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長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）南民初字第2714號(hào)

原告：魏某，住某某市某某國際社區(qū)。

原告：秦某明，住某某市某某國際社區(qū)。

二原告共同委托代理人：劉首超，北京盈科（長(zhǎng)春）律師事務(wù)所律師。

被告：長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所某某市某某區(qū)某某路***號(hào)***室。

法定代表人：莊某，總經(jīng)理。

委托代理人：孫巖松，吉林大華銘仁律師事務(wù)所律師。

第三人：某某物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)春分公司，住所某某市某某開發(fā)區(qū)某某路某某區(qū)某某街***號(hào)某某會(huì)館二樓。

代表人：王某剛，總經(jīng)理。

委托代理人：宋某超，該單位職員。

原告魏某、秦某明與被告長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人某某物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)春分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告秦某明及二原告的共同委托代理人劉首超，被告長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人孫巖松，第三人某某物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)春分公司的委托代理人宋某超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

魏某、秦某明訴稱：2011年5月16日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（編號(hào)：×××）及《補(bǔ)充協(xié)議》，購買長(zhǎng)春市某某國際社區(qū)**棟**單元**樓****室商品房。按照《商品房買賣合同》的約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。如果出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。2012年6月28日該商品房交付至今，被告未按約定履行上述義務(wù)，導(dǎo)致原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。雖然雙方約定了違約金，但是被告違約時(shí)間較長(zhǎng)，且違約金不能夠按照違約天數(shù)的增加而增加，雙方約定的違約金明顯過低，不足以彌補(bǔ)原告的損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”本案顯然符合上述法律關(guān)于違約金過低，應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金予以適當(dāng)調(diào)整的規(guī)定。依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條：“關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；……”的規(guī)定，違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)給付原告逾期違約金。綜上，原告請(qǐng)求被告支付違約金為已付房款1598630元的同期貸款利息并加收30%。原告入住長(zhǎng)春市某某國際社區(qū)**棟*單元**樓****室后，于當(dāng)年冬季發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的墻體長(zhǎng)毛現(xiàn)象。原告曾多次向被告及第三人反映情況，但被告一直以冬季無法維修、正在組織人員等理由拖延解決，致使房屋墻體長(zhǎng)毛的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，室內(nèi)壁紙脫落。被告至今仍讓原告等待維修為借口拒不維修。故原告訴至法院，請(qǐng)求判令被告向原告支付違約金288393.30元；判令被告為原告維修房屋；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：因政府行為導(dǎo)致被告逾期為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。原告改變違約金的計(jì)算方法，增加違約金為288393.30元無事實(shí)和法律依據(jù)。2011年5月16日，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定按已付房款的1%支付違約金，是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按該條約定履行，如被告存在該項(xiàng)違約行為，應(yīng)按該約定按已付房款的1%向原告支付違約金，即為15986.30元，而不是原告主張的金額。原告依據(jù)《商品房買賣合同糾紛解釋》第16條規(guī)定計(jì)算違約金，沒有事實(shí)依據(jù)；依據(jù)《合同法》第4條、第114條第二款、《合同法解釋（二）》第28條、《商品房買賣合同糾紛解釋》第16條、《民事訴訟法》第64條、65條、《民事訴訟法解釋》第9條、《證據(jù)若干規(guī)定》第2條的規(guī)定，原告主張的違約金金額無事實(shí)依據(jù)；原告在訴請(qǐng)中稱的墻體長(zhǎng)毛現(xiàn)象與被告無關(guān)，原告要求被告維修房屋無事實(shí)依據(jù)。

某某物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)春分公司陳述稱：原告在訴請(qǐng)中主張的支付違約金和維修房屋與第三人無關(guān)，這并非我方的約定義務(wù)和法定義務(wù)，故請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)本院審理查明：2011年5月16日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發(fā)的長(zhǎng)春市某某國際社區(qū)**棟*單元**樓****室商品住宅(建筑面積174.28㎡)，總房款人民幣1598630元。合同第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)規(guī)定處理：……2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。”；第十六條約定“……出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。……”2012年6月28日，被告將該商品房交付原告使用。2015年10月19日，被告向長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記大經(jīng)路服務(wù)中心申請(qǐng)房屋初始登記。

另庭審中，原告提供商品房室內(nèi)照片23張，用于證明原告所購買商品房存在墻體嚴(yán)重長(zhǎng)毛情況，影響原告居住。

本院認(rèn)為:原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。雙方應(yīng)恪守合同約定，履行各自義務(wù)。按照合同約定，被告應(yīng)在2013年6月29日前將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但直至2015年10月，被告才向房屋產(chǎn)權(quán)部門申請(qǐng)房屋初始登記，故被告應(yīng)承擔(dān)延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案手續(xù)的違約責(zé)任。對(duì)于該項(xiàng)違約責(zé)任的違約金，合同中有明確約定，故被告應(yīng)按原告已付購房款的1%向原告支付違約金即15986.30元。關(guān)于原告提出約定的違約金明顯過低應(yīng)予調(diào)整一節(jié)，因原告并未請(qǐng)求確認(rèn)該合同第十五條為無效條款，則該條款約定的違約責(zé)任對(duì)原、被告仍具有約束力，故不宜適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條而直接援引“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定”的規(guī)定。對(duì)于原告主張所購商品房墻體嚴(yán)重長(zhǎng)毛、要求被告維修房屋一節(jié)，被告未就該房屋墻體長(zhǎng)毛的事實(shí)提出異議，僅抗辯與其無關(guān)，因被告對(duì)交付的商品房在保修期內(nèi)負(fù)有保修責(zé)任，故被告抗辯理由不成立，原告該項(xiàng)主張依法應(yīng)予支持。被告應(yīng)就墻體長(zhǎng)毛情況對(duì)涉訴房屋進(jìn)行維修至適合原告居住并符合合同約定交付條件。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即給付原告魏某、秦某明延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案手續(xù)違約金人民幣15986.30元；

二、被告長(zhǎng)春某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即為原告魏某、秦某明維修房屋(就墻體長(zhǎng)毛情況維修至適合居住并符合合同約定交付條件)；

三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行指定行為的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5626元，由被告負(fù)擔(dān)（原告已墊付）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　王　復(fù)

代理審判員　李德保

人民陪審員　孫曉晶

二〇一六年六月十五日

書　記　員　丁文怡

房屋買賣合同糾紛