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河南省平頂山市新華區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）新民初字第1240號(hào)

原告（反訴被告）靳某，男，漢族。

委托代理人穆振豪，河南博識(shí)律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳莉，河南博識(shí)律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）劉某某，女，漢族。

委托代理人黃誠(chéng)，北京市東碩律師事務(wù)所律師。

被告某房地產(chǎn)咨詢有限公司。

法定代表人趙某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人孫某某，男，漢族，某房地產(chǎn)咨詢有限公司銷售經(jīng)理。

原告（反訴被告）靳某與被告（反訴原告）劉某某、被告某房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱某房產(chǎn)）定金合同糾紛一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法組成合議庭，分別于2013年9月11日、10月21日公開開庭審理了本案。原告（反訴被告）靳某及其委托代理人穆振豪、陳莉、被告（反訴原告）劉某某的委托代理人黃誠(chéng)、被告某房產(chǎn)的委托代理人孫某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）靳某訴稱，2013年2月23日，靳某在某房產(chǎn)的中介下與劉某某簽訂《房地產(chǎn)買賣定金合同》（以下簡(jiǎn)稱《定金合同》），約定靳某將自有位于本市新城區(qū)九天莊園*號(hào)樓東*單元*層西戶的房屋賣給劉某某，劉某某支付人民幣20000元定金，該定金有某房產(chǎn)暫管，2013年3月23日前簽訂正式買賣合同。后靳某多次催促某房產(chǎn)，要求劉某某簽訂正式的買賣合同，某房產(chǎn)均告知靳某，劉某某不愿意簽訂正式的買賣合同。劉某某違反定金合同約定，拒絕簽訂正式合同，靳某有權(quán)沒(méi)收定金，故訴至法院，請(qǐng)求劉某某支付靳某定金20000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告（反訴原告）劉某某辯稱及反訴稱，劉某某不同意靳某的訴訟請(qǐng)求及所訴劉某某違約理由。劉某某按合同約定支付定金20000元并按約定接收了靳某交付的房屋鑰匙，提前進(jìn)行房屋裝修。劉某某在裝修過(guò)程的同時(shí)向某房產(chǎn)提交了用于辦理購(gòu)房銀行按揭手續(xù)所需的全部資料，某房產(chǎn)也及時(shí)將正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》提交平頂山市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行備案，并多次通知靳某和劉某某一起到銀行辦理合同面簽手續(xù)，但靳某卻向劉某某多次提出各種無(wú)理要求，直至2013年3月23日仍不到場(chǎng)簽訂正式《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，導(dǎo)致劉某某無(wú)法辦理銀行按揭手續(xù)，因靳某反悔，拒不簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，劉某某不得不停止裝修。靳某的行為已構(gòu)成違約并給劉某某造成巨大損失，故請(qǐng)求法院判令靳某向劉某某雙倍返還定金40000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

反訴被告靳某對(duì)劉某某的反訴辯稱，劉某某要求雙倍返還定金純屬無(wú)理要求，某房產(chǎn)為了承攬客戶私自配備房子鑰匙且在靳某不知情的情況下將鑰匙交給劉某某，劉某某未告知靳某和某房產(chǎn)及擅自進(jìn)入房?jī)?nèi)搬走靳某的物品進(jìn)行裝修，靳某發(fā)現(xiàn)后，雙方因房?jī)?nèi)物品損失賠償產(chǎn)生糾紛，在此過(guò)程中，靳某嚴(yán)格按照合同積極配合各方辦理房屋相關(guān)手續(xù)，并與合同截止日2013年3月23日到某房產(chǎn)辦理手續(xù)，但劉某某未到場(chǎng)，直到2013年5月下旬劉某某明確表示不再購(gòu)買此房產(chǎn)，構(gòu)成違約。在整個(gè)過(guò)程中因劉某某多次未按合同約定履行購(gòu)房手續(xù)致使買賣合同不能成立，因定金在某房產(chǎn)存放，故某房產(chǎn)應(yīng)將20000元支付給靳某。

被告某房產(chǎn)辯稱，一、正式合同未簽訂是靳某原因造成的，華仁公司不構(gòu)成違約。1、某房產(chǎn)取得靳某房屋鑰匙是經(jīng)靳某認(rèn)可的，不存在非法取得及交付鑰匙的情形。2、某房產(chǎn)就履行定金合同已盡到充分義務(wù)并多次電話通知靳某辦理面簽手續(xù)，靳某以屋內(nèi)存在貴重物品丟失要求賠償而導(dǎo)致未能簽訂房屋買賣合同。3、靳某事后要求簽訂正式合同，但不愿意為順利履行合同進(jìn)行保證并拒絕配合辦理按揭手續(xù)，表明靳某沒(méi)有履約誠(chéng)意，不能證明劉某某違約。二、靳某拒絕簽訂正式合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。靳某原因?qū)е挛春炗喺胶贤?，靳某無(wú)權(quán)要求定金。綜上，靳某提出無(wú)理要求，拒絕配合辦理面簽手續(xù)是導(dǎo)致雙方未能在約定期限內(nèi)簽訂正式合同的根本原因，與某房產(chǎn)交付房屋鑰匙行為無(wú)關(guān)，某房產(chǎn)不存在過(guò)錯(cuò)及違約行為，請(qǐng)求人民法院依法駁回靳某對(duì)某房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2013年2月23日靳某、劉某某、某房產(chǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣定金合同》，由某房產(chǎn)為中介，靳某與劉某某轉(zhuǎn)讓房屋一事進(jìn)行約定。具體內(nèi)容摘要如下：“第一條房產(chǎn)的具體情況及成交價(jià)款1、靳某自有房屋一套坐落于平頂山市新城區(qū)常綠九天莊園*號(hào)樓東*單元*層西戶，建筑面積133.83㎡，房產(chǎn)證號(hào)10001621，轉(zhuǎn)讓給劉某某，成交價(jià)格人民幣700000元整。2、劉某某于合同簽訂時(shí)付定金人民幣20000元，由某房產(chǎn)暫管……簽訂正式合同或過(guò)戶日期為2013年3月23日前，本合同自正式合同簽訂或房產(chǎn)過(guò)戶后失效。過(guò)期不簽視為違約。第二條三方的責(zé)任與義務(wù)3、靳某違約，除承擔(dān)中介傭金外，還須雙倍賠償劉某某定金，人民幣40000元整；劉某某違約，除承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)外，無(wú)權(quán)要求返還定金。……第六條補(bǔ)充條款靳某保持該房室內(nèi)裝修情況不變，靳某在劉某某支付完定金后，簽訂合同后，靳某把該房鑰匙交于劉某某用于提前裝修。如靳某違約，靳某應(yīng)賠償劉某某一切裝修費(fèi)用。”《定金合同》簽訂之時(shí)，某房產(chǎn)告知靳某其公司已配備有該房鑰匙。靳某提出，需要兩天時(shí)間拉走房?jī)?nèi)物品，待其騰空房屋后再親自將鑰匙交給劉某某再開始裝修。后靳某又致電某房產(chǎn)工作人員強(qiáng)調(diào)上述意見(jiàn)。但《定金合同》簽訂當(dāng)晚，經(jīng)劉某某要求，某房產(chǎn)便將房屋鑰匙交給劉某某。隨后劉某某進(jìn)入房屋，著手裝修，砸毀房?jī)?nèi)原裝修，靳某以未通知自己騰房丟失貴重物品為由，要求劉某某及某房產(chǎn)賠償。經(jīng)某房產(chǎn)調(diào)解，劉某某賠償靳某2000元，某房產(chǎn)賠償靳某3000元，共向靳某賠償5000元。三方一致同意賠償方案，但劉某某要求靳某寫下保證，要求靳某保證劉某某以后順利裝修，因定金合同約定了違約金，靳某不同意再寫其他保證，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)導(dǎo)致房屋買賣合同沒(méi)有簽訂。2013年3月23日，即《定金合同》約定簽訂正式合同的最后一日，靳某至某房產(chǎn)要求簽約，而劉某某未如約到場(chǎng)，后劉某某表示不再買房。靳某訴至法院，要求劉某某支付定金20000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

上述事實(shí)，有靳某提交的房產(chǎn)證、證件暫存收據(jù)、《房地產(chǎn)買賣定金合同》、錄音，劉某某提交的定金收據(jù)、二手房按揭貸款協(xié)議，某房產(chǎn)提交的定金條、室內(nèi)圖、二手房買賣按揭手續(xù)流程、房屋轉(zhuǎn)讓合同、二手房貸款材料、劉某某出具的定金條、靳某領(lǐng)走房產(chǎn)證原件的證明及當(dāng)事人陳述、庭審筆錄等證據(jù)予以證實(shí)。上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證和本院審查，予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。靳某與劉某某建立了房屋買賣定金合同關(guān)系，雙方應(yīng)以定金合同約定的履行相應(yīng)義務(wù)。雖定金合同約定劉某某在交付定金后，靳某把該房鑰匙交于劉某某用于提前裝修。但在裝修前，劉某某應(yīng)基于靳某對(duì)房屋及室內(nèi)物品的所有權(quán)，通知靳某并給其騰房的必要時(shí)間。由于劉某某未通知造成靳某屋內(nèi)物品部分丟失、原裝修損壞，劉某某存在過(guò)錯(cuò)。該事件經(jīng)過(guò)調(diào)解協(xié)商，對(duì)靳某的損失，劉某某、某房產(chǎn)、靳某三方已達(dá)成賠償協(xié)議，靳某、劉某某應(yīng)繼續(xù)履行定金協(xié)議的約定，促成簽訂正式房屋買賣合同。但劉某某在僅支付定金及房屋的原裝修已拆除的情形下，劉某某應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的態(tài)度，負(fù)責(zé)任地促成房屋正式合同的簽訂。因靳某不同意按照劉某某的要求出具保證，劉某某即放棄購(gòu)買房屋，違背雙方所簽定金合同，也違反誠(chéng)實(shí)信用原則。綜上，劉某某存在過(guò)錯(cuò)，違反了雙方所簽《房地產(chǎn)買賣定金合同》第一條第二項(xiàng)，構(gòu)成違約。依據(jù)該定金合同的第二條第三項(xiàng)，對(duì)于劉某某向某房產(chǎn)所交20000元定金，劉某某無(wú)權(quán)要求返還，某房產(chǎn)應(yīng)將該定金支付給靳某。故對(duì)靳某要求某房產(chǎn)支付劉某某交付的20000元定金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。

靳某、劉某某的矛盾雖然源于靳某自稱貴重物品丟失，要求賠償?shù)钠鹨颍蜓b修屋內(nèi)丟失藤椅確系事實(shí)，且三方已經(jīng)對(duì)丟失物品賠償達(dá)成一致，故對(duì)劉某某反訴稱因靳某多次提出無(wú)理要求，導(dǎo)致劉某某不得不停止裝修的意見(jiàn)，理由不成立且于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。對(duì)劉某某反訴稱，由于靳某反悔，拒不簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同的意見(jiàn)，與查明事實(shí)不符，本院不予支持。故對(duì)劉某某反訴請(qǐng)求法院判令靳某向劉某某雙倍返還定金40000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十五條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》三十七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

某房地產(chǎn)咨詢有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將劉某某所交付的定金人民幣20000元支付給靳某。

駁回劉某某的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)300元，反訴費(fèi)800元，由劉某某負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi)暫由靳某墊付，待執(zhí)行時(shí)由劉某某一并支付給靳某。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省平頂山市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　高俊營(yíng)

審　判　員　　殷莉娜

人民陪審員　　高振峰

二〇一四年四月十日

書　記　員　　劉淑華

合同糾紛