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江西省新余市渝水區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）渝民初字第00624號(hào)

原告（反訴被告）江西某某醫(yī)藥有限公司。

法定代表人劉某生，該公司總經(jīng)理。

委托代理人簡(jiǎn)小勇、李博，江西弘杰律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）姚某根，男，19**年*月*日生。

原告（反訴被告）江西某某醫(yī)藥有限公司（下稱(chēng)原告）與被告（反訴原告）姚某根（下稱(chēng)被告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托代理人簡(jiǎn)小勇、李博，被告到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，原告與被告訂立《店面租賃合同》，約定租金每月為5620元，同時(shí)約定每年提前15日交付半年租金。然而時(shí)至今日，被告只向原告支付了2013年下半年租金1萬(wàn)，尚欠23720元。同時(shí)，雙方簽訂了《還款計(jì)劃》，約定租金支付期限。另，原告為被告墊付了980元水電費(fèi)。原告多次與被告協(xié)商催討未果。為維護(hù)自身合法權(quán)益，故原告訴至法院要求判令：1、原、被告解除房屋租賃合同，并判令被告向原告支付拖欠的店鋪?zhàn)饨?3720元及利息353元（從2013年11月16日計(jì)算至2014年2月21日，按同期貸款利率計(jì)息）；2、被告向原告支付拖欠的水電費(fèi)共計(jì)980元；2、本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)和反訴稱(chēng)，1、其并沒(méi)有拖欠原告的房租，當(dāng)時(shí)租賃該訴爭(zhēng)房屋時(shí)就發(fā)現(xiàn)房屋有漏水的問(wèn)題，就漏水的問(wèn)題多次與原告協(xié)商，雙方簽訂漏水還款協(xié)議，協(xié)議什么時(shí)候幫其修復(fù)好漏水的問(wèn)題什么時(shí)候就支付房租；2、水電費(fèi)的問(wèn)題，電費(fèi)是我們兩家一起用的，并且其不在店里并不能產(chǎn)生電費(fèi)；3、原告在被告不知情的情況下，將店面又租賃給了另一方，將裝修好的店鋪全部破壞及物品丟失，請(qǐng)求法院判令原告歸還店面并回復(fù)原狀給被告繼續(xù)租賃并繼續(xù)履行店面租賃合同，賠償被告經(jīng)濟(jì)損失40460元，本案訴訟費(fèi)及反訴費(fèi)由原告承擔(dān)。

原告針對(duì)被告反訴辯稱(chēng)，被告的漏水問(wèn)題是被告裝廣告牌造成的，被告也沒(méi)有提出任何損失清單。漏水的問(wèn)題在原告方知道漏水后就于30日內(nèi)維修。并在12月15日對(duì)漏水的問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收。被告在2014年1月17日搬離店鋪。足以表明被告是拒絕履行租賃合同。原告主張的經(jīng)濟(jì)損失沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，請(qǐng)求駁回被告的反訴請(qǐng)求。

原告為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提供如下證據(jù)：

1、租賃合同、還款協(xié)議、通話記錄一份。證明：原告與案外人胡某簽訂給了租賃合同；案外人胡某將店面轉(zhuǎn)租給被告，被告與原告簽訂還款計(jì)劃；原告多次向被告催討過(guò)租金。

2、水電費(fèi)發(fā)票一組。證明：原告為被告墊付了980元水電費(fèi)。

3、簽呈表一份、屋面補(bǔ)漏清單、發(fā)票一份，李某平情況說(shuō)明一份、新余市歷史天氣記錄一份。證明：被告租的房屋漏水是因被告裝廣告牌造成的；李某平的情況說(shuō)明證明對(duì)該訴證店面進(jìn)行修補(bǔ)及修補(bǔ)發(fā)生的一些費(fèi)用；天氣預(yù)報(bào)證明2013年11月30日有雨可對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收。

4、證明兩份。證明2014年1月17日被告已從所租店面搬出，搬出后并沒(méi)有上鎖；被告搬走后原告將店面轉(zhuǎn)租給他人，現(xiàn)店面承租人證明該店面已經(jīng)不再漏水。

5、周某平、晏某建證人證言。證明原告在2013年11月30日已將對(duì)漏水問(wèn)題修好，并且在2013年12月15日對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行了驗(yàn)收；2014年1月17日被告已搬離店面，被告已經(jīng)明確表示不租了。

被告在法定舉證期限內(nèi)，向法院提交了下列證據(jù)材料：

1、照片一組。證明：漏水并不是其造成的，并且原告維修時(shí)將其廣告牌弄壞。

2、照片一組。證明：搬離后還有東西在店里，包括辦公桌、沙發(fā)、展柜、地毯等。

3、收條、裝修費(fèi)清單、房屋租賃合同、租賃押金各一份。證明：店面轉(zhuǎn)讓是花了2萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)；店面裝修花費(fèi)了92000元；租賃押金1萬(wàn)元。

對(duì)于上述證據(jù)，結(jié)合庭審，本院作出如下評(píng)判：

1、對(duì)于原告提交的第1組證據(jù)，原告對(duì)于租賃合同及通話記錄無(wú)異議，本院予以采信。對(duì)于還款協(xié)議，被告僅認(rèn)可藍(lán)色圓珠筆所書(shū)寫(xiě)的內(nèi)容，但對(duì)于黑色圓珠筆所寫(xiě)內(nèi)容有異議。在庭審中，原告認(rèn)可該黑色圓珠筆書(shū)寫(xiě)內(nèi)容為之后其員工書(shū)寫(xiě)。本院認(rèn)為，該黑色圓珠筆所書(shū)寫(xiě)內(nèi)容系協(xié)議簽訂后原告員工書(shū)寫(xiě)，非被告本人書(shū)寫(xiě)，故對(duì)該還款協(xié)議的內(nèi)容，本院僅采信藍(lán)色圓珠筆所書(shū)寫(xiě)內(nèi)容。

2、對(duì)于原告提供的第2組證據(jù)，被告認(rèn)為電費(fèi)是與樓下藥店共用，水費(fèi)確實(shí)有一個(gè)月沒(méi)交。本院認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的發(fā)票具有較強(qiáng)的公信力，本院對(duì)兩份發(fā)票的真實(shí)性予以認(rèn)可，但由于電費(fèi)發(fā)票載明的繳費(fèi)單位為江西某某大藥房連鎖有限公司，對(duì)于是否為被告一人所用本院無(wú)法認(rèn)定，原告亦未提交證據(jù)證明該電費(fèi)發(fā)票所在載明的金額由被告使用產(chǎn)生。至于水費(fèi)，由于被告認(rèn)可有一個(gè)月未交水費(fèi)，且收據(jù)載明的用水地址確在涉訴店面所在地，故對(duì)于電費(fèi)發(fā)票，本院不予采信，對(duì)于水費(fèi)發(fā)票，本院予以采信。

3、對(duì)于原告提交的第3組證據(jù)，被告自認(rèn)原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了補(bǔ)漏的事實(shí)，但對(duì)簽呈表、補(bǔ)漏費(fèi)用清單、李某平情況說(shuō)明、發(fā)票、歷史天氣情況記錄不清楚。本院認(rèn)為，簽呈表系原告內(nèi)部審簽事項(xiàng)，與本案無(wú)關(guān)，本院不做評(píng)判，至于李某平出具的情況說(shuō)明、發(fā)票、補(bǔ)漏清單系證人證言，由于李某平未出庭作證，本院不予采信，至于歷史天氣情況記錄，經(jīng)本院核實(shí)，記錄真實(shí)，本院予以確認(rèn)。

4、對(duì)于原告提供的第4組證據(jù)，原告認(rèn)為2014年1月17日曾輝出具的證明不真實(shí)，對(duì)2014年5月18日李某華出具的證明內(nèi)容不清楚。本院認(rèn)為，該組證據(jù)性質(zhì)屬證人證言，由于證人未出庭說(shuō)明，本院不予采信。

5、對(duì)于證人證言，被告雖認(rèn)為2013年12月15日雨小無(wú)法驗(yàn)收，但認(rèn)可雙方當(dāng)天對(duì)補(bǔ)漏問(wèn)題進(jìn)行了驗(yàn)收，且當(dāng)天未出現(xiàn)漏水問(wèn)題，2014年1月17日自己并未搬出，只是暫時(shí)外出，但原告將店面上鎖。本院認(rèn)為，二證人屬于原告員工，與原告存在利害關(guān)系，故對(duì)二證人的證人證言，本院僅采信2013年12月15日雙方對(duì)補(bǔ)漏進(jìn)行了驗(yàn)收，且當(dāng)天未出現(xiàn)漏水問(wèn)題這一內(nèi)容。

5、對(duì)于被告提供的第1、2組證據(jù)，原告認(rèn)為兩組照片與本案無(wú)關(guān)，且拍攝時(shí)間無(wú)法確定。本院認(rèn)為，從該照片載明的內(nèi)容無(wú)法看出漏水問(wèn)題由誰(shuí)造成，原告補(bǔ)漏過(guò)程中是否損壞了被告的廣告牌，原告上鎖時(shí)店內(nèi)的具體物品，且被告未提供照片底片原件，故對(duì)于該組證據(jù)，本院不予采信。

6、對(duì)于被告提供的第3組證據(jù)，原告對(duì)租賃合同、租賃押金真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為租賃合同、押金收條都只注明了胡某一人的名字。至于裝修費(fèi)收據(jù)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)收條，原告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，并對(duì)裝修的真實(shí)性提出異議。本院認(rèn)為，原告雖認(rèn)為租賃合同、押金收條均只載明了案外人胡某一人的姓名，但在庭審中，雙方均認(rèn)可胡某與被告系合伙關(guān)系，故對(duì)于租賃合同、押金收條本院予以采信，至于裝修費(fèi)用收據(jù)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)收條，本院無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性，且與本案處理缺乏關(guān)聯(lián)性，故對(duì)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)收條、裝修費(fèi)收據(jù)，本院不予認(rèn)可。

經(jīng)審理查明，2011年11月4日，原告與案外人胡某簽訂《店面租賃合同》，合同載明：原告將位于新余市公園某路**棟段（226#為一層店面，226-1、228-1、230-1、232-1為二層店面）租賃給胡某；租賃期限為五年，自2012年1月1日至2017年1月2日，租金為5620元／月；必須每年提前15天交付下半年租金，如果超過(guò)20天未支付租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，致使本合同所約定的租賃關(guān)系中斷則視為被告違約，原告有權(quán)解除該租賃合同，繳納的10000元店面保證金作為違約賠償金給原告。被告稱(chēng)胡某與其系合伙關(guān)系，合伙開(kāi)辦了“未來(lái)星照相館”，胡某在與原告簽訂租賃合同7、8個(gè)月后退伙。2013年下半年被告開(kāi)始拖欠租金，2013年11月6日，雙方簽訂《還款計(jì)劃》，載明：原告負(fù)責(zé)把苗圃的店面漏水問(wèn)題處理好，被告在2013年11月15日之前付清租金1萬(wàn)元，其余款項(xiàng)在原告修好漏水，經(jīng)被告驗(yàn)收后，第二天付清。原告陳述稱(chēng)因2014年1月17日被告搬離涉訴店鋪，原告當(dāng)天對(duì)店鋪上鎖。

另查明，2009年3月29日，原告與李某如、龔某芽、艾某英、廖某芽簽訂店面租賃合同，租賃了位于新余市公園某路**棟-*棟段（226#、226-1、228#、228-1、230#、230-1、232#、232-1）共八個(gè)店面。

本院認(rèn)為，本案屬房屋租賃合同糾紛。雖然租賃合同由原告與案外人胡某簽訂，但在庭審中，被告陳述其與案外人胡某合伙租賃了位于新余市公園某路**棟段（226#為一層店面，226-1、228-1、230-1、232-1為二層店面）的店面，且在欠付租金之前，胡某已退伙。被告承租該店鋪基本事實(shí)清楚，雙方的房屋租賃關(guān)系合法有效。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1、被告是否拖欠原告租金23720元，水電費(fèi)980元，是否需要扣減押金10000元；2、該租賃合同是否需要繼續(xù)履行，原告可否解除該合同；3、被告主張的經(jīng)濟(jì)損失46460元是否有事實(shí)和法律依據(jù)。

關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，被告辯稱(chēng)欠付租金是由于店面存在漏水問(wèn)題，才不予交納，原告修補(bǔ)后，由于未對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收，且原告在修補(bǔ)中對(duì)破壞了廣告牌，原告應(yīng)予修補(bǔ)。本院認(rèn)為，原、被告雙方已就漏水問(wèn)題達(dá)成《還款計(jì)劃》，且原告對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行了處理，雙方在2013年12月15日對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行了驗(yàn)收，被告雖辯稱(chēng)在小雨情況下無(wú)法核查漏水處理情況，但根據(jù)原告提供的歷史天氣情況記錄可以看出，2013年12月15日的天氣為中雨～中到大雨，前一天也下了小雨～中雨，應(yīng)可以對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行驗(yàn)收。至于被告所稱(chēng)的原告修補(bǔ)漏水問(wèn)題中損壞廣告牌的情況，由于被告未提供相應(yīng)證據(jù)證明，本院不予支持。根據(jù)《還款計(jì)劃》，被告應(yīng)在驗(yàn)收的第二天向原告支付租金，由于被告未支付租金，根據(jù)《店面租賃合同》，原告可解除合同，且根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。欠付的租金為5620×6-10000=23720元。被告在庭審中提出應(yīng)扣減押金10000元，本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，該押金應(yīng)視為合同履行保證金，由于被告未按約交納租金，原告依約可沒(méi)收該押金，故對(duì)于被告要求在欠付租金內(nèi)扣減押金10000元的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納；至于利息，應(yīng)從驗(yàn)收之日的第二天算起，按同期貸款利率算至2014年2月21日為23720×5.6%÷365×97=353元。故對(duì)于原告要求被告支付拖欠的店鋪?zhàn)饨?3720元及利息353元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。至于水電費(fèi)980元，本院認(rèn)為，由于原告未能證明電費(fèi)由被告一人所用，故對(duì)于電費(fèi)，本院不予認(rèn)可。至于水費(fèi)，由于被告認(rèn)可有一個(gè)月未交水費(fèi)，且發(fā)票載明的用水地址確在涉訴店面所在地，故對(duì)于水費(fèi)收據(jù)中本期水費(fèi)及違約金總計(jì)22.63元，本院予以認(rèn)可。故對(duì)于原告要求被告支付水電費(fèi)980元的訴訟請(qǐng)求，本院予以部分支持。

關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，在原告對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行維修，在雙方驗(yàn)收的情況下，被告依然不交租金，已構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條之規(guī)定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。且原告已將該店面實(shí)際租賃給了第三人，并已裝修，原、被告之間房屋租賃合同實(shí)際已不能履行，故對(duì)原告要求解除雙方的房屋租賃合同這一訴請(qǐng)，本院予以支持，對(duì)于被告要求原告將店面回復(fù)原狀繼續(xù)租賃并繼續(xù)履行合同這一訴請(qǐng)，本院不予支持。

關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告主張經(jīng)濟(jì)損失46460元，具體為：1、漏水已有兩年之久，造成80平米不能用，損失為80平方米×20元／平方米×24個(gè)月=38400元；2、原告將店面租賃給另一方，造成物品損失，共計(jì)8060元。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，被告應(yīng)提供證據(jù)證明其漏水損失，由于其未能提供證據(jù)證明漏水已有兩年之久，亦未能證明漏水造成80平方米不能用，同時(shí)未說(shuō)明20元／平方米的損失計(jì)算方式的由來(lái)，故對(duì)于被告要求漏水損失的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。至于物品損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，也應(yīng)由被告提供證據(jù)證明，被告未提供相應(yīng)證明，且該店面已租賃給案外人，對(duì)于原店面有哪些物品無(wú)法認(rèn)定，更無(wú)法計(jì)算其價(jià)值，故對(duì)于被告要求物品損失8060元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告江西某某醫(yī)藥有限公司與被告姚某根之間的房屋租賃合同；

二、被告姚某根于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告江西某某醫(yī)藥有限公司租金二萬(wàn)三千七百二十元及利息三百五十三元；

三、被告姚某根于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告江西某某醫(yī)藥有限公司支付水費(fèi)二十二元六角三分；

四、駁回原告江西某某醫(yī)藥有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回被告姚某根的所有訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)二百一十四元（已由原告江西某某醫(yī)藥有限公司預(yù)交），由原告江西某某醫(yī)藥有限公司承擔(dān)十三元，被告姚某根承擔(dān)二百零一元；反訴費(fèi)三百九十七元（已由被告姚某根預(yù)交），由被告姚某根承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省新余市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　劉雅萍

人民陪審員　劉九根

人民陪審員　譚　偉

二〇一四年九月二十九日

書(shū)　記　員　黃　歡

房屋租賃合同