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吉林省德惠市人民法院

民事判決書

（2015）德民初字第231號

原告周某華，女，漢族，住德惠市。

原告荊某，女，漢族，住德惠市。

委托代理人宋星火，黑龍江龍洋律師事務(wù)所律師。

委托代理人謝文宇，黑龍江龍洋律師事務(wù)所律師。

被告吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住德惠市。

法定代表人王某千，經(jīng)理。

委托代理人宋某，吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問。

原告周某華、荊某訴被告吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告周某華及委托代理人宋星火、謝文宇，被告委托代理人宋某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原、被告雙方于2011年10月20日簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，協(xié)議約定被告吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于ｘｘｘｘ小區(qū)某某街口沿某某路朝立交橋方向80米處兩處門市房在2013年10月交付原告使用，但是至今不向原告履行雙方約定。雙方于2011年10月29日簽訂補充協(xié)議，對被告交房時間和違約責(zé)任作出了明確約定，但是被告無故違反約定，多次催促交房未果。故請求法院判決被告按照約定交付房屋、支付違約金、承擔(dān)本案訴訟費等相關(guān)費用。

被告辯稱，第一，被告依法拆遷二原告房產(chǎn)，在開發(fā)過程中，出現(xiàn)規(guī)劃和設(shè)計的變更，導(dǎo)致原來安置補償協(xié)議中約定的沿某某路方向沒有門市房，沿某某路位置建了幾千平商場，原告不能按原位置回遷，基于上述的客觀情況，被告在臨擁軍街A區(qū)二棟7、8單元的門市房，計劃安置原告回遷，回遷面積不低于合同約定的面積。第二，被告認為原、被告雙方補充協(xié)議中約定的違約金過高，根據(jù)合同法114條和合同法解釋二第29條的規(guī)定，調(diào)整違約金的數(shù)額，以不超過當(dāng)事人實際損失的30%較為合理。

經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2011年10月20日簽訂了《拆遷安置補償協(xié)議》（合同編號為0002704），拆遷人吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被拆遷人周某華、荊某就被拆遷人坐落在長青一社的房屋的拆遷事宜達成協(xié)議，協(xié)議的第二條約定“拆遷人將被拆遷人安置在ｘｘｘｘ小區(qū)某某街口沿某某路朝立交橋方向80米處兩處門市（每處一層96平方米，二層96平方米）共384平方米……”雙方又于2011年10月29日簽訂補充協(xié)議，約定“1、回遷位置：以蓋有某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章和法人簽字的具體位置圖紙為準(zhǔn)；2、回遷期限：自協(xié)議簽訂之日起，松柏路惠東街交匯處的2013年10月交付使用……7、違約責(zé)任：以上事項經(jīng)雙方協(xié)商認定，共同遵守，如有違約，按回遷房屋面積市場價雙倍賠償。”2015年6月11日原告向本院提出評估申請，委托鑒定機構(gòu)對爭議房屋進行評估，經(jīng)長春某圓房地產(chǎn)土地估價有限公司評估，爭議房屋的市場價值為2，921，856元人民幣。庭審中，雙方對簽訂安置補償協(xié)議及補充協(xié)議的事實無爭議，對被告變更規(guī)劃和設(shè)計，在安置補償協(xié)議中約定的沿某某路方向建了三層框架樓房一事亦無異議。被告試圖用其他地段相同面積的門市房替代履行，原告不同意。原告訴諸法院，請求法院判令被告履行合同約定，交付門市房，并按照爭議房屋的市場評估價的28%支付違約金。

另查明，原ｘｘｘｘ小區(qū)現(xiàn)已更名為某某小區(qū)。

以上事實有原告提供的拆遷安置補償協(xié)議書、補充協(xié)議各一份、房屋租賃合同一份，被告提供的照片10張、規(guī)劃平面圖一張以及原、被告當(dāng)庭陳述、證人證言以及長春某圓房地產(chǎn)土地估價有限公司出具的房地產(chǎn)評估報告一份在卷為憑。

本院認為，合法的民事法律行為受法律保護，原告所有的房屋由被告進行拆遷，理應(yīng)享有安置補償?shù)臋?quán)利。原、被告于2011年10月20日簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議書》及2011年10月29日簽訂的《補充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該兩份協(xié)議合法有效。原、被告應(yīng)及時、全面履行合同約定的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”被告改變房屋格局，并非根本違約，也不影響合同目的的實現(xiàn)，現(xiàn)原告要求被告繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告主張爭議房屋事實上不能履行或者履行費用過高，因其未提供充分的證據(jù)予以證明，故該抗辯理由不成立。雙方約定2013年10月交付爭議房屋，被告不按照約定履行合同，損害了原告的合法利益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原、被告在補充協(xié)議中約定“如有違約，按回遷房屋面積市場價雙倍賠償”。被告主張該約定的違約金過分高于原告損失，并請求法院予以減少，符合法律規(guī)定，本院予以支持。《合同法司法解釋二》第二十九條規(guī)定，即“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。”在庭審中，原告提供了一份同爭議房屋相類似地段的門市樓出租合同，承租人楊喜鳳亦出庭作證，本院認為該房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)可作為原被告爭議房屋的損失的參考，被告因違約而賠償原告的損失應(yīng)相當(dāng)于原被告爭議房屋租金的1.3倍為宜。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國合同法司法解釋二》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起三十日內(nèi)，在ｘｘｘｘ小區(qū)（現(xiàn)某某小區(qū)）某某街口沿某某路朝立交橋方向80米處向原告周某華、荊某交付門市房兩處（每處一層96平方米，二層96平方米），共計384平方米。

二、被告吉林省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2013年10月1日起至給付之日止按照每月11440元標(biāo)準(zhǔn)（55000元／200平方米／12個月＊384平方米＊1.3）給付原告周某華、荊某違約金（不足一個月按每天381元計算）。

三、駁回原告其他訴訟請求。

案件受理費9843.71元，鑒定費29219元均由被告負擔(dān)；郵寄費108元，返還原告18元，剩余90元由被告負擔(dān)。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于吉林省長春市中級人民法院。

審　判　長　　沈長江

代理審判員　　孫永德

人民陪審員　　車成武

二〇一五年十一月六日

書　記　員　　魏丹爽

合同糾紛