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陜西省靖邊縣人民法院

民事判決書

（2014）靖民初字第03791號(hào)

原告張某，男，漢族，大專文化。

原告黨某，男，漢族，大專文化。

二原告委托代理人白海余，男，陜西輔衡律師事務(wù)所律師。

被告李某，男，漢族。

原告張某、黨某與被告李某屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某、黨某及其委托代理人白海余到庭參加了訴訟，被告李某經(jīng)公告?zhèn)髌眰鲉緹o正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，20**年**月**日，原、被告在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂《個(gè)人房屋租賃合同》。合同約定：1.被告承租原告所有的坐落于靖邊縣清華路北側(cè)的四層樓房，建筑面積為1940平方米。2.租賃期限為20**年**月**日至20**年**月**日止?jié)M八年。3.租金為每年370000元。4.付款方式為按年結(jié)算，每年租金付款日期為每年4月30日前，每年租金一次性支付給出租方，如果逾期不付房租，出租方有權(quán)收回房屋。5.有下列情形之一的，出租方可終止合同并收回房屋，造成出租方損失，由承租方負(fù)責(zé)賠償：擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的；擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的；拖欠租金累計(jì)達(dá)15天的；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞承租房屋的。6.違約責(zé)任：租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，一次性賠償對(duì)方人民幣五十萬元違約金，并同時(shí)賠償由違約造成的全部損失，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有權(quán)按照年租金的1%向承租方加收滯納金。合同簽訂后，原告依約履行了合同義務(wù)，將符合合同約定的房屋交付給被告。被告交付了從20**年**月**日至20**年**月**日三年的房屋租賃費(fèi)。按合同約定，被告應(yīng)該在2014年4月30日前就要交清下一年度370000元的租賃費(fèi)，但被告時(shí)至今日只通過他人支付租賃費(fèi)89000元，下余房租至今未付，原告多次催要，均沒有結(jié)果。為此訴至本院，請(qǐng)求：1.依法解除原、被告簽訂的《個(gè)人房屋租賃合同》，判令被告騰空租賃房屋，將房屋交還給原告；2.依法判令被告按每日1013元支付從2014年6月1日起至實(shí)際交房之日期間的房屋租賃費(fèi)，每日按照年租金的1%支付逾期交付房租的滯納金，并承擔(dān)違約責(zé)任（支付違約金伍拾萬元）；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告向法庭提交了以下證據(jù)：

第一組證據(jù)：《個(gè)人房屋租賃合同》一份，證明：原、被告于20**年**月**日與簽訂《個(gè)人房屋租賃合同》，合同約定被告承租原告所有的坐落于靖邊縣清華路北側(cè)的四層樓房，租賃期限為20**年**月**日至20**年**月**日止?jié)M8年，租金為每年370000元，付款方式為按年結(jié)算，每年租金付款日期為每年4月30日前，拖欠租金累計(jì)達(dá)15天的出租方可終止合同并收回房屋，租賃期間任何一方違反合同規(guī)定，一次性賠償對(duì)方人民幣伍拾萬元違約金，并同時(shí)賠償由違約造成的全部損失，承租方逾期交付租金的，每逾期一日，出租方有權(quán)按照年租金的1%向承租方加收滯納金。

第二組證據(jù)：張某的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書、靖邊縣城鄉(xiāng)建設(shè)局文件、王某房產(chǎn)證、土地證各一份、王某與黨某結(jié)婚證一份，證明：所出租房屋系二原告的合法財(cái)產(chǎn)。

被告李某未到庭答辯，亦未向法庭提交證據(jù)。

本院對(duì)原告所舉證據(jù)作如下認(rèn)定：

對(duì)原告向法庭提交的第一組、第二組證據(jù)，因其來源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)證明目的予以采信。

本院根據(jù)當(dāng)事人的陳述、舉證及法庭認(rèn)證查明以下事實(shí)：

20**年**月**日，原、被告雙方簽訂《個(gè)人房屋租賃合同》。合同約定：1.被告承租原告所有的坐落于靖邊縣清華路北側(cè)的四層樓房，建筑面積為1940平方米。2.租賃期限為20**年**月**日至20**年**月**日止?jié)M八年。3.租金為每年370000元。4.付款方式為按年結(jié)算，每年租金付款日期為每年4月30日前，每年租金一次性支付給出租方，如果逾期不付房租，出租方有權(quán)收回房屋。5.有下列情形之一的，出租方可終止合同并收回房屋，造成出租方損失，由承租方負(fù)責(zé)賠償：擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的；擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的；拖欠租金累計(jì)達(dá)15天的；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞承租房屋的。6.違約責(zé)任：租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，一次性賠償對(duì)方人民幣五十萬元違約金，并同時(shí)賠償由違約造成的全部損失，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有權(quán)按照年租金的1%向承租方加收滯納金。

合同簽訂后，二原告將房屋交付給被告使用。被告按照合同約定交付了從20**年**月**日至20**年**月**日三年的房屋租賃費(fèi)。2014年6月1日至2015年5月31日房屋租賃費(fèi)交付了89000元，下余房租至今未付。出租房屋現(xiàn)在由被告占有、使用。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。二原告按約提供了可供被告經(jīng)營(yíng)的房屋，被告卻未能按約支付給二原告房屋租賃費(fèi)，被告存在違約行為。根據(jù)雙方租賃合同約定及法律規(guī)定，二原告要求解除雙方簽訂的《個(gè)人房屋租賃合同》的訴請(qǐng)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法予以支持。在該出租房屋仍由被告占有、使用期間，被告理應(yīng)按約支付房屋租賃費(fèi)。故原告的該訴求，依法予以支持。但被告已付的89000元應(yīng)當(dāng)扣除。關(guān)于原告訴請(qǐng)的滯納金和違約金的問題，因滯納金和違約金約定過高，明顯超過法律規(guī)定，本院予以調(diào)整，宜調(diào)整為被告支付二原告違約金10000元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第一百一十四條、第一百二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告之間簽訂的《個(gè)人房屋租賃合同》，限本判決生效后十日內(nèi)將租賃房屋交付給二原告。

二、由被告于本判決生效后十日內(nèi)支付二原告從2014年6月1日起至實(shí)際交房之日期間的房屋租賃費(fèi)，租賃費(fèi)每日以1013元計(jì)算。（被告已付89000元在執(zhí)行時(shí)予以扣減）

三、由被告支付給二原告違約金10000元。

四、駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)2025元，由被告負(fù)擔(dān)。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于榆林市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　鮑登利

審判員　　趙樹仁

審判員　　艾　婷

二〇一五年四月二十六日

書記員　　劉小利

租賃合同糾紛