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安徽省青陽縣人民法院

民事判決書

（2016）皖1723民初561號

原告:畢某，男，住安徽省池州市青陽縣。

原告：余某，女，住址同上。

上述兩位原告共同的委托代理人：楊某，安徽王偉律師事務(wù)所律師。

被告：池州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安徽省池州市青陽縣。

法定代表人：胡某，該公司董事長。

委托代理人：石金喜，安徽青華律師事務(wù)所律師。

原告畢某、余某與被告池州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱”某公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員檀麗婷獨任審判，于2016年6月15日、2016年7月28日公開開庭進行了審理。原告畢某、余某的共同委托代理人楊某、被告某公司的委托代理人石金喜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

畢某、余某訴稱：2013年11月9日，我們購買某公司承建的”某壹號公館”某某室房屋。雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同就項目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、商品房基本情況、面積確認(rèn)、付款方式、違約責(zé)任、交付期限等各項事宜進行了約定。簽訂合同后，我們依約支付了購房款?！渡唐贩抠I賣合同》第八條約定，某公司應(yīng)于2015年4月1日經(jīng)綜合驗收合格后向我們交付房屋。但是，某公司因工程等原因遲遲不得交房，2015年6月，雙方就某公司因工程等各項原因遲遲不得交房事宜達成一致協(xié)議，即某公司從2015年4月1日至2015年7月30日每日按總購房款日萬分之三支付違約金，我們勉強同意收房。

但是，時至今日，某公司因工程建設(shè)、停車場設(shè)置等各項原因遲遲不能通過綜合驗收，違約狀態(tài)持續(xù)至今。我們多次與某公司進行溝通協(xié)商未果，為此，特訴至法院，請求依法判令某公司按照購房款的萬分之三支付違約金至綜合驗收之日止（2015年8月1日計算至2016年6月30日，為42714元），同時承擔(dān)本案訴訟費用。

畢某、余某為證明其訴訟主張，向本院提供了如下證據(jù)：

證據(jù)1，《商品房買賣合同》一份，證明：1、雙方形成的是商品房買賣合同關(guān)系，故應(yīng)適用此案由下的法律規(guī)定，而不應(yīng)適用建設(shè)工程施工合同及物權(quán)法的法律規(guī)定；2、根據(jù)合同第八條約定，出賣人應(yīng)于2015年4月1日前將經(jīng)綜合驗收合格的房屋交付于買受人；3、合同第九條約定，出賣人逾期交房每日應(yīng)按購房款萬分之三支付違約金，這是雙方就出賣人存在違約情況所應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的違約責(zé)任的約定，同時也是本案我方訴請所參照的依據(jù)。本案，某公司違約反映在其未在2015年4月1日之前交房及其所交付的房屋未經(jīng)綜合驗收合格這兩個方面；4、合同第十一條約定，商品房達到交付使用條件后交接，但本案，某公司沒有按合同約定或法律規(guī)定履行交付義務(wù)，更談不上交接，且某公司也不能因我方在其違約后未提出解除商品房買賣合同，而對其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進行開脫；

證據(jù)2，安徽省池州市地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一張，證明其已依約支付購房款，履行了全部的合同義務(wù)；

證據(jù)3，協(xié)議一份，證明：1、某公司房屋未經(jīng)綜合驗收，在交付時不符合合同約定的交付條件；2、協(xié)議對雙方在合同中約定的違約責(zé)任進行了確認(rèn)，即2015年4月1日至2015年7月30日期間的違約責(zé)任，由某公司按照總購房款的日萬分之三支付違約金了；

證據(jù)4、某壹號公館入伙（?。┩ㄖ獣C明簽訂協(xié)議時某公司聲稱房屋已經(jīng)具備合同約定的交付條件，且該通知書也是畢某、余某接受并簽署協(xié)議的前提。

某公司在庭審中辯稱：本案訴爭房屋已于2015年5月4日經(jīng)竣工驗收；買受人畢某、余某已于2015年6月8日接收其所購某某室房屋并實際使用；且于當(dāng)日雙方就遲延兩個月交房的違約金、違約金的支付及違約金以外的優(yōu)惠待遇達成書面協(xié)議。現(xiàn)房屋已經(jīng)交付使用，某公司不存在仍逾期交房的事實；即使某公司房屋交付時存在瑕疵，這和逾期交房也是兩個不同的概念，因為某公司與畢某、余某雙方在合同中僅對逾期交房約定了違約金，并未就交房交付存在瑕疵約定違約金，且雙方就逾期交付房屋的違約金已協(xié)商一致，并已履行，不存在重復(fù)計算違約責(zé)任的行為，同時，也不能因房屋交付時存在瑕疵就認(rèn)為是持續(xù)違約。另某公司遲延兩個月交房，符合合同第八條第二款第二、三、四項之約定情形，不構(gòu)成違約，某公司可以此據(jù)實予以延期：第一，地下水出水量非常大，導(dǎo)致出賣人無法建設(shè)地下車庫，應(yīng)當(dāng)視為不可抗力。說明一點，原勘察報告里并沒有明確地下車庫一定不能建，但在建造挖坑建成房屋以后，發(fā)現(xiàn)地下車庫出水量大，無法停車；第二，因市政等原因，導(dǎo)致坐落于某某路北側(cè)社會停車場用地于2016年5月29日方被審批，造成某公司的綜合驗收暫時不能備案，且至今因拆遷安置問題未落實，停車場尚未交付建設(shè)；第三，因買受人原因造成的，如畢某、余某要求封閉露臺，但封閉露臺沒有被規(guī)劃審批，綜上三點，某公司不存在違約責(zé)任；第四，根據(jù)法律規(guī)定以及相關(guān)的行業(yè)規(guī)定，某公司房屋符合交房條件，因為該房屋已經(jīng)通過了竣工驗收，僅僅是因為停車場的原因?qū)е路课菥C合驗收沒有登記備案，但這并不影響畢某、余某房屋的交付使用；第五，即便某公司交付房屋時不具備交房條件，但畢某、余某已實際接收了房屋，現(xiàn)已不存在繼續(xù)逾期交房的事實，綜上，請求法院駁回畢某、余某的訴訟請求。

某公司為證明其抗辯主張，向本院提供了如下證據(jù)：

證據(jù)1，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法定代表人身份證明書各一份，證明某公司訴訟主體資格及其具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

證據(jù)2，《某工程勘察報告》復(fù)印件、《青陽縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》復(fù)印件及相關(guān)圖紙復(fù)印件、《協(xié)議》各一份，證明：1、因地質(zhì)勘察地下水量大，致某公司無法建設(shè)地下車庫，這應(yīng)視為不可抗力；2、因市政等原因，致坐落于某某路北側(cè)的社會停車場用地于2016年5月29日才被審批，且因拆遷問題用地至今尚未交付使用；3、因買受人要求封閉露臺，但至今沒有通過變更規(guī)劃審批，造成延期；

證據(jù)3，《工程竣工驗收報告》復(fù)印件一份，證明涉案房屋所在樓宇于2015年5月4日即交付使用之前已通過竣工驗收，某公司向畢某、余某交付房屋的行為完全符合合同約定，并且符合法律規(guī)定；

證據(jù)4，房屋交付驗收清單一份，證明畢某、余某于2015年6月8日已接受并使用房屋，某公司不存在違約。

某公司對畢某、余某提供證據(jù)1的三性沒有異議，但認(rèn)為該證據(jù)不能達到畢某、余某的證明目的，雙方于2015年6月8日簽訂協(xié)議，已經(jīng)變更了交房時間為2015年6月8日，畢某、余某接收了某公司交付的鑰匙與房屋交付清單，則不存在逾期交房的事實；商品房買賣合同上約定的違約金雙方已經(jīng)協(xié)商支付，故不存在持續(xù)違約的問題。對證據(jù)2沒有異議。對證據(jù)3的真實性沒有異議，但是認(rèn)為不能達到畢某、余某的證明目的，該協(xié)議證明了雙方對違約責(zé)任已經(jīng)確定，不存在重復(fù)主張違約責(zé)任，盡管該協(xié)議提到了違約，但是某公司不存在違約。對證據(jù)4的真實性沒有異議，但認(rèn)為該入伙通知書是入住通知，并且明確告知房屋已通過竣工驗收，且符合交付居住條件，該通知與雙方簽訂的違約金協(xié)議是兩碼事。

畢某、余某對某公司證據(jù)1的三性沒有異議；對證據(jù)2中的《某工程勘察報告》的真實性沒有異議，但對其關(guān)聯(lián)性和證明目的有異議，認(rèn)為從該份證據(jù)看，某公司在與買受人簽訂商品房買賣合同前就已知曉地質(zhì)勘察情況，所以該情形不構(gòu)成不可抗力范疇；證據(jù)2中《青陽縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及相關(guān)圖紙，正好證明某公司尚未建造停車場及其未經(jīng)綜合驗收存在違約的事實；另，即使某公司有證據(jù)證明該地塊建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，業(yè)主對此享有相應(yīng)權(quán)利，其也沒有按規(guī)定在10日內(nèi)書面通知買受人；證據(jù)2中《協(xié)議》的真實性沒有異議，但該證據(jù)不能證明是因畢某、余某要求變更露臺等原因致需要經(jīng)規(guī)劃審批而耽誤了房屋綜合驗收；對證據(jù)3《工程竣工驗收報告》的真實性有異議，因相關(guān)部門未在報告上簽字或蓋章；另對其關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議，不能證明其交付的房屋符合合同約定的交付條件；對證據(jù)4中簽名、房號、簽字日期的真實性沒有異議，但是畢某、余某非專業(yè)的驗收單位，其接收房屋并不能認(rèn)定該房屋已經(jīng)符合合同約定和法律規(guī)定的交付條件，故達不到某公司的證明目的。

畢某、余某證據(jù)1、2、3、4的真實性，因某公司均無異議，本院予以認(rèn)定。

某公司證據(jù)1的三性，因畢某、余某無異議，予以認(rèn)定；證據(jù)2、證據(jù)4的真實性，因畢某、余某無異議，予以認(rèn)定。對證據(jù)3，因某公司在庭審中也承認(rèn)因停車場等原因致房屋綜合驗收沒有登記備案，則該份證據(jù)不能證明其房屋達到合同約定的”商品房經(jīng)綜合驗收合格”，對其證明力不予確認(rèn)。

經(jīng)審理查明：2013年11月9日，某公司作為出賣人、畢某、余某作為買受人，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定，買受人購買出賣人建設(shè)的青陽縣蓉城鎮(zhèn)某壹號公館某某室商品房，商品房陽臺為非封閉式，建筑面積88.86平方米，單價每平方米4782.98元，總金額425016元，首付185016元，按揭240000元。合同第八條約定：”出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年4月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因自然天氣的原因?qū)е陆ㄖ┕げ荒苁┕?，憑氣象部門的資料視為不可抗力因素，通知延期。3、遇政府部門重大政策調(diào)整的或市政原因等非出賣人能力所及的情況出現(xiàn)而導(dǎo)致工程逾期交付的。4、出現(xiàn)買受人原因造成的延期事由，諸如：未準(zhǔn)時支付任何一期房款或買受人對商品房提出設(shè)計變更或特殊要求。”第九條約定：”除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過60日，自本合同第八知規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3的違約金。”第十條約定：”經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知告知買受人。”第十五條約定：”出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2、3項處理：……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人付違約金。”合同同時還就面積確認(rèn)及面積差異處理、付款方式及期限等事項進行了約定。合同簽訂后，畢某、余某于2013年11月11日按約繳納了首付款185016元，某公司向其開具了不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。2015年6月8日，畢某在房屋交付驗收清單上簽字，與某公司就某某號房屋辦理了交接手續(xù)后，現(xiàn)已實際使用該房屋。且于當(dāng)日某公司作為甲方、畢某作為乙方簽訂了一份《協(xié)議》，協(xié)議約定，甲方與乙方協(xié)商調(diào)解達成以下一致意見。一、乙方辦理房屋交付手續(xù)后，2015年4月1日至2015年5月26日違約金甲方于6月8日前支付給乙方。二、乙方要求甲方封閉未封閉的露臺；施工封閉露臺時間約60天（2015年6月1日至2016年7月30日），甲方支付乙方違約金，違約金按總房款的萬分之三支付，此違約金支付時間，封閉露臺完成后，乙方查自驗收后支付。三、甲方免乙方物業(yè)管理費壹年，并贈予乙方價值300元燃?xì)鈨?yōu)惠卡壹張。四、乙方的停車甲方負(fù)責(zé)停至西門夜市。五、乙方中途申請不封閉陽臺的，甲方不予采納，乙方并支付甲方工程損失費貳萬元。某公司在甲方欄簽字并加蓋公章，畢某、余某在乙方欄簽字捺手印。2016年5月17日，畢某、余某以某公司因工程建設(shè)、停車場設(shè)置等各種原因遲遲不能通過綜合驗收，違約狀態(tài)持續(xù)至今為由訴至本院。

另查：經(jīng)池州市工程勘察院2012年3月20日提交的青陽.某壹號公館《某工程勘察報告》水文地質(zhì)條件顯示，根據(jù)對周圍環(huán)境的水文地質(zhì)條件分析，擬建場地地下水（土）對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。2016年5月29日，青陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會作為青規(guī)條字（2016）14號《青陽縣住房城鄉(xiāng)建委建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，對社會停車場用地予以審批。某公司開發(fā)的某壹號公館尚未進行綜合驗收。

本院認(rèn)為：某公司與畢某、余某簽訂的《商品房買賣合同》系當(dāng)事人雙方的真實意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法成立并生效。根據(jù)合同約定，某公司應(yīng)當(dāng)在2015年4月1日前將經(jīng)綜合驗收合格的商品房交付畢某、余某使用，而某公司未在2015年4月1日按期交房，構(gòu)成逾期交房。但2015年6月8日，畢某、余某明知該商品房尚未經(jīng)綜合驗收合格，不符合合同約定的交付條件，仍在《房屋交付驗收清單》上簽字接收房屋并實際使用，應(yīng)視為畢某、余某同意變更合同約定的交付條件，訴爭的商品房應(yīng)視為已于2015年6月8日交付。且在2015年6月8日當(dāng)日，畢某、余某與某公司簽訂《協(xié)議》，約定畢某、余某辦理房屋交付手續(xù)后，2015年4月1日至2015年5月26日違約金某公司于6月8日前支付給畢某、余某；畢某、余某要求某公司封閉露臺，施工封閉露臺時間約60天（2015年6月1日至2015年7月30日），某公司支付畢某、余某違約金，違約金按總房款的萬分之三支付，此違約金支付時間，封閉露臺完成后，畢某、余某查看驗收后支付……畢某、余某當(dāng)庭認(rèn)可協(xié)議約定的違約金某公司均按合同第九條約定的日萬分之三計算，并已實際付清了。故該協(xié)議系雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力。

畢某、余某現(xiàn)以某公司因工程等各項原因遲遲不得交房，后雙方經(jīng)協(xié)商就延期交房達成一致協(xié)議，其在某公司支付2015年4月1日至2015年7月30日按總購房款日萬分之三支付違約金的情況下，勉強同意收房，但某公司房屋至今未達到合同約定和法律規(guī)定的交付條件，違約狀態(tài)持續(xù)至今，為此，要求某公司按總購房款日萬分之三賠償其2015年8月1日至綜合驗收之日止的違約金。但某公司房屋未經(jīng)綜合驗收合格的情況下，畢某、余某于2015年6月8日接收并使用房屋，以其行為實際變更了雙方約定”該商品房經(jīng)綜合驗收合格”的交付條件，且雙方就延期交房達成一致意見，并簽訂協(xié)議，在該協(xié)議中雙方也未約定如在2015年7月30日之后該商品房仍未經(jīng)綜合驗收合格，某公司仍應(yīng)按總房款日萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任；故畢某、余某的上述訴求無事實和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告畢某、余某的訴訟請求。

案件受理費868元，減半收取434元，由畢某、余某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于安徽省池州市中級人民法院。

審判員　　檀麗婷

二〇一六年七月二十八日

書記員　　王珊珊

商品房銷售合同糾紛