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浙江省江山市人民法院

民事判決書

(2016)浙0881民初885號

原告：徐某某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住浙江省江山市市區(qū)。

委托代理人（特別授權(quán)）：毛蘇華，浙江五正律師事務(wù)所律師。

委托代理人（特別授權(quán)）：徐兆祥，浙江五正律師事務(wù)所實習律師。

被告：姜某，男，19**年*月*日出生，漢族，農(nóng)民，住浙江省江山市新塘邊鎮(zhèn)。

委托代理人（特別授權(quán)）：何斌，浙江達正律師事務(wù)所律師。

第三人：徐某甲，男，19**年*月*日出生，漢族，居民，住浙江省杭州市拱墅區(qū)。

第三人：陶某，女，19**年*月*日出生，漢族，住浙江省杭州市拱墅區(qū)。

第三人：徐某乙，男，19**年*月*日出生，漢族，居民，住浙江省杭州市西湖區(qū)。

第三人：林某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住浙江省杭州市下城區(qū)。

四第三人之共同委托代理人(特別授權(quán))：祝小軍，浙江萬盛律師事務(wù)所律師。

四第三人之共同委托代理人(特別授權(quán))：徐麗波，浙江萬盛律師事務(wù)所律師。

原告徐某某與被告姜某恢復(fù)原狀糾紛一案，本院于2016年3月3日立案受理，在案件審理過程中，案外人徐某甲、陶某、徐某乙、林某申請作為本案有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，本院予以準許，依法合并進行審理。本案依法由審判員毛寅適用簡易程序于2016年5月17日第一次公開開庭進行了審理，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2016年8月22日第二次公開開庭進行了審理。原告徐某某及其特別授權(quán)代理人毛蘇華、被告姜某之特別授權(quán)代理人何斌均到庭參加兩次庭審，第三人之特別授權(quán)代理人祝小軍到庭參加第一次庭審，原告之特別授權(quán)代理人徐兆祥、第三人之特別授權(quán)代理人徐麗波到庭參加第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告徐某某訴稱，訴請：1、被告恢復(fù)承租房屋江山市區(qū)某某路**號(以下簡稱訟爭房屋)一樓店面(即恢復(fù)人民調(diào)解協(xié)議書所規(guī)定的樓梯底層1-4級腳步、樓梯間、樓梯間與店面隔離墻)；2、要求被告賠償損失(使用費)17000元；3、由被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：被告承租江山市區(qū)某某路**號店面經(jīng)商。該房屋原屬原告徐某某父母、柴某某所有。2008年5月，被告因擴大店面使用面積擅自拆除樓梯底層1-4級腳步、樓梯間與店面隔離墻。同年5月19日，原告曾因上下樓梯不暢通，而引起糾紛，原、被告雙方經(jīng)江山市虎山街道人民調(diào)解委員會調(diào)解達成調(diào)解協(xié)議（詳見調(diào)解協(xié)議書內(nèi)容）。2015年6月江山市人民法院受理原告徐某乙、徐某甲與被告徐某某等人遺贈糾紛一案，江山市人民法院于2015年7月14日作出（2015）衢江民初字第744號民事判決：位于江山市區(qū)某某路**號1-2層房屋歸徐某乙、徐某甲所有，3-4層歸原告徐某某所有。法院判決后，原告多次找被告要求恢復(fù)承租房屋原狀，但被告至今未恢復(fù)。原告認為：被告雖經(jīng)原告通知至今未按調(diào)解協(xié)議內(nèi)容履行的行為，侵犯了原告的合法通行權(quán)利，給原告生活造成不便。

被告姜某辯稱，請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。事實與理由如下：原告陳述的事實不屬實，2008年5月，被告并非擅自拆除樓梯間、踏步、隔離墻，被告經(jīng)過原房東（柴某某）同意。而且被告改造的是柴某某房產(chǎn)證內(nèi)所記載的，原告是無權(quán)干涉。原告并非本案適格主體，原告所述糾紛系物權(quán)請求權(quán)，而本案所涉恢復(fù)標的物位于一層房屋內(nèi)，是屬于第三人的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，只有第三人才有權(quán)處分該部分標的物。其次，被告雖然與原告定有人民調(diào)解協(xié)議，但2008年的協(xié)議書系迫于原告威脅或者是簽訂時被告存在重大誤解，原告系無權(quán)處分人，該份協(xié)議系原告借他人的名義與被告簽訂，侵害了他人權(quán)益，應(yīng)屬無效。被告在當時修建樓梯時已經(jīng)征得了樓梯產(chǎn)權(quán)人的同意，只是迫于原告無理的要求才與其簽訂了協(xié)議書。更何況雙方于2013年又對樓梯糾紛進行了重新約定，應(yīng)當視為對2008年協(xié)議的變更，原告根據(jù)協(xié)議約定也無權(quán)要求被告恢復(fù)原狀。最后，涉案的樓梯間已經(jīng)修建多年，該樓梯修建后并沒有造成原告通行不便，反而是方便了原告上下通行。另根據(jù)被告現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人的租賃合同，被告也無權(quán)隨意更改房屋現(xiàn)狀。

第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某訴稱，提出獨立訴訟請求：1、要求確認原告徐某某與被告姜某于2008年5月19日、2013年9月17日簽訂的人民調(diào)解協(xié)議書對涉案房屋處置的約定無效；2、維持第三人產(chǎn)權(quán)證內(nèi)房屋現(xiàn)狀不變；3、駁回原告徐某某的訴訟請求。具體事實與理由如下：徐某甲、陶某系夫妻，徐某乙、林某系夫妻。、柴某某系徐某甲，徐某乙爺爺、奶奶；原告徐某某系、柴某某女兒。江山市某某路**號一層店面、二樓住宅原系第三人爺爺、奶奶所有，2008年出租給被告姜某經(jīng)營使用。后經(jīng)奶奶柴某某及原告徐某某同意，被告姜某對**號一層店面樓梯進行改造，在不影響二、三、四樓通行的情況下，將原北上轉(zhuǎn)西向樓梯改造為西向直通式樓梯。改造后，二、三、四樓均從被改造后樓梯上下通行，奶奶柴某某通過公證遺囑方式將涉案一層店面及二層住宅繼承給第三人。(2015)年衢江民初字第744號民事判決確認江山市某某路**號一層店面、二樓住宅為四第三人共同共有，并辦理產(chǎn)權(quán)證。針對原告訴訟請求，第三人認為：一、(2015)年衢江民初字第744號民事判決生效后，第三人接手該房屋，房屋現(xiàn)狀亦經(jīng)上述判決確認。根據(jù)原房產(chǎn)證還有四第三人房產(chǎn)證、土地證，一二層建筑面積為76.9平方米，應(yīng)包括樓道面積，也就是說一層店面及樓梯面積均歸四第三人所有，四第三人對訴爭標的享有完全所有權(quán)，任何人任何單位不得侵犯。二、2008年被告姜某對一樓店面樓梯進行改造，原告徐某某系知情人，其本人也是同意的。但對原告徐某某與被告姜某簽訂的人民調(diào)解協(xié)議書，人民調(diào)解員未對涉案房屋產(chǎn)權(quán)屬性進行調(diào)查，即在未確認兩立協(xié)議人是否為涉案房屋所有權(quán)人（未確定兩立協(xié)議人對涉案房屋是否享有處分權(quán)）的情況下，對此，原告徐某某、被告姜某也未主動向人民調(diào)解機構(gòu)說明房屋權(quán)屬（自己對涉案店面不享有處分權(quán)），最終導致侵犯原房屋所有權(quán)人合法權(quán)益的調(diào)解協(xié)議書內(nèi)容的出臺，人民調(diào)解協(xié)議內(nèi)容侵犯了一二層店面房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)合同法第52條第二款民法通則第58條第4款之規(guī)定，應(yīng)認定該協(xié)議無效。即使協(xié)議有效，但至今未取得一層店面業(yè)主的認同，協(xié)議對一層店面業(yè)主無約束力，四第三人不同意再次對樓梯進行更改。三、樓梯的改造未侵犯原告的通行權(quán)。如前所述，一層店面包括樓道面積均歸一層業(yè)主所有，二、三、四層業(yè)主對一層樓道僅有通行權(quán)。2008年一層樓梯已改造，當時的改造原告系知情人，改造后的通道面積未減少，也未增加通行難度，反而是對通行增加便利，08年改造未侵害二、三、四層業(yè)主的通行權(quán)，也系歷史遺留問題，當時各方都認可，原告無權(quán)要求對樓梯進行改造。綜上，涉案房屋一二層建筑面積包括樓梯面積江山市房地產(chǎn)管理處已確認為一二層業(yè)主所有，第三人享有完全所有權(quán)，原告對涉案一二層建筑面積不享有共同所有權(quán)；原告與被告協(xié)議中恢復(fù)原狀的約定，侵犯了一二層業(yè)主房屋所有權(quán)利，應(yīng)認定為該約定無效，該協(xié)議對第三人無約束力；原告對涉案一二層房屋內(nèi)的樓梯僅享有通行權(quán)，2008年的改造未妨礙二三四層業(yè)主的通行。

原告徐某某、被告姜某針對第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某的訴訟請求辯稱，原告徐某某要求駁回第三人的訴訟請求，被告姜某則同意第三人提出的獨立訴訟請求。

當事人各方舉證情況：本院于2016年5月17日組織雙方當事人進行了庭前證據(jù)交換。

1、原告徐某某為支持其主張，向本院提供并出示了以下證據(jù)：

(1)房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、1989年6月書寫的協(xié)議書各一份，證明原告系涉案房屋三、四層的所有權(quán)人，與訴訟請求有直接利害關(guān)系，訴爭的樓梯間由原告及一、二層房屋所有權(quán)人共同管理。

(2)2008年5月19日書寫的人民調(diào)解協(xié)議書一份，證明被告姜某實施了侵權(quán)行為，拆除了樓梯間等部位，雙方約定恢復(fù)原狀。

2、被告姜某為支持其主張，向本院提供并出示了房屋租賃合同一份，證明2015年4月26日至2016年4月26日止，江山市某某路**號店面及二樓住宅一套系由被告向第三人承租。根據(jù)租賃合同，被告無權(quán)改變房屋現(xiàn)有的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)置。

3、第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某為支持其主張，向本院提供并出示了以下證據(jù)：

(1)與柴某某的土地證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件各一份、四第三人的房屋所有權(quán)證四份、土地使用權(quán)證一份，證明一層的土地使用面積是36.6平方米，二層的建筑面積為76.9平方米，同時證明一層、二層的樓道包括在一層、二層的建筑面積內(nèi)，一層、二層的樓道的產(chǎn)權(quán)歸一、二層房屋所有權(quán)人所有。

(2)2013年9月17日書寫的人民調(diào)解協(xié)議書復(fù)印件一份，證明被告改變、裝修房屋是經(jīng)原房東柴某某同意的事實。

(3)(2015)衢江民初字第734號民事判決書復(fù)印件一份，證明涉案房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)法院判決確認由四第三人繼承的事實。

經(jīng)庭審組織質(zhì)證，本院認證如下：

對原告提供的證據(jù)(1),被告對房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證真實性均無異議，對原告系涉案三、四層房屋所有權(quán)人的事實也無異議。對協(xié)議書系原告與原房東簽訂的真實性無法確定，根據(jù)協(xié)議書內(nèi)容上面只是約定了原告對樓梯只有使用權(quán)，沒有管理及處分權(quán)。第三人對房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證真實性無異議，認為三至四層的樓梯間的面積應(yīng)包含在房屋建筑面積內(nèi)。對協(xié)議書真實性無異議，認為里面的內(nèi)容，一至四層的樓梯是共有人共同使用，原告沒有管理權(quán)，對于一至二層的樓梯，原告沒有管理及所有權(quán)，只有上下通行權(quán),原告基于物權(quán)要求恢復(fù)原狀，應(yīng)該是相鄰損害防免關(guān)系的通行權(quán)。本院認為，原告提供的房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證系國家行政機關(guān)頒發(fā)，具有較高公信力及證明力，故對該證據(jù)予以確認，對原告徐某某系坐落于江山市虎山街道某某路**號第三、四層房屋所有權(quán)人，以及原告對涉案房屋享有18.39㎡的土地使用權(quán)的事實予以認定，而根據(jù)原告提供的1989年6月協(xié)議書，可認定訟爭房屋一至二層由案外人、柴某某出資建造，三至四層由原告徐某某出資建造，以及雙方約定一至四層樓梯由房屋所有權(quán)人共同通行使用的事實。

對原告提供的證據(jù)(2)，被告對真實性無異議，對證明對象有異議。被告改變樓梯方位是經(jīng)過原房東的同意的，被告與原告簽訂該份協(xié)議書是基于原告多次到被告店里吵鬧影響了經(jīng)營，無奈之下才與原告達成妥協(xié)，支付原告一筆補償費，而且根據(jù)協(xié)議書的約定，被告在實施房屋改造后也保障了原告正常通行的權(quán)利，被告履行了協(xié)議書約定要支付原告押金1000元的義務(wù)。第三人對真實性不清楚，認為原產(chǎn)權(quán)人與業(yè)主都沒有在這調(diào)解協(xié)議書上簽過字，該份調(diào)解協(xié)議書是無效的，一至二層包括樓道均包含在房屋建筑面積內(nèi)，房屋改造之后，應(yīng)該由原業(yè)主或者是第三人予以追認，該協(xié)議書侵犯了原產(chǎn)權(quán)人和現(xiàn)產(chǎn)權(quán)業(yè)主的合法權(quán)益，即使協(xié)議書有效，該份協(xié)議書對原產(chǎn)權(quán)人及現(xiàn)產(chǎn)權(quán)業(yè)主無約束力。本院認為，人民調(diào)解協(xié)議書是雙方當事人就爭議事項在人民調(diào)解委員會的調(diào)解下達成的合意，具有合同性質(zhì)，經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解達成的調(diào)解協(xié)議，如不存在無效等法定阻卻事由，則具有法律約束力，本案中，原告提供的該份人民調(diào)解協(xié)議書主文第1條約定“以后如果徐某某確實需要回3-4層房屋居住，姜某必須無條件將原樓梯板間腳步和隔離墻恢復(fù)原狀”，原、被告未在簽訂該份調(diào)解協(xié)議書時告知訟爭房屋一、二層的原所有權(quán)人即案外人、柴某某共同參與、共同協(xié)商，且案外人、柴某某并未在該份調(diào)解協(xié)議書上簽名或者捺印，事后也未予以追認，而原、被告約定的將原樓梯板間腳步和隔離墻恢復(fù)原狀直接關(guān)系到訟爭房屋一、二層所有權(quán)人的利益，故原、被告之間約定的該條款損害了訟爭房屋一、二層所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)屬無效條款。

對被告提供的證據(jù)，原告對真實性無異議，對被告承租涉案房屋也沒有異議，該份合同與本案沒有關(guān)系，被告原是處承租過來的，房屋租賃合同里約定的租金標準可以作為原告要求賠償損失的依據(jù)。第三人對真實性無異議，根據(jù)租賃合同的約定，未經(jīng)得原業(yè)主同意，被告無權(quán)對該房屋進行改造，一層的建筑面積包括樓道全部歸業(yè)主所有，所得的租金全部歸一層業(yè)主所有。本院認為，因原告及第三人對被告提供的房屋租賃合同真實性均無異議，故本院對該證據(jù)真實性予以確認，對被告姜某系江山市虎山街道某某路**號第一、二層房屋承租人的事實予以認定。

對第三人提供的證據(jù)(1)，原告對真實性無異議，對證明對象有異議，以房屋面積推算出樓梯間屬于第三人所有違背物權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)。主體結(jié)構(gòu)統(tǒng)一的建筑物由兩人共有的，共有部分不能登記為某個權(quán)利人所有，也就是說房產(chǎn)證上的面積是錯誤的。既然已經(jīng)是各自按份共有了，共有部分應(yīng)該按照規(guī)定不應(yīng)登記為某一共有人所有，因為在房屋建造的時候是沒辦法區(qū)分造價的。被告對真實性無異議，被告認可第三人的證明對象。本院認為，第三人提供的證據(jù)(1)可證明坐落于江山市虎山街道某某路**號第一、柴某某，經(jīng)繼承，現(xiàn)為第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某共同共有的事實，庭審中，雙方一致確認訟爭房屋樓梯間的面積計入總土地使用面積36.6㎡中，根據(jù)我國相關(guān)建筑規(guī)范以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，訟爭房屋樓梯間應(yīng)由一至四層房屋的所有權(quán)人共同使用，如需對樓梯間作出改建、重建等重大決定的，應(yīng)由業(yè)主共同決定。

對第三人提供的證據(jù)(2)，原告對真實性無異議，但是被告并沒有按協(xié)議履行，2013年的協(xié)議不能制約2008年的協(xié)議，同意可以改變房屋結(jié)構(gòu)的，因此該份調(diào)解協(xié)議書跟本案沒有關(guān)系。被告對真實性無異議，認為2013的人民調(diào)解協(xié)議書與2008年的人民調(diào)解協(xié)議書處理的都是同一個房屋糾紛，該份協(xié)議書是對2008年人民調(diào)解協(xié)書處置方式的一個變更，且原、被告均認可房屋處置是經(jīng)過原房東的同意的。本院認為，因原、被告對該份調(diào)解協(xié)議書真實性均無異議，故本院對該證據(jù)真實性予以確認。

對第三人提供的證據(jù)(3)原、被告均無異議，故本院對第三人提供的證據(jù)(3)真實性予以確認，對其證明對象予以采信。

經(jīng)審理，根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：

原告徐某某系坐落于江山市虎山街道某某路**號第三、四層房屋所有權(quán)人，坐落于江山市虎山街道某某路**號第一、、柴某某，經(jīng)繼承，現(xiàn)第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某為江山市虎山街道某某路**號第一、二層房屋的共有權(quán)人，原告對涉案房屋享有18.39㎡的土地使用權(quán)，第三人對涉案房屋享有18.21㎡的土地使用權(quán)，被告姜某系江山市虎山街道某某路**號第一、二層房屋的承租人。原、被告因涉案房屋樓梯通行問題發(fā)生爭議，雙方分別于2008年5月19日、2013年9月17日各達成人民調(diào)解協(xié)議書一份，現(xiàn)雙方一致認可涉案房屋樓梯間可正常通行。

本院認為，有下列情形之一的，調(diào)解協(xié)議無效：(一)損害國家、集體或者第三人利益；(二)以合法形式掩蓋非法目的；(三)損害社會公共利益；(四)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告依據(jù)2008年5月19日人民調(diào)解協(xié)議書，以被告實施了侵權(quán)行為為由要求被告恢復(fù)訟爭房屋樓梯底層1-4級腳步、樓梯間、樓梯間與店面隔離墻的原狀，根據(jù)上文本院對原告提供的2008年5月19日人民調(diào)解協(xié)議書的認證意見，該協(xié)議主文第1條“以后如果徐某某確實需要回3-4層房屋居住，姜某必須無條件將原樓梯板間腳步和隔離墻恢復(fù)原狀”的約定因損害了訟爭房屋一、二層所有權(quán)人的利益，故屬無效條款。另，根據(jù)原告提供的2008年人民調(diào)解協(xié)議書及第三人提供的2013年人民調(diào)解協(xié)議書，均可證明原告對被告改變樓梯方位是知情的，被告也按照調(diào)解協(xié)議書中的約定支付了相應(yīng)補償費，可視為原告對目前樓梯間的現(xiàn)狀是認可的，且雙方一致認可訟爭房屋樓梯間可正常通行，樓梯間亦具備其基本功能和原始屬性。原告徐某某作為訟爭房屋三、四層所有權(quán)人，雖對訟爭房屋的樓梯間享有共同使用權(quán)，但其所依據(jù)2008年5月19日人民調(diào)解協(xié)議書要求被告恢復(fù)原狀的約定屬無效條款，現(xiàn)其也未提供充分證據(jù)證明其通行權(quán)受到侵害，也未提供充分證據(jù)證明其存在的損失，故原告應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，本院對原告的訴訟請求不予支持，對原告申請對樓梯間改變結(jié)構(gòu)原狀進行鑒定不予準許。關(guān)于本案第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某所提出的獨立訴訟請求，本院認為，2008年5月19日人民調(diào)解協(xié)議書協(xié)議主文第1條“以后如果徐某某確實需要回3-4層房屋居住，姜某必須無條件將原樓梯板間腳步和隔離墻恢復(fù)原狀”的約定損害了訟爭房屋一、二層所有權(quán)人的利益，應(yīng)確認無效，但2013年9月17日人民調(diào)解協(xié)議書并未對訟爭房屋的處置作出具有實質(zhì)內(nèi)容的約定，且第三人也未舉證證明被告姜某改變了第三人產(chǎn)權(quán)證內(nèi)房屋的現(xiàn)狀，故本院僅對第三人合理的訴訟請求予以支持。

綜上，本院認為，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。原告徐某某作為訟爭房屋三、四層所有權(quán)人，被告作為訟爭房屋一、二層承租人，第三人作為訟爭房屋一、二層所有權(quán)人，各方均應(yīng)按上述相鄰關(guān)系原則正確處理各方之間的關(guān)系，妥善處理樓梯間的使用問題。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及人民調(diào)解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》第五條第一款、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、第八十四條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告徐某某與被告姜某于2008年5月19日簽訂的人民調(diào)解協(xié)議書協(xié)議主文第1條“以后如果徐某某確實需要回3-4層房屋居住，姜某必須無條件將原樓梯板間腳步和隔離墻恢復(fù)原狀”的約定無效。

二、駁回原告徐某某的訴訟請求。

三、駁回第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某的其他訴訟請求。

案件受理費120元，由原告徐某某負擔80元，第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某負擔40元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省衢州市中級人民法院。

審　判　長　　毛　寅

人民陪審員　　程洋冰

人民陪審員　　周開才

二〇一六年八月二十二日

書　記　員　　吳馨宇

恢復(fù)原狀糾紛