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山東省淄博市博山區(qū)人民法院

民事判決書

（2011）博商初字第72號

原告：淄博某某機械制造有限公司。住所地：淄博市博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)。

法定代表人：孫某云，執(zhí)行董事。

委托代理人：鄭天廷，山東某某律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）

被告：淄博某某型材有限公司。住所地：淄博市臨淄區(qū)鳳凰鎮(zhèn)南金村。

法定代表人：孫某新，董事長。

第三人：何某全，無業(yè)。

第三人：博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會。住所地：博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)。

法定代表人：王某芝，主任。

原告淄博某某機械制造有限公司訴被告淄博某某型材有限公司、余某某、第三人何某全租賃合同糾紛一案，于2011年1月4日向本院起訴。本院受理后，在審理過程中，原告申請撤回對余某某的起訴，本院予以準許。本案依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。第一次開庭時，原告淄博某某機械制造有限公司的委托代理人鄭天廷、第三人何某全到庭參加訴訟，被告淄博某某型材有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。第二次開庭時，原告淄博某某機械制造有限公司的委托代理人鄭天廷，被告淄博某某型材有限公司的法定代表人（原）余某某及其委托代理人李曉光，第三人何某全到庭參加訴訟。后，被告淄博某某型材有限公司申請追加博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會為本案第三人參加訴訟。第三次開庭時，原告淄博某某機械制造有限公司的委托代理人鄭天廷，第三人何某全到庭參加訴訟，被告淄博某某型材有限公司、第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告淄博某某機械制造有限公司訴稱，原告于2010年10月8日與被告淄博某某型材有限公司簽訂協(xié)議書一份，約定被告將租賃博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會的集體土地轉(zhuǎn)租給原告，原告支付被告土地租賃補償金500000.00元。原告已將該土地租賃補償金500000.00元支付被告，余某某為原告出具了收條。由于被告拖欠博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會土地租賃費120365.00元，被告也要求原告為其墊付了。因博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會已通知被告解除雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議》及《補充協(xié)議》，被告已經(jīng)喪失作為出租人與原告簽訂租賃合同的主體資格，導(dǎo)致原告與被告簽訂的協(xié)議書無法繼續(xù)履行，并且博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會拒不同意原告使用該租賃土地，原告的合同目的無法實現(xiàn)。為此，原告于2010年11月27日向被告發(fā)出《解除土地租賃合同的通知》，要求被告自收到該通知后三日內(nèi)返還原告已支付的土地租賃補償金500000.00元，并返還原告為被告墊付的土地租賃費120365.00元，但被告至今沒有返還原告，為此，請求判令被告返還原告土地租賃補償金500000.00元及為被告墊付的租賃費120365.00元，共計620365.00元。

原告淄博某某機械制造有限公司提供如下證據(jù)：1、被告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本和公司章程修正案各一份；2、博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會向被告發(fā)出的《解除合同通知書》一份（復(fù)印件）；3、《解除土地租賃合同通知書》和國內(nèi)特快專遞郵件詳情單各一份；4、協(xié)議書一份；5、收據(jù)和山東農(nóng)村信用合作社電匯憑證各一份；6、山東農(nóng)村信用合作社現(xiàn)金繳款單一份；7、被告和博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會的協(xié)議書及補充協(xié)議書各一份（復(fù)印件）；8、被告向博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會交納租賃費的收據(jù)一份；9、博山區(qū)人民法院（2011）博商初字第120號民事判決書一份。

被告淄博某某型材有限公司辯稱，一、請求法院依法駁回原告的訴訟請求，訴訟費由原告承擔。1、2010年10月8日，雙方簽訂《協(xié)議書》一份，協(xié)議約定，原告承租的土地是以被告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會于2003年6月30日簽訂的土地租賃協(xié)議書、2009年6月26日簽訂的補充協(xié)議和道路使用協(xié)議上規(guī)定為準的內(nèi)容。協(xié)議約定自2010年6月30日起，由原告自行向博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會支付費用，權(quán)利義務(wù)由原告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會處理，被告的轉(zhuǎn)租權(quán)已經(jīng)博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會同意（2009年6月26日），如果原告按約定支付租賃費，就不會違約，博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會也不可能解除，由于原告不按期付租賃費，造成博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會解除合同，其后果應(yīng)由原告自行承擔，與被告無關(guān)。2、2010年10月11日原告交付50萬元土地租賃補償金，僅履行了2010年10月8日協(xié)議第二條，并沒有按時足額支付租金120365.00元，從2010年10月14日催繳通知可以看出博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會主張的是2010年6月30日至2011年6月30日的租賃費，而此租賃費屬于雙方2010年10月8日協(xié)議三條內(nèi)容，即原告開始租賃土地所發(fā)生的費用，為原告自己的費用而不是為被告墊付，更未按期支付，如2010年10月21日前支付120365.00元就不可能違約，也就不可能造成合同解除，當然不能由被告承擔。3、從2010年10月27日解除合同通知書看，原告沒有支付120365.00元土地租賃費，是造成土地租賃合同解除的直接原因和理由，既然引起了合同解除，就應(yīng)由原告承擔責任，而不是被告。4、合同解除后，從第五條看出與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會的矛盾應(yīng)由原告解決，與被告無關(guān)。二、假設(shè)博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會單方面解除協(xié)議，由于雙方在2009年6月26日的補充協(xié)議中，有土地租賃的最后五年博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會可以從60萬保證金中按照土地租賃協(xié)議扣除租賃費的約定。不按期交付的后果只能造成5年以后解除合同，或?qū)?0萬元退還，而不是再由被告退還，也無需向被告主張。從此方面也應(yīng)駁回原告的訴訟請求。三、被告于2005年7月8日取得了集體土地使用權(quán)建設(shè)用地批復(fù)，期限是永久，被告有土地使用權(quán)。基于2009年6月26日的合同，被告與原告轉(zhuǎn)租是得到了所有權(quán)人的認可。博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會解除與被告的合同，被告不同意，合同沒有解除，如博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會禁止被告和原告使用土地已屬于土地使用權(quán)爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)爭議，應(yīng)由人民政府解決，任何人包括原告和被告，不經(jīng)過人民政府裁決，人民法院無權(quán)受理。綜上所述，請求駁回原告的訴訟請求，訴訟費由原告承擔。

被告淄博某某型材有限公司提供如下證據(jù)：1、被告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會簽訂的協(xié)議書一份（復(fù)印件）；2、土地租賃補充協(xié)議一份（復(fù)印件）；3、原、被告簽訂的協(xié)議書一份（復(fù)印件）；4、2010年10月11日收到原告50萬元的收據(jù)一份（復(fù)印件）；5、催交通知書一份（復(fù)印件）；6、解除合同通知書一份（復(fù)印件）；7、憑據(jù)六份（復(fù)印件）；8、照片八張。

第三人何某全述稱，原告訴稱是與被告發(fā)生的土地租賃合同關(guān)系，這與我沒有任何關(guān)系。原告在訴狀中未講明將我列為第三人的理由。

第三人何某全未提供證據(jù)。

第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會書面述稱，一、原告與被告之間的糾紛，第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會不知情，也沒有參與原、被告之間的合同交易，因此追加第三人參加訴訟沒有事實依據(jù)。二、被告與第三人之間的土地糾紛，已經(jīng)法院裁判終結(jié)，無其他糾紛。三、本案原告和第三人之間本來就存在租賃合同關(guān)系，原告租賃第三人的工業(yè)建筑物用于生產(chǎn)經(jīng)營，但該租賃合同與本案被告無關(guān)。原告因拖欠第三人租賃費，曾于2010年底向第三人支付12萬余元租賃費，第三人也已經(jīng)為原告開具收款憑證并結(jié)算。該租賃費與被告無關(guān)。

第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員未提供其他證據(jù)。

經(jīng)審理本院認定，被告與第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會于2003年6月30日簽訂協(xié)議書一份，約定被告租賃使用博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會所在集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地34.39畝，租賃期限為2003年7月1日至2028年6月30日，計25年。前五年租金為每年每畝2700.00元，后20年租金為每年每畝3500.00元。并約定，簽訂合同時，被告付清2003年下半年的租金及賠償款60182.50元，以后每年6月中旬付清當年租金及賠償金120365.00元。2009年6月26日，雙方就上述土地租賃協(xié)議簽訂補充協(xié)議一份，約定雙方繼續(xù)履行2003年6月30日簽訂的租賃協(xié)議，原告交納2009年6月30日至2010年6月30日的租賃費120365.00元，為保證履行租賃協(xié)議，被告預(yù)付5年租賃費60萬元作為保證金。自協(xié)議簽字起15日內(nèi)交付。自2010年6月30日后，被告按租賃協(xié)議每年繳納租賃費，協(xié)議約定的最后的5年租賃期，博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會從60萬保證金中按照土地租賃協(xié)議每年扣除租賃費。

2010年10月8日，原、被告簽訂協(xié)議書一份，約定被告將租賃第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會的集體土地轉(zhuǎn)租原告，土地范圍、期限及費用情況以被告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會于2003年6月30日簽訂的土地租賃協(xié)議書和2009年6月26日簽訂的土地租賃補充協(xié)議和道路使用協(xié)議上規(guī)定的為準。原告一次性支付被告土地租賃補償金50萬元。該款原告已支付被告。2010年10月18日，第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會向被告發(fā)出催繳通知書一份，要求被告繳納2010年6月30日至2011年6月30日的租金120365.00元。2010年10月27日，第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會向被告郵寄送達了解除合同通知書一份，向被告發(fā)出通知，解除雙方簽訂的土地租賃協(xié)議及補充協(xié)議。原告于2010年11月27日向被告發(fā)出解除土地租賃合同通知，要求被告收到通知三日內(nèi)返還原告土地租賃補償金500000.00元，并返還墊付租金120365.00元。2010年10月21日，原告向第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會繳納土地租賃費120365.00元。原告主張，該款系應(yīng)被告要求代被告向第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會支付所欠2010年6月30日至2011年6月30日的土地租賃費120365.00元。第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會述稱該款系原告另外租賃其工業(yè)建筑物產(chǎn)生的租賃費，但未提供相應(yīng)證據(jù)。

2011年2月9日，被告因與第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會租賃合同糾紛一案，向本院提起訴訟，要求確認博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會發(fā)出的解除合同通知書無效，判令博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會繼續(xù)履行雙方于2003年6月30日簽訂的土地租賃合同及2009年6月26日簽訂的補充協(xié)議。本院經(jīng)審理后依法作出（2011）博商初字第120號民事判決，該判決認定如下事實：被告與第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會雙方簽訂土地租賃協(xié)議時，涉案土地系耕地，并未辦理建設(shè)用地手續(xù)。2005年7月8日，淄博市人民政府對博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊村補辦土地使用權(quán)使用手續(xù)的申請進行了批復(fù)，主要內(nèi)容如下：博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊村使用本村耕地2.2569公頃，用于建設(shè)淄博某某型材有限公司貨場、辦公室。該項目建設(shè)未經(jīng)批準擅自用地，做法是錯誤的。但因區(qū)國土局已依法作出處理，且建設(shè)項目確需用地，所以，同意為其補辦土地使用權(quán)使用手續(xù)。但經(jīng)本院查詢?nèi)嗣裾恋匦姓鞴懿块T，涉案土地使用者僅進行了上述土地使用權(quán)手續(xù)的申請并獲得了相應(yīng)的批復(fù)，但并未向人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，也未獲得集體土地使用權(quán)證書，其建設(shè)用地使用權(quán)未確認。淄博某某型材有限公司既不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，也不是博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會所在的集體經(jīng)濟組織所興辦的集體企業(yè)。該判決認為，被告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會于2003年6月30日簽訂的土地租賃合同及2009年6月26日簽訂的補充協(xié)議均屬無效。理由如下：1、涉案土地需辦理建設(shè)用地手續(xù)，并應(yīng)按照規(guī)定由土地使用者向人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)，但，本案中涉案土地并未進行登記造冊，因此，其土地使用權(quán)未獲得確認。被告與博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會之間就未獲得土地使用權(quán)確認的土地簽訂租賃合同，違反了國家依法實行土地登記發(fā)證制度的強制性規(guī)定，因此，屬于無效合同；2、被告既非鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，也非博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會所在的集體經(jīng)濟組織興辦的集體企業(yè)，不能使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地，因此，其進行建設(shè)，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地。被告使用博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會所在的集體組織農(nóng)民集體所有的土地進行建設(shè)，違反了上述法律規(guī)定，因此，雙方之間簽訂的土地租賃合同及其附屬協(xié)議無效。該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

另查明，第三人何某全原系被告淄博某某型材有限公司的工作人員，原告向被告繳納的土地租賃補償金50萬元系通過第三人何某全轉(zhuǎn)交被告。被告淄博某某型材有限公司的法定代表人原系余某某，后變更為孫某新。

以上事實，有原、被告及第三人的陳述及提供的其他證據(jù)在卷為證。

本院認為，本院已生效的（2011）博商初字第120號民事判決書已經(jīng)認定被告淄博某某型材有限公司與第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會于2003年6月30日簽訂的土地租賃合同及2009年6月26日簽訂的補充協(xié)議均屬無效，故原、被告基于上述協(xié)議于2010年10月8日簽訂的租賃合同當然無效。被告應(yīng)返還原告基于該租賃合同向其繳納的土地租賃補償金500000.00元。對于原告于2010年10月21日向第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會繳納土地租賃費120365.00元，原告主張系應(yīng)被告要求代被告向第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會支付所欠2010年6月30日至2011年6月30日的土地租賃費，根據(jù)原、被告簽訂的租賃合同及被告與第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會簽訂的合同，能夠相互印證原告的該主張；而第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會雖述稱該款系原告租賃其工業(yè)建筑物產(chǎn)生的租賃費，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實，本院對第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會的該述稱不予采信，被告應(yīng)返還原告上述墊付租金120365.00元。綜上，對于原告要求被告返還土地租賃補償金500000.00元及墊付租金120365.00元的訴訟請求，本院予以支持。被告淄博某某型材有限公司、第三人博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，其行為視為對其庭審質(zhì)證、抗辯等相應(yīng)訴訟權(quán)利的放棄。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告淄博某某型材有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)返還原告淄博某某機械制造有限公司土地租賃補償金500000.00元；

二、被告淄博某某型材有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)返還原告淄博某某機械制造有限公司墊付租金120365.00元；

三、第三人何某全、博山區(qū)白塔鎮(zhèn)小莊社區(qū)居民委員會不承擔本案民事責任。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費10004.00元，訴訟保全費3622.00元，由被告淄博某某型材有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省淄博市中級人民法院。

審　判　長　　申海亮

審　判　員　　杜洪芳

人民陪審員　　薛連國

二〇一六年八月十二日

書　記　員　　錢　緯

租賃合同糾紛