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黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）南民二民初字第1569號(hào)

原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)某某路**-*號(hào)。

法定代表人杜某木，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人趙文歡，黑龍江天輔律師事務(wù)所律師。

被告劉某，女，19**年**月**日生，漢族，無(wú)職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。

原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某物業(yè)）與被告劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理。原告某某物業(yè)委托代理人趙文歡、被告劉某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)訴稱(chēng)：原、被告于2009年12月20日簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，后原告與黑龍江華盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，上述協(xié)議均約定由原告向悅山國(guó)際小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。被告系悅山國(guó)際小區(qū)房屋的業(yè)主，約定按建筑面積1.14元／月交納物業(yè)管理費(fèi)，按照51元／月交納電梯費(fèi)，每年兩項(xiàng)合計(jì)3566.6元。該費(fèi)用被告應(yīng)于每年度每月首五日前繳付，未足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，按欠費(fèi)金額的每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。被告從2014年1月1日起一直未交物業(yè)管理費(fèi)，而在被告欠費(fèi)期間，原告對(duì)其物業(yè)安全、清潔維護(hù)等進(jìn)行了系列的物業(yè)管理工作。經(jīng)原告工作人員多次催促未果，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院。訴訟請(qǐng)求：一、被告給付2014年1月1日至2015年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)（含電梯費(fèi)）7133.2元；二、被告按照每日千分之三付逾期付款的違約金直至結(jié)清全部物業(yè)管理費(fèi)，截止到2015年8月26日違約金為8752.44元。（從2014年1月6日至2015年8月25日共計(jì)8752.44元按照每日前分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；三、被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

被告劉某辯稱(chēng)：物業(yè)費(fèi)確實(shí)沒(méi)有交，從2012年到現(xiàn)在被告家墻體是開(kāi)裂的，被告想通過(guò)這種方式來(lái)讓物業(yè)給維修，按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議第四條業(yè)主手冊(cè)中的其他有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容是物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理。原告多次催促，原告不來(lái)維修。物業(yè)協(xié)議中沒(méi)有按千分之三約定交付違約金，被告不知道該條款。故原告不交物業(yè)費(fèi)是由理由的。

原告為證明其主張的事實(shí)成立，向法院提交證據(jù)及被告質(zhì)證意見(jiàn)如下：

證據(jù)一、物業(yè)服務(wù)協(xié)議。意在證明原告與被告于2009年12月20日簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議由原告為被告提供物業(yè)管理服務(wù)。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)一真實(shí)性、證明問(wèn)題均無(wú)異議。

證據(jù)二、前期物業(yè)服務(wù)合同。意在證明原告與被告房屋的開(kāi)發(fā)公司黑龍江華能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年1月1日簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同第六合同約定了交付物業(yè)費(fèi)的時(shí)間及合同第二十三條違約金的計(jì)算方式。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)二對(duì)真實(shí)性不確定。

證據(jù)三、物業(yè)費(fèi)票據(jù)。意在證明被告于2013年5月9日已交納2013年1月1日至2013年12月31日的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)，合計(jì)是3566元。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)三真實(shí)性、證明問(wèn)題均無(wú)異議。

證據(jù)四、悅山國(guó)際業(yè)主手冊(cè)。意在證明原告物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括物業(yè)共用部位及設(shè)施的維修、保潔綠化、秩序管理等。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)四真實(shí)性、證明問(wèn)題均無(wú)異議。

被告為證明其抗辯理由成立，向法院提交證據(jù)及原告質(zhì)證意見(jiàn)如下：

證據(jù)一、照片15張。意在證明被告家臥室窗臺(tái)底下墻體內(nèi)外都開(kāi)裂。

經(jīng)質(zhì)證，原告未在法定期限內(nèi)容提交證據(jù)，原告房屋的墻體開(kāi)裂是工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。根據(jù)業(yè)主手冊(cè)第五條約定原告僅是對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞后告知業(yè)主及使用人，被告房屋的維修并不是原告物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，被告抗辯拒交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。

證據(jù)二、業(yè)主手冊(cè)。意在證明第18頁(yè)第十四條約定質(zhì)保期后小區(qū)房屋的維修責(zé)任，房屋的外墻面、樓梯面、通道、屋面、上、下水管道，電梯、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施等由管理處定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)中支出，大中費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)資金中支出。

經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)二真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。第四條第2項(xiàng)是關(guān)于房屋的外墻面等由管理處組織定期養(yǎng)護(hù)維修，大中費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)資金中支出，住宅的專(zhuān)項(xiàng)資金支出通過(guò)全體業(yè)主的同意。關(guān)于外墻面維修屬于大中修費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支出，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主表決后同意后方可支出。物業(yè)公司承擔(dān)的公共部位及設(shè)施外屋墻面僅是其中的一小部分，并不是整個(gè)物業(yè)公司服務(wù)的全部?jī)?nèi)容。房屋的外墻面開(kāi)裂屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任，物業(yè)公司不負(fù)該項(xiàng)義務(wù)。

本院對(duì)當(dāng)事人舉示的上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)如下：原告舉示的證據(jù)一至三，被告舉示的證據(jù)一至二，具備真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。

經(jīng)審理查明，被告劉某系南崗區(qū)業(yè)主。2009年12月20日原告某某物業(yè)與被告劉某簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，主要內(nèi)容為：原告為小區(qū)的綜合服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)，并為業(yè)主提供周到細(xì)致的服務(wù)。業(yè)主作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人有義務(wù)共同維護(hù)物業(yè)的完好，并已閱讀《業(yè)主手冊(cè)》中的有關(guān)規(guī)定，同意遵守以下規(guī)定：（一）業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；（二）房屋裝飾裝修協(xié)議；（三）地下停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議；（四）《業(yè)主手冊(cè)》中的其他有關(guān)規(guī)定。雙方均同意承擔(dān)違反上述規(guī)定的相應(yīng)責(zé)任。在原告依法提供物業(yè)服務(wù)的前提下，業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納以下各項(xiàng)費(fèi)用：（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)2954.6元／年，（二）電梯費(fèi)792元／年。隨著政府價(jià)格部門(mén)有關(guān)價(jià)格的調(diào)整或經(jīng)雙方協(xié)商上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。被告按上述物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定已交納2013年物業(yè)費(fèi)2954.6元及電梯費(fèi)612元，共計(jì)3566.6元。但被告劉某因所居住房屋外墻體存在開(kāi)裂情況，故未交納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)，故原告訴至法院。

經(jīng)查，黑龍江華盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與原告某某物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中第六條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在下一收費(fèi)年度首月首五日之前履行交納義務(wù)。第二十三條約定甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第五條、第六條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，自逾期之日起按欠費(fèi)金額每日加收千分之三的違約金。第二十七條約定，本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。

本院認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。被告未按約定交納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)共計(jì)7133.2元，系屬違約。故原告主張被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)7133.2元，本院予以支持。黑龍江華盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告某某物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》履行期限為2010年1月1日至2012年12月31日，《前期物業(yè)服務(wù)合同》履行期限屆滿(mǎn)，該合同已終止。原告按《前期物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)約定主張違約金，依據(jù)不足，本院不予支持。被告抗辯住房?jī)?nèi)外側(cè)墻體有開(kāi)裂，原告未按約定履行維修義務(wù)，該抗辯不足以構(gòu)成拒付物業(yè)費(fèi)的理由，對(duì)被告的抗辯本院不予支持。被告劉某可另訴處理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司交付2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)共計(jì)7133.2元；

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)197元，由被告劉某負(fù)擔(dān)50元，由原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)147元。

如不服本判決，可在接到本判決書(shū)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　梁　超

人民陪審員　　朱寶澤

人民陪審員　　李金鴿

二〇一五年十二月二十八日

書(shū)　記　員　　張?zhí)鹛?/p>

合同糾紛