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福建省南安市人民法院

民事判決書

（2015）南民初字第3728號

原告胡某某，女，19**年**月**日出生，漢族，住浙江省慶元縣。

委托代理人尤文斌、林進輝，福建泉中律師事務所律師。

被告南安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地福建省南安市。

法定代表人林某某，系該公司總經(jīng)理。

委托代理人黃明泉，男，19**年*月*日出生，漢族，該公司員工，住福建省南安市。

委托代理人陳志明，男，19**年*月*日出生，漢族，該公司員工，住福建省南安市。

原告胡某某因與被告南安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某房地產(chǎn)公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由審判員高燕玲獨任審判，于2015年6月9日和6月16日二次公開開庭進行了審理。原告胡某某的委托代理人尤文斌，被告某某房地產(chǎn)公司的委托代理人黃明泉、陳志明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告胡某某訴稱，原、被告于2013年3月11日簽訂一份《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買址在南安市某某辦事處新華西溪濱江片區(qū)A2段福璟灣第*幢*層*室房，建筑面積共108.26平方米，總價款467683元。被告應于2014年8月31日前將符合各項條件的商品房交付給原告使用，如未按合同約定的期限將商品房交付原告使用，應自合同約定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付款萬分之一的違約金。被告應在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當?shù)胤课輽?quán)屬登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預登記，并將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款，并繳交了辦證手續(xù)費及住宅專項維修資金等全部相關(guān)費用。時至今日，本案商品房仍未達到《商品房買賣合同》第八條約定及相關(guān)法律規(guī)定的交房條件，雖然本案商品房在事實上已交付，但該商品房不符合合同約定及相關(guān)法律規(guī)定的交房條件，應視為至今未交付。本案商品房事實交房后，被告也未能在合同約定的60日期限內(nèi)完成辦理房屋所有權(quán)初始預登記手續(xù)，并將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料交付原告，導致原告未能在商品房事實交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。為此，原告請求判令：1、被告自2014年9月1日起至實際具備約定交付條件（包括法定及合同約定的交付條件）之日止，按已付款的日萬分之一計算賠償原告逾期交房違約金；2、被告自2014年12月1日起至實際辦妥產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）之日止，按已付款的日萬分之一計算賠償原告逾期辦證違約金；3、被告承擔本案全部訴訟費用。

被告某某房地產(chǎn)公司辯稱，按合同約定，原告應在交房前先行交付公共維修基金、契稅等費用，但原告至今未交付，他們公司才無法交房。住宅使用說明書及住宅質(zhì)量保證書也是因原告未前來辦理交房手續(xù)，才未交給原告。

本案的爭議焦點：1、被告是否存在逾期交房的違約行為？若有，應如何承擔違約責任？2、被告是否存在逾期協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的違約行為？若有，應如何承擔違約責任？

圍繞上述爭議焦點，原告向本院提供如下證據(jù)：1、《商品房買賣合同》一份，證明原、被告的身份情況，原、被告簽訂的商品房買賣合同的相關(guān)約定，其中商品房買賣合同的補充協(xié)議是未經(jīng)備案的。2、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一張，證明原告已付清全部購房款。3、收款收據(jù)二張、博樂物業(yè)管理費收據(jù)一張，證明本案商品房于2015年3月24日事實交付。

對原告提供的上述證據(jù)，被告均無異議，并認為附件六與合同均已備案，附件六也是從房管部門的網(wǎng)頁下載簽訂的。

圍繞上述爭議焦點，被告向本院提供如下證據(jù)：1、南安市氣象局出具的降水情況統(tǒng)計單，證明按合同約定，中雨及以上的降水天氣可以延期交房，即可以延期交房172日。2、南安市自來水公司出具的情況說明一份，證明因市政工程停水可以延期交房12日。3、南安市電力有限責任公司城南中心供電所出具的情況說明一份，證明因市政工程停電可以延期交房45日。4、消防備案信息，證明本案工程于2014年12月29日辦理竣工驗收消防備案，其抽查結(jié)果為合格。5、竣工驗收報告一份，證明本案工程竣工驗收合格。6、郵件詳情單復印件一份，證明被告于2015年2月11日向原告郵寄交房通知書及交房須知。

對被告提供的上述證據(jù)，原告質(zhì)證如下：對證據(jù)1的真實性無異議，但扣除的時間只能從開工時間2011年9月7日統(tǒng)計至2014年8月31日期間的惡劣天氣情況，該時間段的中、大、暴雨一共是129日。原告在其提交的代理詞中又提出，開工時間應從2012年2月1日起算，計算至約定的交房時間（2014年8月31日）止，實際影響工期的降雨天數(shù)應為42日。因被告未舉證“中雨”的降水量是否超過24MM，該期間的“中雨”天氣不能成為被告延期交房的依據(jù)。對證據(jù)2-3的真實性無異議，但其造成的影響與不可抗力不同，不是必然造成工程延期，且自來水公司的停水還應當附上原始的停水檢修記錄，才能確認具體的停水時間。對證據(jù)4的真實性無異議，因被告未提供消防驗收報告，應以備案的時間作為通過消防驗收的時間。對證據(jù)5的真實性無異議，但認為這只是建設單位組織的五方驗收，除此之外，還需要規(guī)劃部門的規(guī)劃驗收合格證，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的工程質(zhì)量監(jiān)督報告，建設主管部門的竣工驗收證書、竣工驗收備案表，測繪部門的房屋測繪報告，即為原告主張的法定交房條件。對證據(jù)6無異議，該郵件于2015年2月13日妥投。

根據(jù)原、被告的上述舉證、質(zhì)證，結(jié)合當事人的庭審陳述，本院分析認證如下：

原告提供的證據(jù)，其證據(jù)來源合法，內(nèi)容客觀真實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，且被告均沒有異議，本院予以確認。該組證據(jù)可以證明原、被告簽訂《商品房買賣合同》以及合同約定內(nèi)容，原告已經(jīng)支付被告購房款人民幣467683元，雙方于2015年3月24日辦理本案商品房交付手續(xù)，原告并向被告繳交公共維修基金及稅款，向泉州市博樂物業(yè)管理服務有限公司繳交物業(yè)費等。被告提供的證據(jù)1，原告對其真實性無異議，本院予以認定。原告最后同意計算自2012年2月1日起至2014年8月31日期間的大、暴雨惡劣天氣情況的天數(shù)（即實際影響工期的降雨天數(shù)），系原告行使處分自己民事權(quán)利和訴訟權(quán)利的行為，并未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，本院予以照準，該時間段符合上述惡劣天氣情況的天數(shù)一共是42日，即本案被告可以延期交房42日。因被告未舉證該期間“中雨”的降水量是否超過24MM，故“中雨”天氣不能成為被告延期交房的依據(jù)。被告提供的證據(jù)2-3，原告對其真實性無異議，本院予以認定，但這二份證據(jù)只能證明自2011年8月至2014年11月期間停水、停電的總天數(shù)，不能證明具體的停水、停電時間，雖經(jīng)本院告知后，被告仍表示無法進一步提供相關(guān)的證據(jù)，因此，該二份證據(jù)不能直接作為被告延期交房的依據(jù)。被告提供的證據(jù)4，原告對其真實性無異議，本院予以認定，該證據(jù)可以證明本案訟爭商品房所在工程于2014年12月29日完成消防備案。被告提供的證據(jù)5，原告對其真實性無異議，本院予以認定，該證據(jù)可以證明本案工程于2013年12月20日通過五部門的竣工驗收。被告提供的證據(jù)6，原告對其真實性無異議，本院予以認定，該證據(jù)可以證明被告于2015年2月11日向原告郵寄交房通知等材料，該郵件于2015年2月13日妥投。

根據(jù)上述舉證、質(zhì)證及本院對證據(jù)的分析認證，結(jié)合原、被告的庭審陳述，本院確認如下事實：

被告某某房地產(chǎn)公司系依法注冊成立的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責任公司。位于南安市某某辦事處新華西溪濱江片區(qū)A2段福璟灣系被告某某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的工程，并取得了建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預售許可證等許可，其中商品房預售許可證號為（南）房預售（2012）第029號。原告與被告于2013年3月11日簽訂一份《商品房買賣合同》，該合同包含附件六的《合同補充協(xié)議》等內(nèi)容。該合同約定：原告向被告購買址在南安市某某辦事處新華西溪濱江片區(qū)A2段福璟灣第3幢3層301號房，總購房款為人民幣467683元。出賣人應當在2014年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)建設單位依法組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；2、該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件；3、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設施按規(guī)劃設計要求建設完成。分期建設的，該商品房所在分期建設部分應按規(guī)劃設計要求全部完成，并與在建工程之間設置有效的隔離設施和施工安全設施。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下第1種方式處理：1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起90日內(nèi)書面告知買受人的；2、詳見合同附件六。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同書面通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之一的違約金。出賣人應當在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當?shù)胤课輽?quán)屬登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：……2、買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.01%向買受人支付違約金。本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件六），但補充協(xié)議中不得含有減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利的內(nèi)容……同日，原、被告又簽訂了附件六《合同補充協(xié)議》一份，該協(xié)議針對出賣人可據(jù)實予以延期交房的事項約定，除自然災害如人力不可抗力的火災、水災、颶風、地震等，還包括如下：①市政配套而引致的延誤；②為配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令或市政建設而引起的延誤；③影響施工停止或進展緩慢的氣象［累計24小時降雨超過24MM或6級以上（含6級）大風］原因；④供水、供電部門的停水、停（限）電通知⑤其他非出賣人所能控制的因素……出賣人因提高房屋質(zhì)量標準、設備及裝修檔次需要增加工期，在事先告知買受人并取得認可后可予以延期等內(nèi)容。合同簽訂后，原告支付給被告全部購房款。2013年12月20日，本案商品房所在工程經(jīng)建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格。2014年12月29日，本案商品房所在工程辦理了竣工驗收消防備案手續(xù)。被告于2015年2月11日向原告郵寄交房通知等材料，該郵件于2015年2月13日妥投。2015年3月24日，原、被告辦理了本案商品房的交付手續(xù)。因大、暴雨惡劣天氣情況影響，本案工程可以延期交房42日。本案房屋所有權(quán)初始預登記至今未辦理完畢。

綜上事實，本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反社會公共利益，合法有效，該合同對雙方當事人具有約束力。合同約定，被告應于2014年8月31日前將符合合同各項約定條件的商品房交付原告使用，按雙方簽訂的補充協(xié)議的約定及原告的確認，被告可以延期交房42日，即本案合同約定的交房時間應順延至2014年10月12日。本案工程于2013年12月20日經(jīng)五部門驗收合格，于2014年12月29日經(jīng)消防驗收合格，即至2014年12月29日，本案工程已具備交房條件。但被告直至2015年2月11日才向原告郵寄交房通知，該郵件于2015年2月13日送達至原告，因此，被告應承擔自2014年10月13日起至2015年2月13日止的逾期交房違約責任，即違約金數(shù)額為：467683元×0.01%×124天=5799元。本案《商品房買賣合同》第十四條約定“出賣人應當在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當?shù)胤课輽?quán)屬登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的……”，而《合同補充協(xié)議》第十四條又約定“雙方同意該商品房不適用合同第十四條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，向當?shù)胤课輽?quán)屬登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后360日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的……”，對此，原告與被告存在不同的意見。原告認為，主合同及補充協(xié)議均是被告提供的格式條款，但補充協(xié)議第十四條的約定改變了主合同約定，是無效的，本案應適用主合同的約定。被告認為，補充協(xié)議與主合同均是國家部門發(fā)放的，并不是被告單方制定的，而且必須原告先辦理交房手續(xù)，繳納相關(guān)費用后，被告才能開始辦理房屋權(quán)屬證書，是因原告未繳納相關(guān)費用，才導致本案未辦理房屋權(quán)屬證書，所以被告不存在逾期辦理房屋權(quán)屬證書的行為。本院認為，附件六《合同補充協(xié)議》的具體內(nèi)容系由被告事先予以擬定，并在該樓盤中重復使用，屬于采用格式條款訂立的合同，該格式合同直接否定《商品房買賣合同》第十四條的約定，并推遲了被告協(xié)助辦證的時間，因此，《合同補充協(xié)議》第十四條的補充約定減輕了被告責任、加重原告責任、排除原告主要權(quán)利，故根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條“本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件六），但補充協(xié)議中不得含有減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利的內(nèi)容”的約定以及《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”的規(guī)定，該條款依法應認定為無效條款。為此，關(guān)于被告協(xié)助辦證的時間仍應按《商品房買賣合同》第十四條的約定予以處理。但原告于2015年3月24日才與被告辦理本案商品房的交付手續(xù)，被告協(xié)助辦證的義務應從2015年3月25日起算，至本案原告起訴之日（2015年5月7）及本案法庭辯論終結(jié)時（2015年6月16日）均未達到合同約定的90日的協(xié)助辦證的期限，因此，對于原告要求被告承擔逾期協(xié)助辦證違約責任的訴訟請求，本院予以駁回，原告可待逾期協(xié)助辦證的期限屆滿后另行訴訟。原告主張，被告交付的商品房除了具備合同約定的交付條件外，還需要取得規(guī)劃部門的規(guī)劃驗收合格證，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的工程質(zhì)量監(jiān)督報告，建設主管部門的竣工驗收證書、竣工驗收備案表，測繪部門的房屋測繪報告；本院認為，在本案商品房所在工程經(jīng)建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格及完成消防備案手續(xù)等合同約定的條件后，就具備了交付條件，因此，原告的該主張與合同約定不符，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條、第六十四條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告南安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效后十日內(nèi)支付原告胡某某逾期交房違約金人民幣5799元；

二、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費人民幣274元，減半收取后為137元，由原告胡某某負擔人民幣95元，由被告南安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔人民幣42元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省泉州市中級人民法院。

審判員　　高燕玲

二〇一五年七月十日

書記員　　倪麗端

合同糾紛