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廣東省中山市第一人民法院

民事判決書

（2014）中一法民一初字第1436號

原告：中山市某A物業(yè)管理公司，住所地中山市。

法定代表人：王某，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人：余曉強，廣東萬里海天律師事務(wù)所律師。

被告：中山市某B機電安裝工程有限公司，住所地中山市。

法定代表人：阮某平，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人：張峰、馬璐，均系廣東銘致律師事務(wù)所律師。

第三人：中山市南區(qū)某C花園業(yè)主委員會，住所地中山市。

負(fù)責(zé)人：廖某強，該業(yè)委會主任。

委托代理人：吳海雄，廣東香山律師事務(wù)所律師。

原告中山市某A物業(yè)管理公司（以下簡稱某A物業(yè)公司）訴被告中山市某B機電安裝工程有限公司（以下簡稱某B公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由審判員尹方玫獨任審判，公開開庭進行了審理。根據(jù)被告的申請，本院依法追加了中山市南區(qū)某C花園業(yè)主委員會（以下簡稱某C花園業(yè)委會）作為本案無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。原告某A物業(yè)公司的委托代理人余曉強，被告某B公司的委托代理人張峰、馬璐，第三人某C花園業(yè)委會的負(fù)責(zé)人廖某強及委托代理人吳海雄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某A物業(yè)公司訴稱：2010年11月29日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，將位于中山市南區(qū)某C花園XX街XX號X樓房屋租賃給被告使用，約定每月租金3300元，租賃期為2010年10月1日至2013年9月30日，從2010年10月1日起開始計租，每月5日前結(jié)清上月租金，逾期則原告依約有權(quán)單方解除合同。從2012年5月1日到2014年4月30日，被告拖欠原告房屋租金79200元，經(jīng)多次催繳，被告拒不支付。依據(jù)雙方的合同約定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)解除雙方的租賃合同。為維護原告的合法權(quán)益，特向法院起訴，請求判令：1.被告支付給原告自2012年5月1日到2014年4月30日的房屋租金79200元，并按中國人民銀行同類貸款相同利率自起訴之日起計付利息；2.解除雙方的租賃合同關(guān)系；3.被告承擔(dān)本案全部訴訟費。

原告某A物業(yè)公司就其訴訟請求及主張在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明及工商局申請報告、原告工商登記資料；2.被告工商登記資料；3.政企移交合同、物業(yè)管理委托協(xié)議、會議紀(jì)要；4.租賃合同；5.電子發(fā)票記賬清單；6.中山市某某實業(yè)開發(fā)公司函件；7.粵股審（1992）164號文件。

被告某B公司辯稱：被告承租的是中山市南區(qū)某C花園公用配套物業(yè)，該物業(yè)歸某C花園全體業(yè)主所有，由某C花園業(yè)委會統(tǒng)一管理。某C花園自1996年9月至2011年8月底由原告受托提供管理服務(wù)，2011年8月底原告正式撤出該小區(qū)。2011年9月起業(yè)主委員會另行委托中山市某玲物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)。2011年8月12日業(yè)主委員會以通知書的形式告知被告，原告已撤離且無權(quán)出租，并要求被告向新物業(yè)公司交付租金，自2011年8月起，被告按業(yè)委會的要求交付租金且無拖欠行為。被告認(rèn)為，原告受托對被告承租的物業(yè)進行管理，其委托權(quán)限到2011年8月底已經(jīng)終止，被告無義務(wù)再向原告支付此后的租金。原告沒有證據(jù)證明其對該物業(yè)有出租和處分的權(quán)利。另外，根據(jù)原告的主張，被告從2012年5月份起就沒有交納租金，如果在原告具有管理權(quán)和處分權(quán)的情況下，本案訴訟時效的起計時間應(yīng)當(dāng)是從2012年5月份起，現(xiàn)在已經(jīng)超過了法定的訴訟時效。所以請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

被告某B公司就其辯解主張在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.關(guān)于終止物業(yè)管理服務(wù)的通告；2.中山市某A物業(yè)管理公司關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告；3.通知書；4.證明。

第三人某C花園業(yè)委會述稱：一、涉案房屋屬于某C花園小區(qū)公共配套建筑房屋。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因此，涉案房屋依法屬于全體業(yè)主所有，原告根本無權(quán)出租，其與被告簽訂的租賃合同是無效合同，根本無權(quán)要求被告交納租金。二、原告早已喪失了物業(yè)管理資質(zhì)，原告至今四年沒有進行年檢，依法應(yīng)該是吊銷狀態(tài)，吊銷時不能從事任何經(jīng)營行為，出租也是一種經(jīng)營行為依法也是不允許的。原告在2010年9月1日撤出小區(qū)以后已經(jīng)喪失了授權(quán)，理應(yīng)主動將有關(guān)的小區(qū)配套設(shè)施財物等移交給業(yè)委會，因此原告私下與被告簽訂的租賃合同是無效的。實際上從2011年8月12日后業(yè)委會已經(jīng)委托了中山市某玲物業(yè)管理有限公司代為提供物業(yè)管理服務(wù)，被告取得承租權(quán)是基于我方的授權(quán)，并不是由原告出租給被告的，而是由中山市某玲物業(yè)管理有限公司出租給被告的，原告根本無權(quán)收取租金。

第三人某C花園業(yè)委會對其陳述的事實在舉證期限內(nèi)向本院提交的證據(jù)有：1.中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)資格審批表；2.中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；3.關(guān)于取消部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的通報；4.關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告；5.被告簽收的業(yè)主委員會備案回執(zhí)；6物業(yè)移交協(xié)議書、物業(yè)移交接收清單；7.物業(yè)移交收條及其報告、強烈要求移交某C花園共有物業(yè)報告、會議情況記錄及簽到表、再次強烈要求移交某C花園共有物業(yè)報告；8.律師函、寄件單、簽收回執(zhí)；9.物業(yè)服務(wù)合同、某C花園物業(yè)管理補充協(xié)議；10.關(guān)于房屋維修基金使用支出明細(xì)公布、2014年某C花園移交費用明細(xì)、某C花園交接明細(xì)。11.中山市國土資源局信訪復(fù)函；12.房地產(chǎn)預(yù)售契約。

經(jīng)審理查明：某A物業(yè)公司于1994年6月9日成立，從2006年至2010年其法人營業(yè)執(zhí)照均經(jīng)過了中山市工商局年檢備案，營業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營范圍為主營本系統(tǒng)的物業(yè)管理、租賃及兼營銷售百貨、日用雜品。某A物業(yè)公司從1996年開始對某C花園小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)管理并收取物業(yè)管理費，形成該事實源于：1996年7月29日，中山市某A實業(yè)股份有限公司（以下簡稱某A實業(yè)公司）與某A物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，約定了由某A實業(yè)公司將某C花園小區(qū)委托給某A物業(yè)公司實施物業(yè)管理，并按照中山市物價局批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理服務(wù)費等事項。1996年9月16日，某A實業(yè)公司與某A物業(yè)公司簽訂《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，約定某A物業(yè)公司對某C花園小區(qū)實施物業(yè)管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。2007年5月11日，中山市建設(shè)局發(fā)布通報（中建（2007）6號），注銷了某A物業(yè)公司的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。之后某A物業(yè)公司仍繼續(xù)在某C花園小區(qū)實施物業(yè)管理。2010年8月30日，某A物業(yè)公司發(fā)布《關(guān)于終止在某C花園物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通告》，宣布因相當(dāng)一部分業(yè)主拒不交納物業(yè)管理費，導(dǎo)致原告經(jīng)營困難，難以維持正常運轉(zhuǎn)，故決定于2010年9月1日起，終止在某C花園小區(qū)的所有服務(wù)。某A物業(yè)公司于2010年8月30日撤出某C花園小區(qū)，停止提供所有物業(yè)管理服務(wù)。2010年11月29日，某A物業(yè)公司（甲方）與某B公司（乙方）簽訂租賃合同，約定將位于石岐悅來南路“某C花園”XX街XX號一樓面積597.71平方米租給乙方作倉庫及辦公場所之用，租賃期限為2010年10月1日至2013年9月30日，租金為3300元／月。上述“某C花園”XX街XX號是一棟兩層高建筑物，約1200平方米，原擬作幼兒園，現(xiàn)一樓部分出租給某B公司，一部分做物業(yè)管理用房，二樓用作物業(yè)管理宿舍和“老人之家”活動室。2014年5月8日，某A物業(yè)公司訴至本院，主張前述實體權(quán)利。

另查：第三人某C花園業(yè)委會于2010年10月18日成立，系某C花園小區(qū)的第二屆業(yè)委會，第一屆某C花園業(yè)委會于1996年成立，兩屆業(yè)委會均未與某A物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)管理服務(wù)合同。2011年8月11日，某C花園業(yè)委會與中山市某玲物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定該物業(yè)公司對某C花園小區(qū)實施物業(yè)管理。某B公司自2011年8月份開始向中山市某玲物業(yè)管理有限公司交納涉案租賃物的租金及物業(yè)管理費。

本院認(rèn)為：本案系房屋租賃合同糾紛。某A物業(yè)公司通過某A實業(yè)公司授權(quán)對某C花園小區(qū)實施物業(yè)管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。某A物業(yè)公司未舉證證明其于2010年8月30日停止對某C花園小區(qū)實施物業(yè)管理后，仍然享有對涉案房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，因此，某A物業(yè)公司無法證明其與某B公司簽訂的租賃合同是合法有效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，某A物業(yè)公司對其主張負(fù)有舉證責(zé)任而舉證不足，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，本院對其主張不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告中山市某A物業(yè)管理公司的全部訴訟請求。

案件受理費1780元，減半收取890元（原告已預(yù)交890元），由原告中山市某A物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五天內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審判員　　尹方玫

二〇一四年八月六日

書記員　　魯淑珍

房屋租賃合同糾紛