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廣東省懷集縣人民法院

民事判決書

（2013）肇懷法民三初字第207號

原告：溫某甲，男，19**年*月**日出生，漢族，住*****。         

原告：溫某乙，男，19**年*月**日出生，漢族，住*****。

兩原告共同委托代理人：黎永橋，廣東橋法律師事務所律師。

被告：懷集縣騰某實業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：*****。

法定代表人：莫某某，總經(jīng)理。

委托代理人：禤青，廣東網(wǎng)際律師事務所律師。

委托代理人：林中華，廣東網(wǎng)際律師事務所律師。

原告溫某甲、溫某乙訴被告懷集縣騰某實業(yè)發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員莫小飛獨任審判，于2013年8月30日公開開庭進行了審理。其后本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員莫小飛任審判長，與審判員陳陽、人民陪審員陳毅依法組成合議庭，于同年11月27日再次公開開庭審理。原告的委托代理人黎永橋和被告的委托代理人禤青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告溫某甲、溫某乙訴稱，2005年4月1日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的坐落于懷集縣城的“某某苑”A幢301單元，建筑面積124.65平方米，套內(nèi)建筑面積123.38平方米。是按套內(nèi)建筑面積計價，每平方米1275元。采用按揭供樓形式支付房款。被告向原告開具了124.65平方米×75元／每平方米=158928.75元的發(fā)票。被告在辦理好《房地產(chǎn)權(quán)證》后沒有告知原告領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》的復印件，一直到原告提前還清貸款，取得了所購買房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》后，發(fā)現(xiàn)原告的房屋套內(nèi)建筑面積是114.22平方米，比約定的己收費的面積少了10.43平方米，少了8.36%，超出約定的0.6%差異值。按《商品房買賣合同》第五條約定，被告多收取原告的13298.25元應退還給原告，但經(jīng)原告多次交涉，被告不肯退。如此，被告還應退還多收購房款的利息，計息期間為多收之日起至退還之日止（本案暫計至2013年8月）。為維護原告的合法權(quán)益，提起訴訟，請求依法判令：1、被告退回購房款13298.25元：2、判令被告支付占用被退購房款利息6781.28元。合共20079.53元。

被告懷集縣騰某實業(yè)發(fā)展有限公司辯稱，一、本案買賣合同雙方約定計價方式是按照建筑面積計價，公用分攤面積計算在內(nèi)。2005年4月1日，答辯人（賣方）與原告（買方）簽訂了買賣懷集縣懷城鎮(zhèn)某某路口的某某苑A3**號房為標的物的《廣東省商品房買賣合同》（以下簡稱買賣合同），該合同第四條及答辯人向原告開具的《廣東省懷集縣不動產(chǎn)銷售（轉(zhuǎn)讓）發(fā)票》表明，雙方認可房屋計價以建筑面積124.65平方米為準，并按此乘以單價每平方米1275元，共付房價款158928.75元，可見買賣雙方最終認可的計價方式不是“套內(nèi)面積”。另外，雙方于買賣合同的《附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明》約定：買方承擔分攤的面積包括“（1）首層公用樓梯分攤”和“（2）A型標準層公用樓梯分攤”兩部分，原告在附件上簽署確認，可見本項買賣合同計價方法，按照雙方真實意思表示并不是“按照套內(nèi)面積”。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與離品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。據(jù)此，原告與答辯人達成的上述約定合法有效，并無不妥。二、原告提起訴訟請求己過訴訟時效。答辯人于2005年6月交付房屋給原告，原告從來沒有向答辯人提出房屋計價面積差異的異議，直至2013年7月8日才向法院提起訴訟，已明顯超過2年的訴訟時效。綜上所述，答辯人不存在多收原告房款的事實且原告提起訴訟請求已明顯超過2年的訴訟時效，原告要求答辯人退回多收購房款及利息無法律依據(jù)。為此，懇請人民法院審理查明，依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2005年4月1日，倆原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號某某苑按揭1033號），約定倆原告購買被告開發(fā)的坐落于懷集縣懷城鎮(zhèn)某某路的“某某苑”A幢3層301號房。該合同第三條第4款約定，該商品房合同約定建筑面積124.65平方米，其中套內(nèi)建筑面積123.38平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積1.27平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。第四條第1項約定，該商品房是按【套】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計算，該商品房單價每平方米1275元，總金額158928元整。合同并約定采用按揭供樓形式支付房款。另合同的附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明中列明，（1）首層公用樓梯分攤：1.27平方米；（2）A型標準層公用樓梯分攤：7.24平方米。2005年4月26日，被告向原告開具了《不動產(chǎn)銷售（轉(zhuǎn)讓）發(fā)票》，該發(fā)票上列明，項目301號房建筑（或土地）面積124.65平方米，單價1275元，金額158928.75元。2006年4月26日，登記機關(guān)懷集縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)粵房地證字第C4318***號《房地產(chǎn)權(quán)證》，該權(quán)證中列明，該某某苑A3**號房建筑面積是127.44平方米，其中住宅建筑面積是127.44平方米，其中套內(nèi)建筑面積是114.22平方米。2009年9月17日，原告提前還清貸款，領(lǐng)回取得了所購買房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》后，認為原告的房屋套內(nèi)建筑面積是114.22平方米，比約定的己收費的面積少，遂訴至本院。

以上事實有原告舉證的廣東省商品房買賣合同、懷集縣不動產(chǎn)銷售發(fā)票、粵房地證字第C4318***號房地產(chǎn)權(quán)證、本院取證的懷集縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局查檔證明以及當事人陳述等在案佐證。

本院認為，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。該法第一百三十七條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。原告涉案房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》于2006年4月26日核發(fā)，2009年9月17日原告提前還清貸款，領(lǐng)回取得了該《房地產(chǎn)權(quán)證》原件，從該時起知道或者應當知道房地產(chǎn)權(quán)證上所載面積是否與合同約定面積有差異，但原告方未能舉證證明此后的兩年內(nèi)，其向任何機關(guān)主張過權(quán)利造成訴訟時效中斷，故原告直至2013年7月23日才向本院提起訴訟，已超過法定的二年訴訟時效的規(guī)定。此外，原告舉證原、被告雙方所簽訂的《商品房買賣合同》，雖合同第三條約定，該商品房合同約定建筑面積124.65平方米，其中套內(nèi)建筑面積123.38平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積1.27平方米，但原告簽名確認的合同的附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明中，不單列明包括首層公用樓梯分攤1.27平方米，還包括A型標準層公用樓梯分攤的7.24平方米；且被告開具給原告的《不動產(chǎn)銷售（轉(zhuǎn)讓）發(fā)票》列明的該301號房建筑（或土地）面積是124.65平方米，與《商品房買賣合同》第三條第4款約定的商品房合同約定建筑面積124.65平方米相符，而該《商品房買賣合同》第四條第1項并未明確約定該商品房是按【套內(nèi)】還是【整層內(nèi)】建筑面積計算，因此原告主張的所購買房屋比約定的己收費的面積少了10.43平方米，要求退回購房款13298.25元并計付利息的請求缺乏事實和法律依據(jù)。綜上所述，原告起訴已超過法定的訴訟時效期間，且訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，依法應予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告溫某甲、溫某乙的訴訟請求。

本案受理費302元，由原告溫某甲、溫某乙負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

審　判　長　　莫小飛

審　判　員　　陳　陽

人民陪審員　　陳　毅

二〇一四年一月六日

書　記　員　　黃江波

商品房銷售合同糾紛