還應(yīng)賠償因拖欠租金給原告產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，因此，原告的第二、三項(xiàng)訴請(qǐng)亦有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。被告的辯解，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采納。綜上所述，本院依照上述法律之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告昆明某某科教有限公司與被告黃某某于2011年5月13日簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議；

二、被告黃某某于判決生效之日起三十日內(nèi)將位于昆明市民航路的房屋返還給原告。

三、被告黃某某于判決生效之日起三十日內(nèi)日支付原告昆明某某科教有限公司自2012年4月11日至2014年3月21日的租金3285553元（已扣減押金30萬(wàn)元），并支付該款自2014年3月21日起至本判決確定的履行期限屆滿(mǎn)之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)的利息。

案件受理費(fèi)33084元，減半收取，由被告承擔(dān)16542元，退還原告16542元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。如負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿(mǎn)后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

審判員　　陳玉飛

二〇一四年六月十九日

書(shū)記員　　張春丹

租賃合同糾紛