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貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）白民初字第332號(hào)

原告周某某，男，19**年*月**日生，漢族，住貴州省修文縣六廣鎮(zhèn)。

委托代理人廖小玲，貴州名恒律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別代理。

委托代理人李甍，貴州名恒律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。代理權(quán)限：特別代理。

被告李某某，男，19**年*月**日生，漢族，住貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)。

被告高某某，女，19**年*月**日生，漢族，住貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)。

委托代理人吳永閣，貴州閣福律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別代理。

原告周某某訴被告李某某、高某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某某及其委托代理廖小玲、李甍，被告高某某及其委托代理人吳永閣到庭應(yīng)訴。被告李某某經(jīng)本院公告?zhèn)鲉疚吹酵?yīng)訴，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某某訴稱：被告李某某與高某某系夫妻。2004年12月4日，李某某與同村村民楊某某達(dá)成土地使用轉(zhuǎn)讓協(xié)議，李某某取得楊某某的宅基地一塊，并在該地塊上修建三層樓房一套。2014年5月30日，李某某與原告周某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，周某某以450000元的價(jià)格向李某某購(gòu)買該三層樓房。合同簽訂后，周某某如數(shù)支付購(gòu)房款，并搬入該樓房居住。2014年6月，被告高某某以李某某轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由強(qiáng)行占據(jù)該樓房其中一層，并要求原告搬離。為此，原告訴來法院，要求判令：1、原告與被告李某某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效；2、兩被告連帶返還原告購(gòu)房款450000元；3、訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。

原告周某某為支持其主張的事實(shí)、理由及訴訟請(qǐng)求，向本院提交以下證據(jù)材料：

1、《土地使用轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。證明李某某在修建本案房屋前已合法取得楊定軍的宅基地使用權(quán)。被告高某某對(duì)該證據(jù)無異議。

2、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、收條。證明原、被告就本案房屋達(dá)成買賣合意，原告向被告李某某交付購(gòu)房款，履行了合同義務(wù)。被告高某某不認(rèn)可該組證據(jù)的真實(shí)性，表示其并未認(rèn)可李某某的賣房行為，該轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效，購(gòu)房款系李某某收取，應(yīng)由李某某返還。

被告李某某未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯和證據(jù)。

被告高某某辯稱：本案房屋是兩被告的共有財(cái)產(chǎn)，李某某擅自轉(zhuǎn)讓房屋其不知情，也不同意，該轉(zhuǎn)讓行為無效，認(rèn)可原告要求確認(rèn)協(xié)議無效的訴請(qǐng)。兩被告共同出資修建的房屋屬共同財(cái)產(chǎn)，李某某賣房是在兩被告離婚之后，購(gòu)房款系李某某收取，應(yīng)由李某某一人返還，訴訟費(fèi)也應(yīng)由李某某承擔(dān)。

被告高某某為支持其主張的事實(shí)及抗辯理由，向本院提交以下證據(jù)材料：

1、收條。證明高某某與李某某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過合法途徑取得修建房屋的土地。原告對(duì)該證據(jù)無異議。

2、協(xié)議。證明高某某與李某某約定，本案所涉房屋的買賣需經(jīng)全家四口一致意見。原告對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可，表示無法確定其真實(shí)性，房屋的四至亦不明。

3、貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)大山洞村村民委員會(huì)的證明。證明本案所涉房屋系高某某和李某某共同出資修建，房屋現(xiàn)由高某某及其子女居住管理。原告對(duì)該證據(jù)表示未反映真實(shí)狀況。

4、貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)大山洞村民委員會(huì)的證明。證明李某某2006年外出后下落不明，高某某與李某某原為夫妻關(guān)系，后經(jīng)判決離婚。原告對(duì)組證據(jù)沒有異議，但提出高某某與李某某僅解除了夫妻關(guān)系，夫妻財(cái)產(chǎn)尚未分割。

5、貴陽(yáng)市白云區(qū)艷山紅鎮(zhèn)大山洞村村民委員會(huì)的證明，證明高某某和原告周某某的矛盾經(jīng)多次調(diào)解未果。原告對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可，表示雙方的矛盾并未通過調(diào)解。

經(jīng)審理查明：被告李某某與高某某原為夫妻關(guān)系。李某某與案外人楊某某同為貴陽(yáng)市白云區(qū)大山洞村豹子山組村民。2004年12月4日，李某某與楊某某簽訂《土地使用轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，楊某某將其位于豹子山組前抵向福云的土，后抵向福云的基礎(chǔ)，左抵其院壩，右抵楊頂宏的土之間前16米，后15.5米面積為377.7平方米的宅基地以26534元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李某某。本案樓房在該宅基地上修建，其計(jì)三層，建筑面積450M2，四至范圍為：前抵石長(zhǎng)友滴水檐，后抵堡坎，左抵溝邊，右抵楊頂洪。2006年李某某離家出走后下落不明，2009年高某某提起訴訟，訴請(qǐng)與李某某離婚及子女由其撫養(yǎng)，法院經(jīng)缺席審理后判決準(zhǔn)予其離婚，子女由其撫養(yǎng)。2014年5月30日，李某某與原告周某某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，李某某將上述樓房以450000元的價(jià)格出賣給周某某。2014年5月31日，周某某向李某某交付購(gòu)房款450000元。2014年6月6日，周某某搬入此樓房居住。此前，高某某另居他處，得知李某某賣房一事后搬入上述樓房的第二層居住?，F(xiàn)該樓房第三層由周某某居住，第一層空置。

上述事實(shí)，有（2009）白民初字第33號(hào)民事判決書、《土地使用轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、2014年5月31日的收條及開庭筆錄在卷佐證，本院予以采信，作為定案依據(jù)。

本院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，具有身份屬性。原告周某某戶籍地在貴州省修文縣某某鎮(zhèn)，其本人不屬于本案爭(zhēng)議房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織即貴陽(yáng)市白云區(qū)某某村某某山組成員，爭(zhēng)議房屋的修建也未辦理任何審批手續(xù)，雙方之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

夫妻共同債務(wù)，是指為滿足夫妻共同生活需要所負(fù)的債務(wù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。”就本案而言，李某某將房屋轉(zhuǎn)讓周某某時(shí)已與高某某離婚，購(gòu)房款也系其一人收取，故原告訴請(qǐng)返還的購(gòu)房款應(yīng)為李某某的個(gè)人債務(wù)，與高某某無關(guān)。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”、第四十三條第一款：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條：“被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”之規(guī)定，判決如下：

一、原告周某某與被告李某某于2014年5月30日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效；

二、被告李某某在本判決生效后十日內(nèi)返還原告周某某購(gòu)房款人民幣450000元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回原告周某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)人民幣8050元，由被告李某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

逾期不上訴，本判決即發(fā)生法律效力。權(quán)利人應(yīng)在本判決書規(guī)定的履行期間屆滿之日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。逾期，則喪失向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

審　判　長(zhǎng)　　丁　亮

人民陪審員　　段盛強(qiáng)

人民陪審員　　羅仕成

二〇一五年七月十日

書　記　員　　張?zhí)K蘇

房屋買賣合同糾紛