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云南省文山市人民法院

民事判決書

（2015）文民二初字第843號

原告陳某蘭，云南省文山市人，現(xiàn)住文山市。

原告陳某霞，云南省文山市人，現(xiàn)住文山市。

委托代理人高保平，云南七鄉(xiāng)律師事務(wù)所律師。

被告陳某翔，云南省文山市人，現(xiàn)住文山市。

委托代理人肖煒捷，云南楊柏王律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告陳某蘭、陳某霞與被告陳某翔確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院2015年7月14日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年12月10日公開開庭進(jìn)行了審理，原告陳某蘭、陳某霞及其委托代理人高保平，被告陳某翔及其委托代理人肖煒捷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某蘭、陳某霞訴稱：原告的父親陳某祥與被告是親哥弟關(guān)系。2003年被告一家從文山市朱店坡xxx號搬家到新住所居住后，被告找到原告的父母陳某祥、陸某瓊商議，將其文山市朱店坡xxx號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告的父母親。經(jīng)雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，被告將該房產(chǎn)以人民幣15000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告的父母親。2003年1月4日，在原告母親陸某瓊承包的文山州化工廠食堂，陳某祥一次性以現(xiàn)金方式將15000元房款支付給被告，被告當(dāng)即出具了《收條》給陳某祥，同時(shí)把該房地產(chǎn)的土地證、房產(chǎn)證等證件一并交給陳某祥。房屋交付后，陳某祥提出要被告協(xié)助將該房產(chǎn)過戶到其名下，被告表示雙方系親兄弟，就不用麻煩了，原告的父母也相信被告不會(huì)反悔。被告交付該房產(chǎn)后，原告家就對該房屋門窗、樓頂漏雨處、地板磚、墻面、防盜窗等設(shè)施進(jìn)行全面翻修，還在空地上種植了花草樹木。原告及其父母一家從2003年起一直居住到2014年文山市規(guī)劃建設(shè)省道過境206線（環(huán)東路）道路拆遷止?，F(xiàn)因該房產(chǎn)被拆遷，原告合法繼承該房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償款后，被告于2015年5月4日以文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為被告，原告陳某蘭為第三人起訴到文山市人民法院。被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，被告的這一起訴歪曲事實(shí)，毫無法律依據(jù)。被告將朱店坡xxx號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告父親，把該土地證、房產(chǎn)證交付原告父親，原告父母親支付了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款，并從2003年就實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)至拆遷，雙方約定的房屋轉(zhuǎn)讓行為有效，原告的父親已合法取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用權(quán)，原告合法繼承該房地產(chǎn)及拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)受法律保護(hù)。請求判決：一、依法確認(rèn)被告與原告父親陳某祥轉(zhuǎn)讓文山市朱店坡xxx號房地產(chǎn)的合同有效；二、判決被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

原告針對其主張,提交了如下證據(jù)：

1、原告身份證復(fù)印件各一份，證明兩原告主體資格適格，兩原告的住址是文山市朱店坡xxx號；

2、《戶口注銷證明》、《全戶人口簡況表》、《證明》各一份，證明兩原告與陳某祥、陸某瓊系父女、母女關(guān)系，現(xiàn)陳某祥、陸某瓊已經(jīng)去世，兩原告及其父母陳某祥、陸某瓊家的住址是文山市朱店坡xxx號，戶主是陳某蘭；

3、照片4張、文山市開化街道北橋社區(qū)民委員會(huì)證明一份，證明原告一家原居住的朱店坡xxx號已被征用正在拆遷中，兩原告與父母陳某祥、陸某瓊一家從2003年至拆遷一直居住在朱店坡xxx號；

4、收據(jù)原件一份，證明被告陳某翔于2003年1月4日將朱店坡xxx號房地產(chǎn)賣給了原告之父陳某祥，并收取了轉(zhuǎn)讓款15000元；

5、文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦公室證明一份，證明征收時(shí)，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書原件是原告交給征收辦的，故征收辦把征收補(bǔ)償款給原告，同時(shí)也證明了2003年1月4日被告將房屋該房屋產(chǎn)權(quán)證書已交付給原告之父陳某祥。

經(jīng)質(zhì)證，被告對原告提交的原告身份證、《戶口注銷證明》、《全戶人口簡況表》、《證明》三性無異議，但不能證明原告的證明觀點(diǎn)，因?yàn)樵嫔矸葑C、《戶口注銷證明》、《全戶人口簡況表》、《證明》證據(jù)不能證明該房屋為原告所有；對照片4張、文山市開化街道北橋社區(qū)民委員會(huì)證明無異議，但不能證明原告的觀點(diǎn)，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)證及房產(chǎn)證都?xì)w被告所有，被告才是該房屋的合法所有權(quán)人及使用權(quán)人，該房產(chǎn)是被告拿給原告的父親長期居住，所以不能說明該房產(chǎn)歸原告的父親；對收據(jù)的真實(shí)性無異議，但不能證明原告的觀點(diǎn)，收據(jù)并不能說明已經(jīng)將房子及土地全部轉(zhuǎn)讓給兩原告的父親所有，不能明確合同雙方的權(quán)利及義務(wù)，且未經(jīng)被告妻子同意，所以該收據(jù)恰好能證明雙方的合同是無效的；對文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦公室證明有異議，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)的所有權(quán)人均為被告，文山市國有土地征收補(bǔ)償辦公室下發(fā)的證明是違法的，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，征用土地應(yīng)該與房屋的所有權(quán)人進(jìn)行簽訂，所以該征收補(bǔ)償行為是違法的。

被告陳某翔辯稱：本案應(yīng)追加答辯人的妻子田某作為本案的共同被告，其妻子田某始終未同意“合同”，故“合同”無效。2003年1月4日，被告僅把房產(chǎn)交給原告的父親陳某祥使用，并未同意把房產(chǎn)的所有權(quán)歸陳某祥，更未將180余平方米的土地使用權(quán)歸陳某祥。被告在1994年建房時(shí)貸款18000元及自有存款花費(fèi)數(shù)萬元才將房“地”產(chǎn)建好，辦理土地、房產(chǎn)證就花了近萬元的稅費(fèi)，按照當(dāng)時(shí)的房“地”產(chǎn)價(jià)，15000元根本買不得該房“地”產(chǎn)，其15000元僅是給陳某祥永久居住的房屋租金，現(xiàn)陳某祥已經(jīng)過世，應(yīng)將該房“地”產(chǎn)交還給被告，如今原告將730579元的征用款背著被告私自領(lǐng)走，損害了被告的合法權(quán)益，被告已經(jīng)依法提起了行政訴訟，因?yàn)檠a(bǔ)償款應(yīng)該補(bǔ)給合法的房產(chǎn)所有人和土地使用權(quán)人即被告與妻子田某。在陳某祥搬進(jìn)爭議房產(chǎn)居住時(shí)，房產(chǎn)證、土地證均在被告手上，由于被告的母親也住在154號，2004年的一天，母親叫被告將上述產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證拿給他，以便于搞房“地”產(chǎn)普查，搞完普查后再還被告，可至今未還給被告。綜上所述，被告未將房“地”產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告父親陳某祥，且沒有正式書面的合同約定，其權(quán)利義務(wù)均不明確，原告確認(rèn)合同有效的主張依法不能成立，請求人民法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

被告陳某翔為支持自己的訴訟主張及理由成立，向法庭提交了以下證據(jù)：

1、陳某翔及妻子田某身份證、結(jié)婚證復(fù)印件各一份，證明被告陳某翔與妻子田某系夫妻關(guān)系，于1992年9月20日登記結(jié)婚；

2、國有土地使用證復(fù)印件一份，證明位于文山市朱店坡xxx號X片區(qū)XX街坊XX-X宗地的土地面積為185.51平方米，證號為文國用（1996）字第xxxxxx號，土地使用人屬于被告；

3、文山縣私房房產(chǎn)所有證復(fù)印件一份，證明文山市朱店坡xxx號的房屋所有權(quán)人為被告，建筑面積117.87平方米，證號為xxxxxx號；

4、文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議書復(fù)印件一份，文山市人民政府將屬于被告的房地產(chǎn)征收并補(bǔ)償給原告的違法事實(shí)[證號為文國用（1996）字第xxxxx號的土地使用證，證號為xxxxx號房產(chǎn)證，使用權(quán)人及產(chǎn)權(quán)人均為被告]，該房地產(chǎn)的補(bǔ)償金額為730579元，其中土地有證面積補(bǔ)償款為537979元、土地?zé)o證面積補(bǔ)償款為9540元、房屋補(bǔ)償款為104541元、附屬物補(bǔ)償款為62914元、一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)600元、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)9005元、速遷獎(jiǎng)6000元；

5、證人陳某甲的當(dāng)庭證言，原、被告之間的房子是如何交易的我不清楚，被告建蓋好房屋后就搬出去住了，后面我的母親王某芬說將房子拿給我三兄弟陳某祥居住，我還聽我母親說當(dāng)時(shí)原告的父親拿了15000元給被告買這個(gè)房子；

6、證人陳某乙的當(dāng)庭證言，我聽我母親王某芬跟我說，我四哥的房子拿給我三哥居住，我三哥開了我四哥15000元，老人也沒有告訴我說到底是賣還是給，所以具體的交易過程我是不清楚的。

經(jīng)質(zhì)證，原告對被告提交的陳某翔及妻子田某身份證、結(jié)婚證無異議；對國有土地使用證、文山縣私房房產(chǎn)所有證、文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議書有異議，認(rèn)為被告的證明觀點(diǎn)不能成立，被告于2003年1月4日，將朱店坡xxx號房產(chǎn)及土地賣給了兩原告的父親陳某祥，并收取了房屋及土地轉(zhuǎn)讓款15000元，該房屋及土地的所有權(quán)、使用權(quán)已于2003年1月4日轉(zhuǎn)讓給了陳某祥；對證人陳某甲的證言部分認(rèn)可，對證人陳某乙的證言有異議，認(rèn)為與本案無關(guān)。

經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院認(rèn)為原告提交的身份證、《戶口注銷證明》、《全戶人口簡況表》、《證明》、照片4張、文山市開化街道北橋社區(qū)民委員會(huì)證明、收據(jù)、文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦公室證明內(nèi)容客觀真實(shí)，本院予以確認(rèn)。對被告提交的陳某翔及妻子田某身份證、結(jié)婚證原告無異議，本院予以確認(rèn)；國有土地使用證、文山縣私房房產(chǎn)所有證、文山市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議書內(nèi)容客觀真實(shí)，本院予以確認(rèn)；對證人陳某甲的證言，本院部分予以采信，對證人陳某乙的證言，本院予以采信。

經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證及認(rèn)證，本院確認(rèn)本案如下法律事實(shí)：

原告之父陳某祥與被告是親哥弟關(guān)系。2003年1月4日被告將座落于文山市朱店坡xxx號房屋以15000元轉(zhuǎn)讓給原告之父陳某祥，被告出具了一張收據(jù)給原告之父陳某祥，收據(jù)的內(nèi)容為“今收到三哥（陳某祥）朱店坡xxx號房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款人民幣15000元，自轉(zhuǎn)讓之日起，該房產(chǎn)歸陳某祥永久使用”。并將證號為文國用（1996）字第00338號的土地使用證185.51㎡（土地使用權(quán)人為被告陳某翔），證號為xxxxx號房產(chǎn)所有證117.87㎡（產(chǎn)權(quán)人為被告陳某翔）交給原告之父陳某祥。2003年1月4日至2014年8月22日房屋被拆遷止,原告及其父親陳某祥(2007年逝世)、母親陸某瓊（2010年11月24日逝世）一直居住在文山市朱店坡xxx號房屋。

本院認(rèn)為，文山市朱店坡154房屋建筑面積為117.87㎡，土地使用面積為185.51㎡，2003年時(shí)，被告以15000元轉(zhuǎn)讓給原告之父陳某祥，明顯低于市場價(jià)值，有悖于常理，且在被告出具的收據(jù)中明確載明“房產(chǎn)歸陳某祥永久使用”，其真實(shí)意思為原告之父陳某祥長期使用。被告雖將房產(chǎn)及土地使用權(quán)證交給原告之父陳某祥，但至今并未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。故原告要求確認(rèn)被告與原告之父陳某祥之間轉(zhuǎn)讓文山市朱店坡xxx號房地產(chǎn)合同有效的訴請，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十四條、第五十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告陳某蘭、陳某霞的訴訟請求。

案件受理費(fèi)100元，由原告陳某蘭、陳某霞負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于文山壯族苗族自治州中級人民法院。

審判長　　王先志

審判員　　趙仕澤

審判員　　楊樹勇

二〇一六年一月六日

書記員　　尹晨夢

確認(rèn)合同效力糾紛